政策底和市場底已至？

邱永芬

一日之間，樓市利好政策接踵而來。

5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局、住建部等國家四部門聯合出手，當天出臺了前所未有的樓市刺激政策。由此帶動A股和港股的地產板塊暴漲。截至收盤，A股房地產板塊漲幅超7%，萬科、保利發展、金地、世聯等20余只地產股漲停。在業界專家看來，這次刺激政策力度空前，房地產市場的政策底和市場底即將確立，房地產市場將迎來轉折點。

國家層面大力化解出險房企風險

此次住建部對于保交房工作落實了四項重點內容，明確保交房“分類處置”，強調融資協調機制的推進，明確“以購代建”的模式，明確要處置存量土地。易居研究院研究總監嚴躍進指出。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉分析認為，各部委發布會的各類政策組合拳，不僅僅是保交樓的問題，也不僅僅是通過降首付降利率、購買存量房做保障房等各類措施去庫存。他認為，從今天開始，從頂層政策設計的角度來看，國家層面開始大力發力處理已出險房企的風險問題。

他分析指出，比如通過降首付降利率、購買存量房等各類措施去庫存，市場復蘇好轉，才能從根本上解決保交樓、已出險房企債務重組的問題，已出險房企的風險才有可能逐步化解。而已出險房企的項目不僅是保交樓，還有未開工的甚至閑置土地分門別類也要盤活。

“這意味著，已出險房企的各類項目未來要逐漸消化，閑置或問題項目或退地收回土地、或被收并購、存量用地盤活，出險企業該出清出清等等“。張宏偉認為，未來將出險企業的風險化解掉后，房地產市場買賣的交易信心也會逐步建立。

廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文甚至指出，2024年，房地產市場企穩回升將大有希望，“我們大可抱有樂觀的情緒”。

趙卓文指出，此次首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套首付款比例調整為不低于25%（此前是20%和30%）。這一大招不但是近年來的最低，而且是中國房地產歷史上的最低，“央行救市的決心之大、力度之猛，超出了房地產業界的預期”。

與此同時，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；“國家隊”出手，設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，預計將帶動銀行貸款5000億元等等。“以上幾個‘大招出臺后，周五房地產股票大漲在情理之中”。

趙卓文分析指出，從17日上午、下午的會議可以看出房地產政策的新基調，兩次會議主要突出四個重點：扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作；著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應續建項目融資和竣工交付；地方政府從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房；對不同所有制房企的“白名單”項目一視同仁，貸款金額與項目建設周期匹配，覆蓋項目建成交付等等。

“或許，我們不能期望房地產市場馬上就迎來一個V形反轉，但‘史上最強的刺激政策的威力和影響將很快發生效應。房地產市場的轉折點已經不遠。”

“政策力度超出房地產界預期”

力度空前的利好政策之下，房地產市場未來預期怎樣？

“資本市場上的房地產板塊股價還有上漲空間，樂觀估計至少還有20%以上的漲幅”。趙卓文指出，經歷了17日的整個房地產板塊的暴漲，很多人擔心近期是否會回調。事實上，2024年房地產股價普遍超跌，客觀上已經有補漲的動力，再加上這一輪的政策力度前所未有，“房地產板塊不會只有‘一兩天行情”。

趙卓文指出，在周五國家統計局發布70城房價和全國房地產市場的背景下，這一輪“史上最強”的刺激政策顯得特別必要，出臺時機也特別及時。

“或許，我們不能期望房地產市場馬上就迎來一個V形反轉，但‘史上最強的刺激政策的威力和影響將很快發生效應。房地產市場的轉折點已經不遠。2024年，房地產市場企穩回升將大有希望”。趙卓文認為，在此次新政之后，房地產市場的“雙底”（政策底和市場底）將確立。

趙卓文認為，首付比例達到歷史最低的15%，已經確立了“政策底”，也表明了管理層激活樓市的決心。市場底則關鍵在于樓價的企穩，這是2024年房地產市場的重點。

趙卓文指出，去庫存和保樓價是同一方向的兩個事情。管理層已經啟動了商品房去庫存的行動，也就意味著樓價的企穩已經指日可待，“對2024年的房地產市場，我們大可抱有樂觀的情緒”。