基于城市更新的房屋檢測鑒定特點分析

李尚龍

（上海市巖土工程檢測中心有限公司，上海 200436）

0 引言

城市更新作為城市發(fā)展的重要組成部分，旨在通過對存量土地和建筑的再開發(fā)、再利用，提升城市功能、優(yōu)化空間結構、改善人居環(huán)境。在這一過程中，房屋檢測鑒定作為一項基礎性和保障性工作，對于確保更新項目的安全順利實施具有重要意義。然而，傳統(tǒng)的房屋檢測鑒定方法在面對城市更新帶來的復雜性和多樣性挑戰(zhàn)時，往往顯得力不從心。因此，系統(tǒng)分析城市更新背景下典型性的房屋檢測鑒定特點，探索適應新形勢的檢測鑒定技術和方法，不僅對于提升房屋檢測鑒定水平具有重要價值，同時對于推動城市更新工作的科學化和規(guī)范化也具有深遠影響。

1 城市更新的房屋檢測鑒定特點

1.1 法定性和社會公益性

城市更新的房屋檢測鑒定具有鮮明的法定性和社會公益性特點，其法定性主要體現(xiàn)在對城市更新的房屋進行檢測鑒定過程中，必須要遵守國家相關的法律法規(guī)，以確保檢測鑒定結構的合法性和權威性。例如在城市基礎設施建設時，周邊房屋受施工影響，開裂或變形時有發(fā)生，社會矛盾日益凸顯，第三方的房屋檢測鑒定對解決這一問題起到重要作用。因此，社會公益性主要體現(xiàn)在對城市更新房屋進行檢測鑒定的目的是為了保護城市居民的生命和財產安全，促進城市的長遠發(fā)展，為公共利益提供更加優(yōu)質的服務。因此，在城市更新過程中，房屋檢測鑒定工作對于檢測鑒定人員來說不僅是一項技術性的工作，更是一項承擔著法律責任和社會公益的艱巨任務[1]。

1.2 特殊性

城市更新的房屋檢測鑒定對象的特殊性在于，每一幢房屋都是一個獨一無二的建筑物體，擁有獨特的建筑風格和使用目的，這些因素決定和影響著房屋在安全性、使用性和耐久性。因此，在進行房屋檢測鑒定時，必須對每一個鑒定對象進行全面的分析，綜合考慮其獨特性，這一特殊性要求檢測鑒定人員必須要具備豐富的實踐經驗和專業(yè)知識，了解不同建筑風格的特點和結構形式，掌握各種檢測技術，并能靈活運用這些技術對房屋進行個性化的檢測鑒定，對房屋進行個性化的檢測鑒定。此外，檢測鑒定人員還需要具備對房屋歷史和現(xiàn)狀的全面了解和分析能力。通過了解房屋的歷史和使用情況，可以更好地評估房屋的安全性、使用性和耐久性，合理預測未來的變化和發(fā)展趨勢[2]。

1.3 全面性

全面性指的是在進行城市更新房屋檢測鑒定的過程中，需要對房屋的結構安全性進行全面評估。其中，主要包括對房屋的地基基礎、內部裝修、整體結構等方面進行全面的檢測和堅定。地基基礎是房屋的根基，是確保房屋穩(wěn)定和安全的重要保障。在城市更新過程中，需要對房屋的地基基礎進行詳細的檢測和評估，比如地基基礎的沉降、材料強度等；內部裝修是房屋美觀性和居住舒適性的重要體現(xiàn)，在城市更新過程中，需要對房屋的內部裝修情況進行全面的檢測和評估，比如裝修材料的質量、裝修對結構的影響等；整體結構在保證房屋的安全和穩(wěn)定方面發(fā)揮著至關重要的作用，在對房屋進行檢測鑒定過程中，需要對房屋的結構進行全面的評估，如房屋結構的受力情況、結構的變形程度以及結構的損傷等的方面。全面性是基于城市更新房屋檢測鑒定過程中的一個重要特點，需要全面評估房屋的各個角落和部位，不留任何一個死角，以保證房屋的安全性能夠得到充分保障。

1.4 風險性

風險性指的是在進行城市房屋檢測鑒定過程中，由于房屋可能存在的各種安全隱患和問題，這些問題的存在，會給房屋的安全性和使用情況帶來一定的負面影響。在對房屋進行檢測時，檢測鑒定人員對房屋存在的安全隱患以及不符合國家相關標準的問題均需要了解，不遺漏任何隱患問題。例如，在檢測鑒定過程中，發(fā)現(xiàn)房屋在結構方面存在安全隱患，需建議采取針對性的措施對其進行及時的加固或者修復。因此，在對房屋進行檢測鑒定的過程中，需要綜合考慮其中存在的風險性，進而采取科學合理的方法和手段對其進行檢測和評估，并加強風險的管控和防范，確保檢測鑒定工作的順利進行。因此，檢測鑒定就具備了一定的風險性。

1.5 重點性

重點性指的是在城市更新過程中，房屋檢測鑒定的重點會由于房屋的實際情況而有所不同。針對不同的問題和存在的安全隱患，檢測鑒定的重點也會有所側重。對于在檢測鑒定過程中發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的房屋，檢測鑒定的重點應當集中在結構的安全性和抗震性能方面。在檢測過程中，需要重點關注房屋的結構情況，包括結構的受力情況，變形情況、損傷情況等。在此基礎上，對房屋的抗震性能進行合理的評估，如地震作用的傳遞路徑、抗震措施的制定等的方面。如果房屋存在結構方面的安全隱患，需要采取相應的加固和修復措施，增強房屋的安全與穩(wěn)定。而對于存在使用問題的房屋，檢測鑒定的重點應當放在室內裝飾裝修方面。在具體的檢測鑒定過程中，需要重點關注房屋內裝飾裝修、滲水、采光等。

1.6 效力性

鑒定報告的效力性主要體現(xiàn)在權威性和證明力兩個方面。其中，權威性指的是檢測檢測結構需要由專業(yè)的鑒定機構出具，通過采用科學的技術和方法對檢測鑒定對象進行全面且自己的評估，檢測結果具有極高的可信度。證明力指的是檢測鑒定報告作為房屋檢測鑒定的唯一證據，能夠在訴訟或者裁決中證明房屋的實際情況，特別是對于法官的公正裁決具有重要的參考價值。

2 基于城市更新的房屋檢測鑒定內容

2.1 既有居住建筑功能改造房屋檢測鑒定

在面對城市結構調整和文化保護的要求下，既有居住建筑功能需進行更新改造，在城市市區(qū)里，老舊住宅通常進行貼擴建空間整合改造，具體包括：對原合用廚衛(wèi)進行改造，改造后每戶均有獨立的廚房和衛(wèi)生間；為適應老齡化的無障礙改造；增設電梯改造；外立面及公共區(qū)域提升改造。

更新改造的房屋多為市區(qū)內老舊房屋，可能存在結構性損壞、材料老化或其他安全隱患的問題，因此房屋的檢測鑒定作用也愈加明顯[3]。在對此類老舊房屋進行檢測鑒定的過程中，檢測鑒定人員需要利用先進的技術和方法，對這些房屋的結構、材料和使用狀況進行客觀的評估與全面的檢查，其中主要包括地基基礎、承載能力、圍護系統(tǒng)等的方面。期間需跟居民方或街道居委進行協(xié)調溝通，便于進行全面和針對性的調查檢測，進而可以準確評估這些房屋結構的安全性和穩(wěn)定性，及時發(fā)現(xiàn)其中存在的安全隱患，便于檢測鑒定人員提出針對性的加固、修繕等合理化的建議。某住宅小區(qū)貼擴改造效果如圖1 所示。

圖1 某住宅小區(qū)貼擴改造效果

2.2 既有公共建筑功能改造房屋檢測鑒定

在城市更新改造中，部分公共建筑需進行總體功能定位和空間布局，將其原有建筑功能進行整合、形象提升，打造成集聚文旅、商業(yè)、體育等多功能區(qū)域，以滿足市民的高品質生活的需要。

在更新改造時，需對既有建筑進行檢測鑒定，同時需對改造方案的可行性進行評估。實際檢測時需對既有結構布置進行調查確認，根據最終方案，對既有結構的進行驗算及分析，包括安全及抗震性能、使用性能和耐久性能等。由于既有建筑的使用功能提升，對既有結構的要求也提高，對原有結構的不足情況提出合理的加固建議，為后續(xù)工作的順利實施提供了有利的技術依據[4]。某公共建筑提升工程如圖2 所示。

圖2 某公共建筑提升工程

2.3 既有結構改造的檢測鑒定

在城市更新過程中，如何使具有特定歷史的建筑如工業(yè)建筑等得到妥善的保護和再利用，對于經濟效益、保護環(huán)境、歷史文化等多方面具有重要價值。

目前，較多的情況是將既有建筑進行改造升級，改造完成后作為辦公、公寓、社區(qū)醫(yī)院等功能，使得原遺留建筑繼續(xù)煥發(fā)光彩。在改造過程中，不可避免的將涉及建筑的結構或使用功能發(fā)生改動，原建筑的安全性及抗震性能均將發(fā)生變化，為保證建筑后續(xù)的安全使用，需對其進行檢測鑒定。

在對既有建筑的鑒定過程中，需要考慮多方面的因素，如抗震設防類別的變化、使用恒、活荷載的調整、因長時間老化材料強度的降低、已有變形導致的內力增大、因結構改動造成的結構體系的變化等。根據檢測鑒定，得出結論，并提出合理的處理建議。檢測結論應符合建筑實際情況、相應法律法規(guī)及相關規(guī)范要求，建議應切實可行，易于操作實施。

3 基于城市更新的房屋檢測鑒定方法

3.1 直接經驗法

直接經驗法指的是根據檢測鑒定人員對被檢測鑒定房屋的現(xiàn)場情況進行現(xiàn)場勘察的過程，并在檢測鑒定方案完善的情況下，按照預定工作程序對房屋的各個部位進行校核，如裂縫的寬度、長度、分布，構件的變形等損傷，對房屋的變形情況進行測量，根據相關規(guī)范，如《危險房屋鑒定標準》（JGJ 125—2016）、《房屋完損等級評定標準》（城住字〔84〕第678 號）、《房屋裂縫檢測與處理技術規(guī)程》（CECS 293—2011）等規(guī)范，通過利用自身的專業(yè)技術知識、檢測鑒定經驗對對房屋的完損等級進行評定。直接經驗法具有檢測鑒定時間短、操作便利等的特點，因此該方法也廣泛應用在房屋隱患排查、專項檢測等方面。

3.2 實用檢測鑒定法

實用檢測鑒定法是在直接經驗法上基礎上形成的一種檢測鑒定方法，它需要依據檢測鑒定人員分析被堅定房屋破壞的原因，制定詳細的檢測鑒定方案，并借助儀器設備的輔助，對房屋的每一個部位進行全面的檢測，進而得出準確的檢測鑒定結果。實用檢測鑒定方法需要完成以下方面的工作：①初步調查房屋的原始概況，包括原始圖紙資料、地勘資料和現(xiàn)場使用情況及地質地形條件資料等。②對房屋的結構體系進行判斷確認，并測繪房屋建筑結構布置圖。③對房屋的損壞情況、材料強度、變形情況等進行檢測或測試，然后根據檢測結果對房屋承載力（包括抗震承載力）進行驗算分析，綜合分析房屋的安全性或抗震性能，可以確保房屋的安全與穩(wěn)定。

3.3 綜合鑒定法

在城市更新背景下，城市結構空間需要優(yōu)化，城市功能空間需要提升，如歷史風貌區(qū)的既有建筑，如優(yōu)秀歷史建筑、文物等，為實現(xiàn)歷史建筑的風貌保護、城市空間的優(yōu)化及完善等多重目標下，需對建、構筑物進行全面綜合的檢測鑒定，甚至部分既有建、構筑物就需要永久的改變其原來的坐落位置，便于與其“碰撞”的地下結構的建設，并對既有建、構筑物進行綜合檢測鑒定、保護修繕、更新改造，實現(xiàn)城市更新與既有建筑的持續(xù)利用[5]。

綜合鑒定法是城市更新中房屋檢測鑒定過程中一種十分重要的方法，綜合鑒定法要求檢測鑒定人員運用綜合鑒定方法的原理合理分析房屋的結構。這種方法下，檢測鑒定人員能夠綜合考慮到房屋結構中存在的各種不確定的因素，如房屋基礎形式、結構承載能力的高低、材料的使用性能，墻體不同材料引起的裂縫、歷史及社會原因等因素，進而幫助檢測鑒定人員合理評估房屋的整體性能。

4 結語

綜上所述，基于城市更新的房屋檢測鑒定工作呈現(xiàn)出法定性和社會公益性、特殊性、全面性、風險性、重點性、效力性等的眾多特點。它不僅關乎單體建筑的安全與質量，更涉及整個城市的文化傳承、空間優(yōu)化與功能提升。未來時期內，隨著城市更新進程的深入推進，房屋檢測鑒定將在城市規(guī)劃、建設與管理中發(fā)揮更加重要的作用。