“史上最寬松”房產政策出臺

邱永芬　劉常源　王艷玲

首套住房首付比例下調至15%、公積金貸款利率下調、政府收購部分商品房用作保障性住房……5月17日，一系列重磅房地產政策密集出臺，引發巨大關注。下午4時，國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會，住房和城鄉建設部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況，并答記者問。

多位專家分析，這輪重磅政策，或是40年房地產發展歷史上最寬松的一次，堪稱“史上最寬松”房地產政策，表明中央對穩定房地產市場的堅定決心。隨著宏觀政策協同發力以及房地產供需兩端政策持續跟進，未來市場情緒有望邊際好轉，尤其是核心城市在政策帶動下，市場活躍度或將逐漸修復。

打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰

據新華社，17日上午，全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰出席會議并講話。何立峰強調，要深入貫徹落實中央政治局會議部署，深刻認識房地產工作的人民性、政治性，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。

何立峰指出，房地產關系人民群眾切身利益和經濟社會發展大局。當前，要著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應續建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權益。相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。要繼續做好房地產企業債務風險防范處置，扎實推進保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。

何立峰要求，要壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，加強統籌協調，充分發揮城市房地產融資協調機制、再貸款政策等作用，加強對城市和房地產企業的指導支持，有力有序有效推進保交房各項工作。

連發三招促進住房貸款

17日午間，中國人民銀行連發三道促進住房貸款的利好政策。

在調整個人住房貸款最低首付款比例方面，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

在下調個人住房公積金貸款利率方面，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。

在調整商業性個人住房貸款利率方面，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。按照因城施策原則，央行指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平。

回顧中國房地產市場，盡管此前民間也曾出現“零首付”“一成首付”等說辭，但多為房地產開發商等的“自選動作”，其實現路徑是：開發商配合買家購房首付幾年分期，買家在約定的年限內分期支付首付款，并非官方渠道發布。而在今日，最低僅1.5成的首套房首付比例，為官方明文公布。大力支持買家在僅擁有少量購房款的情況下，可以通過銀行獲取最高達85%的貸款額度，較輕松實現“住有所居”。

在17日，三項利好個人購房的政策出臺后，引起眾多市民、網友熱議。當天晚上8點多，廣州第一時間官宣發文響應，下調個人住房公積金貸款利率。5月18日，上海、深圳、北京也先后宣布下調住房公積金貸款利率。以廣州為例，按照廣州新房套均約為400萬元的總價水平，倘若首套房首付比例從30%降至15%，意味著首付金額將從120萬元大幅縮減至60萬元，“等同于首套置業在負擔得了月供的情況下、同樣的首付預算現在可以買總價高一倍的房子。與此同時，二套房的首付比例也從40%降至最低25%，首付門檻大幅降低”。

首四月全國商品住宅銷售額降超30%

事實上，在此次會議之前，全國多城已紛紛出臺促進樓市成交的政策。僅5月份，就有杭州、西安等城市取消限購。據諸葛數據研究中心不完全統計，截至目前，成都、杭州、佛山、東莞、廈門、南京、蘇州、西安等23個城市全面取消限購。全國僅剩海南省、北上廣深、天津以及珠海橫琴7地仍保留住房限購政策。

但從17日公布的70城房價、前四月全國房地產市場情況可見，市場并未如預期般持續回暖。今年前四個月，全國新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%，其中住宅銷售額24453億元，下降31.1%。新建商品住宅銷售面積24507萬平方米，下降23.8%。與此同時，在房屋新開工面積、房屋竣工面積等方面，均下降超20%。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，進入4月份以后，市場供需兩端都開始下行。盡管各地推進以舊換新，但由于市場情緒弱，二手房交易周期長，加上降價預期明顯，等待觀望的情緒更重，亦導致開發商資金鏈更加緊張，二手房業主越來越焦慮，于是總有人撐不住，啟動新一輪降價。目前，市場盡管存在供大于求，但心理預期、焦慮預期占主導，已經導致市場失靈，迫切需要政府積極介入，盡快注入信用，將交易活躍起來，打消焦慮預期，這是穩定市場的第一步，也是關鍵一步。

專家解讀：國家層面針對房地產全面推動政策寬松

就17日房地產市場出臺已出的政策，中原地產首席分析師張大偉分析指出，中央穩定房地產市場的決心非常堅定，未來只要房地產不穩定，更多的政策肯定還會出臺，在各地加碼發布政策的基礎上，本次國家層面針對房地產全面推動政策寬松，國家推動房地產行業和經濟復蘇的決心之大已超出預期。

在首付比例方面，不再區分“限購”和不“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于15%和25%。引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，將有利于降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意愿。將直接減輕借款人的居民房貸支出，提振居民消費意愿。

而在房貸利率方面，此前5年期以上LPR為3.95%，按照此前最低減20個基點，首套房貸利率可以達到3.75%，此次多個城市將下限取消，利率下調的空間更大。當前從全國看，目前除了少數一線二線城市外，大部分現在房貸最低首套利率已經進入3.45%時代。

易居研究院研究總監嚴躍進指出，今日全國出臺四項重磅政策，將對市場的影響產生極大深刻的影響，堪稱“四板斧”：即購房首付比例下調至15%、公積金貸款利率下調、房貸利率取消下限、收購庫存房源充當保障房。

“此類購房政策是購房歷史上非常罕見的寬松，或者說是40年房地產發展歷史上最寬松的一次，其能級超過過去所有的放寬政策，是歷史級的購房提振政策”。嚴躍進認為，此類政策每條都具有非常強的市場震撼力，也有助于后續新房在內的庫存進一步消化，將對購房者市場信心的提振、房企資金狀況的全面改善等都具有積極的作用。

上海深圳樓市成交已大漲

同樣的新政照拂之下，四個一線城市的市場反饋迥異。

北上廣深四個一線城市中，上海受新政刺激成交量最為活躍，當周成交面積13.8萬平方米，環比大漲77.4%。據稱有新盤周六一天的成交，相當于過去一個月的成交量。而上海鏈家數據顯示，當周周末新增掛牌量較之前增加了65%左右，周末成交量也相比于之前增加70%左右。

深圳自從5月6日放寬限購以來，樓市成交一直相對火熱，而這次的新政無疑更讓其火上加油。在新政后首個周末，有新盤開盤當天幾近“日光”，也有樓盤24小時不打烊，通宵賣房，凌晨開單。而二手房周末兩天的看房量也超越2020年的周末高峰期，成交量創近4年歷史新高。

在北京，從中原地產研究院數據可見，5月截至5月19日期間，當中有10天成交套數在500+，包括5月17日也有595套，但在周末兩天（5月18日至19日），則陡降至137套、77套。與此同時，克而瑞數據亦證實，新政當周（5月13日至19日，下同），北京成交面積僅7.1萬平方米，環比下降26.4%，降幅居一線城市之首。中原地產首席分析師張大偉認為，成交下調，或由于政策出臺在周五，政策中明確提及了首付及利率下調，從而導致一部分不急著網簽的購房者等待政策落地。

在廣州，盡管新政首周，廣州樓盤已大力推出一口價或520專場促銷，但市場活躍度仍然有待提升。從世聯東一研究院監測的廣州重點樓盤記錄可見，幾乎每個區域監測樓盤的到訪臺數和成交套數都是有漲有跌，暫未出現集體回暖現象。

據克而瑞監測，新政當周廣州指標盤日均來訪環比增加17%，日均認購環比增6%，當周成交12.3萬平方米，環比減22.6%。

在業界人士看來，廣州今年以來的樓市成交仍屬近十年新低。

克而瑞廣佛區域首席市場分析師肖文曉指出，今年前四個月，廣州新房的成交面積大約180萬平方米，而去年同期是299萬平方米，同比大約下降了四成。雖然這與去年同期樓市成交出現集中爆發有關，但是今年首四月的成交量放在過去10年來看都屬偏低。

究竟廣州樓市何時得到提振？肖文曉認為，當前整體市場仍然比較低迷，還是有必要積極響應中央政策，出臺更多支持購房需求的政策，包括下調首付和利率、放寬人才落戶、全面退出限購等，方有望促進樓市回暖。