園區運營，選址先行

眾所周知，上海產業園區市場承載了眾多高質量產業的創新發展。經濟發展的結構性轉型，驅動高科技屬性行業快速發展，使園區的產業聚集效應愈發加劇，科創氛圍日益濃厚，吸引眾多高端科研行業或戰略新興產業企業入駐。

當下，上海產業園區市場正迎來新一輪供應放量，針對目前市場，更多企業租戶考慮抓住大供應及租金下行的窗口期，進行搬遷升級。現有項目如何保持競爭力，未來項目如何脫穎而出，園區經營者從企業租戶需求角度出發的產業思維將起到決定性的作用。

長期來看，隨著產業園區內產業鏈愈加完整、產業類型不斷拓展，各產業的生產要素愈發豐富，企業需求將顯現更多全新視角。產業園區物業作為承接租戶需求的重要空間載體，其成熟化、專業化的發展同樣需要產業思維的驅動。

在過去兩年中，上海五大產業：集成電路、生命科學、人工智能、新能源汽車以及游戲，已經成為擎動上海產業園區租賃需求的主要來源。作為上海三大先導產業，集成電路、生物醫藥和人工智能并在創新發展的戰略轉型中逐步釋放市場需求，已經發展成為上海產業園區內的支柱產業，展現出引領全國的行業優勢和發展動力。同時，新能源汽車產業憑借其豐富的產業“長鏈”，以及游戲產業展現出的巨大終端市場需求及其行業復合潛力，已成為上海產業園區的新興需求動力。過去兩年中這五大行業在上海產業園區內的新增租賃需求達到近70%。

園區企業選址要素

我們通過對上海五大行業的企業進行抽樣調研，發現企業對于區位選址的考量正在不斷拓展。傳統選址因素如租金成本、交通可及性等繼續受到絕大多數企業的重視，是產業園區企業的共性需求。在當前市場環境下，企業對于租金成本的敏感度有所上升，是其降本增效的關鍵一環。

作為傳統選址因素，租金成本的關注度上升明顯，成為企業最為關注的選址因素。

同時，產業及企業策略型選址因素在目前企業的選址過程中愈發被重視，其中，配套設施（人才公寓、生活服務等）、企業品牌形象以及人才資源是提升最為顯著的三個選址因素。

當前產業園區企業已不僅僅滿足于簡單的餐飲配套，他們希望所在區域配備有人才公寓以及更多的生活服務設施來滿足員工的衣食住行，提高員工與企業之間的黏性。

更多的企業意識到區位選址和物業選擇對于企業品牌形象的增益，例如入駐板塊的產業成熟度對人才吸引有所助益。人才是第一資源，尤其是對于產業園區企業，研發作為其核心競爭力，需要大量優質的人才資源。同時，濃厚的科研氛圍能夠為企業提供更多的合作渠道和交流機會。

值得注意的是，隨著科技進步，行業發展愈發細分化專業化。不同企業根據其產業屬性特性，對于各選址因素的側重程度出現分化。

生命科學企業租戶尤其重視選址對其獲取高精尖人才的可及性。調研結果顯示，超過40%的生命科學企業租戶對人才資源的可及性重視度在提升。對于集成電路及人工智能企業而言，除人才資源以外，科研氛圍及政策補貼也是其極為重視的選址因素。新能源汽車企業因其產品研發及測試均對物業參數有額外需求，交房標準對于該類企業的重要性尤為顯著。游戲企業同樣需要吸引游戲開發人才，交通的便捷程度則對于該類企業較為敏感，同時出于機房、電量及用電穩定性的需要，交房標準也成為其較為關注的因素之一。

為適配企業的需求改變，園區業主在招商引資和項目運營上需不斷提升，以搭建適配產業發展的平臺，聚集高新科技行業所需的生產要素，從企業租戶角度改善資管服務的質量。簡而言之，園區經營者需拓展提升其產業思維，服務于高科技屬性租戶的快速發展，以此筑巢引鳳，在市場競爭中脫穎而出。

物業服務的精細化升級

企業租戶在物業載體的細節選擇上也愈發體現出匹配企業經營發展的強烈意愿。在園區項目選擇上，調查問卷結果顯示，就物業條件而言，除園區硬件及滿足研發條件等硬性指標外，企業對物業的自主性和靈活性愈加重視。接近40%的受訪者希望有拎包入駐的機會；獨棟物業的需求在受訪企業中占比同樣接近40%，空間私密性較強的物業能為企業研發經營及數據安全上提供更多保障。

未來短期供應集中交付的環境下，現有項目的硬件品質或將面臨競爭加劇的風險。問卷結果顯示，停車位數量是企業租戶普遍認為所承租園區最需要提升的硬件條件，超過50%的受訪企業租戶不滿足于目前所在項目的停車位數量。其他硬件品質方面，有近30%的企業租戶反映所在物業屋頂或外立面漏水及洗手間配比不足。超過20%的企業租戶反映空調設施陳舊，電力無法擴容以及充電樁設備不足。

適度改善硬件設施及物業條件，以滿足租戶的迫切需求，是存量項目持有者在大供應環境下提高競爭力的有效方式，也是未來園區項目開發者在設計和建設過程中需要關注的重要方面。

除企業租戶在硬件品質上的基本訴求外，園區持有者須在物業交付條件上融入產業視角，適度考慮不同行業對物業的不同需求。無論是辦公功能還是研發功能，不同產業租戶對于硬件品質的需求顯現出更多行業特性，在需要研發空間的行業中特性需求尤為顯著。

為滿足研發需求，物業品質的適配性或將成為直接決定租戶的選址結果的因素。產業園區項目在承重、層高、供電等具體參數上能最大程度滿足快速發展的行業需求，這類園區項目將更加受到擁有研發測試功能的企業的青睞。

配套設施全面升級

園區配套設施歷來是企業租戶選址的重要考量指標，園區運營者在配套方面的提升將有效提高租戶滿意度以及企業租戶的黏性。尤其是周邊餐飲設施，超過85%的受訪企業租戶希望所在產業園區能夠提供配套餐飲。此外，超過60%的租戶認為園區內應設有便利店或超市相關配套以滿足員工日常生活需要。

除基本訴求外，產業園區租戶愈發重視員工生活品質，超過50%的企業租戶希望園區提供交通接駁班車以方便員工通勤，另有超過50%的受訪企業期待承租項目能將健身房納入配套設施。

在園區服務上，物業管理仍是目前企業最為看重的因素，同時，企業對業主提供的其他服務，尤其是為企業經營發展提供便利的服務，越來越重視。51%的受訪企業希望業主能為其提供政策指導、人才落戶協助等服務，45%的受訪者希望園區業主能在研發環節的特殊要求（包括廢水處理、氣體配送等）上提供相應的協助。另有32%的企業對園區業主培育創新氛圍，提供行業間交流機會有更多期待。

產業園區經營者所提供的資管服務在租戶選址過程中正占據越來越大的比重。企業租戶希望通過園區運營方的資管服務得到更多元的產業發展資源。此次調研中，有近半數企業希望園區經營者提供包括與政府溝通、組織行業交流等方面在內的附加服務。資管服務已不再局限于物業管理，園區經營者的產業服務是否能為入駐企業租戶提供豐富的產業資源將成為未來產業園區的核心競爭力。

然而，此次調研結果顯示，對于物業管理和產業服務，企業租戶需求及園區業主投入意愿上出現了一定程度的錯配：43%的企業認為產業服務對于其選址考量十分重要，但僅有23%的園區業主表示愿意增加對其投入；目前大部分園區業主仍將目光鎖定在對傳統物管服務的投入上，該比例高達77%。

短期內，物業管理的提升可以使得企業租戶的入駐體驗有所提升，保持項目的競爭力。然而，隨著宏觀產業更為復合多元的發展演進，企業租戶將更迭出更龐大的產業需求，屆時，產業服務將成為項目運營中至關重要的一部分。

總之，盡管上海產業園區歷經多年發展，在物業品質等各方面都有顯著提升。然而，越來越多的企業從發展適配性的角度考慮物業選址，園區業主需要拓寬園區招商及運營的思路，在物業條件和資管服務雙通道上，升級現有產業思維。

物業條件在滿足企業基本辦公經營需求的同時，需要進一步考慮租戶所涉及行業的特性需求。另一方面，產業園區運營方在產業升級發展的宏觀環境中，對企業租戶的服務須有全方位的提升，為企業經營提供更多資源和便利。