多地按下商品房“以舊換新”啟動鍵

張宇軒

“以舊換新”的話題正從家電、汽車等消費品領域向房地產領域蔓延。

4月以來，商品房“以舊換新”話題多次登上社交媒體熱榜。相較于以往的開發商自發推出商業活動，此番以河南鄭州、江蘇海安為代表的商品房“以舊換新”從政策方面給出措施，因而也更引人關注。

鄭州“以舊換新”政策文件提及，相關方案是“為進一步激活存量住房市場，支持群眾‘賣舊買新、以舊換新等改善性住房需求，促進我市房地產市場供需匹配，加快優質商品房供應，逐步形成住房一、二級市場聯動與梯次消費效應”。

隨著更多城市出臺商品房“以舊換新”政策，易居研究院研究總監嚴躍進表示，這需要顧及相關企業回收舊房的壓力，“活化利用”二手房源；北京金訴律師事務所主任、房地產專業律師王玉臣提醒，“以舊換新”流程設置需要更加明確、詳細，流程控制需要更加嚴謹，以規避兩個房屋交易流程融合中可能存在的法律風險。

各地“以舊換新”形式各異，范圍漸廣

商品房“以舊換新”不是新近才有的嘗試，在此之前，多地已開始探索。

《中國經濟周刊》記者梳理各地信息發現，2023年至今，鹽城、蘇州、沈陽、寧波、濟南、淄博、海安、常熟、無錫梁溪區等多地接連推出商品房“以舊換新”。

2023年7月，中央政治局會議提出，要適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

此后，多地政府出臺了商品房“以舊換新”或“賣舊買新”的鼓勵性政策。政策措施大致分為三種形式：一是由指定的收購主體收購原有住房，或是中介機構受托評估、掛牌出售二手房，促成購房者實現“賣舊買新、以舊換新”；二是開發商推出商品房新舊置換活動，購房者以舊房作價、補足差價置換指定項目范圍內的新建住房；三是地方政府對購房者在規定期限內“賣舊買新”的自發交易予以鼓勵，提供換房補貼或給予稅收減免等優惠。

今年4月初，鄭州市出臺相關政策，不僅綜合運用了上述多項措施，且當地計劃全年完成“賣舊買新、以舊換新”10000套，這一度引發熱議。當地政府指定鄭州城市發展集團有限公司作為收購主體，制定收購計劃、收購房源條件等，對二手房進行收購，同時對市場化“賣舊買新、以舊換新”的交易開通交易過戶綠色通道服務。這兩種方式換購新建商品住房的，在一定期限內，當地均給予契稅補貼。

值得注意的是，多地對“以舊換新”“賣舊買新”設置了一定門檻，并非所有的舊房業主在換新時都能享有政策優惠。如無錫市梁溪區采取了置換形式，要求二手商品房須位于該區，且不存在抵押、質押、擔保或查封等其他不可置換狀態，以及二手商品房總價不高于新購房源總價的60%等。江蘇常熟對相關契稅補貼的享受范圍作出規定，要求購房者須為自然人，交易順序為先“賣舊”后“買新”，以及家庭成員間互相轉讓房產份額不視作“賣舊”等。

嚴躍進向《中國經濟周刊》記者表示，近期多地推行商品房“以舊換新”政策，說明“以舊換新”越來越成為各地的政策工具，從過去的試點性質、自發性質逐漸轉變為有系統謀劃、覆蓋面廣的政策。尤其是一些三四線城市、縣城的加入，說明類似政策逐漸下沉，將發揮更好的效應。

如何利用二手房源

王玉臣向《中國經濟周刊》記者表示，商品房“以舊換新”不論對于購房者群體還是整個行業，都具有積極意義。這不僅能夠滿足部分家庭的置換需求，提升居民的居住環境和居住質量，也有利于促進房地產市場流通，促進房地產市場長期、穩定地發展。

然而，“以舊換新”中，如果大量舊房涌入二手房市場，可能對供需基本面產生影響。這些舊房如何處理，成為一個重要問題。

對此，不少地方政策在附加條款中作出規定，如先“賣舊”再“買新”，或以二手房成交情況決定是否“買新”等。值得一提的是，也有地方將舊房“出售”思路轉為“持有”，如鄭州、海安引入國企作為收購主體，可將回收的二手房用作保障性租賃住房和人才公寓、征遷安置房、公租房等。

嚴躍進認為，這類做法將“以舊換新”和保障房房源籌措進行了結合，和“房地產三大工程”（保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造）進行了有序對接，所以工作目標更為清晰、更為對口，對于各地后續推進“以舊換新”也有啟發。建議有條件的地方在推進保障房建設方面，可以適當考慮此類模式，實現更好的政策效應。

嚴躍進進一步分析，隨著“以舊換新”工作推進，二手房后續如何利用是一個關鍵，建議地方政府對待這一問題要適當把握“活化利用”，以加快此類房源的保值增值和合理利用。若后續利用情況良好，作為收購主體的相關企業也不會有太大的風險。

對商品房“以舊換新”，鑒于各地在政策制定以及收購主體、開發商方案設計等方面存在差異，王玉臣提醒，“以舊換新”實際是兩個房屋交易流程的融合，相對更復雜，所以流程設置需要更加明確、詳細，流程控制需要嚴謹。

王玉臣說，比如在相關流程設計中，應對舊房情況進行充分調查核實，包括商品房產權證明、房產出租情況以及擬置換商品房有無交易限制承諾等易產生法律糾紛的要點。對置換房屋的業主個人也需要進行諸如征信情況等方面的核實，以免因其征信問題導致房屋置換過程中可能產生新的問題，如無法辦理貸款、購置新房流程無法完成等。他提醒購房者，務必詳細了解當地的政策內容，謹慎選擇房源，理性看待自身的購買力、還貸能力等狀況。