探討房地產開發(fā)公司財務管理及稅務籌劃

納稅籌劃作為企業(yè)財務管理的重要手段，可以幫助企業(yè)實現財務目標，并緩解經營壓力。因此，企業(yè)需要在納稅籌劃方面加強管理，以提高經營效率。

房地產開發(fā)公司進入微利時代，內部成本控制和資金分配仍存在壓力。在這種情況下，房地產公司需要通過稅務籌劃來緩解經營壓力，要遵從國家宏觀調控理念，構建科學合法的稅務籌劃方案。稅務籌劃是一項復雜的工作，需要企業(yè)了解國家稅收政策，掌握稅務籌劃技巧，制定科學合理的稅務籌劃方案。稅務籌劃可以幫助企業(yè)合法降低稅負，提高利潤，提高企業(yè)競爭力。

隨著房地產市場的不斷發(fā)展，越來越多的企業(yè)進入房地產行業(yè)，導致競爭過于激烈，利潤水平持續(xù)下滑。在房地產直接成本已經優(yōu)化到極點的時代，企業(yè)必須加強財務管理，制定科學合理的融資方案，并有效控制稅務成本。其中，稅務籌劃是企業(yè)財務管理中的重頭戲。企業(yè)需要在事前、事中和事后進行控制和執(zhí)行。在事前，企業(yè)需要制定合理的稅務策略，避免不必要的稅務風險。在事中，企業(yè)需要及時對稅務問題進行處理，以避免出現不必要的罰款和處罰。在事后，企業(yè)需要對稅務問題進行稽核和檢查，以確保稅務合規(guī)性、減少稅務風險。同時，企業(yè)需要制定科學合理的融資方案，有效控制稅務成本。財務管理的核心在于控制成本，同時確保企業(yè)的盈利。因此，企業(yè)需要對財務管理進行全面的規(guī)劃和分析，以確保企業(yè)的財務穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

一、財務管理與稅務籌劃概述

（一）財務管理

在企業(yè)的運營發(fā)展中，財務管理是企業(yè)經營發(fā)展的重要組成部分之一。科學的現代化財務管理模式可以幫助企業(yè)實現財務管理的自動化、信息化和智能化，提高企業(yè)的財務管理效率和精度。可持續(xù)發(fā)展是企業(yè)財務管理的重要目標之一，它可以幫助企業(yè)實現長期的經濟效益和社會效益。真實可靠的會計核算資料是企業(yè)財務管理的基礎，它可以幫助企業(yè)了解自己的財務狀況和經營情況，及時調整經營策略。合法和誠信的社會機制是企業(yè)財務管理的重要保障，它可以保證企業(yè)財務活動的合法性和誠信性，促進企業(yè)的健康發(fā)展。因此，企業(yè)財務管理是企業(yè)經營發(fā)展中至關重要的一環(huán)。企業(yè)應該注重財務管理的科學化、規(guī)范化和合法化，以實現企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和長期的經濟效益。

（二）稅務籌劃

稅務籌劃在西方國家已經有很長的歷史，而我國在這方面的基礎相對薄弱，稅務籌劃發(fā)展緩慢。然而，隨著市場環(huán)境的不斷變化，國外的企業(yè)也紛紛加入我國市場，為房地產企業(yè)帶來了挑戰(zhàn)和機遇。為了應對這種情況，國家頒布了高新行業(yè)優(yōu)惠政策，這意味著房地產企業(yè)需要認真研讀稅收政策，并制定稅務籌劃方案，以緩解經營壓力。但是，在制定稅務籌劃方案時，必須結合企業(yè)的實際情況，避免制定無效或損害企業(yè)利益的方案。科學合理的納稅方案能夠幫助企業(yè)實現合理節(jié)稅，規(guī)避陷阱，實現稅負合理最小化的目標。這需要企業(yè)在制定稅務籌劃方案時，充分考慮市場環(huán)境的變化，了解稅收政策的變化和趨勢，以及企業(yè)自身的實際情況，最大限度地實現稅務優(yōu)惠。

（三）財務管理和稅務籌劃

稅務籌劃是企業(yè)財務管理中的一項基本管理活動，二者是相輔相成的，它需要企業(yè)具有完善的財務會計制度以及規(guī)范的財務管理體制，同時對財務會計人員也有較高的要求，財務人員應對會計準則及稅法有詳細的了解，并通過一定的會計手段降低企業(yè)的稅務負擔，在這一過程中，不僅可以合法有效地降低企業(yè)的稅務成本及費用，節(jié)省大量的經營資金，并能使企業(yè)的財務利益盡量達到最大化，從而實現企業(yè)的財務目標。

二、房地產開發(fā)公司財務管理及稅務籌劃

（一）房地產開發(fā)公司財務管理及稅務籌劃的要點

1.積極解讀財稅政策

根據《土地增值稅暫行條例》，在房地產開發(fā)過程中，相關企業(yè)可以通過合理的利息扣除方式來降低土地增值稅的負擔。其中，銀行發(fā)放貸款的利息仍需遵守相關規(guī)定，不得超過限定范圍。此外，房地產開發(fā)公司在項目開發(fā)過程中需規(guī)范化和合理化地進行評估，選擇符合自身利益的利息扣除方式。

企業(yè)可以通過適當的土地選擇，用地價格抵減增值稅，明確定義各種類型的業(yè)態(tài)，來有效減少應納的增值稅額，從而降低土地增值稅的負擔。

在確定銷售價格時，企業(yè)需要充分考慮土地增值稅稅負計算規(guī)則，避免超過超率累進稅率的臨界點而增加項目稅負，因此要選擇合理的銷售價格。此外，針對普通住宅在20%臨界點的升值率，可以通過合理控制銷售價格來避免繳納土地增值稅。

最后，企業(yè)需要注意，相關金融機構可以向企業(yè)提供利息有效扣除的證明，以便企業(yè)進行相應的稅務申報。在進行稅務申報時，企業(yè)需遵守相關法規(guī)和規(guī)定，確保稅務處理的合法性和規(guī)范性。

2.創(chuàng)新稅務籌劃思維

稅務規(guī)劃和籌劃是企業(yè)管理中的重要組成部分，它們不僅關乎企業(yè)的生存和發(fā)展，還關系到企業(yè)的聲譽和形象。然而，在進行稅務規(guī)劃和籌劃時，企業(yè)往往面臨著各種風險和挑戰(zhàn)。因此，加強企業(yè)全員的風險意識，避免稅務糾紛，成為企業(yè)稅務規(guī)劃和籌劃的首要任務。

為了有效地避免稅務糾紛，稅務規(guī)劃師應告知委托人稅務籌劃的范圍和原則，建立風險預警機制。這樣，企業(yè)就可以在籌劃稅務方案時，充分考慮稅務風險，設定合理的稅務目標，并制定相應的應對措施。同時，企業(yè)應認真考慮相關稅收政策，確保稅務籌劃的合理性和合法性。這樣企業(yè)就可以通過合理的稅務規(guī)劃和籌劃，減輕稅負，提高納稅能力，從而促進企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

另外，企業(yè)在建立科學合理的風險控制制度的同時還應注意自身財務狀況，做好內部財務管理，采取稅務籌劃方案，減輕稅負，提高納稅能力。這不僅需要企業(yè)細化業(yè)務環(huán)節(jié)，充分分析業(yè)務特點，做出科學合理的決策，還需要建立完善的稅務籌劃體系，將稅務籌劃理念貫穿于企業(yè)管理鏈的始終，這樣企業(yè)才能在納稅管理方面做到有效規(guī)劃和控制。

企業(yè)還需要加強與政府部門的溝通。積極爭取區(qū)域性優(yōu)惠政策，與政府部門達成共識，促使企業(yè)合理享受部分政策待遇，得到更多政策方面的支持，減輕稅務負擔，提高企業(yè)的盈利能力。

（二）房地產開發(fā)公司財務管理及稅務籌劃的對策

1.土地增值稅籌劃

在房地產開發(fā)行業(yè)中，大多數企業(yè)更注重自建銷售，但這種銷售方式并沒有很大的稅務籌劃空間。因此，一些企業(yè)開始嘗試采用代建制和聯合建制來獲得更大的稅務籌劃空間。

代建制方案是指客戶被房地產開發(fā)企業(yè)替代，收取相應的代建費，開發(fā)房地產的做法。這種方式下，房地產所有權并未轉移，因此不屬于土地增值稅繳納范圍。房地產開發(fā)企業(yè)可以使用代理建設來減輕企業(yè)的稅務負擔，但需要在房地產開發(fā)的初期經過用戶確認后進行。

聯合建制方案中，甲乙雙方分別提供土地使用權和資金，共同合作完成房屋建設。建成后，應當按照有關比例共同使用；如果需要轉讓房屋，需要根據有關規(guī)定繳納一定的土地增值稅。

普遍做法是拿地配建保障性住房，保障性住房具有較低的增值額度，或者可以免繳土地增值稅。房地產企業(yè)盡可能不要按照建造面積進行成本分攤，否則會導致保障性住房多繳納部分土地增值稅。

總的來說，房地產開發(fā)企業(yè)可以通過采用代建制和聯合建制來獲得更大的稅務籌劃空間。這可以減輕企業(yè)的稅務負擔，同時也能夠更好地滿足市場需求，促進行業(yè)的健康發(fā)展。但需要注意的是，這些方案需要在合法合規(guī)的前提下進行，避免出現不必要的風險和糾紛。

隨著房地產市場的快速發(fā)展，房地產企業(yè)的角色也越發(fā)重要。而在這個過程中，房地產企業(yè)需要積極與政府溝通，明確保障性住房的定向材料。這樣可以使政府更好地了解房地產企業(yè)的需求，從而提供更好的政策支持。

同時，房地產企業(yè)也應該爭取土地增值稅的暫不預征政策，以減少資金占壓。這樣可以使房地產企業(yè)更好地管理自己的資金，從而確保企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

但是，房地產企業(yè)在爭取土地增值稅暫不預征政策的同時，也需要避免因為后期土地增值稅退稅而產生問題。因為土地增值稅是一個非常復雜的稅收制度，如果房地產企業(yè)不了解相關政策和法規(guī)，就很容易出現退稅問題，從而影響企業(yè)的正常運營。

房地產開發(fā)公司的土地增值稅征稅對象是土地和地上的建筑物。每年根據房地產項目的預計銷售收入進行預收，然后在項目竣工后接受土地清算。這個過程需要經過三個環(huán)節(jié)，對稅負有著深遠的影響。因此，房地產企業(yè)應該認真對待土地增值稅管理，加強相關知識的學習和了解，以確保企業(yè)在稅務方面的合法合規(guī)。

如何避免不必要的土地增值稅支出？

土地增值稅是指在不動產轉讓或者以其他形式處置不動產時，因不動產的增值而應繳納的稅款。對于房地產開發(fā)商來說，土地增值稅是不可避免的成本，但是通過一些規(guī)劃和措施，可以減少不必要的支出。

首先，在開發(fā)前期，需要進行項目規(guī)劃，明確劃分繳納的滯納金性質。在土地獲取階段，將其列為土地轉讓合同中土地出讓金的一部分，從而降低土地增值稅的支出。

其次，在施工中期，開發(fā)商必須選擇正確的成本分攤方式，以享受免稅或優(yōu)惠政策，避免增加不必要的土地增值稅支出。例如，在拆遷補償中，開發(fā)商可以采取以物抵債的方式，通過拆遷補償分攤一部分成本，從而避免土地增值稅的支出。

最后，在建設后期，需要根據項目扣除金額以及房地產取得的收入總額計算土地增值稅的增值額，并計算增值率，最終根據增值率采用稅率計算出應繳納的稅額。開發(fā)商需要了解相關政策，并根據實際情況進行合理計算，避免不必要的支出。

2.其他稅種籌劃方面

近來，房地產市場行情遇冷，銷售下滑，但是由于房地產企業(yè)稅款預收制的特殊性，導致本不富裕的資金流更是雪上加霜，因此在整個項目開發(fā)周期中控制預繳稅款的資金流出，成為納稅籌劃的重中之重。

（1）增值稅及附加方面

房地產企業(yè)項目開發(fā)周期較長，通常為2～3年開發(fā)周期，在竣工備案后才能確認收入成本，由于開發(fā)階段無法確認收入成本，因此會有大量增值稅留抵存在，一是在預繳增值稅及附加階段，要充分利用留抵退稅政策，減少資金沉淀。二是根據財稅[2016]36號的規(guī)定，增值稅納稅義務的發(fā)生時點為納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。在收取預售款時直接開具發(fā)票，以提前觸發(fā)增值稅的納稅義務發(fā)生時間，減少增值稅的預繳。但需注意實操中各地對該操作的認可程度不同，建議提前與稅務機關溝通。另外，即便稅務機關認可該操作，也應注意交房后退面積差等需要紅沖發(fā)票的情形造成的潛在稅務風險。

（2）企業(yè)所得稅方面

一是項目處于預售階段，增值稅及附加、土增稅均按照回款金額預繳，企業(yè)所得稅以銷售回款為基數，并按照房企毛利率減去當期費用后的利潤25%進行預繳。因增值稅及附加、土增稅預繳無抵扣項，無法調節(jié)；所得稅可通過適當增加期間費用、扣除已預繳的土地增值稅、附加稅費來減少當期利潤，實現當期少預繳或者不預繳企業(yè)所得稅的目標。

二是盡量提前實現項目竣工備案，縮短預繳稅款的時間，壓實項目成本費用，合理釋放利潤，將預繳的企業(yè)所得稅壓到確認收入成本當年。

結語：

稅務是企業(yè)運營中不可避免的一項費用，而稅務風險則是企業(yè)常見的經營風險之一。房地產開發(fā)公司在面對稅務風險時，需要樹立良好的風險意識，并在風險發(fā)生或已經發(fā)生后，及時采取有效措施應對，這包括對稅務部門進行有效的溝通，尋求合理的解決方案，以及盡可能減少負擔。