“四兩撥千斤”？易綱建議設立房地產預售資金保險機制

王艷玲　郝沛琦

3月7日，全國政協十四屆二次會議舉行第二次全體會議。全國政協經濟委員會副主任、中國人民銀行原行長、中國金融學會理事會會長易綱建議，設立房地產預售資金保險機制，允許房企依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金。

易綱表示：當前，政策的重點首先是壓實房企的主體責任，發揮市場配置資源的決定性作用，然后才是壓實地方政府的責任，更好發揮政府作用。要重點支持大多數房企特別是民營頭部房企持續穩定經營，著力解決他們的流動性困難，支持房企把樓蓋好，按質按時交到購買者手中。

他建議：設立房地產預售資金保險機制，由中央財政或人民銀行每年按預售監管資金余額的1%提取預售保險基金（估計約100億元/年），先考慮以三年為限（2024-2026年），共提取預售保險基金約300億元；允許房企主體按照公司治理結構依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金，估計有約1萬億元的資金可由房企立即使用；如果將來房企出現爛尾樓，由預售保險基金以該房企動用資金為上限先行賠付。

易綱認為，這一預售資金保險機制可以實現“四兩撥千斤”的資金撬動作用，在一定程度上幫助房企渡過難關，爭取用三年時間過渡到以現房銷售為主。同時，對房企預售資金使用開展專項審計，確保預售資金依法合規使用。

預售資金監管問題由來已久

2021年下半年以來，預售資金監管全面從嚴和規范化，這給企業流動性帶來了巨大壓力。2022年11月，《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》出臺，指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。

《通知》指出，允許商業銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

在監管賬戶內資金達到住建部門規定的監管額度后，房企可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金，但保函置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

值得一提的是，《通知》表示，對債權債務關系復雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過大、施工進度明顯低于預期的項目，應審慎出具保函。對于項目主體與總承包方存在關聯關系的，要充分評估項目風險。

伴隨著行業深度調整，業內專家普遍認為預售資金監管還存在優化空間。

業內專家熱議預售資金保險機制

針對設立預售資金保險機制的建議，中指研究院市場研究總監陳文靜認為，今年政府工作報告明確提出要“完善商品房相關基礎性制度”，基礎性制度主要包括土地管理制度、商品房預售制度、住房財稅金融制度等方面，完善商品房預售制度是其中重要的一個方面。

陳文靜指出，過去因為部分企業違規挪用預售資金，導致近兩年部分項目不能順利交付，損害了購房者的合法權益，使得購房者購買期房較為謹慎。在此情況下，不少城市加強了預售資金監管。但過度嚴格的預售資金監管，也一定程度影響了部分企業資金流動性，加大了企業資金壓力。

伴隨著房地產行業進入新的發展階段，房地產發展新模式正在加快構建，預售制改革也在穩步推進。陳文靜表示，一方面，現房銷售試點是重要方向，此前住建部部長指出“有條件的可以進行現房銷售”，至今已有多地明確將進行現房銷售試點。

另一方面，進一步完善預售資金監管也是重要舉措之一。在陳文靜看來，建議設立房地產預售資金保險機制，一定程度可以增強預售資金提取的靈活性，也有利于擴大預售資金的保障范圍。但機制的建立需要多個部門協同，還需要更多細則落地配合。

不過，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也提出，最關鍵的是應該建立“誰受益誰投保”的制度——或者由開發商去投保，這樣就可以提取一定的預收資金了；或者由小業主投保，也能確保爛尾樓得到保險公司的賠償。