樓市的“小陽春”要來了嗎？

王艷玲　郝沛琦

為適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，住房城鄉建設部日前發布關于做好住房發展規劃和年度計劃編制工作的通知，要求各地要根據人口變化確定住房需求，根據住房需求科學安排土地供應、引導配置金融資源，實現以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理，防止市場大起大落。

近期，北上廣深以及香港均相繼調整樓市政策，加上香港全面“撤辣”，業內人士對樓市前景持樂觀態度。

加速建立“人、房、地、錢”要素聯動機制

早在2023年11月，住建部倪虹部長在接受媒體采訪時表示“構建房地產發展新模式，是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策”，并從理念上、體制機制上和抓落實上闡述了構建新發展模式的思路和考量，在體制機制上，提及“建立‘人、房、地、錢要素聯動的新機制”。

此次《通知》明確指出，住房發展規劃和年度計劃是建立“人、房、地、錢”要素聯動機制的重要抓手。業界專家紛紛表示，通過編制未來幾年住房發展規劃和年度計劃，各地將進一步摸清當地住房需求總量和結構、房地產市場短期和中長期供求關系等，對促進房地產市場平穩健康發展將起積極作用。

保障性住房是住房發展規劃的重要內容

《通知》指出，各城市要根據當地實際情況，準確研判住房需求，完善“保障+市場”的住房供應體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學編制2024年、2025年住房發展年度計劃。

“首次提出了政府解決剛需”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，政府解決剛需，對應的是要加大保障性住房建設，讓保障性住房成為每一個城市居民首套房的主要選擇渠道，改善型住房才是商品房供應的主要渠道。“這主要是針對當下年輕人、新市民購買力疲弱，傳統的商品房供應模式無法匹配需求，糾偏供需錯配。”

“未來幾年以公租房、保租房和配售型保障房為主體的保障性住房建設將明顯加速”，陳文靜告訴記者，根據中指監測，目前多地已發布2024年保租房籌集目標，南寧、福州、深圳、廣州等城市均提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計劃建設量，深圳、廣州、福州計劃1萬余套。

值得關注的是，《通知》明確，住房發展年度計劃要明確年度各類住房及用地供應規模、結構和區位，測算房地產項目合理融資需求。保障性住房要進一步明確供應套數和戶型結構。要將房地產市場平穩健康發展、住房保障輪候時間等納入目標管理。

對此，李宇嘉強調，“人、房、地、錢”要素聯動，本質上也是供應的精細化、精準化、供需匹配。

適應房地產市場供求關系發生重大變化

住建部還要求，各地要統籌考慮當地經濟社會發展、人口變化、產業布局、住房供需等方面情況，結合存量住房和存量土地等潛在供應情況，提前謀劃2026—2030年住房發展規劃。

“當前我國房地產市場供求關系已發生重大變化，過去多地供不應求的態勢已經得到緩和，居民基本住房需求已經得到滿足，但住房結構性問題仍較為突出，部分城市房地產市場供過于求態勢明顯”。中指研究院市場研究總監陳文靜表示。

根據中指數據，福州、沈陽等城市新房可售面積出清周期均超20個月，市場去化壓力較大；另有部分城市庫存不足問題仍在，上海、杭州等地新房可售面積出清周期長期低于10個月。

陳文靜強調，“人、房、地、錢”要素聯動機制的加速建立，意味著未來人口規模大且人口持續增加、房地產市場供不應求的城市，將建設更多新房以滿足居民住房需求，這些城市也將獲得更多土地、金融等資源。

此前，中央全面深化改革委員會第四次會議審議通過了《關于改革土地管理制度增強對優勢地區高質量發展保障能力的意見》，強調增強土地要素對優勢地區高質量發展保障能力，土地管理制度改革穩步推進也將助推優勢地區進一步強化資源集聚效應。