該買房嗎，這是個好時機？

崔鵬

本來嶄新的一年，一晃已經過了一半。時間過得太快了。

這有好有壞。壞處當然是，有趣的人生又短了一截。好處是，年初的迷茫階段似乎正在過去，特別是從個人財富的角度看，竟然似乎在往好的方向發展。

決策層在今年上半年推出新政策的效率令人驚嘆，這導致很多事出現了反轉，所以我們似乎有必要調整下對投資品種的看法。

要買房子嗎？這是個問題

要買房子嗎？

很多三十多歲的成年人，每隔一段時間都要問一下自己。對于生活在一線城市的公司人來說，這個問題更是直擊內心，令人毛骨悚然。

本來從2022年起，中國內地大部分城市的房地產價格持續性下跌。這很符合很多人的理想—房子價格就這么跌下去，持有多處房產的人越來越“窮”，而聰明如自己在恰當時刻接盤，實現財富躍遷。

然而5月密集出臺的房地產政策幾乎讓這種夢想破產。那些受到關注的一線和新一線城市的房屋成交量瞬間出現跳躍式增長。

那么，中國房地產接下來會怎么樣呢？

對此，不少人的看法依然是悲觀的。其中最重要的一個理由就是，中國人口出生率在下降，人口基數可能出現下降，房地產價格也應隨之下降。

這個看法表面上很有道理，但似乎經不起推 敲。

首先，以人口數量來衡量，如果人口數量減少意味著終端產品價格必將下降，那么幾乎所有的行業都將如此。我們將迎來一個如此悲觀的世界 嗎？

另外，更明顯的反例，歐洲和美國等先富國家在1960年代就出現了明顯的出生率下降，即使它們的政府大筆發放生育補貼，也未能使這一趨勢得到扭轉。但這些國家中的大多數并沒有出現想象中的房地產價格崩潰。

特別是在美國，房地產價格整體呈現明顯的上升趨勢。長期來看，它大概是僅次于股票平均收益率的資產品類，且是能長期戰勝通脹的。在這點上，房地產要遠勝黃金。雖然這種事實在當下似乎很難讓人理解。

那么，為什么人口出生率降低，房地產卻能持續繁榮？這正是人類經濟比簡單的數學運算有趣且復雜得多的地方—人是會變的！

在經濟社會中，局域人口雖然沒有增加，但隨著物流和信息傳播效率的提高，人們的單位房地產占有水平是在膨脹的。最近50到60年，很多人口出生率下降、老齡化浮現的國家，單位房地產需求的膨脹戰勝了人口數量的邊際下滑。

在中國則有其他因素支撐一二線城市的房地產繼續發展，那就是戶口制度淡化促發的二次城鎮化。

中國很多城市的經濟水準并不足以支撐當地居民的就業。它們之所以存在，是由于20世紀留存下來的行政規劃，也就是當時的中央政府認為那里應該有個行政單位，于是便有了，其根基就是戶口制度。

在未來的經濟活動中，戶口對人們的束縛會逐漸下降。有相當流量的人力資源會從弱經濟城市流向具有更多就業機會的城市。一些城市的人口會成倍增長，另一些城市則逐漸消失（它們早該如此）。房地產市場也將面臨更明顯的結構性調整—適合經濟發展的城市，其房地產繼續繁榮，本該消失的城市成為廢墟。

其實，到底哪些城市會繼續增長，哪些該消失，作為一個具備常識的公司人都應該有自己的判 斷。

股票的供給側改變

股票市場本身正在發生供給側改變。具體來說就是，現在有關部門不再像很多年前那樣大量增加股票市場的供給。退市制度也變得更加嚴格，上市公司的質地因此得到提升。這雖然背離了人們曾向往的注冊制方向，但符合中國決策當局的一貫策略—先降低門檻、增加供給，然后在“恰當”的時候收緊入口、整頓內部，提高資產質量。這種循環往復的策略在一定條件下有其合理性。

正是這種改變，讓A股市場的市場信心有所恢 復。

港股基本在同時出現了反彈，這得益于中國整體經濟復蘇的加速—港股的主流上市公司都是業務在內地的紅籌股。而港股最突出的優勢還是在于估值已經低得“令人發指”，曾有相當一部分內地公司，交易的估值只有2到3倍，可實際上它們的運營沒什么問題。就像咱們以前提到的，港股已經連續4年下跌，而恒生指數自問世以來從來沒有連續5年下跌過。

黃金和白銀

黃金和白銀的投資價值在2023年年底再次引起人們的注意。

影響黃金白銀價格的最關鍵要素是什么？

很多人誤以為是所謂的“亂世”。其實這是個一葉障目的看法。

要怎么定義世道足夠“亂”，進而促使全世界投資者奮起買金呢？要知道，在2022年歐洲爆發局部沖突的幾天里，黃金的價格其實并沒有上 漲。

還有人用通脹來衡量黃金白銀的被渴求程度，這也明顯有問題。在全球最大的經濟體以及歐洲陷入高通脹的2022年，黃金整體價格并未上漲，甚至最近幾年里金價的低點就是2022年10月。

對黃金價格影響最大的應該是美聯儲的降息預期。一旦市場產生這種猜測，金價就開始上漲。黃金價格最主要的上漲基本也就發生在美聯儲要降息，然而降息路線圖總是猶抱琵琶半遮面的曖昧階段。

有的投資者似乎對黃金抱有過高的期待，但這往往會落空。買黃金，不論是實物、紙黃金還是黃金股票，都是一種邊緣不清晰的投機。

資產荒

盡管如此，對于大多數人來說，所謂的資產荒情況還是存在。

今年上半年居民存款繼續大幅增加，而且在利息不斷降低的前提下，人們依然不遺余力地搶購高級別債券。

最新發行的超長期特別國債，換作以前，普通人不會關心，相關的債券發行者也根本不在乎普通人關不關心。而今年，有關部門好像是特意在提醒大家—你們也可以買啊。然后，這種看上去有點不好理解的國債真的秒光了。

人們對安全債券的青睞，是去年債券牛市和債券基金賺錢的主要原因。接下來的半年情況會有轉變嗎？也許吧。

不過，還是那句話，即便生活得不是太如意，你也要相信，經濟不會總是不好，糟糕的階段終會過去。購買高性價比的資產，長期來看定會有好的收益。