房地產業與社會經濟協調發展研究

文／雍薇薇 成都和順集團有限公司 四川成都 610000

引言：

在城市化建設以及綠色可持續發展理念的影響下，我國房地產業市場化程度不斷提高。房地產業的發展為我國社會經濟發展帶來了動力，并產生巨大的財富收入，帶動了其他行業市場的發展，在一定程度上解決了我國的就業問題。但是，在房地產業發展的過程中極易受市場經濟的影響。因此，為促進我國房地產業的高質量發展，需要找尋房地產業與社會經濟之間的平衡點，促進二者之間協調發展。

1.社會經濟和房地產業之間的關聯性

1.1 房地產業能夠促進社會經濟發展

首先，房地產業是我國社會經濟發展中重要的支柱性產業。相關數據表明，房地產業對于我國宏觀經濟的發展產生巨大的推動力。隨著房地產業的規模擴大，能夠對于產業區域的固定資產投資起到拉動作用，能夠促進我國社會經濟的長期可持續發展[1]。截止至2022 年，我國國內生產總值中的房地產業的增加值占比約為6%，社會固定投資中房地產業投資占比約23%，毫無疑問房地產業已經成為我國社會經濟發展過程中不可或缺的部分，對于我國社會經濟發展起到推動作用。

其次，房地產業能夠促進就業。房地產業的產業鏈條較長，并且同一產業鏈條之上具有較多的分支結構，其是我國社會經濟產業體系建設的關鍵環節。對于房地產業的上、下游產業而言，房地產業分別扮演著產品使用者和產品服務者的角色。隨著房地產業的持續推進，將會出現大量的就業空缺，且這些崗位以服務崗為主。房地產業的價值和生產耗時等，要求房地產業的服務需要注意滿足用戶的人文需求。這種人文需求的滿足需要大量的服務崗位作為支撐，所以房地產業的發展將會為促進區域就業，提高就業質量，促進社會經濟產業體系的優化升級。

再次，房地產業與我國居民核心資產之間具有高度的相關性。房地產業的商品的價值過高，其作為固定資產在我國居民家庭資產中的占比較高，相關數據表明，房地產品在居民家庭資產中的占比約為70%。居民具有剛性的住房需求，在城市化進程影響下，人口聚集效應明顯，房地產品作為財富儲存載體，能夠為居民創造新的財富提供動力，形成良性的社會經濟發展循環體系，促進我國社會經濟的可持續發展。

最后，房地產業是我國社會經濟發展過程中重要的財政收入來源。房地產業產生的稅費及土地出讓金為區域政府完成城市建設提供資金支持。并且，存量房屋的稅費在我國區域稅收中占比較高。房地產業的發展為我國社會經濟建設和地方政府財力提升提供了資金保障。

1.2 社會經濟發展是房地產業發展的動力

第一，房地產業的發展水平取決于區域社會經濟發展水平，社會經濟發展水平越高，人口增長速度越快，經濟水平越高。為滿足多元化的城市基礎設施建設需求，迎合城市發展以及區域人口增長需要，對我國房地產業的商品價值和區域價值提出了更高的要求[2]。房地產業為了繼續開拓市場將會不斷優化自身的配套設施。因此，社會經濟發展為房地產業的優化升級提供了動力。

第二，社會經濟發展為我國房地產業發展提供支撐。社會經濟發展能夠為我國房地產業的開發提供資金支撐。社會經濟總量與房地產業的資金投資額呈現正相關。社會經濟總量的增加為房地產提供更為多樣的金融資源，促進房地產業的長期可持續發展。

第三，社會經濟發展水平決定了房地產業商品價格。社會經濟的發展，將會促進區域經濟建設，使得區域人均收入持續升高，相應的住房需求持續提高。在限地價、限房價等政策的影響下，區域人均收入水平的提高，將會增強區域居民對于房地產業的商品的支付能力。此外，只有高收入區域對于人才的吸引力越大，隨著人才的持續引入，將會進一步擴大居住需求。在房地產業住房供給和需求之間保持穩定的背景下，住房需求的提高將會促進房價上漲。

2.影響社會經濟和房地產業之間協調性的主要因素

2.1 泡沫經濟問題

房地產業中存在較為嚴重的泡沫經濟問題，嚴重影響了社會經濟與房地產業之間的協調發展[3]。在泡沫經濟影響下，房地產業的土地價格，將會在市場需求提升過程中持續上漲，出現價格虛浮問題。同時，現階段我國房地產業在發展過程中存在房屋閑置問題，致使資源浪費。目前，我國房地產業在市場經濟發展過程中，一旦房屋供需失衡，商品房數量大于市場需求，將會造成房屋資源閑置，致使土地價格在市場需求的稀缺性背景下，價格上升，造成泡沫經濟問題。相關數據表明，商品房的房屋空置率需要控制在10%以下，一旦空置率大于該值，將會出現產能過剩問題，致使房價下跌，影響社會經濟的穩定發展。

2.2 價格和價值關系問題

房屋產業價格需要基于其內在價值進行浮動，一旦價格與價值之間出現不匹配的問題，將會導致社會經濟出現動蕩。房地產業的商品價格和價值的關系需要充分遵循市場經濟發展規律，避免出現價格偏離價值的問題。近年來，在房地產業的商品市場價格提升過程中，開發商為追求利益最大化，進行不合理占地，導致房屋價格持續上漲。這與社會經濟的穩定且持續發展目標背道而馳。為迎合市場經濟發展規律，房地產業的房屋價格需要滿足供不應求的情況[4]。

2.3 綠色節能問題

綠色可持續發展成為我國發展的主旋律，為此房地產業需要重視低碳經濟。目前，房地產業發展占據了大量的土地資源，在房屋建設過程中如果開發商不能秉持綠色節能的理念，充分利用我國土地資源，將會嚴重影響我國的可持續戰略的推進。導致房地產業難以適應市場經濟發展。現階段，我國房屋建筑中綠色房屋建筑的數量不足，開發商在房屋建設過程中需要綠色節能理念貫徹落實。

3.社會經濟受房地產業的影響產生的沖擊

3.1 房地產業自身存在的風險會對社會實體經濟產生沖擊

房地產業在建設過程中需要投入大量的資金，占用大量的金融資源，一旦房地產業出現問題，可以致使金融部門出現資金流動風險，出現大量的壞賬問題。在這種情況下，客戶對于金融部門的信任度下降，將會將資金儲存在金融部門的資金進行提現，導致金融部門的資金鏈斷裂。并且，前面提到社會固定投資中房地產業投資占比約23%，一旦房地產業投資出現問題，將會導致社會固定資產投資出現危機，形成乘數效應。在這一過程中社會經濟發展速度如果過快，社會資源供給能力不足以滿足社會經濟發展需求，造成供不應求，物價上漲。而房地產業具有較強的行業特殊性，因此其利潤空間較大，金融部門將資金投入房地產業后，將會導致其他社會實體經濟的資源分配出現問題，造成社會實體經濟發展出現資金不足問題，形成擠出效益，對我國社會實體經濟發展產生沖擊[5]。

3.2 房地產業的房價過高將會對區域經濟消費產生抑制

越來越多的學者完成房價和消費關系論證，相應的結果表明，房價上漲將會使得家庭資產增加。并且，高房價將會對消費產生刺激，產生財富效應。但是，房地產業房價的持續增長是不可能實現的，民眾為了償還房貸，將會減少不必要的成本支出，對于區域經濟消費產生抑制作用。

目前，我國各城市的房價都普遍高于區域房價的合理區間，隨著區域房價收入的持續上升，將會導致區域消費增長速度減慢。因此，不難看出房地產業的房價過高將會對區域經濟消費產生抑制。

4.社會經濟和房地產業的協調發展策略

4.1 促進房地產業轉型升級，完善土地管理政策

目前，我國現有的房地產業的經濟體制與我國經濟和社會發展之間的適應性不足。在我國市場經濟的不斷發展過程中，房地產業的經濟體制亟需轉型升級，結合綠色可持續發展理念，向著綠色、低碳、環保、節能的方向轉變，避免不必要的資源浪費，提升房地產業的資源利用率，積極采用先進的技術手段，優化房地產業的商品房屋的建設質量[6]。此外，政府需要充分發揮宏觀調控作用，引導與房地產業相關的其他行業進行產業轉型升級，降低房屋建設過程中環境污染問題的發生概率。

同時，我國政府需要不斷完善土地政策，結合區域房價占比，確定土地供應和房價調控之間的關系。因此，為促進社會經濟和房地產業的協調發展，需要結合社會經濟發展需求，以及經濟布局，不斷完善土地管理政策。國家政府是分發綜土地的管理人員，但是在管理過程中中央政府會將土地所有權，委托給地方政府，各地方政府具有各自的區域利益目標，這時中央政府在土地收益中的份額會大幅下降，地方政府將會變為土地的所有者。城市土地管理儲備是地方政府開展土地管理的重要途徑，需要從多角度，多領域完善城市土地管理儲備制度。在完善土地管理制度過程中，需要地方政府積極掌握土地市場信息，確定相應的土地出讓計劃、土地總體儲備數量等信息，當時機成熟后，進行有形的土地市場交易。隨后，針對區域一級土地市場需要進行市場壟斷。區域土地儲備就需要對于一級市場的土地進行統一化管理，實現土地總體利用滿足相應的統一規劃需求，實現土地集中化處理，避免地皮炒賣等問題。地方政府在完成一級市場的土地壟斷工作后，需要將土地資源利用過程中產生的增值或附加值，以地方財政收入的形式收歸國家。

4.2 加大房地產業的監管力度，重視價格調控

現階段，我國政府對于房地產業的經濟態度較為模糊，致使房地產業的監管部門難以發揮部門功能，具有較強的形式主義。在這種情況下，房地產業的行業發展過程中存在較為嚴重的問題。因此，為促進我國房地產業的規范化、健康化、創久和發展，需要加大房地產業的監管力度，確保房地產業的產品價格在合理范圍，避免產品溢價。并且，需要重視開發商貸款過程中的貸款條件、房產建設規模等信息，確保開發商信用良好，合理調整房地產業的商業銀行貸款業務結構。同時，政府需要針對區域房地產價格和社會經濟發展需求，完成價格調控[7]。根據市場規律、商品房的價值特征，通過開展政府評估審核，對于不正常的房價進行干涉，確保房價滿足民眾的心理預期，或在民眾的可接受范圍內。

銀行系統是我國房地產業開發過程中重要的資金支撐，其在房地產業總建設資金中占六成。在市場經濟背景下，部分區域在進行房地產業投資時存在較高的風險，容易產生泡沫經濟，進而容易引發房價貶值。為此，需要重視房地產業的市場金融監管。從商業銀行住房貸款、商業銀行房地產開發貸款、金融監管環境構建入手，完成房地產業金融監管。

第一，商業銀行住房貸款監管。對于購房者申請房貸進行資質審查，確定其個人信用，核實其是否存在不良信用記錄，確保購房者擁有償還房貸的能力。

第二，商業銀行房地產開發貸款監管。通過開展房地產業開發貸款審核分析，完成開發貸款項目風險審核報告。對于貸款人或單位的抵押物價值及風險進行評估，建立健全房地產業信息公示平臺。

第三，金融監管環境構建。建立行政監督部門，保證信息的公開性、公正性、透明性，充分發揮地方檢察及司法部門的主觀能動性。地方政府在對房地產業進行干預過程中需要秉持適度原則，中央政府需要為地方政府提供相應的行政資金，避免企業和政府合作，為房地產業和社會經濟協調發展提供一個良好的競爭環境。

4.3 優化房地產業的產業結構，搭建多元住房保障機制

傳統的房地產產業結構中認為行業形成高度集中的產業鏈條，將會導致產業壟斷問題，形成反競爭效應，嚴重影響社會發展。因此，需要政府出臺相應的激勵政策等，避免出現行業壟斷問題。現階段，根據我國經濟發展情況，房地產業需要打破傳統的物質資本拉動模式，向服務推動模式發展，及時完成房地產業的產業結構優化。從房地產業的市場、產品等方面入手，為閑置的房屋資源提供開放性交易平臺。但是，現階段我國房地產業的閑置的房屋資源交易市場較為低迷，導致消費的消費需求被抑制。從某種程度來看，這將會影響我國房地產業的市場正常運行。因此，我國政府需要為閑置房屋資源交易市場進行規范，簡化交易流程，提高房地產業市場結構的完善度。并且，需要房地產業土地供應管理機制，實現集中決策，利用地方財政，促進房地產業完成市場結構的自我調節，進行有計劃的資源供給。城市化建設背景下，為促進我國城市建設規模的良性發展，需要充分尊重市場規律，提高房地產業的產業結構與市場經濟發展的適應性，促進其與社會經濟的協調發展[8]。

此外，充分考慮城市化建設背景下，民眾的住房需求，為居民搭建多元住房保障機制。政府需要重視非戶籍人口住房保護，針對長期住房但經濟能力不足的群體進行政策扶持。對于有短期住房需求困難的群體，通過進行財政補貼等形式，完成有針對性地住房幫扶。通過搭建多元住房保障機制為城市居民以及外來人員建立生活幸福感。

4.4 完成房地產業泡沫去除工作，立足房地產業經濟的長遠發展

目前，我國房地產業的泡沫問題普遍存在，嚴重抑制了我國房地產業的長期可持續發展，造成社會經濟發展的穩定性下降，因此需要積極完成房地產業泡沫去除工作，立足房地產業經濟的長遠發展，努力盤活我國房地產業的資源，以固定資產投資為動力，促進我國社會經濟和房地產業的協調發展。

房地產業需要搭建多元固定資產投資渠道，以固定資產投資為動力，促進房地產業經濟生命力的持續發展。重點關注房地產業的經濟發展新方向和新特點，確定區域經濟問題，結合區域經濟特點，完成健康化、綠色化的房地產業經濟建設工作。例如，舊村改造工程。政府將區域鄉村土地進行統一征收，將土地的使用權賣給房地產業的開發商。開發商負責解決居民的居住問題，并進行土地建設，盤活地區經濟，進一步吸引其他區域的投資人進行投資，增強本區域居民的生活幸福感。在這一過程中，需要政府能夠充分了解房地產業的經濟特征，優化相關配套設施，持續推動貨幣化安置，在國家政策等的支持下，完成房地產業的經濟改造工作。

同時，房地產業需要合理控制房屋供給數量，維持消費者的消費能力。房屋供給數量過多將會產生行業泡沫，民眾會秉持觀望的態度，暫時放棄房屋購買計劃，消費者的消費能力下降。這時盡管房價較低，民眾也不會購置房產。區域政府應該重視房地產業的行業規范監管工作，結合社會經濟發展的實際情況，確定房產供給數量，確保供需保持相對平衡，激發消費者的房屋購買熱情，提高房地產業的產品質量，探索科學且合理的工作模式。通過公積金資產證券化等策略，對于公積金管理制度進行進一步優化調整，借助利率杠桿有效解決房貸利率低的問題。借助金融創新，促進房地產業和社會經濟協調發展。

結語：

綜上所述，未來我國房地產業的發展將會面臨更為巨大的挑戰，為提高我國房地產業與社會經濟之間的適應性，有效調節二者之間的矛盾，需要不斷完善土地管理政策，促進我國房地產業轉型升級，加大對于房地產業價格調控力度，保證我國民眾的合法權益，建立多元住房保障機制，完成產業結構的優化升級，實現房地產業的去泡沫。我國房地產業在企業發展的過程中需要充分考慮相應的國家政策需求，立足長遠發展角度，實現房地產業與社會經濟的共同發展。