廈門建發(fā)看好武漢

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，不少開發(fā)商拿地更偏向于保守謹(jǐn)慎。不過，仍不乏有“黑馬”出現(xiàn)，頻繁在土拍市場掃貨，廈門國資建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱建發(fā)房產(chǎn)）就是為數(shù)不多的房企之一。

建發(fā)房產(chǎn)隸屬于廈門建發(fā)集團(tuán)，后者實(shí)控人為廈門市國資委，業(yè)務(wù)包括供應(yīng)鏈運(yùn)營、地產(chǎn)開發(fā)、旅游會展等。地產(chǎn)開發(fā)方面，廈門建發(fā)集團(tuán)旗下除了建發(fā)房產(chǎn)外，還有聯(lián)發(fā)集團(tuán)，均在武漢開發(fā)有多個項目。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年，建發(fā)房產(chǎn)拿地金額為309億元，在全國房企中僅排名第31位。而2023年，建發(fā)房產(chǎn)全年拿地738億元，排名第四位，僅次于保利發(fā)展（1125億元）、中海地產(chǎn)（1101億元）、華潤置地（808億元）。

近日，在武漢最新一輪土拍中，建發(fā)房產(chǎn)以10.3億元競得武昌區(qū)武珞路一住宅地塊，樓面價1.7萬元/平方米，溢價率31.9%，成為2021年7月以來武漢土拍溢價率最高的住宅地塊。

該地塊位于武商夢時代商圈核心區(qū)，周邊有成熟的生活、醫(yī)療、教育等配套，起拍價7.84億元，土地面積2.26萬平方米，規(guī)劃建筑面積6萬平方米。除了住宅外，開發(fā)商還需建設(shè)公園和綠地。附近在售的住宅新盤龍湖御湖境，目前均價在3.2萬元/平方米。

武漢市土地交易中心表示，該地塊結(jié)合市場情況科學(xué)設(shè)置起拍價，確保了企業(yè)合理的盈利空間。這一地塊共吸引2家民企和4家國企參與競拍，經(jīng)過51輪網(wǎng)上競價后，最終被建發(fā)收入囊中。

中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政在接受支點(diǎn)財經(jīng)記者采訪時指出，建發(fā)高溢價拿地的背后，是看中武漢這樣熱門城市的核心地段；地塊小而美，開發(fā)的產(chǎn)品主要面向改善性住房需求。2023年，建發(fā)房產(chǎn)在武漢沙湖邊開售的新盤建發(fā)朗玥，去化表現(xiàn)也不錯。

建發(fā)朗玥位于武昌區(qū)中北路，是建發(fā)房產(chǎn)于2022年12月以14.34億元拍得的地塊，樓面價1.89萬元/平方米，溢價率14.35%。項目于2023年下半年開盤，售價約為3.6萬元/平方米，可出售總套數(shù)429套，現(xiàn)已售出358套。

建發(fā)房產(chǎn)2018年首入武漢，與武漢地產(chǎn)集團(tuán)共同開發(fā)位于花山的武地建發(fā)璽院，產(chǎn)品涵蓋高層和別墅。信息顯示，該項目可出售房屋757套，已出售679套。2019年8月，建發(fā)房產(chǎn)以10.74億元底價摘得江夏區(qū)大橋新區(qū)辦事處大花嶺村地塊，與金茂聯(lián)合開發(fā)項目建發(fā)金茂璽悅，產(chǎn)品涵蓋高層和別墅。該項目可出售房屋總套數(shù)1544套，已出售1447套。

建發(fā)房產(chǎn)的兄弟公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)，在武漢開發(fā)的項目有聯(lián)發(fā)悅榕華、聯(lián)發(fā)璞悅府、聯(lián)發(fā)悅文華等。

或是受益于武漢建發(fā)朗玥等項目的銷售，近日，建發(fā)房產(chǎn)旗下上市公司建發(fā)國際（01908. HK）發(fā)布的財報顯示，2023年，該公司在武漢實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為22.7億元，同比2022年的2.5億元，大幅提高。

2022年，建發(fā)房產(chǎn)對組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，原海西、東南、華東、華南、華中五大區(qū)域合并為三個集群。其中，華南區(qū)域并入海西集群，華中區(qū)域（長沙、武漢、株洲、黃石等）拆分并入海西集群和華東集群，武漢現(xiàn)歸屬于華東集群。

拿地區(qū)域上，建發(fā)房產(chǎn)更偏愛華東。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，建發(fā)房產(chǎn)在長三角拿地金額為375億元，占全年拿地金額的一半，位居綠城之后，排名第二。激進(jìn)擴(kuò)張的背后，是建發(fā)做大規(guī)模的野心。2023年年初，建發(fā)國際行政總裁林偉國表示，公司依然追求規(guī)模增長，銷售目標(biāo)和拿地都要實(shí)現(xiàn)增長。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年至2023年，建發(fā)房產(chǎn)銷售額分別為1696億元、1700億元、1891億元，行業(yè)排名分別為第21、第10、第8名。有分析人士認(rèn)為，對于建發(fā)而言，要保持目前的行業(yè)地位，只有繼續(xù)拿地才能支撐一定的銷售規(guī)模。

除武漢外，2023年建發(fā)房產(chǎn)在浙江臺州、廣東佛山所拿的地塊中，都是高溢價，在北京、成都、合肥等城市競得的多宗地塊，均為觸頂搖號所得。

擴(kuò)張雖然帶來了規(guī)模，但并沒有實(shí)現(xiàn)利潤大幅增長。實(shí)際上近年來建發(fā)房產(chǎn)的毛利率持續(xù)下降。建發(fā)國際2023年財報顯示，公司實(shí)現(xiàn)營收1344億元，同比增長35%；歸母凈利潤50.35億元，同比增長2%。而毛利率則由2021年的16.35%、2022年的15.3%下滑至11.1%。對比龍頭房企保利發(fā)展（22%）、中海地產(chǎn)（20.3%）、華潤置地（25.2%）的毛利率表現(xiàn)，建發(fā)房產(chǎn)的盈利能力相對較弱。