“以房養老”如何更有保障

相關法條

《民法典》第366條 居住權人有權按照合同約定，對他人住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

《民法典》第368條 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

律師評析

《民法典》施行之前，中國老年人想要“以房養老”，大多采用遺贈的方式進行，但是老年人可以隨時變更遺囑，存在很大的不確定性，并且受遺贈人在照顧老人期間無法獲得持續的現實回報，適用范圍有限。近幾年出現的“以房養老”騙局，誘騙老年人到公證處簽署借款合同、出具授權書并辦理公證，之后將房屋間接出售，使老年人既要償還借款又不得不騰房，導致無家可歸。

我國正加速步入老齡化社會，老年人口的絕對數高居世界第一，且房屋自有率較高，“以房養老”具有深厚的社會基礎。《民法典》設立居住權制度，為老年人“以房養老”提供了法律支撐。設立了居住權的房屋，在合同約定的居住權期限內不能收回，避免了租賃合同可能被解除的不穩定情況。在居住權受到侵害時，居住權人可以直接行使物權請求權，并且不受訴訟時效的限制。因為物權優先于債權，所以居住權比租賃權更加穩定，受到的保護更全面，且不能輕易變更。但居住權僅有合同約定還不夠，根據《民法典》第368條規定，簽訂居住權合同后，當事人還必須根據合同向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時設立。

本案中，張奶奶可以將市場價600萬元的房產賣 400萬元或500萬元的價格，同時在買賣合同中約定房屋過戶后，雙方要為張奶奶居住該房屋另設立居住權。有些僅是為了孩子落戶上學的買家或者中意房價便宜的養老機構，都會有意愿購買該房屋。但張奶奶必須記得過完戶后，與買方持居住權條款或居住權合同到不動產登記機構申請居住權登記。不動產登記機構將設立居住權的情況登記在不動產登記簿上，居住權自登記時設立。經過登記的居住權能夠為像張奶奶這樣的老人“保駕護航”，既解決了養老資金問題，又保障老年人有穩定的住所，老有所依。