直管公房管理的經濟效益及對策分析

摘"要：文章以直管公房管理工作為研究對象，分析了直管公房的概念與直管公房管理的經濟影響，通過直管公房管理有利于提高社會福利水平，實現城市合理規劃，平衡和調控住房市場，提升社會包容性。并結合當前直管公房管理存在的問題，闡述了具體的管理對策，包括建立多元化的資金來源、優化住房維護和更新機制、提高直管公房管理經濟效益、強化非居住直管公房的租賃管理經營，旨在提高直管公房管理的經濟效益，改善民生環境和社會環境。

關鍵詞：直管公房；管理對策；經濟效益

中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）23-0057-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.23.015

直管公房作為保障住房體系的重要組成部分，對于平衡市場波動、保障弱勢群體住房需求有著重要作用。然而，公共房屋管理在滿足這一需求的同時，也面臨著諸多挑戰。公共房屋與市場經濟的關系復雜而微妙。一方面，公共房屋為在自由市場中可能無法負擔住房的群體提供了必要的支持，能夠緩解住房短缺，降低社會分化，并促進社會穩定；另一方面，直管公房管理應與市場機制相協調，如何在保障住房權益的同時，又有效地與市場機制結合，是直管公房管理中必須面對的問題。此外，公共房屋管理還面臨著持續的經濟壓力。直管公房的建設和維護需要大量的資金支持，而這些資金往往來自政府預算或公共資金，這些來源可能受到經濟周期、政策變動等因素的影響。因此，必須在有限的資源下，實現直管公房的高效管理和持續供給。

1"直管公房概述

直管公房是指由國家各級房地產管理部門直接經營管理的國有房產，其所有權屬于國家，是計劃經濟體制下公共積累的一種產物，以低租金福利制為基本特征。直管公房是政府既有的寶貴房產資源，在保障中低收入水平家庭住房、維護社會穩定、構建和諧社會等方面發揮著不可忽視的重要作用。作為住房保障體系的重要組成部分，加強直管公房的整治與管理，盤活存量，既能實現直管公房資產的保值增值，又能有效增加保障性住房房源，極大緩解保障性住房建設壓力。20世紀90年代，各地政府陸續出臺文件將直管公房授權給房地集團公司，授權的目的就是管好這筆國有資產，突出功能性和公益性。

經營管理好直管公房，是直管公房管理企業的社會與政治責任，企業必須履行好政府賦予的這項職責。管理直管公房雖不以追求經濟效益為首要目的，但企業畢竟不是政府職能部門，不享受財政補貼，需要自負盈虧，經濟效益決定了企業的生存與發展。所以，讓直管公房產生一定的經濟效益至關重要，強經濟實力，才能做到以租養房，保值增值，有利于更好地進行房屋修繕、改造，提升房屋管理水平、物業服務質量，獲得租客的滿意，進一步為維護社會穩定、構建和諧社會做出貢獻。

2"保障直管公房管理經營經濟效益的重要性

良好的直管公房管理是直管公房機構的社會政策職責，而公房單位需要有效地執行其基礎功能。盡管直管公房的運營管理不主要追求經濟收益，但從財務角度考慮，為了保證管理的持續性以及管理質量的逐步提升，適當的經濟效果是必不可少的。因此，直管公房單位應視經濟效益和社會效益為等同的重要性，只有提高經濟實力，才能進一步實現“以租養房”，并促進國家資產的保值增值。此外，直管公房的發展利用，能夠引導更多的公眾來租住，極大地增強租戶的滿意度，這對于保持社會穩定性和推動經濟增長起著關鍵作用。

3"直管公房管理的經濟影響

3.1"提高社會福利水平

直管公房在社會福利層面的經濟影響，體現在為大眾提供低成本甚至無成本的住房。首先，直管公房對于在市場經濟條件下無法負擔私有住房的低收入群體提供了保障，使得這一群體可以享受到穩定的居住環境。這種保障有助于防止貧困家庭的進一步貧困化，同時也有助于減少社會不公、社會不安定等問題的發生。其次，直管公房有助于降低市場中的住房需求和供應之間的不平衡。在許多城市中，由于住房的供應量無法滿足所有人的需求，導致房價上漲，而直管公房可以減輕這種供需不平衡帶來的壓力，有助于穩定房價，減輕群眾的生活壓力。

3.2"實現城市合理規劃

在城市發展過程中，直管公房可以優化城市的空間資源，更好地滿足社區的需要。通過科學規劃直管公房的位置和配套設施，可以有效地改善城市環境，提升城市的生活品質。直管公房的建設和運營也是城市發展的重要推動力，不僅可以帶來直接的就業機會，包括建設、維護和管理等工作，而且在一定程度上也可以刺激相關的產業發展，例如建筑、物業管理等。通過提供可負擔的住房，直管公房也可以吸引更多的人口流入城市，從而推動城市的經濟發展。此外，直管公房的存在有助于解決城市發展中的一些社會問題。例如，通過在城市中心或交通便利的地方建設直管公房，可以有效地解決城市中的空間分割問題，減少城市中的社區隔離，促進社區的多元化。

3.3"平衡和調控住房市場

直管公房是平衡和調控住房市場的重要手段。首先，直管公房可以有效緩解住房供需矛盾。在市場供應不足的情況下，直管公房能夠滿足一部分低收入群體的需求，從而減輕市場供需矛盾帶來的壓力，抑制過度的房價上漲。其次，直管公房對于穩定住房市場也具有重要的作用。由于住房市場受多種因素影響，如利率、經濟周期等，房價波動性較大[1]。此時，直管公房作為一種穩定的住房供應方式，可以有效緩沖市場波動，為市場提供穩定的參照，從而發揮市場調控職能。最后，直管公房還可以防止房地產市場過度炒作。在市場經濟條件下，房地產作為一種投資工具，過度的投機行為可能會導致房價過快上漲，增加市場的風險。而直管公房通過提供穩定且相對低廉的住房供應，可以在一定程度上抑制過度的投機行為，降低市場風險。

3.4"提升社會包容性

直管公房使得部分低收入群體也能在城市中找到屬于自己的一席之地，這有助于減輕社會分化，增強城市的包容性。直管公房為低收入家庭提供了住房機會，在市場機制下，住房價格由市場供需決定，而低收入家庭在此過程中容易被邊緣化。直管公房通過降低住房獲取的經濟門檻，使得更多的人有機會享受到安穩的居住環境，從而提高了社會的公平性。此外，直管公房可以緩解經濟壓力，由于直管公房的租金遠遠低于市場價格，這使得許多家庭能夠減少在住房上的支出，從而有更多的資源可以用于其他生活必需品，如教育、醫療等，提高了生活質量。

4"直管公房管理面臨的問題

4.1"資金短缺與財務困難

直管公房的建設、維護和運營需要大量的資金投入，從土地采購、規劃設計，到建筑施工、后期維護，每一個環節都需要大量的資金支持。然而，由于直管公房的租金通常低于市場價格，其收入往往難以覆蓋所有的支出，形成了運營財務壓力。直管公房的資金來源多為政府財政撥款或者住房公積金，其穩定性和持續性受到多種因素的影響，如政策調整、財政收入波動等。在經濟下行期或者政府財政收入下滑的情況下，直管公房的資金來源可能會受到影響，進一步加劇了財務壓力。此外，直管公房的管理和運營也需要專業的人力資源，包括物業管理、租賃服務、維修保養等。這些人力資源的成本也是直管公房財務壓力的重要組成部分。隨著社會對住房質量和服務水平要求的不斷提高，人力資源的成本也可能會繼續增加。直管公房的長期維護和更新也需要大量的資金投入，建筑的老化、設備的更新、環境的改善等都需要定期的投資，這也使得直管公房資金短缺問題更加突出。

4.2"管理效率低下

直管公房管理的另一個重要問題是管理效率低下。首先，直管公房的管理通常涉及大量的行政程序和多層次的管理結構。從直管公房的分配、使用、維修到最終的回收，每個環節都需要經過一系列的審批和決策。復雜管理體系不僅消耗大量的人力和時間資源，而且可能導致決策延遲和執行效率低下。其次，直管公房管理缺乏激勵機制。相比市場化的房地產公司，直管公房的管理者可能缺乏提高服務質量、降低運營成本的動力。這種情況可能導致服務質量低下，資源浪費嚴重，進一步降低管理效率。再次，直管公房的信息化程度偏低。在直管公房的分配、租賃、維修等各個環節，信息的收集、處理和傳遞主要依賴人工操作。這種方式不僅效率低下，而且容易出現錯誤，影響直管公房管理的正常運行。最后，由于直管公房管理的專業性和復雜性，需要一支專業的管理隊伍進行運營。然而，當前直管公房的管理人員往往缺乏專業的培訓和發展機會，使得管理效率進一步降低。

4.3"住房維護與更新的問題

直管公房管理在住房維護與更新方面的問題尤為嚴重。首先，由于直管公房的物業權屬于政府，個別租戶可能缺乏對房屋進行長期維護和改善的動力。這會導致房屋狀況逐漸惡化，甚至出現嚴重的安全問題。其次，直管公房的管理者往往面臨著資金短缺的問題。在當前的財政預算制度下，直管公房的維修和更新資金通常較為緊張，難以滿足大量的維護和更新需求，還可能影響到租戶的生活質量。再次，直管公房的維護和更新也面臨著技術和管理的挑戰。由于直管公房的設計特點，一些維護和更新工作可能需要專業的技術和設備。然而，由于缺乏專業人員和設備，直管公房的維護和更新工作往往難以進行。最后，直管公房的維護和更新也受到政策和法律的制約。在一些情況下，直管公房的維護和更新可能需要改變房屋的原始設計或者遷移現有的租戶，這可能受到政策和法律的限制，使得維護和更新工作難以進行。

4.4"無法滿足日益增長的需求

現代住房需求增加，直管公房管理面臨著巨大的挑戰。一方面，由于城市化進程的加速，人口流動性增強，城市的住房需求持續擴大；另一方面，由于公共財政壓力和建設成本的提高，直管公房的供應能力無法滿足需求。首先，人口遷移和城市化推動了住房需求的快速增長[2]。隨著經濟發展，越來越多的人涌入城市尋求更好的就業和生活機會，這對城市住房產生了巨大的需求。而直管公房作為政府提供的直管公房，其供應量卻受到土地資源、資金和管理能力的限制，難以滿足這種需求的快速增長。其次，直管公房的建設和維護成本不斷提高。隨著建筑材料價格的上漲和環保要求的提高，直管公房的建設成本也逐年上升。同時，由于直管公房的年限增長，維護和修繕的成本也不斷增加，這使得直管公房的供應能力進一步受到沖擊。最后，直管公房的分配制度也對其供需矛盾產生了影響。由于直管公房的租金通常低于市場水平，使得直管公房的需求超過了供應。而直管公房的分配往往受到行政干預，不完全按照市場機制運行，導致一部分有需求的人群難以獲得直管公房。

4.5"直管公房不規范的租賃和轉租行為

當前，非住宅性質的直管公房所面臨的主要問題包括出租方、租金、租期，以及非法租賃等。一般情況下，直管公房的租賃可以長期進行，政府有明確的租金規定。然而，非住宅公房的租賃期限和租金的波動性更高。掌握租賃權力的單位對這類公房有特定的控制和管轄權限，在常規條件下，這類公房的租期更長，租金相對較低。再者，若未經相關部門批準，公房管理單位自行設定非住宅公房租金，私下出租，從而取得某些經濟利益，這將導致產權原擁有者的收入損失嚴重，國家稅收收入也會因此受損。為應對此類狀況，從財務角度看，公房管理單位應當遵照相應規定，停止已存在的租賃合同，以科學合理的方式回收房屋。若租戶仍希望續租，需依據市場評估的租金重新簽訂租賃協議，并按照新租金規定繼續執行租賃合同。在租賃期內，如果租戶希望轉租，所獲得的經濟利益應按照一定比例進行分配，由轉租人和公房管理單位共享經濟效益[3]。

5"直管公房管理的優化建議

5.1"建立多元化的資金來源

在面對直管公房管理中出現的各種挑戰與困境時，尤其是在面對無法滿足日益增長的需求的問題時，解決的關鍵在于建立多元化的資金來源。首先，直管公房的提供不僅是政府的責任，而且也需要社會各方面的參與和支持。包括政府資金、企業、非政府組織以及社區等部門的資金支持。

其一，以美國為例，雖然政府在為直管公房提供資金方面發揮著重要的角色，但大部分的財政支持還是來自聯邦政府。美國政府設立了一系列為直管公房提供資金的程序，包括低收入住房稅收抵免、租戶為基礎的租賃援助計劃、項目為基礎的租賃援助計劃、直管公房經營基金和資本基金，以及HOME投資伙伴關系計劃等。此外，美國農業部通過農村住房服務計劃為農村社區的單戶和多戶住房提供資金。美國衛生和公共服務部則與美國住房和城市發展部合作，為無家可歸的人提供住房和服務的資金。其二，歐洲的情況也有其獨特性。在歐洲，社會住房的資金結構極為多元化。在某些情況下，住房供應幾乎完全依賴于國家或地方政府或公共機構的直接資金，例如補助金或貸款。在其他情況下，提供者有更多元化的資金來源，不僅使用公共資金，還使用私人財源。同時，所謂的“自有資源”（例如，住房提供者從運營盈余或資產銷售中生成的“儲蓄”）可以構成社會住房項目所需資本資金的重要部分。一個社會住房系統在“高度依賴公共資金”到“使用高度多元化的資金來源”這個粗略的范圍內的具體位置似乎取決于許多因素，其中許多因素受到一個特定國家或地區對“住房作為公共物品”觀念的歷史和態度的影響[4]。

5.2"優化住房維護和更新機制

在住房維護和更新機制中，優化住房維護和更新機制是直管公房管理的關鍵環節。通過一系列綜合性的管理措施，創建更高效、可持續的住房維護體系，進一步提升住房供應的質量和數量。

第一，創建數字化的信息管理平臺，通過平臺可以集成各種數據源，并提供深入的數據分析。這種數據驅動的決策模式可以幫助政策制定者更好地理解市場需求，從而制定出更有效的策略。例如，通過對歷史數據的分析，可以預測未來的維護需求，從而實現更好的資源配置。此外，這種數據平臺還可以為住房提供者提供實時的反饋，以迅速應對市場變化。

第二，可以推進住房維護和更新的自動化流程。通過使用先進的技術工具，可以將許多重復性的、低價值的任務自動化，從而釋放人力資源，讓工作人員能夠專注于更高價值的工作，如策略規劃和問題解決。此外，這些工具還可以通過持續的自我學習和優化，提高維護和更新的效率和質量。

5.3"提高直管公房管理經濟效益

首先，逐步調整直管公房租金。全面提高非居住類直管公房的租金水平。結合市場價，政府分步調整租金標準，加快與市場對接程度及水平，逐步向市場租金靠攏。居住類直管公房，分承租人的收入水平，區別對待，保障低收入家庭安居的同時，對中高收入的承租者，逐步提租，最終使租金水平達到成本租金水平。其次，向管理要效益，向運營要效益。更新思想，轉變觀念，更好地將直管公房的管理推向新時期的市場化、科學化、規范化，使直管公房的管理能夠緊跟市場經濟步伐。同時，增強直管公房人才隊伍培養，建立勇于開拓、思想創新、業務精通的隊伍。將傳統的管理職能向服務職能轉變，提升管理和服務的效率，以提升承租戶的滿意度，實現多方共贏和激發經濟增長點。此外，進一步加強資產運營，盤活直管公房資源，激發經濟活力，提高經濟效益。例如，利用極具年代感的連片特色直管公房，對其進行公共空間整治及外部環境綜合整治等，改造升級為藝術或設計產業基地或園區，使直管公房保護與發展并重，實現文化效益、經濟效益和社會效益三輪驅動。

5.4"強化非居住直管公房的租賃管理經營

在考察直管公房的營運管理狀況時，尚未銷售的直管公房中，80%是由市級管理機構授權給區級房屋管理單位。盡管經歷了一系列的系統改革，區級管理單位仍然在直管公房的名義下進行銷售和租賃活動。針對此情形，建議市區兩級管理機構協同行動，明晰各自的角色與責任，以精準定義直管公房的營運管理方式。為了進一步實施更加細致的直管公房運營管理模式，整合管理資源和相關政策便顯得尤為重要，這有助于保障直管公房資產的保值。建立并完善直管公房相關的法律規章制度，清理各類直管公房的產權問題，并針對各地直管公房的具體情況，制定適用的直管公房運營管理規定。

6"結論

綜上所述，直管公房作為一種特殊的管理形式，有非常重要的價值。我國直管公房經過多年的實踐已經取得了一些進展，但在滿足直管公房需求的過程中仍然面臨許多挑戰。比如，如何在滿足住房需求和保持公房項目可持續性之間找到平衡點，這是未來研究的重要課題。此外，如何在保證籌資方式公平性和有效性的同時，又能得到廣大公眾的支持和理解，這也是需要進一步探討的問題。未來還需要進一步研究和探索直管公房服務的多元化和直管公房籌資方式的創新，以便更好地滿足全球化背景下直管公房需求的多元化和復雜化的挑戰。期待通過更深入的研究和實踐，能為直管公房的發展提供更多的啟示和借鑒，從而為解決全球直管公房問題貢獻力量。

參考文獻：

[1]胡家梅.直管公房管理經營的現狀及建議——基于財務視角[J].納稅，2021，15（10）：81-82.

[2]陳椰明.城市更新中直管公房管理的實踐和探索[J].上海房地，2020（6）：19-24.

[3]課題組，周建梁，徐培澤.新時代上海市直管公房管理體制機制創新研究[J].上海房地，2020（5）：2-9.

[4]郭祖文，康倩倩.城市直管公房管理存在的問題及解決途徑[J].審計月刊，2018（10）：43-44.

［作者簡介］陳興旺（1976—），男，漢族，安徽池州人，本科，副高（高級經濟師），研究方向：財政稅收。