中小房地產企業融資風險及其內部控制防范

房地產業是國民經濟發展的支柱產業。隨著城市化進程加速，中小房地產企業在高速擴張的過程中融資需求持續增加，在很大程度上導致融資風險增加。本文從內部控制角度出發，分析中小房地產企業融資風險內部控制現狀及問題，并針對性地提出相應策略，以強化中小房地產企業融資風險管理水平。

一、引言

中小企業是我國經濟發展的重要主體，是國民經濟建設和社會運行發展的主要生力軍。我國擁有龐大的中小企業集群，其中中小房地產企業作為房地產經濟的重要組成部分為實現現代化房地產市場建設目標做出了諸多貢獻。由于房地產業屬于典型的資金密集型產業，中小房地產企業在經營過程中需要大量資金，因此融資成為中小房地產企業快速發展的必由之路。但我國中小房地產企業受到規模所限缺乏足夠的市場競爭力和協同發展能力，導致它們在產業鏈中處于弱勢地位，面對宏觀經濟下行、房地產業去產能的影響，中小企業經營壓力持續上升，也暴露出信用缺失、創新發展滯后的一系列問題，繼而引發融資風險。現有研究認為中小房地產企業資本市場融資結構不合理、小微企業自身財務管理粗放、缺乏信息歸集機制以及政府扶持政策缺位等均導致融資風險變大。因此，明確中小房地產企業融資風險并從內部控制層面提高防范對于促進中小房地產企業發展具有重要價值。

二、中小房地產企業融資風險概述

1.中小房地產企業融資風險內涵。中小房地產企業因向銀行、證券、保險公司等金融機構申請貸款、發行股票、債券等證券來獲取資金支持的過程中出現的資產價格損失或信用評級下降等問題便是融資風險。從融資風險的產生來看，中小房地產企業融資風險內涵主要包括因資金支持不到位、信用水平下降導致的競爭力缺失以及獲利能力下降等。

2.中小房地產企業融資風險類型。中小房地產企業融資風險種類多樣，成因各異，常見的有信用風險、生產經營風險、質押物風險等。其中，信用風險與企業的信用狀況密切相關，由于給消費者個人或企業經營者帶來經濟上的損失或面臨更為嚴重的風險就稱為產生了信用風險。生產經營風險則與企業的經營理念、生產資料的配置等有關，當企業無法按照既定發展戰略和生產邏輯安排生產并實現收益時便會對整個供應鏈產生影響，造成貨款難以回流等問題。從融資風險的產生來看，融資風險與企業的資本結構和經營戰略密切相關，屬于非系統性風險類型，通過采取適當的干預措施可以進行有效管理，能夠幫助企業更好地認知融資風險，做出防范融資風險的對策。

3.中小房地產企業融資風險管理要素。現階段，中小房地產企業針對融資風險管理建立了相應的組織制度并在實踐中根據具體風險類型調整管理資源，取得了一定成效。但總體來看，中小房地產企業融資風險管理要素主要包括如下方面。第一，建立企業風險管理的初始信息渠道網絡，形成對企業潛在風險的準確認知，為全面風險管理提供基礎幫助；第二，進行風險評估，在進行風險管理的過程中同時考慮正常、異常和緊急三種狀態，按照不同階段風險發生的可能性和風險危害及相關影響對識別到的風險進行分析和排序，深入了解風險的因素，確定需要重點關注和優先防控的風險對象；第三，制定全面風險管理方案，對識別出的風險劃分等級，通過計量與分析對風險進行分散、對沖、轉移和補償等措施，進行有效管理；第四，提出并實施融資風險管理解決方案，根據融資風險評估狀況提出相應的風險管理應對辦法，實施融資風險解決方案；第五，進行融資風險管理監督與改進，由負責融資風險管理的部門跟蹤監測風險管理的改進與落實情況并對執行結果進行檢查與考核，對存在的缺陷加以改進和提升，繼而提高融資風險管理整體水平。

三、中小房地產企業融資風險內部控制現狀及問題

1.中小房地產企業融資風險內部控制現狀。①中小房地產企業融資風險控制目標與組織建設。中小房地產企業融資風險控制目標主要分為“控制前目標”和“控制后目標”。其中控制前目標指的是融資結構合理、融資渠道安全，是在融資之前先行設定的目標；控制后目標則主要為企業信用正常、經營業務正常、達成融資計劃預期等。通常中小房地產企業融資風險控制目標與企業融資結構、融資規模有較大關系。為了提高不同階段融資風險控制目標的達成情況，中小房地產企業針對性地成立了相應的融資風險管理組織，在公司董事會之下單獨設立風險管理委員會，由融資總監、財務總監、風險副總作為企業融資風險決策和管理制度制定的核心。在風險管理委員會之下，設立風險控制中心、風險合規部，與財務管理部、金融部、業務部進行職能協同，不斷提高企業融資風險控制水平。②中小房地產企業融資風險識別流程現狀。中小房地產企業融資風險識別流程包括：識別資金活動風險、分析資金活動風險、評價資金活動風險三部分。其中，識別資金活動風險是中小房地產企業融資過程中應對和防范風險的關鍵，通常指的是對融資交易過程中交易主體的信息（包括企業情況、以往的信用水平、歷史合作情況等）進行甄別，以便更好地減少風險損失；分析資金活動風險主要是對產生融資風險的原因、渠道、責任人等進行分析，以便盡快地實現融資風險類型歸納；評價資金活動風險主要是對已經完成歸納的風險類型進行分析，判斷其影響性大小和影響持續時間的強弱，對于進一步制定融資風險管理流程具有一定幫助。③中小房地產企業融資風險內部控制活動現狀。中小房地產企業在現行融資風險管理體系下，主要的風險管理措施包括建立風險管理委員會負責統籌風險控制；監控現金流進行風險補償；約束籌融資方式進行風險規避；進行融資期限錯配實現風險轉移。 第一，監控現金流進行風險補償。為了更好地從源頭提高融資風險管理，中小房地產企業針對企業生產經營環節中的現金流量進行了實時監控，通過分析現金流量的變化對公司當前債務性融資風險、權益性風險和利潤分配風險進行預警和管理。例如當進行債務融資后現金流量下降，可能是公司負債率偏高、償付能力不足的表現，如果持續加大債務融資比例將會導致企業經營的系統性風險，此時根據現金流量的變化進行風險補償以弱化風險。第二，約束籌融資方式進行風險規避。中小房地產企業針對經營過程中可能存在的市場波動采取動態約束融資方式的方法規避融資風險。例如在債券融資過程中，通過考慮負債利息率的動態變化，做好資金成本的科學分析，并且預測利率和匯率的變化方向，以核算出最大資金使用成本，減少后續籌融資工作中風險發生的概率。當利率處于較高水平時則盡可能地減少融資行為。如果對資金需求非常迫切，對急需資金進行籌資，減少非必要融資減少后續風險問題的發生概率。第三，進行融資期限錯配實現風險轉移。中小房地產企業為了更加有效地管理不同融資期限款項的風險，建立了根據融資期限錯配轉移融資風險的體系，很大程度上緩解了因利率及預期相關的資金成本在融資期間變化的風險。同時，解決了資金可持續性波動帶來的風險，避免企業陷入短貸長投的困境。在具體實踐中，公司財務部門設計了融資期限結構錯配風險指標：投融資風險率、現金短貸保障比率和長期資金適合率，做到對自由現金流量與債務融資、權益融資的匹配情況及時了解，并根據企業融資結構錯配風險預警指數量化融資風險，提高了風險管理質量。

2.中小房地產企業融資風險內部控制存在的問題。①融資風險控制制度不健全。中小房地產企業受到市場競爭壓力的影響，在日常經營過程中往往存在盲目融資擴大項目建設規模的情況，同時在融資資金運用和資金風險管控方面尚未形成科學有效且體系化的制度，這也導致中小房地產企業的融資風險管理長期呈現出隨意性大、紀律性差的情況，使得融資風險頻繁出現。②缺乏高效融資風險評估機制。當前中小房地產企業融資與一般金融借貸業務在邏輯和經辦規程方面有很大的不同，由于中小房地產企業作為金融業務的主體隨機性大，風險性高，借貸人的償還能力和征信情況成為評估住貸款風險的主要層面。但是，由于企業尚未針對融資業務做出完善而明確的風險應對和管理措施，缺乏對融資結構、融資渠道和融資規模可能產生的風險的有效評估，同時相關工作人員的工作過程缺乏相應指導，對于自身操作和同業間競爭導致的風險項目認知不足，因而容易導致操作不當，造成質押物貶值或涉及法律問題而無法實現其經濟價值等后果，威脅到銀行信貸資產的安全，同時也給中小房地產企業信用評級造成了影響。③未建立有效的融資風險預警機制。中小房地產企業在進行融資風險管理時普遍以事后管理為基本戰略而未能有效地提前預知融資風險并引導管理手段介入，高效的融資風險預警機制尚不完善，主要表現在缺乏科學的預警方法體系建設、預警指標選取不合適、預警指標體系時效性不佳、適應融資風險預警的組織結構尚未形成等方面。這也使得中小房地產企業無法準確把握融資風險變化，造成融資風險干預不及時、資產損失擴大等一系列問題。

四、中小房地產企業融資風險內部控制策略

1.強化融資風險內控制度。中小房地產企業進行融資風險內部控制制度建設需要充分考慮到行業特性和企業經營狀況，做出針對性安排。第一，應進一步完善融資風險管理同企業其他具體業務部門的數據共享和資源互換，不斷提高融資風險管理組織的管理權限，做到將融資風險管理全面統籌于公司各具體事項中，提高融資風險管理制度在各部門和經營環節中的應用。第二，公司應進一步完善業務流程，突出融資風險管理的優先級，將融資風險管理相關制度的落實執行提高至戰略層面，將融資風險管控的目標細化至各職能部門，建立管理責任制，形成自擔風險、自我約束的現代化運營機制。以此保證融資風險管理制度在公司各層級自上而下順利推行，使得公司能夠更好地適應外部不斷變化的新形勢和新環境，以在激烈的市場競爭中贏得優勢。

2.加強數字化融資風險評估能力。針對中小房地產企業融資風險評估能力不足的現狀，需要在把握現代數字技術的基礎上針對性地提升企業額融資風險評估能力建設。第一，中小房地產企業要持續加強企業研發基礎設施建設。要在數字化發展背景下持續加強科技研發基礎設施投入，加大數字化技術開發投入，與高校、數字化產業平臺建立協同合作關系，引入人工智能、5G技術共同開發企業內部業務數字化系統，加強數字化技術在融資風險識別、評估過程中的全程參與。同時，在數字技術的輔助和支持下提高研發效率，促進科技價值轉化，實現融資競爭力提升以規避風險。第二，提高企業數字化融資風險人才聘用和培訓優化，發揮人才價值。中小房地產企業在進行人才招聘時要圍繞房地產企業的生產特征進行，不斷引入高技能人才并發揮其在信息搜集與數據處理等方面的價值，為企業的創新發展提供積極幫助。同時企業內部也可定期通過組織技能培訓、技術交流分享會的形式促進員工知識能力水平更新，提高數字化融資風險崗位適應能力，以推動公司整體融資風險評估和管理水平持續提升。

3.完善融資風險預警機制。中小房地產企業完善融資風險預警機制需要從如下方面入手。第一，正確選擇融資風險預警方法。使用大數據建模的現代風險預警方法對中小房地產企業融資過程中可能產生的風險進行預警，在提高融資風險預警效率的同時簡化操作流程。第二，合理選擇融資風險預警指標，提高時效性。在融資風險預警指標的選擇方面，著重考慮融資風險形成過程中信用、技術、市場和管理體系導致的風險，結合企業重要財務指標如資產負債率、資本報酬率、應收賬款周轉率等建立起復合指標體系，并針對不同融資風險預警指標的應用方法提出相應的評分機制，不斷提高融資風險預警能力。

五、結語

中小房地產企業融資風險管理對于提高企業經營質量具有重要意義。文章通過研究中小房地產企業融資風險內部控制現狀及問題，分別從強化融資風險內控制度、加強數字化融資風險評估能力、完善融資風險預警機制三個方面提出融資風險內部控制策略，對于強化中小房地產企業融資體系建設提供了有益支持。

（作者單位：旭輝集團股份有限公司）