“投資人+EPC+招商運營”模式下產業園項目財務測算分析及納稅籌劃的探討

李德才　鄒鎣

摘要：文章對“投資人+EPC+招商運營”模式下產業園項目進行財務測算分析，利用IRR稅后估值模型和LINGO軟件求解線性規劃模型得出最優解。通過研究開發進度對各項經濟指標的影響，結合X市產業園項目實例，發現在以銷定產前提下，合理安排開發進度保持年累平均開發進度達到租賃前置后的租售去化率的1.03倍，使得IRR稅后最大化，并有效降低投資決策風險。文章揭示了產業園項目投資成效，為未來類似項目提供了可行途徑，結合合理的稅收籌劃，助力企業經濟快速發展。

關鍵詞：資本金內部收益率；IRR稅后估值模型；最優值分析；納稅籌劃

產業園項目投資是一項高風險與高收益并存的投資，產業園項目具有產業集聚效應，一旦形成規模效應，將會帶來更高的收益和品牌溢價，通過科學決策和理性分析可在一定程度上降低投資風險。而財務分析在投資分析中的應用非常廣泛，企業需要將投資決策與財務管理理念有機結合，以便有效地優化投資決策、降低投資風險，為企業提供行之有效的戰略保障。而“投資人+EPC+招商運營”運作模式是由政府授予的實施機構對項目進行備案，備案完成后通過“投資人+EPC+招商運營”招標方式，引入社會資本方，并與社會資本方共同成立項目公司。由項目公司開展項目范圍內的投資、建設、 招商、運營工作，合作期滿后進行移交。在“投資人+EPC+招商運營”的產業園投資模式中，項目規模宏大且周期漫長，因此，合理規劃開發節奏對于參與各方的潛在收益至關重要。其中內部收益率是判斷項目財務可行性和預期盈利能力的主要指標。為達成這一目標，需要進行全面的市場調查，在滿足既定銷售去化率、制定切實可行的融資計劃方案，以及在理解政策的基礎上，通過對投資項目的現金流進行測算與分析，考慮投資的時間價值和風險因素，運用IRR稅后估值模型，研究、分析開發進度與資本金內部收益率、投資回收期、凈現值之間的敏感性，幫助投資者通過有效地管控保障項目的IRR稅后，從而進一步提高企業投資收益和抗風險的能力。

進行合理的稅務籌劃，選擇節稅效果較好的方案，不斷降低企業稅負，提高企業的二次收益，促進企業的健康發展。

IRR稅后估值模型是一種用于評估工業地產投資回報率的數學模型。此模型基于現金流分析，考慮了投資的時間價值和風險因素，可以幫助投資者更準確地預測投資回報率。

一、主要財務測算指標

（一）財務內部收益率

在工業地產領域的投資分析中，一個關鍵的財務指標是財務內部收益率。這一指標反映了項目在考慮時間價值和風險因素下的盈利能力，內部收益率越大，項目在經濟上的效益越好。財務內部收益率是使投資項目各期凈現金流量的凈現值等于零的折現率IRR。其表達式為：NPV=■（CI-CO）t（1+IRR）-t=0

式中：CI代表現金流入量；CO代表現金流出量；（CI-CO）t代表第t年的凈現金流量；t代表項目計算期（t＝0，…，n），若令CF＝CI-CO，x（1+IRR）-1則公式變為CF0+CF1x+CF2x2+…+CFnxn=0

可見，財務內部收益率的計算即為求解一個具有n次冪的方程。這個方程在理論上可能擁有n個不同的解，就像一條曲線在坐標軸上可能有多個交點一樣。每一個解都代表了一個潛在的內部收益率值，揭示了投資回報的不同可能性。

當IRR高于行業基準收益率或投資者設定的目標收益率時，意味著項目盈利能力已達到最低要求，該投資項目可行。

（二）資本金內部收益率

在考慮融資影響后，在整個項目計算周期內，使項目凈現值等于零時的折現率。它反映了項目自有資金的獲利能力，是項目投資決策的重要依據。

影響資本金內部收益率的因素包括融資資金的比例、融資利率，經營活動產生的現金流入時間與金額，以及各項活動產生的現金流出時間和金額等。根據項目設計的融資策略，編制資本金現金流量表，并對其進行財務測算與分析，運用估值模型，通過LINGO軟件求解線性規劃模型，分析計算可得出與銷售去化率相匹配的使得資本金內部收益率最大的開發投入進度，確保投資效益達到預期。

（三）動態投資回收期

在評估投資項目的經濟效益時，動態投資回收期是一個至關重要的指標。它類似于一個計時器，測量從項目啟動到收回全部投資成本所需的時間長度。與靜態分析不同，動態投資回收期綜合考慮了每年現金流的時間價值。具體而言，它將未來的收入和支出按照預設的基準收益率進行折現，以確定累計投資收益能夠覆蓋項目總投資成本所需的時間。

企業為明確項目投資的資金占用時間，須將投資項目進行可行性分析，以便更好地了解資金流動和投資回報情況，有助于評估該項目的資金風險。

（四）財務凈現值（NPV）

將項目計算期內各年的財務凈現金流量，按照行業基準收益率或設定的折現率折現到建設期初的現值之和，是投資項目決策的重要參考指標。在進行投資額相等的項目方案選擇時，當NPV≥0時，該方案被認為是可行的，較高的NPV值表示方案的質量更高，其投資所帶來的經濟效益也更大。NPV指標綜合考慮了資金的時間價值，它通過貨幣金額直接反映了項目的盈利水平，可根據NPV的大小來評價投資項目的優劣程度。

二、財務測算分析的基本前提條件

（一）投資年化收益率

是在產業園項目中，政府或相關機構在中標時給予投資者的資金回報率。

（二）項目總投資

項目總投資通常涵蓋建筑安裝費用、建設工程其他費用、預備費用和土地費用等，但不包括建設期間的利息。建筑安裝費用的具體比例在中標時確定。建設成本應符合《基本建設財務規則》（財政部令第81號）以及《基本建設項目建設成本管理規定》（財建【2016】504號文）等文件規定。

（三）招商運營費

為實現園區年度產值、產業稅收、年度去化率、經營收入、帶動就業、人才培養等產出、產業導入、產業孵化考核指標，而開展的園區推廣和招商活動需開支的費用，分為年度基礎運營費和績效考核運營費，費用限額在中標時確定。

（四）合作期限

自合同生效日起至甲乙雙方全部履行完合同條款之日止。

（五）項目公司

甲方和乙方共同出資，設立為實施項目投資、建設、運營維護管理以及期滿后的資產移交的企業法人。

（六）建設管理

從項目啟動到最終完成，這一流程涵蓋了從地勘設計到工程技術服務的全方位工作，包括但不限于場地的勘查、詳細設計、施工階段的實施、物資供應，以及最終的測試和竣工。此外，項目的每一步都伴隨著緊密的監督和管理，涉及到采購、交付、安裝、驗收、缺陷修補、工程保修以及全程的質量監控等多個關鍵環節，以及為完成上述工作按照適用法律規定進行的招投標活動。

（七）運營管理

項目公司對項目竣工驗收合格且達到項目交付標準的資產進行運營以及維護管理。

（八）移交

合作期限結束并經對移交資產質量進行鑒定符合約定的移交質量標準后，項目公司將資產交付給甲方，由甲方負責進行運營以及維護管理。

（九）第n年的合理收益

（第n年末建設成本+第n年末經營成本-第n年末運營收入）*日投資回報率*除甲方出資外的資金到位占用天數計算后的金額。

（十）補助收入

累計建設成本（不含建設期利息）、累計經營成本及累計合理收益加總扣除累計項目自身收入后的金額。

（十一）去化率

以銷售面積計取。各單元目標銷售面積在投資協議中確定。

（十二）項目資本金占比

項目的資本金占比與其內部收益率成反比關系，簡言之，資本金比例較低時，內部收益率較高。為了確保項目能夠順利啟動并保證后續融資渠道暢通，政府與投資方會在投資協議中明確項目資本金占比情況。

（十三）項目融資方案

“投資人+EPC+招商運營”模式下產業園項目主要通過銀行貸款進行融資，并涉足基礎設施類REITs、ABS等多元化領域。融資成本會隨著方案的不同而有所變化，需要結合市場經濟形勢和政策導向制定相應的融資方案。

（十四）相關稅費

產業園區項目的開發運營涉及的主要稅種為增值稅、附加費、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、企業所得稅、土地增值稅等。銷售、出租不動產、建安費適用增值稅稅率9%，物業收入、合理收益部分、設計費、運營費適用增值稅稅率6%；附加費稅率按照應交增值稅的12%計算；房產稅適用稅率從價計征1.2%、從租計征12%；城鎮土地使用稅適用6元/平方米·年；契稅適用稅率3%；企業所得稅稅率按25%計算；土地增值稅采用四級超率累計稅率，詳見表1。

三、涉及主要稅種納稅籌劃方案

加強實施前的籌劃與布局，在依法合規納稅的基礎上，充分享受政策紅利，為公司創造經濟效益。

（一）增值稅

1. 針對廠房出租合同，根據客戶規劃進行二次分割，按照用途分別簽訂經營租賃合同和倉儲保管合同，倉儲保管部分增值稅稅率由9%降低為6%，同時房產稅從按租金收入的12%計征轉變為按房產余值的1.2%計征。

物業管理與租售合同分開簽訂，物業收入適用6%的增值稅稅率，租售不動產適用9%的增值稅稅率，在降低增值稅的同時，物業收入不作為計算房產稅的基數，從而減少房產稅。

2. 針對公寓“干租”變“濕租”，附加提供保潔、水電等服務，出租不動產增值稅稅率由9%變為社會服務業增值稅稅率6%。

3. 開發建設階段施工建筑材料由施工方采購調整為由開發企業自行采購發放給施工方使用，材料部分由取得稅率為9%的工程款增值稅專用發票變成稅率為13%的材料類發票進項扣除，進項稅抵扣額增加4%，從而降低增值稅稅負。

4. 針對項目開發階段出現的增值稅留抵情形，須爭取滿足增值稅增量留抵退稅條件申請留抵退稅，以緩解資金壓力。

（二）土地增值稅

1. 分散轉讓房地產取得收入。將房屋買賣合同拆分為房屋定制、房屋裝修合同，變相降低轉讓房地產取得收入總額，從而有效降低土地增值稅。

針對采用銷售代理或渠道銷售模式進行運營銷售的情形，若將銷售代理費直接從房屋轉讓價款中剝離出來，減少可售部分收入，在降低土地增值稅的同時，銷售代理部分增值稅由給客戶開具增值稅發票需繳納9%的銷項稅扣除銷售代理商向企業開具的運營費發票取得6%的進項稅，增值稅凈下浮3%。

2. 增加扣除項目金額。能扣除的利息支出是否超過稅法規定的土地使用權支付金額和開發成本總和的5%，若超過5%，提供金融機構證明占優勢，若未超過5%則不提供證明占優勢，開發費用在土地使用權支付金額和開發成本總和的10%以內計算扣除。

園區內綠化、植被、道路、停車場、物業管理場所等公共配套設施投入建設時須加強核算、明確區分、合理歸集以便在土地增值稅清算時取得20%加計扣除的優惠，最大限度合理降低土地增值稅稅負。

3. 土地增值稅清算時間節點。若合同期限結束移交前已滿足清算條件，根據清算結果退繳稅款，剩余未銷售部分在移交時按尾盤銷售或二次清算處理，看此期間是否還繼續發生已清算面積的房產扣除項目成本費用，若發生則選擇二次清算，更有利。若移交時才滿足清算條件，按照稅法規定及時取得相應合規票據（如建安費質保金、利息支出）進行扣除即可。

（三）企業所得稅

1. 從長期發展戰略角度考慮，根據產業開發平臺引進對象如：智能制造、光電子產業和數字經濟等相關初創科技型或中小高新技術企業，開發企業若將開發的房產租售模式調整為投資模式，在享受創投企業的企業所得稅稅收優惠政策的同時，也降低了相應房產的需繳納的增值稅和房產稅。優惠政策如下：

（1）當創業投資企業選擇通過股權投資形式投資于未上市的中小型高新技術企業，并且持有這些股權超過兩年時，它們可以利用其投資額的70%來減輕滿2年的當年企業的稅負。如果可抵減的金額超過企業當年的應納稅所得額，超出部分可以結轉到未來納稅年度繼續抵扣。

（2）公司制創投企業選擇通過股權投資形式直接投資于初創科技型企業，并持股超過兩年時，這一減稅政策同樣適用。

（3）對于合伙制創投企業中的法人合伙人，他們在符合同樣條件的情況下，也能享受按投資額的70%抵扣其從企業中獲得的收益。若在一個納稅年度內無法全部遞減，剩余部分可保留至后續年度繼續使用。

2. 充分利用預提費用將成本費用前置，前期利潤確認后移，從而實現企業所得稅遞延繳納。

預提費用應基于實際情況且遵循特定規則。例如，在以下情況下預提費用是可行的：

（1）報批報建費用和物業完善費用：應上繳政府但尚未上繳的部分，可以按照規定預提。

（2）對于還未動工或尚未完成的公共配套設施，如果合同中已明確承諾了它們的建設，并且這一承諾是不可撤銷的，或者根據相關法律法規，這些設施的建設是必需的，可以根據預算造價合理預提這部分費用。

（3）未辦理最終結算的出包工程費，針對未取得分包發票部分的工程費用在有足夠證明資料的情況下可預提，但預提金額不超過合同總額的10%。

在采用預提費用策略的情況下，計稅成本應當是實際發生的成本，除了符合上述規則的預提費用。

3. 土增稅清算涉及企業所得稅的相關處理。

如果企業在開發項目土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損，且有后續開發項目，可將虧損結轉至后續年度，以彌補這一虧損。

若無后續開發項目，企業可計算由土地增值稅引起的實際多繳企業所得稅，并向稅務機關申請退稅。

四、具體案例分析

（一）案例簡介

X市產業園一期項目總建筑面積（含人防）149500m2，其中廠房面積117000m2、研發中心4000m2、研發樓6500m2、公寓15000m2、商業5000m2。總體容積率1.48，綠化率6.8%，擬設地上機動停車位382個。該項目采用“投資人+EPC+招商運營”模式進行開發、運營，整體合作期限暫定為5年，總投資5億元，其中建筑安裝工程費用4.1億元、下浮率為4%，建設工程其他費用0.3億元、預備費0.1億元及土地費用0.5億元。項目資本金1億元，占總投資的20%，其中政府持20%的股份，投資人持80%的股份，資本金按照項目建設進度分期到位。每年實體銷售去化率（銷售面積/可售面積）目標分別為8%、16%、24%、24%、5%，后三年租賃去化率分別為7%、6%、7%，剩余3%自用，停車、物業與租售相匹配。預計為園區推廣和招商運營、維護產生的費用，分別為基礎運營費0.25億元、績效考核運營費0.25億元、運營管理費0.12億元。項目采用“建設成本+經營成本+合理收益”方式的回報模式，投資年化收益率為7.5%，投資回報路徑由項目自身收入及補貼收入平衡項目建設成本、經營成本及合理收益。

其中合理收益、補貼收入計算不含建設期利息，管理費用總額參照《基本建設項目建設成本管理規定》（財建【2016】504號文）控制在394萬元范圍內。

（二）案例估值模型

（三）案例結論

通過經營收入計劃表、投資成本計劃表、資金收支計劃表（含融資計劃）、稅費計算表（含土地增值稅清算）、合理收益計算表、利潤表、投資現金流量表等對相關財務數據進行測算，運用IRR稅后估值模型并結合LINGO軟件求解線性規劃模型，對開發進度與資本金內部收益率、投資回收期、凈現值之間敏感性進行分析研究，可得出最優的資本金內部收益率下的投資開發進度。經過財務分析測算得出該項目從建筑面積口徑剔除室外面積每年開發進度依次為8%、28.5%、29.6%、29.4%、4.5%，即在以銷定產的前提下，年累計平均開發進度達到租賃前置后的租售去化率的1.03 倍，對IRR稅后影響越明顯。

綜合考慮各項因素該項目所得稅后資本金內部收益率為8.9%；自第五年十月份起各項收入所帶來的累計現金流入彌補了項目開發中的資金投入，當累計現金流量凈額首次呈現正值時，標志著投入的資本已全部收回，此時的投資回收期約為4.76年；考慮所得稅后，財務凈現值達到1741.73萬元。

項目資本金內部收益率超過基準收益率2.9%，從財務指標測算結果反應該項目采取分期開發，合理的中長期融資，過程中通過適當的組合安排，可使得項目自有資金達到可觀的回報，從而使開發項目的效益最大化。從財務視角來看該項目具有較強的適應市場變化的能力。

根據案例的已知條件，我們將符合上述納稅籌劃方案的部分進行稅收測算對比分析，該項目整體稅負率可下降1%。可見通過選擇適用合理的稅率、規劃享受稅收優惠政策等方式，能有效減輕企業負擔。

五、結語

產業園項目投資開發決策的財務分析是非常必要的，通過開發進度的變動對資本金內部收益率進行敏感性分析，預估項目在不同開發進度和市場環境下的經濟效益，幫助優化投資收益，降低不確定性風險帶來的影響，實現科學決策。

在合法、合理、合規的前提下充分運用國家政策，逐步降低稅負，助力企業經濟快速發展。

本文通過三個維度為對“投資人+EPC+招商運營”模式下工業地產項目投資分析提供了切實可行的途徑。

第一，項目前期分析投資的可行性；第二，項目中期追蹤投資效果是否滿足預期，以便過程中予以管控，適時調整；第三，項目后期根據投資成果，回顧分析、總結經驗，確保類似決策有章可循。

企業通過科學決策，合理的資源配置既可實現項目投資效益的最大化，有效的履約也為后期區域滾動發展打下了堅實的基礎。面對目前嚴峻的地產市場形勢，尋找到工業地產行業開發獲利的突破口，對企業發展而言具有重要的意義。

通過建設產業園支持性基礎項目，對于促進并拉動企業和社會向本行業加大投入，大幅提升X市關聯產業的規模和水平，從而對加快地方經濟發展、提升園區形象、創造就業機會，維護社會穩定也具有積極的意義。

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（作者單位：中化學建設投資集團有限公司）