共同富裕視角下的城中村改造：理論關聯和實踐路徑

編者按：

本期專題論壇的主題是“推進城市更新 建設美好城市”共有14位專家學者分別從城中村改造與共同富裕之間的理論關聯、城市更新的社會治理目標、“村改居”社區管理體制的轉型、城市老舊小區的有機更新綠色改造、城市更新的模式轉換、城市發展過程中的土地供需矛盾、城市更新改造的戰略意義等角度出發，分析通過城中村改造實現共同富裕的實踐路徑、城市更新引發的社會空間治理、“村改居”社區公共服務供給的困境、城市老舊小區綠色改造的現狀、紐約商務改善區城市更新的手段、企業生命周期與土地供地期限的錯配、宏觀政策調控對城市更新的挑戰等問題，提出建立城中村改造利益分配機制、推動參與式治理促進城市更新的可持續發展、構建多元主體權責統一的“目標—激勵”供給體系、優化城市有機更新頂層設計、拓寬城市更新的資金來源渠道、基于企業生命周期進行靈活化土地出讓、根據未來社區理念強化分類施策等建議措施。

摘要：共同富裕是中國式現代化的重要特征，分配制度是促進共同富裕的基礎性制度，而城中村改造的本質是空間利益的再分配。論文認為，城中村改造與共同富裕之間存在緊密的理論關聯：城中村改造需要將共同富裕作為目標，將新市民等弱勢群體的利益分配納入考量；共同富裕需要以城中村改造為契機和抓手，實現城市利益結構的優化調整。在實踐路徑上，可以通過優化城中村改造利益分配機制，利用村民回遷出租用房為新市民提供小面積可支付健康住房，為促進共同富裕創造基礎條件，并以北京市東風鄉為案例進行解析。基于此，提出以可支付健康住房為基礎，通過制度性變革推動共同富裕的對策建議。

關鍵詞：共同富裕；城中村；新市民；住房；更新改造

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2024.02.001

習近平總書記在黨的二十大報告中深刻闡釋了“中國式現代化”的內涵，明確提出“中國式現代化是全體人民共同富裕的現代化”。共同富裕是中國特色社會主義的本質要求，是中國式現代化的重要特征，也是人民群眾的共同期盼。隨著我國城鎮化進入“下半場”，城市發展進入城市更新的重要時期。2023年，國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。作為當前和今后一段時期城市發展的重要戰略方向，城中村改造與共同富裕在理論和實踐上有何關聯？如何通過城中村改造推動共同富裕？這些議題具有重要的研究意義。

一、已有研究：共同富裕與城中村改造相對割裂

從現有文獻來看，共同富裕和城中村改造的有關研究卷帙浩繁，但較少有研究關注城中村改造與共同富裕之間的理論關聯，兩大領域的研究存在明顯割裂，主要表現為共同富裕的實踐路徑研究“繞道”城中村改造，城中村改造的有關研究對共同富裕關注不足。

（一）共同富裕的已有研究：“繞道”城中村改造

已有研究主要關注共同富裕的內涵和目標、[1][2]當前問題、[3][4]測度指標體系[5][6]和實踐路徑[7][8]等方面。例如，劉培林等提出，共同富裕的政治內涵是國強民共富的社會主義社會契約，經濟內涵是人民共創共享日益豐富的物質財富和精神成果，社會內涵是中等收入階層在數量上占主體的和諧而穩定的社會結構。[5]張來明等認為，當前促進共同富裕仍存在多方面的問題，包括收入分配差距大、收入分配制度不完善，基本公共服務水平不高、發展不平衡，機會均等仍有待提高，健康水平及健康機會的公平性有待改善，精神文明與文化普惠發展還存在短板等。[3]對此，不少學者提出了促進共同富裕的實踐路徑和政策建議。

共同富裕的對策研究主要集中于改革收入分配機制、促進人力資本投資和健全社會保障等方面。例如，檀學文認為，中國解決相對貧困應堅持國際上普遍采納的經濟增長、人力資本投資、社會保障“三支柱”戰略，并結合中國國情進行必要調適。[7]還有學者建議改革收入分配制度，[8]從初次分配、再分配和三次分配方面著手，進一步縮小城鄉發展差距、地區差距和收入差距，[1]同時，推進基本公共服務均等化，以提高全體人民的全面發展能力，[8]讓人民公平積累人力資本、公平參與共創共建，壯大中等收入群體規模。[5]郁建興等提出，當下推動共同富裕的核心政策議程是在高質量發展中推動共同富裕，優化資源和機會分配格局，保障和改善民生，加強和創新社會治理等，[9]也就要求我國不斷健全社會保障體系，提升保障水平和能力。[10]

總體來看，共同富裕實現路徑的研究成果豐碩，但大多“繞道”城中村改造尋求宏觀解決對策。已有研究重點提出了改革收入分配機制、促進人力資本積累和完善社會保障體系等對策，但大多偏重宏觀，缺乏實踐抓手。所謂“安居”才能“樂業”，穩定、健康的住房是推進上述對策、實現共同富裕的基礎性條件。然而，超大特大城市新市民（本文所指新市民為城市中的非戶籍常住人口）等群體存在明顯的住房問題，這是阻礙他們走向共同富裕的首要障礙。根據國家統計局《2022年農民工監測調查報告》，2022年全國農民工總量約2.96億人，大多從事體力型、操作型、勞動密集型等低技術、低收入行業，難以負擔正規市場中的住房。而同時，進城農民工戶中僅有2.9%享受保障性住房①，其余很大部分只能轉向城中村等人居環境惡劣的非正規住房。新市民長期居無定所，不能擁有完整、健康的家庭生活，未來存在極大的不確定性，也就難以實現人力資本積累，在收入分配機制中處于不利地位，阻礙其走向共同富裕。然而，城中村改造作為解決新市民住房問題的重要途徑和促進公共服務均等化、資源分配合理化的重要手段，沒有被納入共同富裕的研究視域之中，導致相關研究提出的對策建議缺乏實踐抓手。

（二）城中村改造的已有研究：對共同富裕關注不足

城中村改造研究主題較為豐富，涵蓋了更新目標、更新對象、更新主體和更新方式等。[11]很長一段時期內，受全球新自由主義思潮的深刻影響，城中村改造研究主要關注空間和經濟目標的實現，尤其注重實現空間秩序的重構和經濟效率的提升。這樣的更新目標也影響著更新主體、更新方式的相關研究，造成這一時期的城中村改造大多以房地產開發為導向，傾向于完全重構原有的空間秩序。[12]例如，有學者建議政府給予開發商優惠政策，適當降低建設標準，提高容積率與建筑密度等，以“政商聯盟”的形式推動城中村改造進程。[13]近年來，越來越多的學者認為，這種方式以原住民的日常使用價值為代價換取城市空間的交換價值，[14]為低收入群體提供住房的初心被追求城市發展和資本積累的目標所取代。[15]為此，不少學者開始呼吁轉變城中村改造的價值觀范式，更多地關注社會目標，強調弱勢群體日常需求的首要地位，[16]主張構建包容性城中村改造模式。[17]

總體來看，城中村改造研究同樣卷帙浩繁，但與共同富裕之間的關聯研究尚不充分。雖然越來越多的研究提出包容性城中村改造，已經隱含著關注弱勢群體、促進共同富裕的內涵，但較少有研究同時將城中村改造與共同富裕作為研究主題。換言之，城中村改造很少直接從共同富裕的角度開展研究，也未將共同富裕明確視為重要目標。從實踐導向上看，現有文獻以價值呼吁和理論研究為主，較少探討包容性城中村改造的實踐路徑和操作模式，這將導致包容性城中村改造依然難以付諸實踐，通過城中村改造促進共同富裕的操作模式仍不清晰。

二、城中村改造與共同富裕的理論關聯

本文認為，在城鎮化發展的新階段，共同富裕是城中村改造的重要目標，城中村改造是實現共同富裕的關鍵抓手，需要構建城中村改造與共同富裕之間的理論關聯，考慮聯動研究。

（一）共同富裕是城中村改造的重要目標

黨的二十大報告提出，“分配制度是促進共同富裕的基礎性制度”。而城市更新的實質就是一種空間再分配制度，是對現有產權結構的調整和對城市經濟社會利益的重新配置，[18]其核心問題是政府、私人部門、居民等多方治理主體如何達成集體行動，構建成本分攤和利益分配機制。[19]因此，共同富裕作為中國特色社會主義分配制度的重要目標，自然也應成為城中村改造的重要目標。

從實踐來看，城中村改造對效率的追求往往超越了對公平的關注，拉大了貧富差距，并導致城中村改造無法解決根源性問題。城中村作為超大特大城市40%—80%新市民的聚居場所，[20]往往受到“排斥性”更新實踐的侵害。很多城中村引入市場主體合作實施拆除重建，作為原產權人的村民獲得巨額的財產補償，市場主體獲取融資建設商品住宅和商業辦公用房，平衡成本并實現盈利。與之相對應的，是原租住在城中村廉價住房的新市民無法負擔改造后的高額房租，只能轉向通勤距離更遠、條件更差的城中村。如圖1，根據第五、六、七次全國人口普查數據刻畫北京市各鄉鎮街道新市民占常住人口的比例，可以發現，北京新市民的聚居區域不斷向城市邊緣區外移，這與排斥性城中村改造存在明顯關聯。同時，新市民的外遷將導致城中村不斷重生，使每一次城中村改造都成為新的城中村誕生的起點，城中村改造將永無止境。[17]這種排斥性改造模式對經濟收入的再分配具有負面作用，所謂的“涓滴效應”并未顯現，弱勢群體流離失所，拉大了貧富差距，[21]造成利益再分配的明顯失衡，違背了“空間正義”理念，[22]對新市民造成了資源、情感和機會的多重剝奪，[23]引發社會極化與空間隔離等紳士化問題，[24]與共同富裕的目標背道而馳。

因此，城中村改造絕不能“野蠻生長”，而應“戴著鐐銬起舞”。城中村改造確需發揮市場力量，但如果政府不進行底線管控，容易造成資本在城中村改造領域的無序擴張，導致利益分配的失衡和社會公平的喪失。因此，城中村作為我國弱勢群體聚居的主要區域，迫切需要實現共享、包容的更新，[16]將共同富裕作為前提目標，合理分配空間增值利益，繃緊社會公平之弦，筑牢公共利益底線，構建更加社會包容和多元化的更新目標體系，[11]使經濟、物理、社會和環境狀況得到持久改善。[25]從另一個角度來說，只有幫助新市民實現共同富裕，城中村才會失去其賴以存在的市場基礎，使城中村不再重生，推動城中村改造成為一個可以終結的過程。

（二）城中村改造是共同富裕的關鍵抓手

我國已進入城鎮化快速發展階段的中后期，城中村改造是超大特大城市的重要發展模式，也是一次深刻調整城市利益結構的契機。推動共同富裕需要以城中村改造為關鍵抓手，建立健全系統的更新制度體系，推動城市空間利益的合理再分配，破解弱勢群體的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾，為共同富裕創造基礎條件。

當前，新市民住房問題是阻礙共同富裕的重要因素之一。目前，在人口凈流入、房價房租“雙高”的超大特大城市，大量新市民、青年人由于收入不高，難以負擔正規住房市場上的房價和房租。同時，由于戶籍制度排斥，難以獲得可支付的保障性住房，只能轉向人居環境惡劣的城中村、地下室等非健康住房。據統計，北京有城中村952個，常住人口370萬人；廣州有城中村577個，常住人口627萬人；深圳有城中村286個，常住人口1200萬人。[17]城中村建筑密度極高，違法建設叢生，無法滿足通風、采光等基本居住條件，消防隱患嚴重，公共空間和基礎設施匱乏，村容臟亂，犯罪率高，整體人居環境非常惡劣，且缺乏居住的穩定性。這種居住狀態嚴重影響新市民的自我提升意愿和對未來的穩定預期，阻礙其社會融入和社會流動，尤其容易導致這一人群固化為低收入、低技術、無保障的群體，造成階層固化和貧富差距拉大，與共同富裕的目標存在明顯差距。

共同富裕需要以城中村改造為抓手，通過調整、優化城市空間利益分配，廣泛提供可支付的健康住房，促進新市民邁向中等收入階層。城中村作為超大特大城市弱勢群體的重要聚居場所，通過城中村改造優化空間利益分配是促進共同富裕的重要契機和關鍵抓手。城中村改造需要以保障新市民的居住權為出發點和落腳點，在更新的過程中同步為新市民提供可支付的健康住房和完善的基礎設施及配套服務。在此基礎上，推動新市民形成穩定的未來預期和自我提升的意愿，進而促進人力資本積累、經濟收入提升和社會融入，最終邁向中等收入階層，實現二十大報告所提出的“促進機會公平，增加低收入者收入，擴大中等收入群體”目標，“使人人都有通過勤奮勞動實現自身發展的機會”。

總體而言，從理論上看，城中村改造與共同富裕之間存在緊密關聯，城中村改造不應“野蠻生長”，而應以共同富裕為目標制定更新策略；共同富裕需要以城中村改造為抓手，實現城市利益的再分配；同時，共同富裕的實現有助于避免重復的城中村改造努力。在理論分析基礎上，還需在實踐層面形成城中村改造與共同富裕的聯動機制。

三、通過城中村改造實現共同富裕的實踐路徑

根據國務院辦公廳《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，城中村改造需要分類實施。例如，對于違法建筑、經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑以及對城市規劃影響較大的、產權人拆除重建意愿較高的城中村，可采用拆除新建方式實施；對于具有歷史保護意義、違法建設較少、對城市規劃影響較小的城中村，可采用整治提升等方式提升品質。由于拆除新建對利益分配的調整程度更大，實踐中排斥性問題更為嚴重，本文將著重討論通過城中村拆除新建促進共同富裕的實踐路徑。

（一）城中村改造：重構利益分配框架

城中村改造涉及的主要利益主體包括政府、改造企業、村集體和村民、以新市民為主體的外來租戶。從以往實踐來看，城中村改造呈現“政府獲益、市場主體過量獲利、村民過度受償、租戶受斥”的利益分配格局，尤其是市場主體獲取了過高盈利，村集體和村民的補償標準過高（圖2）。例如，2017年以前，深圳鼓勵市場主體投資參與城中村拆除重建，政府制定了更新項目中無償移交公共用地、公共設施、保障房配建等比例要求，保證政府的土地收益和公共利益，但并未對改造企業的利潤、村民物業補償標準進行管控，給予改造企業和村集體自由談判的巨大空間。自由談判補償標準的結果往往是，無論村民房屋是否合法，均按照現狀建筑面積進行復建補償。以深圳市大沖村為例，村民戶均補償超過1000平方米，打造出400余戶千萬資產的村民家庭，其中不乏多家“億元戶”。開發商為了平衡拆遷復建成本并獲取利潤，需要建設更多的商品住宅和商業辦公樓，導致大沖村凈容積率高達7.76，給城市品質和公共基礎設施運行帶來沉重負擔。這一過程中，原租住在村內的新市民始終未能進入治理結構，最終被排斥和驅離，不僅無法享受到改造后的基礎設施和公共服務，還被剝奪了低成本居住空間，被迫外遷。

圖2 "傳統更新模式的利益分配格局

因此，城中村改造需要重構利益分配機制，形成“政府獲益、市場主體合理獲利、村民合理受償、租戶住有所居”的格局（圖3）。在城中村改造的前期規劃中，將為新市民租戶提供可支付的健康住房作為重要目標。政府應規定村集體和村民的房屋補償需以合法面積為標準，例如，廣州限定村民房屋補償標準為宅基地以上三層半面積或戶均280平方米，違法建設部分僅補償建安成本，避免村民過度攫取不合理資產。政府需要系統核算城中村全面更新成本，并以成本為基礎測算改造企業的融資面積，確保企業獲取合理收益的同時，避免企業獲取過高收益。在此基礎上，利用補償給村民的回遷住房中用于出租的部分，建設成為符合新市民需求的小面積住房，為新市民提供可支付健康住房。新市民得以在城中村延續居住，并享受現代化公共服務，促進個人發展和社會流動。相比于原有模式的利益分配機制（圖2），這一模式適當壓縮了改造企業、村集體和村民的過高獲利，保障了新市民的合理利益，增加了政府所代表的公共利益分配，有利于推進共同富裕。

圖3 "城中村改造的利益分配結構

（二）通過城中村改造破解新市民住房難題

從住房需求來看，新市民、青年人支付能力有限，多為單身或兩人家庭，更傾向于選擇小面積、低總價住房，條件允許的情況下更愿意整租而非合租。城中村提供了大量10—20平方米、整租形式的廉價出租住房，此類住房在正規住房市場中供給較少，有效匹配了新市民、青年人的住房需求。因此，城中村非正規住房市場在總量和結構上均實現了供需均衡，村民和新市民的租賃關系成為粗放城鎮化進程中的“穩定器”。需要說明的是，城中村住房僅為可支付住房，并非可支付健康住房，在支付能力有限的情況下，新市民往往會放棄住房的健康性，選擇可支付性。因此，通常用于衡量住房可負擔性的“租金收入比”可能是一個誤導性的指標，“租金收入比”處于合理區間的新市民并不意味著獲得了滿意的健康住房。

從住房供給來看，在完成更新后，補償給村民的回遷面積往往大于自住所需（如廣州戶均補償280平方米），將多余面積用于出租仍成為村民的普遍選擇。從以往實踐來看，城中村改造后復建的回遷住房大多為90平方米以上的大戶型。例如，北京北塢村更新為村民復建的1380套住房中，住房面積均在180—280平方米之間。但大面積住房無法匹配新市民租戶的需求，北塢村民出租率一度降至30%左右，嚴重影響村民的資產性收入。同時，北塢村原有租戶大多被迫遷往附近的南平莊村，致使南平莊村短期內新市民由3000余人增長到2萬人，形成了新的城中村。

因此，解決問題的關鍵在于供給側改革，調整村民出租用房的供給結構，以匹配新市民的需求結構。根據對新市民住房支付能力和居住需求的調研，可將更新后村民自住多余的、用于出租的回遷面積設計為30—60平方米的小戶型住房，通過縮小面積以降低套均租金，確保更多的新市民租戶能夠獲得整租形式的可支付健康住房。例如，按照相關標準，廣州城中村改造給予村民戶均280平方米補償面積，一般村民自住100—150平方米，剩余130—180平方米可用于出租，可建設成為2—6套面積為30—60平方米的租賃住房。在這一模式下，廣州城中村70余萬戶村民能夠大規模提供此類住房，足以滿足新市民住房需求。以琶洲村改造完成后80元/平方米的單位租金計算，30平方米村民租賃住房的月租金可控制在2400元左右，相比于60平方米以上的大面積住房，套均租金漲幅得到了控制，使更多新市民租戶能夠承擔，促進供需結構達成均衡，延續村民與新市民的租賃關系，用歷史的方法解決歷史問題。

在這一過程中，還需要重點關注三個問題。一是更新后，住房租金必然有所上漲。為了使新市民租戶仍可承擔，政府需要進行租金管控，可考慮將部分村民出租用房納為保障性租賃住房，通過保障性租賃住房專項財政補貼進一步降低租金。從實踐操作來看，通過存量住房和租金補貼解決新市民居住問題，能夠減少新建保障性住房，不僅節約了建設運營成本，也可將原用于建設保障性住房的土地用于發展產業或商品住房，政府獲取更多財政性收入。二是存在部分家庭化遷移的城中村新市民需要更大面積的住房，也應適當考慮，通過需求調查合理確定村民租賃住房中小面積住房和改善性住房的比例。三是考慮到城市未來的住房需求可能發生變化，尤其是改善性住房需求可能提升，建議在建設小面積村民租賃住房時，提前設計為可相互打通的小面積住房，為將來改造成大面積改善性住房提供基礎條件。

（三）以可支付健康住房為基礎推動共同富裕

可支付健康住房是共同富裕的基礎，但還需推動以戶籍制度為代表的制度性變革，推動新市民從“安居”到“樂業”。城中村改造能夠為新市民提供健康的住房條件、現代化的社區環境和基礎設施，這些物理環境或“硬環境”的變化是共同富裕的必要條件，同時需要配合戶籍約束等制度環境或“軟環境”的變革，使新市民真正享受到教育、醫療、培訓等公共服務和設施，真正實現共同富裕。在這一點上，尤為重要的是就業培訓和子女教育兩個方面。

在就業培訓方面，人力資本低、收入低是城中村新市民租戶的普遍特點，由于長期無法獲得培訓服務，新市民人力資本始終維持在較低水平，只能繼續從事低收入工作，形成惡性循環。近年來，部分城市如廣州，開始將外來人口納入培訓服務的覆蓋范圍，但需要以正規就業單位為依托，很多從事“非正規經濟”的新市民依舊沒有渠道獲取培訓服務。人力資本是波特模型中的高級資源，也是新時代地方城市高質量發展的最重要因素。在獲得穩定居住和家庭化遷移后，新市民將自然地生發出自我提升的強烈意愿。城中村實現更新后，可按照常住人口標準規劃配置社區培訓中心、社區大學等，并將就業培訓制度與戶籍、就業單位脫鉤，依托社區培訓空間，建立包容新市民的培訓體系。通過“政府+市場”的服務供給機制，針對新市民需求合理設置培訓種類，提供多層次的培訓服務，促進其技能水平的提升、人力資本的積累和就業方式的轉變，打造技能型勞動力隊伍，也為創新產業提供勞動力支撐。

在子女教育方面，公立教育資源對新市民子女的排斥已經成為超大特大城市的突出問題。近年來受到學界關注的“在一起指數”顯示②，2020年我國進城務工人員的義務教育階段子女隨遷率僅61.4%，在超大特大城市更低。2020年我國流動人口未成年（包括非義務教育階段）子女規模約1.3億人，其中近2/3無法與父母一起居住和生活③。子女入學難是這一問題的主要原因，不僅影響新市民在城市中的穩定預期和社會融入，也對新市民家庭維系、子女成長產生嚴重負面作用，甚至催生貧困的代際傳遞。政府應利用城中村改造的契機，以常住人口為標準規劃配置幼兒園、小學、中學等教育基礎設施，形成淡化戶籍、強化常住的入學政策，向常住新市民充分供給學位，促進公共服務均等化。穩定的可支付健康住房有利于降低非戶籍人口的流動性，使得以常住人口為標準設計提供社區公共服務成為可能。通過子女就學政策變革，降低新市民經濟負擔，提升“在一起指數”，阻斷貧困的代際轉移，促進新市民形成在城市長期生活的穩定預期，促進個人發展和共同富裕。

四、“東風案例”：城中村改造與新市民住房難題的聯動解決

東風鄉位于北京市朝陽區中部區域（圖4），是1994年北京市規劃建設第一道綠化隔離地區的試點鄉。根據《北京城市總體規劃（2016-2035年）》和《朝陽分區規劃（2017-2035年）》要求，2035年東風鄉等試點鄉要全部建成高品質城市公園。為此，東風鄉對剩余未城市化地區（城中村）啟動改造工程，騰退建設為綠地公園，村民異地安置到鄰近地區。

（一）東風鄉城中村改造模式

東風鄉剩余未城市化地區將分為兩個實施單元進行規劃。實施單元一主要為葦西村，計劃騰退用地共計12.01公頃，拆遷建筑共計3.19萬平方米，共安置人口312人，需投入資金16.27億元。實施單元二為六里屯村、高廟村，騰退用地共計20.76公頃，拆遷建筑共計8.92萬平方米，共安置人口1700人，需投入資金70.4億元。同時，為平衡資金成本，東風鄉將鄰近京沈鐵路朝陽站的商業地塊用于融資，規劃商業金融用地6.18公頃，預計可平衡資金約58.1億元。

騰退回遷的補償面積按照綠隔政策執行。騰退安置的2012人將回遷至葦西村地塊，依據人均回遷補償面積50平方米的政策標準，規劃回遷安置用地3.8公頃，建筑面積10萬平方米。除回遷住房安置面積外，2012名騰退安置人員中有1004名勞動力，依據人均安置產業面積50平方米的政策標準，規劃綠隔產業用地1.35公頃，建筑面積5萬平方米。

（二）聯動機制：村民出租用房小型化、健康化

村民獲得的補償面積往往大于自住需求，富余部分仍將用于出租，這是城中村的一個共性特征。在東風鄉城中村改造過程中，村民人均可獲得回遷補償建筑面積50平方米，三口之家即可獲得150平方米補償面積，共計回遷建筑面積約10萬平方米。據調查，六里屯村約有30%的回遷房用于出租。例如，三口之家150平方米的補償面積中，不少家庭選擇自住100平方米左右，出租50平方米左右。在規劃設計時，考慮到建筑設計標準和村民的自住、出租需求，東風鄉將回遷戶型設計為55平方米、70平方米的一居室，80—100平方米的兩居室以及100平方米以上的三居室等多種選擇。從村民的意愿來看，村民自住的住房傾向于設計為大面積住房，而用于出租的住房更愿意設計成55平方米的小面積住房。

由于出租房屋分散夾雜在村民自住房屋中，租戶組成復雜，因生活行為、習慣不同經常發生沖突，給社會治安和社區治理帶來很大的壓力。鑒于此，東風鄉調查征求了村民意見，單獨建設一棟以小面積回遷房為主的樓房，集中用于出租（圖5）。在具體運作模式上，根據村民意愿，由村集體企業統一租賃村民回遷住房，并建立運營平臺，統一管理獨棟出租用樓，便于規范流動人口登記工作和維護居住環境，同時避免因中介服務企業和“二房東”介入帶來的租金上漲、管理無序等亂象。

當前，東風鄉城中村改造以及獨棟租賃住房建設運營仍在推進過程中，這一案例作為一個雛形和試點，初步闡明了城中村改造和新市民住房供給聯動機制的可行性，也為我們探索城中村改造和共同富裕的實踐路徑提供了參考。

五、結論與建議

本文認為城中村改造與共同富裕的緊密關聯需要得到學界和政府的更多關注。本文提出，在理論上，城中村改造應以共同富裕為目標指引，共同富裕應以城中村改造為契機和抓手，推動城市利益的公平再分配。在實踐中，需要通過城中村改造為新市民提供可支付健康住房和公平的空間資源，有利于促進新市民的機會均等和社會流動，為城市共同富裕創造基礎條件。

以城中村改造為契機和抓手推動共同富裕，是少數能夠實現帕累托改進的政策路徑。利用城中村改造為新市民提供可支付健康住房，能夠有效調整城中村改造的利益分配格局，實現政府、村民、市場主體、新市民多方利益主體獲益，促進共同富裕。一是政府可以在不另外新增土地和建筑的情況下，利用存量住房為新市民提供可支付健康住房，履行公共責任。二是村民獲取可持續的資產性收入。一方面，村民租賃住房的供給適配新市民需求后，出租率將得以明顯提升；另一方面，小戶型住房的單位租金一般高于大面積住房。同等的租賃面積若建設為小面積住房，村民可以獲得比大面積住房更多的總收入。因此，村民具有提供小面積住房的主觀意愿。三是市場主體依然可以獲得合理利潤，且在村民更新意愿更高的情況下，更新推進的阻礙更小，有利于企業降低成本。四是新市民從利益受損方變為獲益方，能夠獲取可支付健康住房、完善社區環境和基礎設施，為人力資本積累、社會融入和社會流動奠定基礎。因此，在新的利益分配機制下，沒有任何一個利益主體在更新過程中權益受損，實現了帕累托改進，尤其是新市民能夠分享發展成果，有力推動共同富裕。

長遠來看，通過城中村改造實現城市共同富裕，將產生系統性連鎖效應，推動中國式現代化的最終實現。習近平總書記在2013年中央城鎮化工作會議上指出，“城鎮化與工業化一道，是現代化的兩大引擎”。隨著我國發展進入新階段，現代化的動力機制已從“工業化推動城鎮化”轉向“城鎮化推動工業化”。現階段我國工業化最需要的是創新人才和技能型勞動力隊伍，創新人才是形成技術突破的關鍵載體，技能型勞動力隊伍是形成規模化先進產業鏈的必要前提。這需要高質量的城鎮化來推動包括新市民在內的城市勞動力積累人力資本，使城市勞動力的質量而非數量成為增長的新動力。[26]因此，通過城中村改造推動新市民人力資本積累和共同富裕將直接推動新型工業化發展，促進“空間—人口—產業”的持續升級，通過促進高質量的城鎮化來推動高質量的工業化，推動共同富裕的、高質量發展的中國式現代化。而在農村領域，城市共同富裕有利于新市民實現家庭化遷移，促進農村人口結構從“三八”“六一”“九九”逐漸優化，推動專業技術人員進入農村，從事規模化、集中化、產業化的農業生產，釋放農業新動能，提升產業效率，促進農村共同富裕，共同推動中國式現代化的實現。

說明：本文系國家社科基金項目“適應中國式現代化要求的城鎮住房制度研究”（項目號22VRC091）階段性成果。

注釋：

①數據來源于國家統計局《2018年農民工監測調查報告》。

②“在一起指數”由南都公益基金會“新公民計劃”首次提出，是指義務教育階段進城務工人員隨遷子女占義務教育階段進城務工人員子女（義務教育階段進城務工人員隨遷子女+義務教育階段農村留守兒童）的比重。

③數據來源于“新公民計劃”《北京三知困難兒童救助服務中心2020年度報告》。

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Urban Village Regeneration from the Perspective of Common Prosperity： Theoretical Correlation and Practical Path

Zhang Lizheng

（Ministry of Housing and Urban-Rural Development， Beijing 100835， China;

University of Chinese Academy of Social Sciences， Beijing 102488， China）

Abstract： Common prosperity is an important feature of Chinese path to modernization， and the distribution system is basic for promoting common prosperity. The essence of urban village regeneration is the redistribution of spatial interests. It should be noted that there is a close theoretical relationship between urban village regeneration and common prosperity： urban village regeneration should aim at common prosperity and take the benefits of vulnerable groups such as floating population into consideration; common prosperity needs to take urban village regeneration as an opportunity and realize the optimization and adjustment of urban interest structure. In terms of practice， this paper advocates optimizing the interests distribution of urban village regeneration and providing small-area affordable healthy housing for floating population using rental housing of villagers， which serve as the basic conditions for promoting common prosperity， and takes Dongfeng Town as an example to make a pertinent analysis. Based on that， this paper proposes policy suggestions and discusses practical paths to promote common prosperity through institutional changes based on affordable and healthy housing.

Key words： common prosperity; urban village; floating population; housing; regeneration

責任編輯：王 "縉