老舊小區建筑結構及市政設施改造研究綜述

鄧 宇，溫 禾，崔鵬飛，張一航

（亞太建設科技信息研究院有限公司，北京 100088）

1 概念與背景

老舊小區（Old Urban Residential Area），指在城鎮國有用地上建成時間較長或物質環境相對陳舊，有較為迫切開展維護或更新需求的居住小區。我國20 世紀50 年代在蘇聯小區規劃理論影響下形成的“居住區-居住小區-居住組團”層級，成為城鎮居住的主體規劃結構；其中，居住小區是城鎮居住規劃建設最常見的基本單元。老舊小區，在廣義范疇內覆蓋這個3 級空間結構，一般意義上主要針對居住小區這個層級，老舊小區作為所有居住小區生命周期中的客觀階段，也是相關更新工作開展的主要對象。其劃定標準將不斷細化。由于不同時代社會經濟條件、發展理念和建造技術及材料不同，居住小區的生命周期有所不同，老舊小區的劃定標準也有所不同。當前，我國城鎮住區住宅，以建成使用滿20～30 年作為界限，被劃定為老舊小區。這是因為在物資短缺時代，受限于資源資金約束建設運維投入不足和對未來生活水準快速提升估計不足，這些居住小區在建成20～30 年后就面臨著較為普遍且急迫的更新整治需求。隨著我國社會經濟快速發展，特別是各類標準、建設管理和物業管理機制的完善，近20 年來建設的居住小區質量得以提升，其生命周期得以延長，因而劃定老舊小區的標準也會隨之調整，不再以統一的建成時間為標準，將會細化至不同階段、不同建造方式而形成的壽命周期，并與管理維護狀況疊加判斷。

1.1 老舊小區的界定

國務院（2020 年）：城市和縣城中的老舊小區建于相對較早的時期，往往因為長時間的失修和缺乏市政配套設施的維護而變得不完善。這些小區也常常缺乏完善的社區服務設施，而居民往往對小區的改造和提升充滿期待和渴望。針對這些問題，各地政府應根據實際情況，合理劃分改造范圍，特別關注2000 年底之前建成的老舊小區。此外，對于這些小區的改造，還需要注重加強社區服務設施建設，并提升居民參與度。從而使其成為更為宜居、舒適和便利的住宅區域。

國家機關事務管理局（2013 年）：中央和國家機關各部門及所屬單位、在京中央企業所在地區的老舊住宅小區，建設年代較早，設施設備已經陳舊，配套功能不全。為了改善居住環境和提升居民生活品質，政府正在實施綜合整治工程，將1990年以前建成的老舊小區列入整治范圍，進行全面的改造提升。而針對1990 年以后建成的老舊小區，政府則重點解決安全隱患問題，并推行節能改造，從而實現資源利用的最大化。同時，政府也高度重視1980 年以前建成的老舊房屋，要求對這類房屋按照現行規范進行抗震檢測和必要的加固改造，以確保房屋的安全性。

中國城市科學研究會（2019 年）：城市舊居住區是城市中已經建成使用20 年以上的住宅區，或者是因為環境質量差、缺乏完善的配套設施、建筑功能不完善、建筑結構存在安全隱患、能耗水耗過高、建筑設備老舊破損等問題而影響居民居住質量的聚居地。針對這些問題，政府需要加強對城市舊居住區的整治和改造，以提高居住環境的品質和居民的生活質量。

北京市（2021 年）：老舊小區指建成年代較早、建設標準較低、基礎設施老化、配套設施不完善、未建立長效管理機制的住宅小區（含單棟住宅樓）。北京市現階段，老舊小區是指2000 年底以前建成。

廣州市（2018 年）：《廣州市老舊小區微改造設計導則》按建設年度分類，將老舊小區分為新中國成立前建成、新中國成立后至1980 年建成、1980—1990 年建成和1990—2000 年建成4 類。

上海市（2021 年）：舊住房更新改造范圍主要包括城市中建成使用時間較長的住宅小區和居民聚居區，這些區域存在住房和設施老化、功能不完善、配套設施不健全、居民生活質量較低等問題，需要得到政府的關注和改造。在改造的范圍方面，政府可以根據不同地區的實際情況來制定相應的改造計劃和方案，同時考慮到改造的可行性和經濟效益，重點關注使用時間較長的舊住房區域。對于有條件的區域，也可以適當將使用時間較晚的住宅小區納入改造范圍，以推動城市住房和社會環境的全面升級和提升。

城市老舊住宅區是指建成年代較早、經過多年使用、房屋狀況及環境質量較差、生活配套設施不完善、居住條件需要改善的居民區。這些舊住宅區可能存在房屋結構安全隱患、建筑能耗較高等問題，居民對改造和更新的需求十分迫切。

以下小區雖然建成年代較早、基礎設施不完善，但不屬于城鎮老舊小區改造范疇：一是已經在城鎮棚戶區改造的范圍之內的、計劃改造、擴建、翻新舊有棚戶區或住房的。如果目前所在地已經列入棚戶區改造計劃，那么日后它將會進行拆除重建或擴建；如果還允許它先進行老舊小區改造，而待正式進行棚戶區改造時，所有的改造成果將拆除，這樣將造成嚴重的浪費。

二是以居民自行修建的房屋為主的地區以及城中村。這些區域大多位于城鄉接合部，很多房屋屬于居民（或村民）私自建設，沒有合法手續，對這些區域進行老舊小區改造，不利于日后政府對這些區域進行綜合整治。

1.2 老舊小區的特點

需改造的城鎮老舊小區產權構成較復雜，涉及公房（含房改房）、商品房、拆遷安置房、單位集資房、政策性保障住房等。它普遍具有以下7 個特點。

1）建成時間比較早。目前各地多數以2000 年以前作為老舊小區劃分的時間點。

2）市政基礎設施不齊全或老化嚴重。供水、污水管網老化嚴重，影響供水的質量與排污能力；電力線路存在安全隱患，消防設施不齊全，消防通道普遍被占用。

3）房屋本體損壞嚴重。房屋存在外墻脫落、保溫效果差、墻面污損、樓道等公用區域被住戶用來堆放雜物的問題。

4）房屋普遍沒有電梯，不適合老人居住。老舊小區由于建成年代較久，房屋多為6 層以下的住宅，按照當時的技術規范，是不安裝電梯的（有些地方甚至有9 層住宅未安裝電梯的極端情況）。但老舊小區普遍為老齡化社區，老齡化程度普遍高于所在城市的老齡化水平。

5）小區缺停車場地和設施。由于小區建成時代久遠，那時汽車對于多數中國家庭還是一個遙遠的夢想，當時的住宅設計規范對于小區汽車的配比并無強制規定或僅規定了很低的配比要求。導致在汽車普遍進入中國家庭的當今，老舊小區嚴重缺乏停車場地和設施，停車難成為老舊小區居民反映最強烈的問題。

6）小區環境雜亂、違章建筑眾多。老舊小區多為當年單位分配給職工的房改房和公房，居民自治意識和能力偏低，沒有花錢享受服務的意識，小區也多數沒有實行社會化的物業管理，導致小區公共環境沒人負責、沒人愛惜，小區環境臟亂差、地面坑洼不平。住戶為了自身利益紛紛圈占空地，導致違章建筑眾多，使小區本來就狹窄的公共空間更加擁擠。

7）配套服務設施缺乏。小區普遍缺乏超市、菜場等便民服務設施和托幼、養老等服務機構，住戶的基本生活需求得不到有效滿足[1]。

2 歷史發展情況

將我國城鎮老舊小區改造歷程劃分為三大階段：2017 年之前，各地探索為主的階段；2017—2020 年，全國層面試點探索階段；2020 年至今，城鎮老舊小區改造全面推進階段。在不同階段，城鎮老舊小區的定義、內涵以及城鎮老舊小區改造的內容和特點各有不同。

2.1 2017 年之前的改造工作概況

2017 年之前，城鎮老舊小區改造還處于各地探索為主的階段。如上海市在1990 年代末就開展了舊住房成套改造工程、“平改坡”工程、“變頻供水”改造等，許多城市都在積極開展既有住宅建筑節能改造工作，如北京市的“暖房子”工程。為了全面提高老舊小區的品質和居住條件，各地也相繼出臺了綜合整治工作的實施意見，如北京市的《老舊小區綜合整治工作實施意見》。

當前，城鎮老舊小區改造工作主要涉及多個相關工程項目，這些項目被納入“舊城改造”的大系統之中。如三舊改造、背街小巷整治、海綿城市改造、地下綜合管廊改造、雪亮工程、暖房子工程等，雖然改造內容主要集中在建筑本體修繕和基礎設施提升上，但也要關注物質空間改善，因此，參與部門應該多元化。國家層面對于老舊小區的界定、改造范圍、改造內容等方面還沒有明確的界定。住房和城鄉建設部在2001 年發布了全國性指導文件《關于開展舊住宅區整治改造的指導意見》（建住房〔2007〕109 號），其中將舊住宅區定義為“房屋年久失修、配套設施缺損、環境臟亂差的住宅區”，改造內容包括“環境綜合整治、房屋維修養護、配套設施完善、建筑節能及供熱采暖設施改造”。另外，各地改造工作差異較大，一些發達地區已經開展了多輪改造，改造標準較高，而一些地區仍未展開改造或者改造標準很低[2]。

2.2 2017 年三部委改造試點工作概況

針對我國城市老舊小區改造的問題，住房和城鄉建設部于2017 年底發布了一份重要通知，旨在推進老舊小區改造的試點工作的開展。在試點城市廈門、廣州等15 個城市的共同努力下，截至2018年12 月，已經成功改造了106 個老舊小區，受益居民達到5.9 萬戶。從試點及各地反饋的情況看，城鎮老舊小區改造不僅涉及面廣，而且是一項龐大的系統工程。在老舊小區改造過程中，三大關鍵問題亟待解決：一是籌集改造資金，確保改造工作有足夠的資金支持；二是加強居民參與和社區治理，發揮居民主體作用，提升社區服務水平；三是注重改造效果的持續性和居民滿意度的提升，確保改造工作真正符合居民期望。只有解決這些問題，改造工作才能順利進行并取得實效。同時，地方政府要發揮好協調作用，讓基層單位工作更有規范性，能夠與居民進行積極的協商，讓居民主動參與到改造工作中來。在具體的施工過程中，也要因地制宜，要摸清不同小區的居民的具體需求，來制定改造計劃，同時也要與居民協商好后續的管理工作如何進行，確保在改造后可以保證居民正常有序的生活。

2019 年，住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、財政部三部委聯合印發了《關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》（建辦城函〔2009〕107 號）（以下簡稱“通知”），旨在全面推進城鎮老舊小區改造工作。在此通知中，首先明確了老舊小區的范圍，即為城市、縣城（城關鎮）建成于2000 年以前、公共設施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區。針對這一問題，通知提出了3 個方面的工作。

首先，需要通過摸排全國城鎮老舊小區基本情況來指導地方制定當地城鎮老舊小區改造的內容和標準。此外，地方政府需要因地制宜，結合本地實際情況，量力而行地制定2019 年的老舊小區改造計劃。

其次，要推行地方在老舊小區改造中創新改造方式和資金籌措機制。在老舊小區改造中，需要采取“業主主體、社區主導、政府引領、各方支持”的方式統籌推進，通過多渠道籌集改造資金，如居民支出一點、社會支持一點、財政補助一點等。

最后，通知還強調了加強各地基層組織建設的重要性，通過社區主導的方式，發動小區居民積極參與老舊小區的改造，同時也需要確定小區管理模式、管理規約及居民議事規則，并且建立小區后續管理機制。這些措施旨在確保城鎮老舊小區改造工作順利推進，并且探索出更加適合我國國情的改造模式[2]。

2.3 2019 年國務院常務會議后工作推進

2019 年6 月19 日，國務院常務會議部署推進城鎮老舊小區改造工作，城鎮老舊小區改造工作被提升到新的高度。會議認為，加快改造城鎮老舊小區，群眾愿望強烈，是重大民生工程和發展工程。目前，全國需改造的城鎮老舊小區居民上億人，量大面廣，情況各異，任務繁重。會議對改造對象范圍、改造內容、組織機制、投融資渠道提出要求。尤其強調要發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務，帶動供給側改革，促進消費，拉動投資。老舊小區改造不僅是物質空間改善，還是需要植入各類服務，構建基層治理體系，追求社會經濟綜合效益，需要多部門參與完成的綜合改造[3]。

2020 年7 月，《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號，簡稱國辦23 號文）發布，明確了老舊小區的內涵改造原則、改造內容、組織實施機制、資金共擔機制、配套政策以及組織保障并提出工作目標：到2022 年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000 年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務[3]。

3 國內改造概況

3.1 建筑結構加固

3.1.1 抗震鑒定和安全性鑒定

對于1990 年及其以前建造的房屋，宜按照后續使用30 年的A 類進行抗震鑒定；對于1991—2000 年按照89 系列規范建造的房屋，應按照后續使用40 年的B 類進行抗震鑒定。既有建筑結構安全性鑒定的荷載分項系數及其荷載取值，宜采用GB 50009-2012《建筑結構荷載規范》的規定[4]。

3.1.2 鋼筋網砂漿面層加固

在面層砂漿中配置鋼筋網。鋼筋網應采用呈梅花狀布置的錯筋、穿墻筋固定于墻體上；鋼筋網四周應采用錨筋、插入短筋或拉結筋等與樓板、大梁柱或墻體可靠連接；鋼筋網外保護層厚度不應小于10 mm，鋼筋網片與墻體的空隙不應小于5 mm。當采用雙面鋼筋網砂漿面層加固時，宜設置水平及豎向配筋加強帶，以代替圈梁及構造柱。

3.1.3 鋼筋混凝土板墻加固

現澆鋼筋混凝土板墻。板墻應采用呈梅花狀布置的錨筋、穿墻筋與原有砌體墻鏈接；其左右應采用拉結筋等與兩端的原有墻體可靠鏈接；底部應有基礎；板墻上下應與樓、屋蓋可靠鏈接，至少應每隔1 m 設置穿過樓板且與豎向鋼筋等面積的短筋。板墻可設置為單面或雙面，甚至可在樓梯間部位設置封閉的板墻，形成混凝土墻體筒。

3.1.4 外加圈梁構造柱加固

加設鋼筋混凝土構造柱和圈梁。外加柱應在房屋四角、樓梯間和不規則平面的對應轉角處設置并應根據房屋的設防烈度和層數在內外墻交接處隔開間或每開間設置；外加柱應由底層設起，并應沿房屋全高貫通，不得錯位；外加柱應與圈梁或鋼拉桿連成閉合系統。外加柱應設置基礎并與原墻體原基礎可靠連接，宜在平面內對稱布置。

3.1.5 外套結構抗震加固

在砌體墻外部增設鋼筋混凝土墻。依據小區總平面的整體改造設計，合理確定新設外套結構距原有墻體的距離，確保地基處理得當，并與原有結構實現順暢銜接，同時妥善安排與新建結構存在沖突的原有人樓管線。

外套結構可包括外貼縱墻、外加橫墻、外加樓板等內容，上述部分與原砌體結構外墻之間應有可靠連接。外加橫墻應與原結構橫墻對齊，并有可靠連接；外加樓板上下各層應對齊，截面宜上下一致；外側縱墻與原結構外縱墻應有可靠連接。可采用裝配式工法，預制構件進行混凝土澆筑，也可采用現澆式工法現澆外套混凝土結構。

前文中的幾種加固方式雖造價相對較低，但結構強度效能提升相對有限。外套裝配式結構加固由于新建結構整體施工，結構加固強度效能提升相對較高。但由于新增了建筑結構和使用面積，小區公共空間的面積相應地減少了，對周圍其他樓的日照、通風、采光會造成一定影響。

3.1.6 局部加固修繕

結構局部加固與保護層修繕。包含承重結構局部加固、非承重結構的局部加固，以及結構保護層出現的裂縫、風化、表面侵蝕、孔洞的修補。承重結構采取局部補強的方式，比如碳纖維布粘貼、增大結構截面、外包鋼等方法。非承重結構與承重結構加強構造連接。

3.2 市政設施設備改造

3.2.1 供水設施

供水設備改造。根據現行規范核驗生活水箱加壓設備及水泵房。會同供水單位明確供水方案采用市政直供水時，從室外供水管道接管直接引至住戶，拆除高位水箱和長期不流動的存水管段；采用二次加壓供水方式時，根據實際情況整體更換不符合相關衛生和安全標準的儲水水箱，或取消水箱改為無負壓供水設備，從根源避免水質二次污染。

供水管道與閥門改造。核驗樓內公共部分的給水管道、閥門及其外保溫，完全替換或部分替換不符合國家衛生標準和相關政策要求的，或存在跑、冒、滴、漏現象的供水管道和閥門。可在具備條件的小區樓內增加中水供應系統，并設明顯標識。

計量設備改造。用水分戶計量，集中讀數且設置于戶外，有條件的可更換為既方便管理維護又有助于節水節能的智能水表。

戶內用水器具更換。鼓勵居民對戶內用水設備進行同步改造，更換節水器具，提高用水效率。

3.2.2 排水設施

污水管道與地漏改造。核驗樓內公共部分的排水管道、閥門及其外保溫，完全替換或部分替換不宜繼續使用的污水管道和地漏。排水管道要做防蝕處理。將原一層居民的非單獨排水系統升級為獨立排污系統。可在有條件的小區進行樓內同層排水改造。洗衣機的排水管接入污水排水管道，與雨水排水分離。

雨落管改造。根據匯水面積合理設置雨落管和排水溝，材質和顏色應與建筑外立面協調。屋面雨水斗缺失或損壞時應進行改造、維修或更換。內排水管道要做好防蝕處理。雨水排放結合建筑周圍環境做到有組織排水，接入雨水收集、生態植草溝下凹式綠地、雨水花園等低影響開發設施。空調冷凝水管宜改為有組織排水。

3.2.3 供電設施

供電設備改造。進行現場勘查，按國家現行標準重新對電力負荷、供配電系統容量、供電線纜截面和保護電器的動作特性、電能質量等進行驗算評估，并根據驗算評估結果采取相應的改造措施，如開展電力增容，增加消防等需要單獨配電的設施，改造電源柜、單元箱、電表箱等設備，加設剩余電流保護器。

電源線路更換。樓內公共部位電氣線路不符合現行相關標準時或需要增容時，應進行改造，線路應穿管或在槽盒內敷設。

計量電表更換。實行一戶一表計量，換用智能電表，滿足階梯電價及分時計費需求。

3.2.4 供熱設施

供熱管道與閥門改造。按現行標準修補或更換受損管道、保溫部件及相關設備，系統優化設計公共管道和增設閥門調節，與建筑節能改造相結合，使建筑內整體供熱保持平衡，做好管道的保溫管道穿防火墻和樓板的防火措施。改造完成后與戶內供暖系統進行聯合調試。

戶內換熱設施更換。更換熱效率更高的暖氣片熱進行計量改造。有條件的情況下進行分戶熱計量改造，改造后可進行每戶精確計量，遠程監測管理提高供熱利用效率。

3.2.5 燃氣設施

燃氣管線與閥門改造。按照現行規范，對有損壞、超期使用的管道、管件、調壓設施等進行更換，有條件時應將燃氣引入口的閥門安裝在住戶外。管道布置應符合防火、防爆等安全距離的要求。燃氣管道應設標志標識。未通管道燃氣但具備條件的小區，應增設燃氣管道系統。

計量設備改造。由專業單位進行“一戶一表”分戶計量管理，宜采用智能燃氣表，實現自動遠程計量與自助繳費。

燃氣報警器增設。戶內宜增設家用燃氣濃度檢測報警器，以便于及時發現燃氣管道泄漏情況，降低爆炸、中毒等安全隱患。

3.2.6 信息設施

廢棄線路和管道清理。對已廢棄不用的線路和設備進行拆除，修補拆除后的墻體和樓板。

線路與設備梳理補充。合理安排有線廣播電視光纖、通信線路等各種線路的布線，在空間上盡量整合、緊湊，注重美觀、隱蔽，同時便于維護與維修。對缺失的線路或設備進行補充，應盡量避免重復建設，采用光纖入戶的接入方式。應滿足居民日常生活及小區內智慧養老、智慧安防、智慧消防、智慧停車、遠程抄表等智慧社區應用的通信需求，并預留新一代業務發展的容量，滿足小區未來網絡升級建設需求。

3.2.7 照明設施

線路改造。結合電氣改造更換老舊線路，適當增加照明布點。

公共空間照明改善。樓內公共區域如公共走廊樓梯間、候梯廳、住宅門廳、地下室等空間應設人工照明和應急照明裝置，公共照明采用聲控開關并選用節能環保的燈具。

室內照明改善。居民自主改造室內照明設施，主要房間的照度、均勻度、功率密度值、顯色指數、眩光等指標應該符合現行的國家標準，宜選用節能燈具。

3.2.8 防雷設施

防雷接地系統改造。安裝接閃器、引下線和接地裝置，接閃器（主要指避雷針、避雷帶、避雷網等）通過引下線和接地裝置與大地相連，用以防護直擊雷。有銹蝕、接觸不良以及其他不滿足國家相關標準技術要求的情況時，應進行改造。若屋面經過了改造施工（如重新鋪設保溫層），應對防雷接地系統進行檢測并加以修復。

浪涌保護器安裝。對每個樓層的主要電源安裝浪涌保護器，以免雷擊電磁脈沖通過電線、信號線等進入室內。

4 結束語

在國家的號召下，各地全面地開展了城鎮老舊小區改造工作，完成改造的老舊小區大部分實現了人居環境改善、設施功能提升、居民房產增值、投資消費拉動、物業管理拓展以及基層治理提升，但是也暴露出改造內容相對基礎、資金來源相對單一、制度機制不健全、群眾意愿難協調等問題和困難。借鑒國內外相關先進經驗，應構建系統的頂層設計和閉環的運行機制，如從工作組織、項目生成、資金籌措、項目審批、后期維護等環節入手，形成社會多元主體參與的良好運行機制，實現城鎮老舊小區改造的持續推進，同時實現基層治理能力的提升，形成共建共治共享的社會治理格局。

城鎮老舊小區改造是城市更新工作的一個切面，也是城市更新工作的一個試驗場，筆者在各地的實踐中看到諸多城市更新工作的共性問題，同時也探索出諸多經驗可供其他類型的城市更新工作參考。希望未來能夠從老舊小區改造這個領域出發，去探討更多、更復雜的城市更新問題。