我國房地產企業REITs涉及的稅收難點及解決對策

摘要：作為我國房地產行業與金融領域有機融合的關鍵手段，REITs成為中小投資企業邁入房地產行業的“門票”?？v觀我國REITs發展，在稅收問題的影響下，房地產行業發展受到一定限制。文章從房地產企業REITs涉及稅收難點的分析入手，在此基礎上闡明有效解決對策的實施。

關鍵詞：REITs；房地產企業；稅收難點；解決對策

一、引言

當前REITs在我國房地產市場中發揮重要作用，但在實際稅收工作開展過程中，我國REITs市場仍受到稅收負擔、監督制度未健全等因素的限制。鑒于此，為促進地產存量資產的有效盤活，并助力房地產市場的可持續發展，需在深度剖析當前REITs涉及稅收難點的基礎上，借助有效對策來促進REITs的順利推進。

二、我國房地產企業REITs概述

（一）基本特征

REITs獲取投資資金的主要手段包括收益憑證與股票發行，由專業運營機構對以不動產為主的REITs名下基礎資產進行管理，其運營收益為投資者投資獲取主要渠道。當前REITs在我國房地產領域的推行，主要特征表現為。

1. 市場準入門檻低。因投資金額較大使得地產市場門檻較高，將部分投資者隔絕在外。而中小投資者可憑借REITs順利進入地產市場，并以份額投資的形式來獲取收益，不僅為我國房地產行業可持續發展提供金融工具，亦可有效解決房地產投資難度大問題。

2. 收入來源以成熟不動產租金為主?；趯EITs結構的分析，其中成熟不動產為底層主要資產，可實現對現金流的長期、穩定提供，如長租公寓、商業物業、商業寫字樓等。同時，在深度剖析當前REITs市場發展情況的基礎上，各國為避免讓REITs成為房地產開發融資的一種手段，相繼借助政策機制對股票持有、換手交易等方面進行控制，致使REITs產品將租金作為投資收益的主要來源。

3. 強制分紅。即在REITs市場發展過程中，對投資者收益獲取有著強制性要求。在持續完善REITs市場的基礎上，強制要求投資者在REITs產品分紅占比應不低于90%。

4. 以稅收為中性原則。REITs市場發展過程中，REITs產品投資稅負在投資者收益相同的情況下應明顯低于不動產直接投資所形成的稅負。且REITs無論是在設立階段還是運營階段，通過相關優惠政策的實施，可保障其稅負低于直接投資不動產的稅收負擔。

（二）REITs的分類

當前各國對REITs產品存在多個版本的分類標準，其中公認最佳分類標準包括投資對象、募集渠道、組織形式、運行模式。其中投資對象分類涉及權益型、抵押型、混合型REITs產品；以募集渠道為基準進行分類，具體包括公募REITs、私募REITs產品；以組織形式為基準進行分類，具體包括契約型、公司型REITs產品；以運行模型為基準進行分類，具體包括封閉型、開放型REITs產品。

（三）發展現狀

作為現代房地產市場中新型投融資模式之一，REITs產品成為我國地產存量盤活的關鍵所在。同時，得益于中央租購并舉政策的落實，為REITs市場發展提供助力?？v觀當前我國REITs市場發展，受限于時間、認知等因素的影響，其REITs產品尚未成熟，但考慮到國內需求日益增高，諸多房地產企業重視對相似信托產品的開發、發行。自我國發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》后，我國REITs市場呈跨越式發展態勢，且REITs試點在我國正式實施，隨著我國REITs市場在2014年設立第一只類REITs產品，為標準化REITs產品的誕生提供契機。

相關統計表明，我國逐漸對REITs市場發展加大扶持力度，并強調對REITs市場制度構建的重要性。2016年，國內不動產證券化等產品獲取來自國務院等部門聯合發文的支持，為REITs試點的深入發展保駕護航；2017年，國內房地產信托基金發展獲取來自住建部、發改委等部門聯合發文的支持，以助力REITs產品的加速誕生；2018年，深交所為實現對REITs特色板塊的打造，制定戰略規劃并為REITs產品市場的發展提供助力，以期在公募REITs探索發行過程中充分吸引更多投資者；截至2023年，我國類REITs產品發行超過102只，發行規模超過2000億元。作為我國關鍵性金融產品之一，REITs發展極易受到多方面因素的影響，如何在REITs初步發展階段加大對國內市場的拓展力度，愈發受到房地產領域的關注。立足宏觀角度而言，國內REITs產品不僅是金融環境改善的關鍵影響因素，同時可為實體經濟大力建設提供支持，在我國供給側結構性改革中“發光發熱”；立足微觀層面而言，房地產信托基金可成為我國房地產領域資金模式完善、創新的重要支撐，能夠對國內各類存量不動產有效盤活，并為中小投資者投資新道路的開辟提供驅動力。由此可知，我國持續加大對標準REITs發展的探究力度，且REITs市場呈現快速發展、完善的態勢。

三、房地產信托投資基金（REITs）基本稅收理論

盡管現階段國內誕生多種類REITs產品，但相較于國外成熟REITs市場而言仍有待完善。通過對REITs相關稅收理論地研究與探討，能夠為我國REITs市場完善發展提供助力。縱觀當前國際通行稅收理論，具體包括以下方面。

（一）稅收實體理論

該理論強調信托具備獨立法人資格，征稅期間需將信托作為主體對其形成的相關收益進行稅款征收，而信托受托人需將日常管理作為主要工作與義務，且受托人在REITs市場中不具備納稅義務?？v觀稅收繳納工作的開展，受托人以納稅義務人的身份進行相關稅務事項的負責，可做到稅款高效、快捷征收?；趯Χ愂諏嶓w理論的滲透，強調納稅義務的承擔不受信托財產分配的影響，并在稅款繳納由受托人負責。此模式盡管可發揮稅源有效控制的作用，并為稅收征管工作的高質量開展提供助力，但對于納稅義務的考慮不全面，若存在信托結構復雜等情況，極易導致偷逃稅等現象的發生。

（二）稅收導管理論

作為國際知名理論，稅收導管理論對利益關系的重要性加以強調，并對受益人、受托人等主體義務加以明確?；谛磐姓鞫惖膶嵤瑢⒍愂諏Ч芾碚撊谌攵愂展ぷ鲿r，提出納稅義務應由信托最終受益人承擔，可發現信托受益人會將受托人作為利益獲取導管，依據“誰受益誰納稅”的主導思想，納稅義務必須由信托受益人承擔。該理論一方面對信托利益歸屬進行明確提及，另一方面則可有效規避因財產形式轉移形成的征稅重復現象。

四、我國房地產企業REITs涉及的稅收的難點分析

房地產REITs能否順利推進，受到稅收工作的直接影響，但縱觀當前REITs稅收工作實施，仍存在以下難點。

（一）稅收政策不明確

REITs發展水平受到法律體系構建的直接影響，通常情況下，以REITs專項立法尚未出臺為前提，可對《信托法》《證券投資基金法》等進行適當參照，或者是對證監會、銀保監會等機構聯合出臺的相關證券化法規加以參照。作為特殊投資工具，REITs稅收涉及多個環節和稅種，具體包括企業所得稅、個人所得稅和增值稅等。但在REITs市場推進過程中，目前對于REITs稅收政策尚未明確規定，其納稅義務和稅收優惠政策尚未明確界定，進而對企業、投資者產生一定困擾。

（二）稅收計算復雜

基于REITs的持續推進，可為資產盤活與財務報表的優化提供助力。而縱觀項目的具體實施，如何有效控制稅費成本成為發行人的主要衡量因素，其發展離不開稅收政策的支持。當前，REITs發展基于受到以下稅收“絆腳石”的影響：一是委托財產在設立、終止階段可能存在征稅問題。二是存續階段可能存在對產品征稅重復性開展的情況。以設立期為基準，受托人在委托人的操作下，進行不動產轉移并進行印花稅、契稅的繳納。同時，還需結合市場情況的分析，通過對不動產價值評估進行增值稅繳納。以存續期為基準，對于委托財產所獲取的凈收益，委托人需按要求進行企業所得稅的繳納，且獲取報酬則進行增值稅的繳納。若管理期間存在房產交易情況，還需按規定繳納房產稅，在所得收益分配環節，受益人則需進行所得稅繳納。以終止期為基準，無論是委托財產接收還是財產收回，均涉及印花稅、增值稅、契稅等的繳納。通常情況下，REITs稅收計算涉及不同計算方法的應用，如REITs收入計算的實施，其中涉及租金收入、資本利得和股息收入等方面，需通過各環節稅收計算來獲取對應信息。同時，REITs還需有效開展資產評估、凈資產值計算等工作，致使稅收計算難度增大。

（三）資產轉讓與稅收規定存在沖突

縱觀當前REITs的試行，其資產轉讓以資產出售、股權轉讓等方式為主，而現行資產轉讓稅征收規定對于REITs的資產轉讓方式尚未作出明確規定，導致實際操作中存在不確定性。根據現行稅收規定，資產轉讓一般需要繳納資產轉讓稅。但REITs資產轉讓方式與傳統企業的資產轉讓方式存在差異。傳統企業習慣于以股權轉讓或直接出售資產方式進行轉讓，而REITs通過將房地產資產打包形成投資組合，然后以股權形式向公眾募集資金，使得REITs的稅收征收存在較大困擾。

（四）整體稅負過高

縱觀當前我國REITs市場發展，在現行稅收制度落實背景下，REITs市場存在稅收負擔較大、稅種繁多、處理復雜等現象。REITs產品的誕生受到稅收政策的影響，稅法體系構建中投資者直接投資房地產市場的稅負明顯低于投資REITs產品稅負。分析REITs稅負過高的影響因素，一方面，受到所得稅影響，因國內尚未對稅收優惠政策進行完善制定，使得所得稅重復征收情況仍時有發生；另一方面，REITs設立涉及土地增值稅，若存在資產整合轉移情況，在REITs產品納稅時則需進行土地增值稅的累進，控制在30%～60%范圍內，且由賣方承受，致使稅負壓力呈現居高不下的狀態。而美國、日本等國家，均不存在對土地增值稅或相似稅種的設立。因上述原因導致REITs稅負明顯提高，使得REITs產品投資無法獲取理想回報率。

五、我國房地產企業REITs涉及稅收RKI1j60/s7NFauazwBpENJ9AcwF6aYbu1Md+vqlxbVw=難點的解決對策

（一）健全REITs法律體系和稅收政策

為推進REITs市場持續落實，并提高REITs對投資者的吸引力，需重視對REITs法律體系的完善建構，并制定契合我國國情的稅收政策。鑒于此，相關部門需以市場長期投資為目標，以鼓勵投資者參與為導向，對REITs市場進行稅收法律體系的完善建構。以多部門協同、配合為前提，對現有信托法、證券法等進行綜合剖析，構建契合行業實際需求的稅收法律體系。需注意，在構建稅收法律體系時切不可操之過急，可在深度剖析國內市場的基礎上，結合對REITs分配模式、標準規范、投資范圍等因素地分析，逐步推進其法律體系的完善。此外，政府可加強與房地產監管部門的合作，協調REITs稅收政策與房地產市場政策的關系。REITs作為一種以房地產資產為基礎的投資工具，其運作和投資涉及房地產市場的規范和監管。政府相關部門可視情況與房地產監管部門共同制定明確的政策規定，明確REITs在房地產市場的定位和運作要求，避免重復征稅和沖突。強調與證券監管部門、房地產監管部門構建溝通合作機制。建立定期溝通機制和信息共享平臺，及時了解REITs市場的發展情況和稅收難點，共同研究解決方案，提高REITs稅收政策的可行性。

（二）信托稅收法需要貫徹導管原則

為有效解決當前我國REITs稅收難點，可秉持著導管原則對信托稅收法進行優化，即結合對市場需求、REITs稅收現狀的分析，出臺契合我國國情的REITs稅收規則。首先，需做到對REITs基金納稅主體和義務的明確。考慮到REITs基金的特殊性，其稅收主體可能涉及基金管理公司、基金托管人和基金投資者等方面。鑒于此，稅收部門需重視對各方納稅義務的明確，通過對納稅規則的科學制定，為稅收公平、合理把控提供保障；其次，相關部門可基于對REITs基金特點的分析，制定符合實際需求的稅收優惠政策。如考慮對REITs基金的租金收入免征企業所得稅或個人所得稅，以鼓勵更多房地產企業將其資產打包成REITs基金。同時，可將REITs基金分紅收入實行較低的個人所得稅稅率考慮在內，以吸引更多個人投資者參與REITs市場。為鼓勵房地產企業參與REITs市場，政府還可視情況積極引入階段性稅收優惠政策，如在REITs基金成立初期給予更多稅收優惠，并且隨著時間推移，其優惠力度呈持續降低的態勢，以鼓勵房地產企業盡早參與REITs市場并長期持有；再次，促進稅收優惠政策與房地產產業發展的有機結合，視情況制定針對性稅收優惠政策，激勵房地產企業在REITs市場中發揮更大的作用。如可給予REITs基金投資特定領域、區域稅收優惠，以推動相關產業持續發展和經濟增長；最后，稅收部門還需重視對REITs基金資產評估、凈資產值計算等稅收規則的制定。受到REITs基金資產規模較大、涉及多個資產項目等因素的影響，其資產評估、凈資產值計算的稅收處理需以科學且明確的規定為前提，以避免稅收計算存在不確定性，加強對稅收公平性和合理性的保障。

（三）明確REITs設立的稅收政策

完善且科學的稅收政策是提升REITs稅收工作質量的關鍵所在，鑒于此，需結合我國REITs市場現狀的分析，對REITs稅收政策加以明晰。在實際稅收政策制定過程中，需注意：一是制定明確稅收政策，重視對REITs稅收優惠政策和相關規定的科學制定。在實際稅收工作實施期間，政府應明確規定REITs的稅收適用范圍、稅率及其稅收優惠條件等，以確保REITs能夠順利運作，并為投資者的充分吸引提供保障。二是引入差異化稅收政策。依據對REITs不同類型的分析，視情況引入差異化稅收政策。如對于住宅REITs可以采取不同的稅收政策，以促進住房市場的發展和滿足人民居住需求；而對于商業地產REITs可以制定相應的稅收政策，以促進商業地產市場高速發展。三是加強稅收信息透明度控制。首先，政府可要求房地產企業和REITs基金管理公司增加稅收信息的披露。強調在稅收期間對REITs基金稅收狀況、納稅義務和稅收支付情況等進行公開披露。依托于透明披露稅收信息，以增加投資者對REITs基金的信任度，確保REITs市場呈現透明、穩定特點；其次，政府可加強對REITs稅收政策的宣傳與解釋。稅法法規的制定過程相對復雜，需考慮到各方的利益和權益。為提高稅收政策的透明度和可預測性，政府可以加大對REITs稅收政策的宣傳和解釋工作，向投資者和市場參與者提供準確的稅收政策信息，幫助其深入理解和快速適應稅收政策。

（四）強化稅收籌劃與風險管理

為避免REITs稅務難點影響到房地產企業效益創造，需在運營管理過程中強化稅務籌劃與風險管理開展?；趯EITs推進情況的分析，積極落實以下措施：一是建立單獨稅務籌劃團隊，或者是依據自身條件聘請稅務專家來優化稅收籌劃?；趯Χ惙ㄒ幎ǖ纳疃壤斫夂徒庾x，為企業提供合法合規的稅務策略。同時，稅務籌劃團隊需與企業其他部門保持密切合作狀態，做到對企業商業模式和運營活動的全面掌握，為最優稅務策略的制定提供助力。二是加強風險管理實施，并以稅收相關風險為關注重點。在管理期間做到對稅收政策和法規的及時跟蹤，并重視對稅務風險進行評估和防范。房地產企業應構建契合REITs市場需求的內部控制體系，確保稅務操作的合規開展，降低稅務風險的發生概率。并在風險管理期間積極與專業稅務律師和會計師合作，定期進行稅務審計和風險評估，以實現對稅務問題的及時解決。三是積極利用稅收優惠政策，對稅務結構優化控制。結合對實際情況分析，借助合法合規手段，利用REITs稅收優惠政策來降低稅負。如企業可合理安排資產轉讓和重組，以減少資產轉讓稅的負擔。或者是以優化資本結構為重點，對債務和股權比例進行合理安排，以期將企業所得稅稅率控制在預期范圍內。四是積極開展內部培訓教育，提高員工對稅收政策理解和認知。在日常運行期間，定期組織稅務培訓課程或邀請稅務專家進行內部講座，以提高員工對稅務實務的理解。另外，需在稅收籌劃期間構建完善的內部溝通機制，且稅務部門與其他部門保持有效溝通、協作，以促進稅務籌劃和風險管理的高水平開展，為REITs市場的推進提供助力。

（五）個人財務投資合理規劃

要借助REITs市場來加大投資回報，個人投資者需提高對財務投資合理規劃的重視度。鑒于此，需依據當前REITs發展現狀的分析，結合以下幾點來提升個人投資規劃的有效性。首先，在投資前深入了解相關稅收政策和規定，對REITs稅收政策的具體細則和適用條件進行明確掌握。同時，個人投資者需做到對相關法規和政策文件的細致研讀，以實現對稅收優惠政策具體規定地掌握，并向專業稅務顧問咨詢，避免因自身理解錯誤導致稅收風險增加；其次，重視對個人財務投資合理規劃。即以個人收入和支出的合理安排、個人財務風險合理管理作為切入點。依據市場情況科學制定個人預算，合理分配收入，確保有足夠的資金用于投資。并在投資期間明確自身風險承受能力和投資目標，盡可能選擇適合的投資產品和策略；最后，重視多樣化投資組合來降低風險。個人投資者可視情況對多個不同類型資產進行綜合性投資，如股票、債券、房地產等，以期將投資風險控制在預期范圍內。若情況允許，個人投資者還可考慮投資REITs基金，以分散房地產投資風險，通過風險規避來提高整體投資回報率。

六、結語

綜上所述，我國房地產領域能否實現創新、轉型發展，與REITs產品與市場的開發存在密切關聯。鑒于此，為避免稅收問題對REITs市場推進產生影響，需在深度剖析我國REITs市場發展現狀的基礎上，對REITs涉及稅收難點進行總結分析，并借助科學策略來提升稅收管理水平，通過稅收政策與法規體系的完善構建，為中國標準化REITs產品的開發保駕護航。

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（作者單位：中垠地產有限公司）