房產提前過戶引發的煩惱

葉子菲

房產賣家出于好心，在沒有收到全款的情況下就答應先過戶，不料卻面臨巨額損失。對于這起案件，法院如何判決？

房產過戶，但款未收全

年逾古稀的朱鶯觀念有些守舊，認為出嫁的女兒就是“外人”。老伴過世多年，她一直獨居。孝順的女兒馮慧為了方便照顧母親，多次懇求朱鶯搬來同住，但固執的朱鶯一直不肯，說不愿給女兒一家添麻煩。2018年，朱鶯因患風濕性關節炎行動不便，才接受了女兒的建議，搬過去和她共同生活。

馮慧和丈夫是工薪階層，有個正在讀書的兒子，生活上有一定壓力。雖然如此，但夫妻倆都愿意照顧朱鶯，并主動承擔了她的生活費用。朱鶯為了不給女兒增加負擔，決定把自己名下的房子賣掉，房款自留一小部分以備不時之需，其余的都給女兒。

馮慧擔憂母親賣掉房產后不踏實，所以不贊成，而是建議將房屋出租，但母親不同意。考慮到當時的房價處于高位，加之馮慧夫婦沒時間管理這套房產，于是同意朱鶯賣房。

2020年春節過后，朱鶯的身體越來越差，賣房一事只能委托女兒全權辦理。就在馮慧尋找可靠的買主時，她以前的同事蔣雄主動找到了她。蔣雄早些年“下海”經商，生意做得還可以。兩人當初做同事時關系不錯，現聽說馮慧有房要賣，蔣雄表達了購買意愿。

原來，蔣雄在幾年前與前妻韓娟協議離婚時，曾承諾會在好地段買一套房給她和兒子蔣斌居住。但由于他的公司資金周轉出現問題，遲遲未能兌現這一承諾。在韓娟的多次催促下，當蔣雄得知馮慧要賣的這套房地處名校學區時，就懇求馮慧把房子賣給他，并開出58萬元的價格。馮慧覺得價格合適，便告知問母親朱鶯，朱鶯也認可這個價格。

到簽協議時，蔣雄卻表示，自己一時拿不出這么多錢來。他與馮慧協商，先支付30萬元，等把房子過戶到他名下后，拿房產證去辦理抵押貸款，然后再付清余款。話說到這個份上，馮慧覺得如果自己不答應，就顯得不顧朋友情分。礙于面子，加之她信得過蔣雄的為人，便答應了。出于對女兒的信任，朱鶯沒有反對這種付款方式。2020年4月，雙方簽訂《房屋買賣協議》，馮慧收下蔣雄的30萬元。

房子過戶到蔣雄名下之后，依照雙方的約定，要等他付清尾款28萬元，馮慧再清理房屋內的東西，然后交付鑰匙。數月后，蔣雄表示貸款辦得不順利，還需要一些時間。他兒子蔣斌的住處離學校較遠，路上很費時間。他希望馮慧能同意蔣斌先住進那套房子。馮慧一時心軟，就答應了，孰料麻煩亦隨之而來。

變故頻生，上法庭維權

韓娟帶著兒子搬進新家后，馮慧就很少見到蔣雄了。即使見面，只要她提起房子余款的事，蔣雄便找各種理由敷衍搪塞。在馮慧的一再要求下，2021年5月，蔣雄與她簽訂《房地產買賣補充協議》，約定在2021年9月1日前付清余款。否則，韓娟和蔣斌就要把房子騰出來，并支付朱鶯3萬元違約金……

過了約定的時限，蔣雄非但沒有如期付款，甚至連人影都不見了。為此，朱鶯急得病倒了。馮慧覺得愧對母親，于是決定打官司維權。2021年11月下旬，馮慧以母親朱鶯的名義將蔣雄告到廣西壯族自治區柳州市柳北區法院，要求他返還房產，并承擔違約責任。

然而，接下來的變故令朱鶯母女始料未及——蔣雄突患急病去世！無奈之下，馮慧只能向法院申請，把本案的被告變更為蔣雄之子蔣斌。在她看來，既然蔣雄已經拿到了房產，又未付清房款，那么作為其法定繼承人的蔣斌就有義務返還房產。

蔣斌未成年，而韓娟不愿處理前夫惹出的麻煩事，所以沒有代替兒子出庭。另一邊，馮慧代表母親在法庭上作了詳細陳述……在案證據能夠如朱鶯和馮慧所想的那樣，幫她們打贏這場官司嗎？

登記為準，房產難返還

柳北區法院經審理認為，公民的合法財產受法律保護，但保護的方式要符合法律規定。本案中，《房屋買賣協議》是朱鶯和蔣雄的真實意思表示，合法有效。朱鶯收到30萬元房款，并將房產過戶到蔣雄名下，這就意味著協議開始履行。按照我國的房產登記制度，房產所有權的轉移以登記為準，其他都不能作為判斷房產歸屬的依據。雖然蔣雄沒有按照約定支付剩余的房款，但朱鶯同意提前過戶，所以蔣雄已通過合法登記取得了案涉房產的所有權。問題就在這里：根據法律規定，財產所有權一旦合法轉移，任何一方反悔都不會獲得支持。

2022年4月，柳北區法院作出判決：駁回朱鶯的訴訟請求。

朱鶯和馮慧感覺很冤——明明沒有收到全款，難道就因為好心，答應先過戶，就要承受巨額損失嗎？于是，馮慧幫母親上訴至柳州市中級人民法院。最終，她們的問題有了答案。

法官向上訴人解釋：就算蔣雄還健在，如果他不愿意返還房產，那么上訴人很難要求他做到這一點。這是因為房產登記和法律規定比協議更有效力。

不過，這并不代表法律會置原告朱鶯的損失于不顧。盡管房產的所有權已成定局，但由于蔣雄并沒有付清房款，且雙方簽有兩份協議，朱鶯和蔣雄之間產生了債權與債務關系。也就是說，蔣雄尚未支付的28萬元以及相應的利息，等于欠了朱鶯的債。朱鶯雖然不能要求蔣雄返還房產，但可以討債。雖然蔣雄已經去世，但他的兒子作為繼承人，有義務在繼承的財產范圍內償還債務。

在法官的解釋和建議下，朱鶯和馮慧明白了個中道理，撤回了上訴。她們在2022年9月下旬準備打另一場官司：馮慧以母親朱鶯的名義，將蔣斌訴至柳北區法院，要求他償還蔣雄拖欠的28萬元房款，并支付相應的利息。為了確保打贏官司后能夠拿到錢，母女倆申請了財產保全。

這下輪到韓娟著急了，因為兒子蔣斌作為蔣雄的唯一法定繼承人，當時已經繼承了其父留下的全部財產。經韓娟估算，這些財產基本上夠償還債務。即使不夠，她也可以向親友借點錢，或者用案涉房屋抵押擔保。如果被法院列為“老賴”，那么自己和兒子都會抬不起頭來。經過權衡，韓娟來到法院，主動要求與朱鶯母女和解。

馮慧見韓娟是帶著誠意來的，加上念及自己和已經過世的蔣雄曾共事，于是同意和解。

雙方最終達成一致意向：蔣斌在13個月內，支付朱鶯28萬元……2024年2月，蔣斌已按協議履行完畢。

（文中人名均為化名）

編輯：姚志剛? ? winter-yao@163.com

房產交易“錢貨兩訖”顯然更穩妥（圖文無關）

法官點評

幾場官司打下來，朱鶯和馮慧身心俱疲。馮慧非常后悔：如果當初不答應蔣雄先將房產過戶，那么后面就不會生出諸多麻煩事。

2014年，全國不動產開始施行統一登記制度，2015年為過渡期，2016年全面施行。到2018年，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成。

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依法應當登記的，自記載于不動產登記簿上時發生效力。不動產登記簿由登記機構管理。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。簡言之：房產證上的姓名是誰，房產就歸屬于誰。其依據為《不動產登記暫行條例》第十五條：當事人或者其代理人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿上之前，申請人可以撤回登記申請；第二十條：不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內，辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。

由此可見，房產過戶登記的重要性和法律后果，有時會超出人們的想象。“先過戶后付款”這種交易方式是非常冒險的，房主在買賣房屋時一定要謹慎小心。