西安回坊歷史地段民宿更新改造研究

2024-06-29 00:00:00王旭東

藝術科技 2024年10期

摘要：目的：文章對西安回坊民宿更新改造進行研究，旨在揭示當前回坊民宿市場環境的潛在問題與發展趨勢，為存量時代背景下歷史地段的更新保護提供翔實的數據資料，也為未來回坊地段民宿更新改造、旅宿空間品質提升作出實踐指導。方法：借助歷史地圖、衛星圖像、網絡平臺等，以線下測繪、訪談問卷、數據統計等方式全面調研西安回坊歷史地段內270個正在經營的民宿建筑本體及相關主體，在闡述回坊歷史演變與民宿發展現狀的基礎上，詳細剖析其在空間、人群、旅游、管理方面的現狀特征與復雜關系。結果：作為民居走向客居的新興住宿產業分化，“小而美、特而優”的回坊民宿呈現出全新特質：就空間環境來說，“尊重歷史格局，分布零散難尋”；就相關人群來說，“線下人群復合，住宿矛盾頻發”；就旅游消費來說，“硬件設施參差，多層消費共存”；就管理構架來說，“監督管理放任，發展未規模化”。結論：為助力未來回坊民宿產業的在地融合化、多元復合化以及集群數智化，文章提出以功能重構提高空間利用效率、以技術應用提高空間綠色品質、以路徑變化引導空間適宜流線的三大民宿空間改造策略。文章為歷史地段建筑更新改造提供普適化的新思路，以期為全國城鄉各地居住片區的營建及發展提供參考。

關鍵詞：民宿；西安回坊；歷史地段；更新改造；空間形態

中圖分類號：TU984.114；F719.2 文獻標識碼：A 文章編號：1004-9436（2024）10-0-05

0 引言

“民宿化”是城市更新可持續發展下的新興產物。隨著我國旅游消費的轉型和共享經濟的發展，民宿因其非標準化特色和親民體驗備受青睞。城市歷史地段閑置的老舊民居，憑借其歷史文化底蘊、風貌環境融入以及靈活空間轉換，與民宿營建理念高度契合。因此，民居“民宿化”成為當前歷史地段更新活化的重要蛻變方向。西安回坊作為風貌留存的歷史地段，在地民宿產業發展迅速。隨著國標實施，市場逐漸趨向規范化。受制于街巷格局與建造質量，回坊民宿仍面臨諸多挑戰，逐漸顯露出功能同質、品質低效等弊端，安全隱患叢生，文化特色模糊。這不僅影響了游客在地體驗與居民日常生活，還對在地生態格局和旅居產業發展造成沖擊。因此，在探尋文化傳承與適度改造間的和諧共生之前，對回坊民宿的全盤信息進行摸底至關重要。

1 回坊民宿的背景

回坊位于西安明城區內西北側，毗鄰鐘鼓樓。其地理邊界東至北院門，西抵大麥市街，南至西大街，北達教場門。地段內“魚骨式、密路網”的街巷格局清晰可見。居民以回漢為主，保留傳統穆斯林生活方式，是具有民族風貌的傳統街道型社區［1］。

1.1 地段演進：沿襲與劇變

回坊源于唐代蕃坊，新中國成立前維持著“七寺十三坊”的傳統合院居住模式［2］。受大政方針出臺、市級規劃目標轉向及宗教影響，回坊先后經歷國家生產抑制下的小規模演進、市場推動下的爆發式自我更新與城市轉型裹挾中的形態劇變三個演變階段［3］，在70年間發生了巨大變化（見圖1）。如今，回坊沿襲“圍寺而居”的傳統格局，而密集的建筑形態則顛覆了原有風貌［4］。在不同程度形式的自發性建造迭代下［5］，僅有邊界保留下來的傳統院落“名存實亡”，高負荷態勢使院內建筑群縱向拓展，呈現出新舊交織的格局。

1.2 民宿定義：轉型與拓展

鐘鼓樓等周邊文旅產業刺激坊內商業需求，民宿應運而生［6］，發展至今回坊民宿也向專營化轉型，從簡單提供食宿到兼顧文化體驗。研究對象并不局限于旅游民宿①，考慮回坊地段特色商業與經營現狀，囊括功能屬性相近的多元住宿形式，包括青旅、招待所、客棧等以確保全面性。截至2023年9月，回坊內現存民宿共270家。

2 回坊民宿的空間環境

回坊民宿消隱在歷史街區密集的路網中，本文對空間環境的判定并不局限在宏觀尺度上對其街巷的定位與數量關系的梳理，也關注建筑年代、質量、高度、面積等信息。

2.1 街巷區位：因地制宜的生存之道

回坊民宿布局以鐘鼓樓為核心［7］，分散于17條街巷之中，西羊市、北院門、化覺巷等經營數量均超過20家，大麥市街與西倉巷則布局零散。臨街式民宿數量占61.5%，多無法一眼窺探全貌，需要通過多個標識引導深入抵達。當前回坊街巷的種類主要有商業街巷、商業居住街巷與居住生活街巷［8］（見圖2）。它們都不同程度地滋養產業蓬勃發展，商業型街道文化氛圍濃厚，民宿多聚集于體驗感較強的街巷中段，私密需求趨使其落位院落深處。商業居住型街道民宿則因交通便利多聚集在街段路口，品牌化介入下承載龐大旅宿需求。居住生活型街巷更具有民族生活氛圍，民宿在居民自營下荷載較少且分布零散。

2.2 建筑現狀：自發改造的非正式性

地段內近80%民宿的建筑面積小于800平方米，因放任自發建造，現在建成形態已積重難返。在建筑年代上，多達90%的民宿于2000年后由重建的民居改建，5%則利用20世紀遺存的閑置建筑改建，僅1%的院落類民宿保留著歷史傳統格局。在建筑質量上，40%的舊建筑改造類民宿質量一般，沿用的建筑框架或結構在消費需求下略顯局促；還有43%的新建民宿以鋼混結構為主，質量較好；15%的民宿則質量低劣，盡顯頹勢。在建筑高度上，有些改造民宿為獲取更高經濟效益而加蓋層數，以增加客房并拓展空間功能，81.5%的民宿在4層以上，超出地段12米限高（見圖3）。除獨棟民宿外，“上居下商，前店后居”的生活特色也衍生出商業經營與居民私住混合布置的民宿類型。

2.3 特點：尊重歷史格局，分布零散難尋

回坊在歷時性與共時性更新后，歷史層積成就了如今高密度的空間肌理。民宿作為地段建筑迭代的新興商業類型，尊重歷史格局保護的客觀發展規律，在基本不破壞院落形制的前提下，從街邊向內萌生與滲透。景區輻射的散點民宿星羅棋布，在不同街巷的居住商業屬性傾向下遍地開花，然而發展不充分不平衡，多數民宿選址不合理而難辨難找，且建筑結構質量無法保證。這一方面彰顯著產業繁榮與實踐認可，另一方面也是過度旅游化與投資盲目化的表現。因此，預估民宿需求平衡、尊重歷史微小營建、度量預期空間承載與挑選適宜環境位置，都是民宿落地實踐的第一步。

3 回坊民宿的相關人群

回坊人群主要是回漢原住民以及少量經營者，隨著第三產業的崛起，經商、租住、旅游等行為頻發，日常生活、社會生活、宗教生活與公共生活并存［9］，以民宿為載體的經營者、社區居民與短租游客也逐漸活躍。

3.1 經營者：兩極分化的參與思路

民宿由民營企業家引入，在地房東受經濟利益驅使而自發改建。近40%的民宿為生活經營者主導，多親力親為小規模設計、翻建與經營，兼顧商業與生活，在靈活選擇中擁有抗風險能力。他們在參差的改造與服務標準中分化嚴重：部分自營者在專業指導與充足成本支持下積極參與，拓展空間，打造高品質民宿，保持著穩定熱度；而更多自營者在低效投入中點金乏術，受限于物質條件與思行能力，僅稍微修繕而忽視住宿缺陷，在跟風分羹中逐漸被淘汰。此外，回坊文化資源也吸引了60%的外來經營者，其大多具有建筑設計、地產投資等技術經驗與資本實力，通過租賃閑置房屋，以個人敏銳的營商眼光與品牌的加盟扶持在住宿競爭中站穩腳跟。

3.2 在地居民：保守抵觸的鄰里矛盾

作為非直接利益的“基礎盤”，在地居民以旁觀者姿態參與地段的旅游商業化。當前回坊老齡人群多通過月租房產獲取微薄收入，對民宿了解不足。超過40%的在地居民對民宿活動漠不關心，參與意愿不強而持觀望態度；近20%的居民出于個人感情不愿將房產投入經營；僅33%的居民積極接受，認為其既能促進個體經濟又能帶來無限生氣；還有少量居民因利益沖突和個人偏見，抗拒民宿業在地發展。地段院落內原住民長久構筑的空間使用默契因社會網絡排外性被民宿打破［10］，聯系緊密的院內生態復合院外人員，導致鄰里安全感缺失，在公共空間沖突、私人安全隱患與游客噪聲干擾下引發矛盾，激化的舉報行為也成為居民維護自身權益與民宿經營博弈的工具［11］。

3.3 短租游客：差強人意的好評體驗

游客的線上使用評價是民宿反饋最直接的顯現，對攜程旅行平臺上的回坊民宿評價進行文本分析，反饋回坊有別于其他地區住宿的需求傾向。統計顯示，回坊民宿好評占八成，整體體驗差強人意。回坊民宿主客互動優勢明顯，服務雖不夠專業，但熱情主動的房東獲得了絕大多數游客的好評。然而，因為缺乏服務業經驗與培訓引導，仍存在服務消極、違規與不誠信交易行為，服務內容單一陳舊。在環境、交通與價格上，借助街巷體系、導視系統與低空間成本，形成“景點不遠，步行可找，性價比高”的客觀評價；房源本體好壞參半，特色化內部裝修與多樣化額外體驗作為亮點吸引游客眼球，但在房屋基礎配置、整體環境保障等方面不盡如人意。

3.4 特點：線下人群復合，住宿矛盾頻發

回坊民宿是經營者、居民與游客參與推動的結果，生活經營者和租賃經營者在競爭中主導更新進程；搬離居民間接參與更新，剩余在地居民則在被動參與中受負面影響，難以充分享受發展紅利；游客與在地人群直接接觸，旅住反饋推動產業升級優化（見圖4）。當下，經營者的競爭關系傾斜、在地房東轉化興致缺失、居民游客矛盾尖銳等問題顯露。因此，經營者需要選擇匹配的民宿定位與合適的成本投入，運用空間潛力與文化內涵塑造民宿亮點；在向在地居民普及“民宿化”收益認知的同時，更要“與宿共生”，保證其私人空間正常使用、領域安全不受侵害、日常生活不受干擾。

4 回坊民宿的旅游消費

以回民街為首的旅游發展使游客數量攀升，對坊內旅游配套設施造成壓力，而觀望回坊住宿產業，商圈周邊快捷酒店偏高端的住宿定位讓游客望而卻步，同質化空間設施也無法滿足游客對回坊的遐想，因此回坊民宿正能填補市場旅游消費的缺口。

4.1 發展趨勢：數量回暖與價格實惠

回坊民宿在西安城市民宿中發展相對較晚［12］，現存民宿中僅7.6%于2016年前開業。2017年開始，3年內持續增加14家、27家與67家，在疫情期間數量回落，但仍處于增長狀態，2023年旅游業回暖讓民宿發展趨于穩定。其中不乏民宿歇業轉讓與原址迭代，以新名字、新房東與新服務重回大眾視野。一般而言，民宿價格低于同品質酒店，通過非周末時段線上平臺價格統計，日常單間價格平均為150～200元，400元以上更傾向于酒店標準和增值服務。周末房價會向上浮動百元，節假日期間則會翻2～3倍，優質特色房源甚至一房難求，中高端市場仍有較大增量空間。

4.2 民宿客房：微小規模與多元類型

小微經營規模下，超過80%的回坊民宿客房在20間以下，客房為6～10間的民宿多達88家，依據數目采取團隊運作或親自打理的管理方式。有些民宿模糊了“間”的概念，既可組織用于整體出租接待家庭或團隊，分配不同客房并共享公共活動空間，又可在平時靈活用作客房單間，滿足散客獨立旅住需求。依據匹配人數與床數差異，客房類型百花齊放。近87%的民宿有通用性強的大床房型；而雙床房和多床房作為空間特色化體驗重點表達；架床房作為社群空間占6.5%；更有20%的民宿提供套件房型，匹配中高端旅宿需求。整體上以雙人旅住需求為主，各旅客群組共住都被考慮。

4.3 特點：多層消費共存，硬件設施參差

回坊民宿業形成不同檔位與層次體驗消費共存發展的格局，應對差異化群體需求，但投入力度不大、投入方向偏差也讓高端民宿數量稀缺。硬件設施上，民宿房源本體質量參差不齊，僅有個別民宿以特色化內部裝修與多樣化額外體驗為亮點吸引游客眼球，大部分民宿甚至在房屋基礎配置與整體環境保障等方面都捉襟見肘，如采光、通風、防噪、衛生等設施因為改造技術低下與改造方法業余而不盡如人意。因此，提供專業服務、改善客房空間、線上線下及時對接、完善房間設施都是硬性品質提升關鍵，提升閑置房屋“民宿化”效率迫在眉睫。

5 回坊民宿的管理構架

回坊民宿管理構架是多層次、多組織的，包括文旅部門以及行業組織協會的共同合作監管；在具體交易流程中，線上平臺的對接管理與線下的體驗服務齊力推動回坊民宿生態健康有序發展［13］。

5.1 政府：細則落實與激勵獎補

中央城市工作會議提出，“要保護弘揚中華優秀傳統文化，延續城市歷史文脈”，這標志著歷史文化保護傳承工作進入新階段，也為回坊老舊民居存續轉型帶來機遇。西安文旅局統籌監管，引導產業從單部門發聲到多部門聯動，向建筑、消防、衛生、工商、財政拓展齊心參與議程。在行動方案的推進下，管理也逐步向實施細則落實，明晰了融合生態的發展方式、等級分級評定指標與評選獎補標準等。區文旅局也多次召開專題會議并摸排回坊民宿情況，將國家與省市的指導意見具體結合蓮湖區域特色落實到可操作層面，以創建“都市之心”民宿聚集區，整合精品民宿資源，打造一站式與一體化服務模式。

5.2 協會：配合聯動與宣傳培訓

協會作為親民管理體系，組織部門間有機配合聯動。《西安市關于促進民宿發展三年行動方案（2019—2021年）》肯定了民宿協會的重要意義：訂立行規行約并監督遵守，維護市場秩序。因此，民宿協會作為行業引領，身兼實現回坊高質量發展的使命。注冊登記的組織共6家，包含省民宿服務行業協會、蓮湖區民宿協會等。協會借助自身優勢，承擔規劃、管理、宣傳等全周期業務；積極配合政府工作，貫徹落實條例并建立指標，集中反饋市場問題；同時通過設立官網和專營平臺，分享前線最新資訊并拉攏投資，發揮集聚優勢。此外，協會也與機構攜手定期組織系統培訓，儲備人才資源，提供經營選址、設計裝修的科學建議。

5.3 平臺：科技賦能的數字監察

面對“酒香也怕巷子深”的窘境，回坊民宿對線上平臺依賴度極高［14］。攜程旅行、去哪兒網作為近乎全覆蓋的平臺，是回坊經營者的首選，也有過半經營者選擇美團，8%的民宿使用兩個以上平臺，以多流量、知名度爭取多類型客源。此外，線上管理系統也為房東提供財務、訂單與客戶管理等功能。因此，分銷與管理平臺作為高度數字化的監察者，有效規制行業多方標準：房源信息公示、經營數據分析、線下質量抽查、評論反饋機制、違規操作處罰等，全流程監管民宿水平。平臺還會加大商戶端的法規解讀、安全宣傳、應急處理、社區維護等方面的力度，以此提升民宿行業水準。

5.4 特點：監督管理放任，發展未規模化

在政府、協會及平臺的“組合拳”下，回坊民宿產業發展雖小有成效，但低準入門檻與低品質民宿已奠定產業環境基調，從根源規范整改提升與線上開發拓展還需要一定的時間。一方面，行業標準和法律法規保障覆蓋不全面、不到位。行業管理部門專項指導規劃能力弱，政策執行偏頗、資質獲取苛刻煩瑣、違規經營處罰隨意、治安環境矛盾擱置而影響市場秩序。另一方面，行業缺乏體系化產業規劃布局，品牌效應不突出。在產業鏈上縱向開發深度不足，上下游斷層。多數民宿人力物資供給保障缺失，“民宿+”合作領域滲透淺薄。因此，優化產業布局、創新治理方式、構建數字體系成為當務之急，化解孤立個體競爭轉為資源整合下的集群式合作也描繪了回坊民宿的未來［15］。

6 助力回坊民宿可持續性發展的對策

在“尊重歷史格局，分布零散難尋；線下人群復合，住宿矛盾頻發；多層消費共存，硬件設施參差；監督管理放任，發展未規模化”特點的影響下，為助力回坊民宿未來的在地融合化、多元復合化以及集群數智化，研究初擬以下空間策略。

首先，以功能重構提高空間利用效率，注重私住與經營空間的均衡配比，聯動底層商鋪并豐富天臺利用，可考慮置入類酒店化模組。其次，以技術應用提高空間品質，通過嚴格安全評估以規范建造安全性，運用綠色技術對建筑節能改造補償室內環境，引入數智家具精細服務。最后，以路徑變化引導空間流線，設計導視入口提升民宿觀賞性與辨識度，合理組織交通布局以優化人流和物流動線。

7 結語

城市民宿是聯系“城市、人、傳統市井生活”的微小媒介。對回坊民宿空間環境、相關人群、管理架構以及旅游消費進行多維研究，不僅能彌補國內在民宿更新改造理論上的缺失，還能從多角度為民宿未來更新提供科學建議，為民宿更新參與者提供實踐指導。民居“民宿化”作為對有限建筑資源進行可持續性利用，在功能優化和置換下對城市更新中歷史地段民宿更新改造的普適化新思路，可為全國城鄉各地居住片區的營建提供一定參考。

參考文獻：

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