前期物業服務合同效力的司法認定

田星

前期物業服務合同作為物業服務重要部分之一，其涉及的主體具有多樣性，法律關系復雜?！吨腥A人民共和國民法典》合同編（以下簡稱《民法典》合同編）規定了物業服務合同的內容，但對前期物業服務的規定相對寬泛。學界對未經過招投標程序簽訂的前期物業服務合同的效力及其效力終止的認定都存在爭議。完善前期物業服務合同效力適用規則是提高物業服務合同效力的前提，對于保護業主權益、提高物業服務水平、形成社區和諧氛圍都具有重要的意義。

一、前期物業服務合同的概念

關于前期物業服務合同的概念，立法和司法解釋并沒有明確的界定，依據《物業管理條例》第二十一條，訂立前期物業服務合同是建設單位的義務，合同的形式是書面的，但現有法律并沒有明確其含義。前期物業服務合同是物業服務的開始階段，是開發商與物業公司簽訂的在一定期限內由物業公司為后續入住的業主提供物業服務的書面協議。前期物業服務合同作為一種極其特殊的合同形式，具有一定的過渡性，其法律關系復雜，涵蓋的內容較多。如果多方之間的法律關系處理不當，就會影響社區的安定，甚至影響社會的穩定。

二、程序瑕疵影響前期物業服務合同效力

（一）案例介紹

廣東省珠海市怡景公司為麗湖名居小區提供物業服務，2013年5月，怡景公司對物業費用作出調整，將高層電梯房7層以上（含7層）的物業服務費由2006年的1元/m2調整為1.3元/m2，2013年7月起按調整后的物業服務費收取。2015年10月17日，怡景公司發出催繳物業費的通知，要求拖欠物業費的業主在2015年11月30日前一并交齊拖欠多年的物業費，對逾期不交物業費的業主，將訴諸法律程序解決，追繳拖欠的全額物業費。2017年8月31日，珠海市斗門區白蕉鎮虹橋社區居民委員會出具證明稱怡景公司自2007年1月起至出具本證明之日止一直為麗湖名居小區提供物業管理服務。原告崔佐提出怡景公司為麗湖名居小區提供物業服務未經過招投標程序，主張合同無效，不繳納物業費。

法院認為，前期物業服務合同的簽訂沒有經過招投標程序，違反了《物業管理條例》第二十四條第二款的規定以及《民法典》合同編關于合同效力的強制性規定。其理由包含兩點。第一，從《物業管理條例》第二十四條第二款規定可以看出，該條款的立法目的是實現房地產開發與物業服務相分離，通過設立招投標的方式，引入市場化競爭機制，防止房地產企業直接選聘與自己有關聯的物業服務企業進行自建自管。第二，《廣東省高級人民法院關于審理住宅物業服務糾紛案件若干問題的指導意見》第四條第一款亦規定：“開發商未依照《物業管理條例》第二十四條第二款的規定選聘物業服務企業的，物業服務合同應當被認定為無效。”以此看出，《物業管理條例》第二十四條是效力性規范，并非管理性規范，故合同被認定為無效。

（二）人民法院觀點分析

從司法判例中不難發現，法院的分歧主要集中在《物業管理條例》第二十四條第二款的規范效力上，即此條款是屬于效力性強制性規范還是管理性規范。在此問題上，該條更傾向于效力性強制性規范。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第一百五十三條規定的“強制性規定”主要是指當事人不得約定排除的規定，其立法目的是對民事私法自治的一種限制，從而維護和保障國家利益和社會利益。自治和管制是民事法律行為效力制度的關鍵點，也是公法和私法相接軌的銜接點。對于《物業管理條例》第二十四條第二款的理解，可以從目的解釋和利益衡量的角度出發。從規范目的解釋的出發，法諺云：“認識法律并非固守它們的文辭，而要掌握它們的效力和意向?！泵駠▽W家史尚寬先生指出：“何者為強行規定，何者為非強行規定……應依條文之體裁及法律規定本身之目的以定之?！币虼耍瑥囊幏赌康牡慕嵌壤斫狻段飿I管理條例》第二十四條第二款，應是效力性強制性規定。

三、前期物業服務合同效力終止的認定

（一）案例介紹

2017年12月20日，黑龍江省牡丹江市華隆物業公司與錦繡江南小區簽訂前期物業管理服務合同，載明：“合同期限未滿，業主大會成立后業主委員會與所選聘的物業管理公司簽訂的物業服務合同生效時，合同終止。”后來，小區業主委員會成立，于2019年12月17日、18日張貼公告，告知業主對是否續用華隆物業公司進行服務及選聘新的物業公司進行投票。業主委員會通過微信投票、現場投票等多種方式統計結果，并公布不繼續聘用華隆物業公司的結果。2020年4月23日，錦繡江南小區業委會同牡丹江市鑫宏遠物業管理服務有限公司簽訂了物業服務合同，決定由該公司為錦繡江南小區提供物業服務，并將該合同在小區內進行了公示。而華隆物業公司提出要求繼續履行錦繡江南小區前期物業管理服務合同的訴訟請求。法院認為，依據《物業管理條例》第二十六條規定，錦繡江南小區業主委員會在當地街道辦事處即牡丹江市東安區東興街道辦事處的指導下成立業主委員會，并依法備案，其成立符合法律規定，是本案適格的訴訟主體。錦繡江南小區業主委員會成立后，以書面征求意見的方式要求業主對是否續用華隆物業公司進行投票，并張貼了選聘物業公司的公告，已選聘新的物業服務企業并與之簽訂了物業服務合同。根據上述規定，前期物業服務合同應當終止。

（二）人民法院觀點分析

前期物業服務合同效力的終止具有特殊性，即新簽物業服務合同成立并生效，前面的合同效力終止?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖畻l將普通物業服務合同的“生效”規定為約定期限屆滿前的前期物業服務合同終止的條件，在于尊重以團體自治為原則的審查，即優先保護業主對物業服務企業的法定選聘和解聘權?！睹穹ǖ洹返诙倨呤藯l規定了業主大會選聘和解聘物業管理人的程序，法律嚴格規定了人數的要求，因此人民法院在適用時，應尊重團體自治的結果。

只要業主委員會經過授權，符合全體業主的“雙過半”的要求而成立的新物業服務合同就是合法的。其理由在于《民法典》第二百七十八條的核心是“雙過半”，目的在于維護業主的合法權益。至于主體的資格以及資格是否持續存在，并不影響新簽合同的效力。更多的法院則堅持“形式主義”“外觀主義”，只要有新的物業服務合同，那么前期物業服務即終止。

四、前期物業服務合同效力的完善路徑

雖然《民法典》將物業服務合同有名化，物業服務合同法律關系漸趨完善。但是，由于其規范過于原則化，具體適用時還存在一些問題，故難以全面應對司法實踐中紛繁復雜的情形。前面內容就前期物業服務合同效力司法認定存在的問題進行梳理，發現在前期物業服務合同中，業主的當事人地位不明確，業主團體的自治能力有待提升。因此，這里就相關問題的解決提出建議。

（一）明確業主的“當事人”法律地位

前期物業服務合同中業主的法律地位不明晰主要體現在業主的權利不明晰。在前期物業服務合同的語境中，“業主”應當理解為單個業主，而不是全體業主。這是因為前期物業服務合同由開發商與物業服務企業簽訂，業主并未參與締約過程，此時業主大會或者業主委員會還未成立。在實踐中，開發商實行商品房預售制度，即一邊建房一邊賣房，業主還沒有入住，成立業主委員會更無可能。業主要依法更換物業服務企業，對于法條中的“依法”，應當理解為不損害全體業主的合法權益而不是《民法典》第二百七十八條規定的條件和程序，理由在于該規定的主體是業主大會與業主委員會，但前期物業服務階段業主團體還未成立。司法實踐中，大部分法院依據《民法典》第九百三十九條確認業主為合同當事人，根據權利與義務對等原則，也應承認業主具有解除合同的權利。為防止權利濫用，只有物業服務企業對全體業主的利益造成嚴重影響時，法院才應支持單個業主的請求。

（二）提高業主團體自治能力

1.促進業主自治組織成立

業主團體自治的前提是業主大會或者業主委員會的成立，但實踐中，業主委員會的成立且有效運行非常艱難，只有廣大業主的權益受到物業服務企業的嚴重侵犯時，廣大業主想要維權時，才會想起通過成立業主委員會進行維權。有的業主委員會雖然成立了但形同虛設；有的業主委員會表現得很業余，專業服務意識和維權意識不強，遇見問題時側重更換物業而不是實際解決問題，甚至給業主和基層政府帶來困擾；個別業委會成立后謀求私利，侵吞業主公共收益等。

實踐中，組織成立一個嚴謹、負責的業主委員會需要足夠的人力物力財力。我國立法對于業主委員會的成立并沒有詳細的規定，各地方出臺的有關業主委員會首次成立的條件和程序各異。因此，防止建設單位到期不主動退場以及為了維護業主的合法權益，制定具體的業主大會首次召開的實施辦法具有重要意義。

2.明確前后物業交接程序

新的物業服務公司入住難是許多小區的狀況，主要原因是業主大會或者業主委員會成立難。實踐中，業主大會的成立需要契機，業主對物業管理服務極度不滿意，或者權益受到嚴重侵犯時才會想起成立業主委員會。因此，在新舊物業交替過程中，會有一些業主自發集結，通過調查問卷、意愿調查表等形式詢問各業主意見。當物業服務公司不認可業主的行為，雙方矛盾激化時，只有通過訴訟方式解決物業更替問題。面對新舊物業更替的復雜矛盾，社區物業管理需要形成合力，從業主委員會和物業公司到社區居委會和街道，層層落實各自的職責，加強監督和指導，彼此之間架上溝通和信任的橋梁。

結語

物業服務的質量影響居民生活環境的舒適和居民幸福感的提升，通過上述分析可知，前期物業服務合同涉及主體多，牽涉利益大，不同于一般的合同。為更好地規范前期物業服務階段的行為，解決矛盾糾紛，有必要明確前期物業服務合同效力的適用規則及其效力終止的規則，避免司法實踐中出現同案不同判的情形，更好地維護居民權利，構建和諧社會。

（作者單位：青海民族大學法學院）