房地產企業破產中購房人權利優先保護研究

李育慧

（天津師范大學法學院，天津 300387）

一、問題的提出

為了貫徹“房住不炒”的國家政策，遏制泡沫經濟增長，銀行響應號召提高房地產企業的貸款門檻，許多房地產企業因資金鏈斷裂，收支不平，瀕臨破產。房地產企業破產會影響承包商、作為抵押權人的銀行等金融機構、購房人和其他債權人在內的所有相關方的利益，破產企業會憑借其破產財產最大可能地減少各債權人的利益損失，然而破產財產是有限的，不見得能夠兼顧所有權利人的利益，此時就面臨著清償順序問題。購房人由于其經濟水平相對低下，且與房地產企業等之間存在信息差，使得購房人成為特殊的弱勢一方。并且在各方權利主體中，購房人的數量眾多，占到房地產企業破產債權人的一半以上，如果不能妥善處理購房人的利益損失問題，勢必會影響社會穩定。追溯相關法律規定，在房地產企業破產領域，我國法律和司法解釋在購房人權益保護方面仍存在空白， 使法律工作者在解決具體問題時面臨無法可依的困境。在當今社會，研究房地產公司破產時購房人的權利保護問題，使購房人避免房地產企業破產和銀行信貸緊縮的風險，具有重要的現實意義。

二、房地產企業破產中購房人權利優先保護的法理基礎

（一）物權期待權理論

我國法律中并沒有明文規定物權期待權，但是在《民法典》中規定了購房人可以通過預告登記的方式來保障自己未來即將實現的物權，可見，其中暗含著對公民享有物權期待權的贊同與認可。[1]現如今，商品房買賣的形式一般采取預售許可制，房地產開發商基于尚未竣工的房屋與購房人簽訂買賣合同，購房人在支付定金之后的一段時期內才能占有房屋，如此便形成了權利真空。對此，《民法典》創設了商品房預告登記制度，以此來保障購房人未來對商品房所享有物權的實現，如此得到物權保護但尚未取得物權的權利即為物權期待權?？紤]到社會生活的復雜性，應將物權期待權界定為處于債權和物權之間的混合型權利，不同于物權和債權。[2]物權期待權身為混合型權利，使得優先權的核心本質屬性往往會被人們所疏忽，不再區分其到底是債權還是物權期待權，由此可能造成邏輯上的混亂，從而影響司法判決的一致性。

（二）生存權理論

基于商品房或在建工程這一標的物，對建設工程承包商和銀行等抵押權人來說體現為經營利益，對于購房人來說卻體現為生存利益。在確保人民安居樂業的社會環境下，購房者在房地產公司破產時的賠償要求優先于建筑工程和抵押貸款的支付，這是生存利益高于商業利益在房地產領域的具體表現。換言之，法律可以通過保護購房人的生存利益來確保“居者有其屋”價值目標的實現。[3]雖然生存權理論能夠體現保護弱勢群體的價值理念，但其仍舊存在一些不足。法律之所以賦予建設工程款優先受償權，是因為該價款不僅包括進行工程建設的必要支出，還包括勞動工人的工資報酬。[4]盡管建設工程承包商對工程價款附著有經營利益，但在其后隱藏著的卻是勞動工人的生存利益。承包人和購房人的債權均包含有生存利益，在二者債權的實現存在沖突時，如果僅依據生存權理論便將購房人的清償順位提前，賦予其優先受償權，顯然是難以信服的。

（三）公平清償理論

在房地產企業破產清算過程中，不可避免地會涉及到多方龐雜的法律關系，在債權人的債權無法得到完全滿足、債權人之間發生權利沖突的情況下，僅僅依靠債權平等原則來確定清償順序必然會與社會現實相脫節，[5]如此看來，便需要借助公平原則來權衡各方利益，優先權制度便應運而生，這給特殊債權的優先保護提供了正當的法理基礎和依據。房地產企業破產極易產生權利沖突問題，從基本國情和社會政策角度出發，有必要打破傳統的平等債權，追求實質意義上的債權平等，滿足法律正義的需要。[6]在房地產交易市場下，由于交易數額巨大很多人采取“首付+貸款”的方式購買房產，此種交易方式牽涉到購房人和銀行的雙層利益，這就意味著房地產企業破產后既要保護購房人利益，又要保護銀行等金融機構的利益。并且購房人與銀行等金融機構的利益息息相關，如果購房人的權益不能得到很好的保護，將會波及到銀行利益，以致引發系統性金融風險。[7]由此可知，購房人債權與普通債權不同，其具有特殊性，該特殊性要求對購房人權利的保護不能墨守成規，要突破慣性思維。物權期待權理論和生存權理論均因其自身存在缺陷而不能成為保護購房人權益的完全保障，根據社會現實和國家經濟的需求，應將形式公平和實質公平相結合，以公平清償理論作為法理基礎確定債權的清償順位，給與購房者更加優先的清償地位，以更好地保護購房人的合法權益，促進社會與經濟和平穩定發展。

三、房地產企業破產中購房人權利優先保護制度存在的問題

（一）法律依據不足

為了確保購房人支付的巨額房款能夠在房企破產時得到最大程度的彌補，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱“《批復》”）于2002年實施，明確了購房人優先受償權的規則，即在房地產開發商破產時，對購房人所支付房款的清償順位要優于建設工程價款。隨后，在2020年公布的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的的解釋（一）》中，僅對《批復》中涉及的建設工程價款優先權的規定予以保留，由此導致購房人債權是否仍優先于建設工程價款這一問題處于模糊的狀態。通過梳理現行法律規范可知，抵押權優先受償規定在《物權法》當中，建設工程價款優先受償則在《合同法》中予以體現，而購房人優先受償權卻在《批復》中得到確認。從規范的效力層級來看，《批復》作為司法解釋的法律效力要低于另外兩者，在適用上會出現效力位階上的沖突問題。僅有司法解釋不足以對購房人的權利進行優先保護，缺乏相應的、堅實的法律基礎。并且根據《立法法》的規定，優先權作為一項重要的民事基本法律制度應當由法律加以設定，若允許最高院通過司法解釋賦予購房者特權，相當于將立法權和司法權合二為一，與我國的立法原則背道而馳。

（二）主體范圍及付款比例不明確

根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，享有優先受償權的購房人是指以居住為目的購買房屋并且名下只有一套房的主體，這就決定了購買房屋的人必須是以居住為目的，而非投資目的等；并且名下只能有一套房用于居住。對于享有優先權的購房人的規定從表面上看限定條件多，具有很強的操作性，實則不然。首先，不能排除存在購房人家庭成員數量多，導致一套房子不能滿足實際生活需要的情況，此時購房人則是因為家庭的需要而購買第二套房子。在此種情況下，如果嚴格的將購房人名下用作居住生活的房產限制為一處是不合理的，違背了立法時保護公民基本生存權的初心。從保障未來生活的角度看，購房人購買房屋也有可能是為了長遠打算，滿足未來的居住需求，未必是即買即住。同樣是居住目的，卻將此時的居住需求與未來的居住需求相區分，實屬不妥。其次，許多為了投資而買房的人們基本都會利用家人的身份信息購買多套房屋，以此來躲避限購政策和較高的貸款利率，在該種情形下對購房人權利優先保護反倒成為了投資型購房人進行投資所利用的工具，損害了其他債權人的利益。另外，《批復》中明確規定，承包人就其工程價款優先權不得對抗已經交付全部或大部分房款的消費者。其中，“支付全部款項”這一規定十分明晰，但“支付大部分款項”的規定模糊，“大部分”具體所指比例尚不明晰，這給實踐操作帶來了極大的不便。

（三）公示制度欠缺

物權公示制度可以有效地保障交易安全，從而使以信賴利益為基礎的交易行為的易發生，同時也使財產自身的所有權得到了穩固。[8]房地產企業破產后，購房人的請求權是一種債權，而債權具有相對性，從法理上來說無需進行公示，那么購房人基于和開發商之間的債權債務關系所產生的物權請求權也無需公示。而抵押權與建設工程價款優先權都具備相應的公示性。不動產抵押權自登記時產生并生效，并自登記之時起對第三人產生對抗效力。關于建設工程價款優先權，盡管承包商并未向政府部門對此辦理有關登記，但是施工現場和施工告示的客觀性都能起到公之于眾的作用。而《批復》未對購房款進行登記并公之于眾，故將其設定為比抵押權和建設工程價款優先權更高的權利層級，有悖物權公示原則。加之購房人數量龐大，分布范圍廣，若不能為購房人的優先權建立一個完備的公示制度，勢必會極大地損害市場秩序和交易安全。

四、房地產企業破產中購房人權利優先保護的完善路徑

（一）完善購房人優先受償權的相關立法

我國現行立法并沒有對購房人的優先權作出系統的規定，最初有關該制度的內容體現在《批復》中，但是《批復》中條款缺乏可操作性，無明確的實施標準。在破產法體系中，優先受償權是一項重要的民事基本法律制度，因此，必須由全國人大及其常委會通過的法律加以詳細規定，以實現《民法典》《破產法》和相關司法解釋的有效銜接。由于購房人的優先受償權與分配的順序、數額有關，和破產分配的關系更為緊密，故應將購房人的優先受償權規定在《破產法》中。一是將公平清償原則納入法律；二是將購房人優先受償權的主體和受償范圍進行原則性規定，保證審判實踐中的可操作性；三是制定配套司法解釋規范具體的適用標準，對審判實務提供更加精準的指引。《破產法》作為破產領域的一項特別法，將購房人優先受償權規定其中不僅可以使破產法律體系更加統一，而且有助于更好地修正《破產法》本身，促使法律內容更加適應司法實務的發展。值得注意的是，在進行相關立法活動時要重視與現有法律規定的銜接，構建完善的破產法律體系。

（二）明確購房人優先受償權的主體范圍及支付比例

為了兼顧購房人權益和其他債權人利益，有必要精準界定購房人的身份。在司法審判中，購房人的判斷標準應具備如下要件。首先，應當更加明確購房人的居住目的和名下單套住房的要求。從宏觀的角度來看，對于只在目前城市擁有一套住房，但在其他城區仍有多套住房的情況下，此類購房人某套房屋遭受損害并不會影響個人及家庭的生存權益，不應將其作為具有優先受償權的購房人。在實踐中，人們對于居住的用途是非常寬泛的，那些不是為了投資、商業用途而購置多套房屋的主體，同樣應該被納入到立法的考量之中。其次，對于商住兩用住宅的購買者，也不能將其完全排除在外。商業住房的買家原則上不屬于消費型購房人，但不排除房子是購買者的唯一住房，并且購房人是為了自身和家庭的居住需要而購買商品房，那么，在此情形下，也需要兼顧購房人的生活居住目的，為了實現法律上的實質公平，該類主體同樣也需要得到法律的特殊保護。最后，購房人應局限于自然人身份，不能將公司法人和非法人組織包括在內。生存利益是自然人獨有的權利，消費型購房人以生存為目的而購買房屋，相比其他投資型購房人來說更需要受到法律上的保障。而其他各類購買房屋的主體，不論是否以生活居住為購房目的，是否擁有單套住房，均與生存權益無關。所以，享有優先保護權的購房人主體身份應當局限于自然人。除此之外，還應把“生活需要目的”作為輔助性認定標準。即使滿足自然人唯一住房的條件，但根本上還是因為涉及商業利益，比如以房抵債、讓予擔保、工抵房等，優先考慮這些利益并不符合公平清償的法理基礎。

房地產企業破產后，為了使各債權人的債權得到公平清償，還應當審查購房人支付房款的情況，以確定其權利是否能由法律優先保護。如果購房人全額支付了的房款，即使開發商出現破產情形，也應當繼續履行與買受人之間的合同義務，避免或降低買受人可能面臨的破產風險，該情形下購房人基于享有物權期待權而必然擁有優先受償權。但是，如果法院受理了破產申請，購房人并未全額支付房款，而是僅支付超過50%的大部分房款時，則需要在不同的情況下討論購房人債權的優先權問題。學界中有一種聲音，按照買賣房屋的價格作為債務的清償順序沒有任何法律依據，買房支付的金額不會導致權利性質和債權人受償順序的改變。[9]然而，購房人支付比例的高低反映了購房人購買房屋意愿的強烈程度，付出成本越大，自愿遵守合同約定義務的可能性就越大，高違約成本約束著買受人的履約行為。假如未付全款與付全款的購房人之間享有無差別的權利，那么在購買房屋時再也不會有人支付全款，甚至還會出現在擁有相同權利之下，誰支付房款更少的攀比惡習。由此推知，需要明確支付大部分款項的比例為50%，以避免支付全款或大部分款項而享有優先權的購房人利益受損，也保護其他普通債權人的利益不受損害。

（三）健全購房人優先受償權的公示機制

不管購房人基于開發商破產主張交付房屋還是返還購房款，其權利在本質上依舊是債權，如果將購房人債權置于抵押權和建設工程價款優先權之上先于償還，并不具有法律依據。要想實現購房人債權的“超級優先受償權”，就需要從制度上加以完善，推進構建預告登記制度以實現債權物權化。預告登記是向登記處提出的預登記申請，目的是保障債權的實現并確保未來物權的實現。[10]預告登記制度源于德國，其創設的主要目的就是為了在房企破產時保護購房人的權利能夠優先受償，德國在法律層面確定了預告登記具有請求權的性質，并且還確定了預告登記的物權效力，此舉值得我國借鑒。我國《民法典》也有預告登記制度，但只規定了預告登記權利人有權對抗第三人，為使其能夠更好地在破產程序中發揮對購房人權利的優先保護作用，還需繼續完善。

一方面，要限制破產管理人的選擇權。從立法的角度，《破產法》賦予管理人選擇權，旨在公平的保護債權人的一般利益。無論是選擇繼續履行合同，還是解除合同，其根本目的在于實現債權人支配的財產只增不減，但并不意味著管理人的選擇是無限的。如果管理人在履行合同時無論如何都不考慮另一方當事人的利益，這可能會導致債務人與未履行合同的當事人之間的利益失衡?！兜聡飘a法》同樣也賦予了管理人選擇權，但其為了保護預告登記權利人還有補充規定，管理人不得拒絕履行與該債權相對應的義務，將預告登記權利人的請求權作為例外處理，平衡了各方的利益。參考《德國破產法》，我國《破產法》也可以在房企破產領域中引入預告登記制度，對已經進行預告登記的購房人，法律應限制破產管理人的解除權，以防管理人利用解除權侵害權利人的合法權益，使購房人的債權得不到優先受償。因此，從法律層面通過預告登記制度對破產管理人的解除權進行限制，能夠使購房人的權利得到更全面的保障。另一方面，要完善預告登記在破產程序中的保護效力。假設具有破產保護效力，那么預告登記可以產生排他效力，有效防止“一房二賣”“一房二抵”的情形。一旦購房人和房地產開發商簽訂購房合同后，對房屋進行了預告登記，其債權就會對外公示，產生排他效力。當開發商對第三人出售或者抵押此房屋時，其他債權人但凡盡到一點審查義務便會發現該房屋存在權利負擔，其則會要求開發商另行提供房屋進行出售或抵押，如此便會有效避免購房人債權和其他債權人的權利發生沖突。并且，破產保護效力還體現在順位保留上，在破產后開發商對在對各種權利確定清償順序時，往往會出現一個房屋上負擔多種債權，比如購房人債權、建設工程價款優先權、銀行等金融機構的抵押權等，此時，購房人便可依據預告登記的順位保護效力，直接對抗其他債權人，享有優先受償權。