樓市低首付低利率將成為常態

樓市促銷組合拳再次席卷而來。

繼住房“以舊換新”和放開限購等政策后，新一輪支持房地產的金融大禮包出爐。

具體而言，這份金融大禮包主要體現在三個方面：一是取消了商業貸款利率政策下限；二是下調了首付比例，首套房最低首付款比例為15%，二套房最低首付款比例為25%；三是公積金貸款利率下調了0.25個百分點。

在業內人士看來，這三大組合拳，堪稱史上罕見的寬松政策，就是為了降低居民購房門檻，提振住房消費。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，后續“低首付+低商貸利率+低公積金利率”的購房模式，或許會成為常態化助力樓市的回暖和活躍。

新政金融大禮包能否立竿見影，掀起浪花，還需持續關注。

低首付成為當下樓市政策標配

自5月17日樓市發布重磅新政后，各城市陸續跟進降低首付比例。

據不完全統計，截至5月29日，已經有吉林、黑龍江、海南、山西、陜西、河北、云南、廣西、甘肅、湖北、河南、寧夏、江蘇、安徽、廣東（除深圳）以及長沙、濟南等地明確發布文件執行首套房首付比例降低到15%、取消利率下限政策。

5月27日，上海降低首付比例。首套房首付款比例調整為不低于20%。二套房首付款比例調整為不低于35%。首套房貸款利率下限為不低于LPR（貸款市場報價利率）―45BP（基點）。二套房貸款利率下限為LPR―5BP。

5月28日，中國人民銀行廣東省分行官微發布消息稱，首套房首付款比例調整為不低于15%，二套房首付款比例不低于25%，并取消利率下限。該政策自2024年5月29日起執行。

5月29日，深圳下調首付比例和利率下限。具體來看，首套房首付比例由原來的30%下調為20%，二套房首付比例由原來的40%下調為30%。首套房、二套房的商業房貸款利率下限皆下調了35個基點，首套房商業房貸利率由原來的LPR―10BP下調為LPR―45BP，二套房商業貸款利率下限由原來的LPR+30BP下調為LPR―5BP。

可見，深圳首付比、利率下限調整與上海政策基本一致。

5月29日，江蘇、天津、沈陽相繼宣布，最低首付款比例降至15%，取消房貸利率下限。

更有甚者，7.5%的首付比例也出現了。5月31日，山東青島膠州市再降買房門檻。膠州市面向全市衛生系統、教育系統、大型工業企業的單位職工開展商品房團購，爭取極限優惠。在減輕首付負擔方面，團購人員購買家庭首套房且收入相對困難的，首付款可按50%繳納，剩余50%的首付款可緩期1―2年繳齊。該項優惠條件為房地產開發企業提供，由開發企業解釋并實施。

嚴躍進表示：“此次深圳和上海的首付比例是一致的，而廣州明顯向二線城市看齊，預計全國僅有北京、上海和深圳3個城市首套房首付比例20%，其他城市均進入15%的行列，對于后續構建全方位寬松的房貸政策環境具有積極的作用。”

6月26日，北京宣布調整住房商貸最低首付比例和利率下限。首套房最低首付比例從30%下調至20%，5年期以上首套房貸款利率下限調為3.5%。

15%的首付將維持多久？

專家稱，未來低首付、低利率將持續。

嚴躍進認為，如今已經全面進入首套房首付比例15%的時代。他預測，未來房地產市場低門檻、低首付、低利率“三低”將會成為常態。這輪降低首付、取消利率下限標志著加杠桿周期已開啟。

諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪表示，當前房貸新格局已然形成，降首付是大勢所趨，預計未來其他未落地城市也會持續跟進落地，或逐步形成全國范圍統一首付15%的狀態。關榮雪預測，全面落地低首付之后，下一步部分地區可能會將政策調整放在進一步放松限購、給予住房消費補貼、統籌存量優化增量、鼓勵收購商品住房等方面上。

對于很多人關心的存量房貸利率問題，嚴躍進認為，新政后增量房貸利率和存量房貸利率確實差異較大，但短期看兩個內容關聯度小，有可能會引起一些存量貸款方面的糾紛問題。嚴躍進建議從金融風險防范化解的角度，對存量房貸利率的下調納入后續的研究范疇之中。

未來，“低首付+低利率+促消費+優供給”或成為樓市常態，再疊加住房以舊換新等政策，樓市復蘇或指日可待。

公積金貸款利率下調0.25個百分點全國落地

之前政策一直是針對新增和存量商業貸款利率的下調，這回終于輪到公積金貸款利率。

不管是新增還是存量，公積金貸款利率也都面臨下調0.25個百分點。下調后，首套房公積金貸款利率5年以下（含5年）和5年以上分別為2.35%和2.85%，二套房公積金貸款利率5年以下（含5年）和5年以上分別為2.775%和3.325%。

不過，也有特殊的城市。比如拉薩明確表示首套住房5年期以上公積金貸款為 2.038%。這比全國層面的2.85%還要低很多，體現了公積金各地略有差異化執行的導向。

至于何時落地，此次也有明文規定。要求新增個人公積金貸款，全國普遍在5月18日進行調整。至于存量公積金貸款，即2024年5月18日前已發放的個人住房公積金貸款，自2025年1月1日起執行新利率。

此次下調住房公積金個人住房貸款利率，老百姓可以節省多少利息呢？不妨來簡單測算下，假如貸款100萬元，期限30年，等額本息，月供減少約135元，總利息支出將減少4.85萬元。

有業內人士認為，取消了商業貸款利率政策下限，個人住房公積金貸款利率也下調了0.25個百分點，未來住房貸款利率或許會繼續走低。

現在是購房上車好時機嗎？

首付比例下降了，貸款利率也下調了，這對正要購房的群體來說，屬實是個好消息。那么，現在是購房上車好時機嗎？

業內人士表示，如果是剛需購房者，上車機會已至。比如以上學、結婚、改善性需求為目的的購房，現在購房的可選擇性余地較大，帶來的收益在一定程度上能夠平衡未來房價下跌的可能性。但如果是以投資為目的，則應當謹慎，因為從政策的出臺，傳導到樓市并產生作用，尚需要時間。

（責任編輯：趙新江）