樓市3·15：房產交易糾紛案例背后，消費者如何捍衛自身利益？

邱永芬

據廣州市房地產中介協會介紹，自2021年起，廣州市住建局將有關房地產中介管理職能下放至各區住建局，故而協會在2023年全年立案處理的消費者投訴中介的案件僅11宗，但協會接待和處理消費者有關存量房轉讓、住房租賃的咨詢案件數量仍然居高不下，達到374宗。

據介紹，消費者相關咨詢案件主要集中在咨詢中介服務費收費問題（約占28.7%）；咨詢交易過程中出現糾紛后應當如何妥善處理，其中簽約后一方當事人因合同約定不明而不履約等（約占26.4%）；咨詢存量房網簽流程、如何辦理網簽撤下手續（約占23.6%）；咨詢存量房交易的相關政策法規及注意事項等（約占12.3%）。此外，還有約占9%的是咨詢如何查詢房地產中介機構的備案情況、從業人員的實名登記情況以及中介信用狀況等。

案例一：買房改房住了一年后，廁所“飛”了

三年前，黃女士通過某中介公司，買了劉叔單位分配的房改房。該房改房樓層不高，建筑面積雖不大，但房屋的實用率很高，屋內經過重新間隔，也有兩房和獨立的廚房廁所。

入住房屋一年后，鄰居陳伯的兒子陳某找到黃女士，并向她表示，黃女士房屋內的廁所面積，約6平方米，應屬于他家的合法面積，并要求她把廁所面積騰退出來。黃女士當場蒙了。

黃女士說，此前購房時，原業主劉叔曾表示他已經在這里住了20多年，買房時也沒有跟她提及屋內廁所部分的面積非其房屋的面積。

而陳某則表示，當年由于房改面積不足，房改單位將黃女士右側的那套小面積房屋補給父親。陳某父親則居住在黃女士房屋左側那套面積較大的房子里。原業主劉叔當年為了自己屋內有獨立的廚房廁所，所以改建的時候占用了原屬陳伯房屋的廁所。

黃女士對此表示不接受。于是陳某找了專業的測繪機構對房屋進行測量，并向法院提起訴訟，要求黃女士騰還非法占用面積。

經過測量，黃女士的房屋的實際面積確實比房產證的登記面積大了6平方米，多出部分正是黃女士屋內的廁所部分面積。法院最終判決要求黃女士騰還該部分面積。黃女士非常郁悶，無奈重新調整房屋格局，將廁所的面積騰出去。

案例分析

廣州市房地產中介協會提醒：購房人在房屋買賣合同訂立和履行過程中負有謹慎注意的義務，故實地看房時，應對房屋進行仔細的檢查，對照房產證的測繪圖進行比對，看清房屋的層數、結構、面積，必要時可請專業人士對房屋進行綜合評估。

簽約前，主動詢問業主交易房屋是否存在改建、違建、滲漏等情況，并在合同明確如果房屋存在問題責任如何承擔，避免日后產生不必要的糾紛。而中介公司及經紀人員應根據《房地產經紀管理辦法》《廣州市房地產中介服務管理條例》與《廣州市房屋交易監督管理辦法》的規定，以及在中介服務合同中約定履行的義務，帶客實地看房及如實告知房屋的權屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況。

案例二：銀行審批貸款金額不夠致購房失敗，能追回中介費嗎？

2023年初，買方梁某委托A中介公司尋找合適的房源，中介公司的經紀人為梁某帶看了多套的物業，并且根據梁某的購房需求，介紹了各套房源的優缺點以及需繳納的稅費等。

在A中介公司促成下，梁某與賣方陳某簽訂《房屋買賣合同》（下稱：合同），約定房屋成交價為400萬元，簽約當天支付購房定金10萬元，首付房款120萬（含定金）在完成房屋過戶出具回執當天完成支付，剩余280萬以銀行按揭貸款方式支付。

交易雙方與A中介公司分別簽訂《中介服務合同》（下稱：服務合同），約定在合同簽訂當天，按成交價的1%向A中介公司支付中介服務費。簽約完成后，買方梁某向賣方陳某支付定金10萬元，買賣雙方分別向A中介公司支付4萬元中介服務費。后買方梁某因銀行最終同意貸款的金額僅為240萬，現有資金無法支付首期款，向賣方提出解除合同。

A中介公司多次組織買賣雙方調解，尋求補救措施，但未能達成一致。買賣雙方就違約金問題分歧較大，賣方陳某向法院提起訴訟，要求按合同約定的成交價的10%作為違約金并賠償其已支付的中介服務費。經法院判決，雙方解除合同，梁某向陳某支付解除合同違約金40萬元以及4萬元中介服務費。

梁某認為A中介公司促成合同簽訂后，并未提供合同簽訂后的“抵押、過戶、收樓”等房屋交易環節的相關服務，應退還全部或部分中介服務費，故向協會投訴A中介公司亂收費的問題。

案例分析

廣州市房地產中介協會指出，根據《民法典》中介合同第九百六十一條規定：“中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。”及第九百六十三條規定：“中介人促成合同成立的，委托人應按照約定支付報酬。”即中介公司在促成房屋買賣合同成立的，在其沒有存在法律法規規定的禁止行為或過錯的情況下，委托人應依約支付報酬。即使簽約后買賣雙方在履約過程中，出現交易糾紛，解除房屋買賣合同，但基于中介公司為促成合同成立已付出的服務和提供了訂立合同的機會，仍有權獲得報酬。

協會提醒消費者，房屋買賣合同的標的物金額大，合同簽訂后一旦出現違約行為，需根據法律規定及合同約定向守約方支付巨額的違約金，還需要向中介公司支付中介服務費。建議消費者在簽訂合同前，應謹慎考慮，做好充分的準備：比如是否已清楚了解本市最新的購房政策、住房貸款政策；是否有足夠的資金面對可能出現貸款不批或貸款不足的情況，若無，請在簽約前與賣方協商，一旦出現貸款不批或貸款不足的情況下的補救措施。此外，簽約前認真閱讀合同條款，對中介公司提供的格式合同，如對條款存在異議或疑問，應主動詢問中介公司確認條款內容，與交易當事人及時溝通，并將協商結果以書面形式確認。

案例三：報高成交價以低首付買二手房？買賣雙方皆擔風險

羅先生與朱小姐是一對外地來廣州打工的小情侶，在廣州工作6年期間一直在租房住，省吃儉用為在本地置業做準備。2023年3月，兩人通過中介公司在海珠區看中了一套250萬的二手房，業主是香港籍的張先生。由于兩人的積蓄只有50多萬，考慮到房屋還要裝修和購置家電等，首期款方面還是不夠。

通過咨詢，二人采用報高成交價格獲取更多貸款的方式，以減少首付比例。故要求中介公司協助制作交易價格為335萬元的網簽合同，準備申請230萬元的貸款。中介公司了解情況后對兩人的要求予以明確拒絕。

無奈之下，兩人私下找業主張先生并說服其通過自行交易的方式制作網簽合同，并向張先生承諾一定能按照三方簽訂的《房屋買賣合同》的成交價格給齊房款。業主張先生告知家人買方的提議，家人提醒他在收齊房款后，房款轉移出境，需要做合法資金來源申報手續。張先生向相關部門了解后，才得知財產轉移申報是根據網簽合同出售價和完稅證明等文件，并非根據三方簽訂的《房屋買賣合同》。現網簽合同的出售價高出成交價85萬，與實際所得房款金額不符，可能無法通過申報。

再三考慮之下，張先生不同意買方的建議，堅持按原交易價格制作網簽合同。羅先生與朱小姐認為如按250萬成交價格申請貸款，他們無法達到首付款的支付條件。雙方意見爭持不下，最終雙方通過司法途徑解決。

案例分析

部分購房者為了達到少付首付或不付首付的目的，采用簽訂“陰陽合同”的方式（即網簽的出售價比房屋真實成交價高），向金融機構申請住房貸款，獲取更多的貸款資金。如案例中羅先生與朱小姐利用“高評高貸”的方式實現“低首付”的購房目的，作為出售方面臨房屋過戶后無法收齊房款的風險。

同樣，作為購房者也可能面臨以下風險：網簽價格高于實際成交價格，購房者稅負成本會增加；當銀行發現出現“高評高貸”情況，有權拒絕發放貸款。屆時，購房者會被要求依據合同支付全部房款；倘若不能支付，將面臨被追究高額違約金。同時，貸款人會被銀行列入黑名單，以后都不能申請貸款。此外，購房者甚至還可能面臨涉嫌騙取貸款罪的刑事風險。

協會提醒，無論是報低交易價格，逃避交易稅費；還是報高交易價格，騙取貸款金額，均屬違規行為。若出售方是外籍人士或港澳臺人士在處理內地房產后需轉移財產出境，應在交易前提前了解相關的外匯政策，避免出現不必要的麻煩。