“加梯”之后：長久與安心

李偉

既有住宅加裝電梯的“量產”速度正在加快。這項工作涉及多個部門、多個環節，需要及時總結實際使用情況，系統考慮安裝、使用、管理中存在的問題，從事前、事中、事后推進完善加裝電梯安全機制，保障其用得長久，用得安心。

加裝電梯的維護管理職責究竟該落實于哪個部門？如何確保資金到位？這些問題關系到加裝電梯的功能能否正常、充分地發揮。在“加梯”后的運維管理方面，須加緊規劃，制定相應的制度規范，以確保既有住宅加裝電梯這一惠民工程的社會效益最大化。

滬上實踐經驗

近年來，上海市積極探索，陸續出臺了一系列“加梯”相關規范性文件，包括管理辦法和指導意見。有些規范傾向于委托小區物業作為“加梯”的使用管理單位。但對物業公司而言，擔心管理和維護費用不能及時收取，自己付出管理成本，還要承擔責任和風險。因此，有些物業公司不愿意接手管理加裝電梯。

為了“加梯”共管資金的安全，也為了減少居民的麻煩，滬上試點了“梯管家”服務。這是由上海市房管局物業處、黃浦區房管局和上海市房地產交易資金管理有限公司共同搭建的“加梯管理經費托管平臺”。

在“梯管家”問世之前，黃浦區的譚老伯對于“加梯”后的運維管理感觸頗深。他年過七旬，其所在樓宇加裝電梯后，他被推舉為后續運維的“托管小組”成員。加裝電梯的運維遠比想象中復雜。用老百姓的話概括，其需要繳納3類費用：電費、物業費和維保費。其中維保費兩年后開始繳納，前兩年不用繳。前兩項費用，理論上由電梯所有權人按月定期繳納。

“托管小組”作為電梯所有權人的代表，其主要任務就是管理和收繳上述費用。2021年，黃浦區出臺有關既有多層住宅加裝電梯后續管理的指導意見，提出將不少于10萬元（最高補貼為28萬元/部）的政府補貼資金留存，作為“加梯”專項維修資金。這留存的10萬元由誰來管理呢？在“梯管家”問世之前，只能由“托管小組”在銀行開設共管賬戶。按照常規操作，譚老伯等三人要定期一趟趟跑銀行取錢，且三人必須同時到場，每人都要拍照、簽字確認，再去相關機構繳納電費、物業費。

有了“梯管家”，各方簽署協議，“加梯”后預留的運維費由第三方平臺，即“梯管家”統一管理，由上海市房地產交易資金管理有限公司監管。

這個托管賬戶不需要居民自行開立銀行賬戶，而是以每部電梯為單位開戶，交由房地產交易資金管理有限公司統一管理。每一名電梯所有權人都預留手機號碼，每次“梯管家”扣費，所有權人都能收到短信通知。

如果由小區物業承接加裝電梯的日常運維業務，那么經居民簽字認可后，物業可以代跑腿，去“梯管家”平臺劃賬。“托管小組”不用為此一趟趟跑銀行取錢，以及去物業管理處繳費。

托管賬戶中“加梯”管理經費的支付和使用，需要“加梯”所有權人代表或物業經辦人，攜帶相關支付文件至資金監管部門，當場填寫《支付申請表》，辦理支付申請手續。

在“加梯”后的運維管理方面，須加緊制定相應的制度規范，以確保這一惠民工程的社會效益最大化。

“加梯”所有權人代表可以變更，監管方受理后，通過發送手機短信的方式通知全體所有權人，自受理之日起3個工作日內無異議的，變更自動生效。“加梯”所有權人如果對經費使用、辦理變更等提出異議，在收到短信后3個工作日內，可攜帶相關材料至“梯管家”窗口提出異議，辦理相關手續。若全體加裝電梯所有權人都無異議，那么就由所有權人代表或物業經辦人攜材料至窗口辦理。

值得一提的是，“梯管家”的相關規定可謂細致入微，例如監管中的資金，按照中國人民銀行規定的基準活期存款利率計息。如果涉及房屋產權交易，因這筆專項資金無法提前支取，原業主可直接就賬戶里的資金余額與新業主進行約定，賬目完全透明公開可查。即便最初不想出錢使用電梯的業主，未來如果改變主意，想使用電梯，也可以參與進來，與其他用戶一樣按約定的比例繳納費用，計入“梯管家”。

當“梯管家”賬戶余額僅剩1萬元時，需要“加梯”所有權人、使用人協商，向賬戶“充值”，續簽服務。

既有住宅加裝電梯后，居民籌集的管理經費如何保管和使用，一直是一大難題。區別于以往由樓棟居民開立共管賬戶的模式，“梯管家”這種新模式能夠更好地解決問題。它依托專業的資金監管機構，由小區物業公司統一安排日常運營工作，規避了電梯管理過程中資金籌集難、管理責任推諉等問題，可在一定程度上保障“加梯”管理經費的安全。

環環相扣的保障

滬上有關“加梯”后的運維管理實踐探索，無疑是值得推廣的。要推出更為成熟有效的方案，須以厘清問題為基礎。對于“加梯”后的運維管理來說，主要有以下幾方面問題待解決。

一是對于進入加裝電梯市場的企業來說，原廠維保率較低。二是電梯的安裝質量有待優化，運行保障存在隱患。比如不少加裝電梯出現井道（底坑）滲水現象，有些存在井道下燃氣管等重要管線未移位等隱患。三是主體責任不明確，安全責任難落實。“加梯”由專業物業服務企業進行管理的比例仍不高，其余由業委會、代建單位、居委會等單位或組織負責管理，這些單位或組織往往缺乏專業化的管理能力，易導致安全管理缺位，且存在緊急情況下無法及時響應的風險。四是運維資金缺乏保障，事故賠付能力弱。目前大部分加裝電梯均未設置專項運維基金，出現個別業主不愿支付加裝電梯運維費用的情況。另外，由于加裝電梯普遍未購買責任險，一旦發生事故，難以及時落實賠付，易引發社會矛盾。

事實上，“加梯”工程從準備到實施再到運營維護，是一個環環相扣的過程，每個環節都應建立保障機制。

首先是“事前環節”。一是提前引入物業管理單位。在加裝電梯工程立項環節引入專業物業公司，盡早確定加裝電梯的使用管理單位，明確主體責任。由物業公司作為使用單位，參與加裝電梯的全過程，加強與代建單位的對接，為后續更好地開展安全管理打好基礎。二是開展綜合評價。對電梯制造單位、代建單位開展綜合評價，將評價結果向社區進行公示，引導居民選擇實力強、信譽好的電梯制造單位和代建單位。三是完善法律法規體系。修訂《電梯安全管理辦法》，明確加裝電梯的權利主體、相關部門管理職責、審批流程、使用管理細則、運行費用等事項，將加裝電梯納入法治化軌道。

接下來是“事中環節”。一是加強全程監督，督促施工單位規范施工，避免前期施工不到位造成后期整改難落實的情況。將電信、燃氣、電力等部門作為加裝電梯推進實施協調方，在土建工程實施過程中，先行介入進行評估，協調落實管線移位工作，確保加裝電梯的安全。二是完善加裝電梯檢驗檢測項目和內容。根據《市場監管總局關于進一步做好電梯維護保養模式和調整電梯檢驗檢測方式試點工作的意見》中《電梯檢測規則（試行）》的規定，研究確定及調整針對加裝電梯的檢測項目和內容，并做好宣傳。

和諧“加梯”方能取得良好的社會效益

工程完工后，即進入“事后環節”。

一是落實運維資金。住宅小區電梯運維費用應當單獨立賬。為保障加裝電梯運維資金，建議可對享受政府補貼的加裝電梯，強制性將政府補貼資金按一定比例劃轉至電梯專用資金賬戶，以保證運維資金落實到位。

二是推進“物聯網保險服務”安全管理新模式。推動加裝電梯安裝遠程監測裝置，發揮物聯網遠程管理和預警作用，加強應急處置和安全管理能力。引導使用單位購買責任險，確保發生突發事件或事故后的賠付能力。推進加裝電梯“按需維保”，市、區可結合實際給予資金支持。

三是加強日常安全監管。進一步加大對投入使用的加裝電梯的安全監管工作，并結合日常監管，做好對加裝電梯使用單位落實安全主體責任的指導。

四是制定加裝電梯的管理辦法。在管理辦法中，應當明確管理主體，以及技術安全責任、定期維護的主體；明確日常維護以及維修的資金來源。

五是很多既有多層住宅是“托底物業”，小區維修資金少，給后續管理、更新和維修帶來困難。建議通過立法，明確小區物業必須將加裝后的電梯納入管理范疇。這是物業管理部門不可推卸的責任，應于聘任合同中予以明確。如遇無物業管理小區，須由房管部門指定相關單位進行“托底管理”，保障其日常運行和安全。

六是在物業財務分類賬中建立加裝電梯維護、維修專項資金，由物價管理部門統一核準，并依照安裝時的出資比例分攤給業主，與物業管理費一并收取。在單據中應明確其系加裝電梯的運維資金。

七是明確加裝電梯的技術安全責任，由電梯供應商與物業管理部門的工程部共同承擔，物業管理部門的工程部為第一責任人。日常的電梯維護以及維修，由物業管理部門聯系電梯供應商實施，確保電梯的正常運行。

八是一旦發生技術原因的安全事故，物業管理部門作為第一責任人，承擔法律后果；電梯供應商則作為第二責任人，視具體情況承擔相應的責任。