新加坡：低收入者也能入住黃金地段

8月一個晴朗的早晨，一位母親帶著兩個孩子走進一樓的社區圖書館，二樓小販中心一家咖啡館的員工正在機器人的幫助下為客人準備咖啡，五樓的空地上有三四十人一起跳操，旁邊的露臺種植了一些花草，還有操作臺可供居民燒烤。這是新加坡東北部榜鵝（Punggol）綜合社區中心的普通一天，一棟五層建筑為榜鵝居民提供了日常生活所需的各種設施，從公共服務中心、小販中心、圖書館到年長者護理中心、托兒所、羽毛球場、籃球場等。

榜鵝是位于新加坡東北部的一個沿海市鎮，有17萬居民居住在近6萬套組屋單位里。早年這里是一個漁村，村民以種植果樹、蔬菜和養豬、養雞為生。上世紀80年代，新加坡政府征購了私人土地，并在沼澤地進行填土工程。如今的榜鵝面目一新，成為以綠色和智能著稱的21世紀濱水新城。

在今年2月推出的榜鵝預售組屋中，一套四房式（三室一廳）組屋的售價在30萬新元（約合人民幣160萬元）到40萬新元（約合人民幣220萬元）之間，扣除政府提供的購房津貼，價格還會更低。

新加坡組屋制度始于1960年。當時脫離英國殖民統治的新加坡面臨房屋短缺、住宿條件惡劣的危機。時任總理李光耀提出要實現新加坡人“居者有其屋”，開始在全國范圍內興建政府組屋。

60多年過去，新加坡建屋發展局建造了超過120萬個組屋單位，散布在全島24個市鎮。建屋發展局是新加坡國家發展部下的法定機構，通過市政規劃及發展，為新加坡人提供公共房屋和服務。

“建屋發展局成立之初的任務是解決屋荒問題，改善民眾居住條件。如今它的使命是為新加坡人提供負擔得起和優質的組屋，為社區創造具有良好設施和永續的生活環境。”新加坡建屋發展局高級規劃師陳明俐向包括《財經》記者在內的中國新聞工作者訪問團介紹說，建屋發展局為民眾創造了具有活力和可持續的美好居住環境，這得益于政府的強力支持、“居者有其屋”計劃、綜合性規劃、創新與技術等。

在與中國記者的交流中，多位新加坡內閣部長提到，新加坡是一個小的國家，言外之意，新加坡的一些經驗可能很難在其他國家復制。由政府部門向絕大多數公民提供住房的新加坡實踐也是獨特的。組屋為大約80%的新加坡人提供了住所。這些公共住房的價格通常只有同地段私人公寓價格的三分之一，但在質量和居住舒適程度上不亞于私人住宅。

新加坡私人房產價格在過去七年連續上漲，尤其是新冠疫情后的幾年漲勢驚人，為此新加坡政府在2023年將外國人購買住宅房產的額外買方印花稅調高30個百分點至60%，希望給房地產市場降溫。與私人公寓相比，作為公共住房的組屋雖然價格較為穩定，但轉售組屋持續上漲，近年來超過100萬新元成交價的二手組屋數量創下新高。“過去幾年，新加坡組屋價格有所上升，但我們會確保新加坡人擁有負擔得起的購買機會。”新加坡建屋發展局策略通訊與協作司處長吳淑賢對《財經》表示。

今年8月，新加坡總理黃循財在國慶群眾大會上宣布，新加坡預購組屋從10月起將會依照新的分類框架出售，以確保組屋價格合理。

黃循財表示，住房問題是牽動許多新加坡人神經，尤其年輕夫婦的重要議題。“這是我對所有年輕新加坡人的保證：一旦你開始工作并希望安定下來，我們將確保在每個地區都有一套在你預算范圍內的組屋。我們將始終保持新加坡的公共住房對你來說是負擔得起的。”

組屋新分類

黃循財坦言，新冠疫情擾亂了建筑行業，導致新組屋的供應放緩，房價上漲。但政府采取了一系列降溫措施，使房地產市場恢復穩定，同時增加供應。他預計到明年初，所有因疫情而積壓的預購組屋項目都將完工。

由于新組屋供應減少，轉售組屋的價格水漲船高，2021年和2022年的漲幅分別為12.7%和10.4%，2023年的漲幅則為4.9%。以包含津貼的四房式轉售組屋售價中位數為例，房價與收入比例在新冠疫情后一度超過5，是家庭年收入的5倍。而在2019年，這一比例不到4。盡管轉售組屋的房價與收入比例最近落回至4.8，但仍高于疫情前水平。

黃循財指出，讓組屋成為新加坡人負擔得起的住房，關鍵在于增加供應。目前多數預購組屋的等候時間約為四年，新加坡當局將致力于將等候時間縮短至三年以內。

根據新的規劃，新加坡組屋將按照標準、優選和黃金地段進行分類。沿用30多年的成熟區與非成熟區的劃分法將退出歷史舞臺。新加坡從1992年開始把組屋劃分為成熟區和非成熟區。成熟組屋區通常地理位置更優越、交通便利、設施完善，但價格也更高。非成熟組屋區雖然地理位置和便利程度不如前者，然而在價格上有優勢。

2023年，新加坡政府宣布將對組屋制度進行改革。時任總理李顯龍在當年的國慶群眾大會上強調，改革必須滿足三大目標：確保所有收入群體都能買得起組屋；每個市鎮和地區保持良好的社會融合；保持系統對每個人的公平。

在新的分類下，標準地段組屋仍將是新加坡房屋供應的主要來源，這些組屋位于目前成為非成熟區的市鎮，或者成熟區較不中心的地段。優選地段組屋大多位于市中心或者地鐵站附近，黃金地段的組屋地理位置最為優越。

新框架尤其是引入優選地段組屋分類，是為了解決地段優越項目在定價時的矛盾。李顯龍在去年8月宣布組屋分類新框架時以宏茂橋預購組屋項目Central Weave為例，這一項目五房式和三代同堂組屋的售價在71.3萬新元至87.7萬新元之間，一些人抱怨價格過高，難以負擔，但最終372套住房卻吸引超過6500戶申請，相當于每套住房有17組申請者。

李顯龍解釋說，這類組屋如果定價較高，多數家庭將負擔不起，且不利于社會融合。能夠買得起這類組屋的人要么接近收入頂限，或是依靠父母幫助，導致這個組屋區成為高收入者聚居的地方。但如果這類組屋定價較低，則會加劇博彩效應，因為潛在收益更高。

在新的框架下，組屋的地理位置越好，合格買家可享有的津貼越高。購買標準地段組屋享受的津貼和目前的預購組屋相同。購買黃金和優選地段組屋可以享受更高份額的補貼，這是因為新加坡政府希望即使收入不那么高的群體也能有機會負擔得起最好的組屋。

獲得更高津貼也意味著更多限制：黃金和優選地段組屋最少需要居住十年之后才能進入轉售市場；不允許出租整個組屋單位；轉售時需要交回額外的津貼；購買轉售組屋的買家需要符合申購預售組屋的資格，包括收入上限，即家庭月收入不超過1.4萬新元（約合人民幣7.6萬元）。而標準地段轉售組屋對購買者的收入上限沒有要求。

在今年的國慶群眾大會上，黃循財以月收入為7000新元和4000新元的兩對夫婦為例，闡述了新框架的運行。月收入7000新元的夫婦計劃在優選地段組屋項目Bayshore Vista購房，預購四房式組屋的售價為58萬新元。他們將可以享受2.5萬新元的額外安居津貼，并可獲得建屋發展局一筆25年的貸款。這對夫婦將主要使用公積金來償還貸款，每月只需少量的額外支出。

月收入為4000新元的夫婦則計劃在標準地段組屋項目Fernvale Sails購房，三房式組屋的預購售價為30萬新元。由于他們的收入較低，將可以享受更高的補助，金額為5.5萬新元。他們同樣可以獲得建屋發展局25年的貸款，使用公積金償還貸款，而無需再有額外支出。

黃循財表示，新加坡政府將進一步提高組屋津貼，尤其是對低收入群體，確保組屋是國人負擔得起的。

擁屋率超過九成

新加坡目前的總人口約為592萬，其中近415萬是新加坡公民和永久居民。在這個面積僅有735平方公里的島國，每平方公里有8058人，新加坡也因此成為世界上人口密度最高的國家之一。

組屋制度不僅解決了新加坡住房短缺的問題，也使新加坡成為全球擁屋率最高的國家之一，超過90%的新加坡人擁有個人房產。在談到住房問題時，李顯龍曾說：“住房意味的遠不止頭頂上的一片屋頂。它還賦予每個新加坡人一項寶貴的資產和一個強大的理由去為我們的國家和未來而奮斗……我們的新加坡身份深深地與我們的組屋和社區相連。”

作為受補貼的公共住房，組屋只有新加坡公民和永久居民才能申請，購買者需要滿足的條件包括21歲以上、家庭收入不超過1.4萬新元等。

由于供不應求，新加坡組屋的購買需要抽簽決定。預購組屋的銷售從今年起由原來的一年四輪改為三輪，分別在2月、6月和10月，這些預購組屋的建設時間通常需要三四年。購屋者可根據自己的預算和需求，申購不同價位和類型的組屋，并獲得相應的津貼和房貸。新加坡建屋發展局的數字顯示，每個家庭平均只需動用少于四分之一的收入用于償還貸款，無須再有額外的大筆支出。

符合資格的首次購屋家庭或者單身人士主要可以獲得三種津貼：額外安居津貼、公積金購屋津貼和近居購屋津貼。

新加坡于2019年將兩項購屋津貼合并為額外安居津貼，向首次購買新組屋或者轉售組屋的購房者提供補貼。根據新加坡最新的政策，月收入不超過9000新元的首次購屋家庭最高可獲得12萬新元的額外安居津貼，月收入不超過4500新元的單身人士所獲得的額外安居津貼最高為6萬新元。

公積金購屋津貼針對的是轉售組屋買家。從2023年起，家庭月收入不超過1.4萬新元的首次購屋家庭，在購買二房式至四房式轉售組屋可獲的公積金購屋津貼從5萬新元提高至8萬新元；購買五房式或更大型組屋獲得的津貼從4萬新元增至5萬新元。

為了鼓勵與父母或已婚子女同住，新加坡政府為購房者提供3萬新元的近居購屋津貼，在4公里以內就近居住的人則可獲得2萬新元的補貼。

新加坡的組屋政策對單身人士并不友好，年齡在35歲以下的單身青年沒有購買組屋的資格，“是否愿意和我一起申請組屋”成為新加坡年輕人特有的求婚詞。在目前的政策下，單身人士即使年滿35歲，也只能購買非成熟區的二房式組屋。新分類實施后，首次購房的單身人士有了更多選擇，在預購組屋時可以申請標準、優選和黃金地段任何項目的二房式組屋。

盡管對單身人士購買組屋的限制近年來逐步放寬，但新加坡的組屋政策優先考慮的依然是家庭單位。新加坡的組屋制度不僅鼓勵家庭的組建，也在促進種族融合方面發揮作用。

新加坡是一個多元種族國家，由華人、馬來人、印度人和歐亞混血人等四大族群構成，其中華人占比約為75%。歷史上形成的小印度、甘榜格南（馬來村）和牛車水（唐人街）是游客常去的景點，但如今的新加坡并不愿意看到每個族群過于聚居，而是希望他們能和諧生活在同一個社區。

為了塑造各族群的國家認同，新加坡政府采取了一系列政策，其中包括圍繞組屋的住房政策。1989年，新加坡政府實施族群住房配額制，對每個社區的主要族群設置了最低配額，以此確保每個社區都有不同種族的人居住，不會形成某個種族的聚居地。組屋區的種族比例與國家整體種族比例大致相當，對配額的上一次更新發生在2010年。在同一個社區里，華族比例不得超過84%，馬來族比例不得超過22%，印度和其他種族比例不得超過12%。新加坡政府2022年公布的數字顯示，大約10%的組屋社區已經達到最低配額上限。

吳淑賢表示，在新加坡這樣一個多元種族社會，華族、馬來人和印度人居住在同一個社區，居民在學校或者小販中心有機會接觸來自不同族群的新加坡人，是新加坡一個重要的政策制定。

在榜鵝的小販中心，居民可以吃到福建炒面、花生湯圓、肉骨茶，也可以品嘗到傳統的馬來美食椰漿飯和印度煎餅。小販中心負責人宋龍權對《財經》表示，為更好地服務于不同族群的顧客，部分攤位按要求預留給了馬來和印度裔攤販。

和組屋一樣，由于小販中心受到國家補貼，只有新加坡公民和永久居民可以申請攤位。新加坡全國有100多個小販中心，它們不僅是新加坡各族群和各收入階層解決一日三餐的地方，也是他們聚會和社交的場所。大部分新加坡人習慣在外就餐，小販文化成為新加坡人生活的一部分，并在2020年成為新加坡首個被列為聯合國教科文組織非物質文化遺產的項目。

應對老齡化挑戰

2022年，黃循財接任新加坡副總理職務后啟動“新加坡攜手前進”（Forward SG）運動，在正式接棒前聽取民意。一年多的時間里，20多萬名新加坡人通過對話、問卷調查等方式參與其中。在最終公布的報告中，新加坡第四代領導團隊以“建設共同的未來”為主題，以七大轉變勾勒出新加坡政府未來施政的藍圖，涉及領域為教育、工作、家庭、年長者、弱勢群體、長期規劃和團結國人。

近年來，新加坡人口老齡化趨勢愈加明顯。這個城市國家將在2026年進入超老齡化社會，意味著每五個新加坡人中有一人在65歲以上。

“新加坡攜手前進”報告中關于年長者的章節提出，為了讓年長者過上更好的晚年生活，新加坡推出新的樂齡SG全國計劃，通過更多社區活動，鼓勵年長者與他人保持聯系，同時保持身心活躍；為有看護需求的年長者提供更便捷的服務；讓住家和鄰里更老年友好。

在2024年的國慶群眾大會上，黃循財表示，新加坡政府正在全國范圍內實施樂齡計劃，幫助老年人保持活躍，讓他們可以在社區安享晚年。同時，新加坡也在擴大老年人的住房選擇，推出社區護理公寓，整合了適合老年人的住房以及護理和社會服務。

對于不愿意搬遷、希望在當前住所安享晚年的老年人，新加坡政府正在研究如何改善現有住房，使其更適合老年人居住。“我們會照顧新加坡的年長者，確保每個人都能有尊嚴、有保障和安穩地養老。”黃循財說。

新加坡衛生部高級政務部長普杰立醫生對《財經》表示，樂齡計劃的其中一部分是在社區建設對年長者友好的設施。他以自己所在選區榜鵝為例介紹說，榜鵝綜合社區中心的四樓有一家樂齡康樂看護中心，為年長者提供日間看護。這個康樂看護中心不僅服務于中心的客戶，生活在榜鵝的老年人均可到中心參與活動和課程。此外，榜鵝還有一個活躍樂齡活動中心，這是專為樂齡人士設計的俱樂部，為老年人提供相互交流的機會，并與各個年齡層的人進行互動。

榜鵝綜合社區中心的一樓設有公共服務中心，為居民提供一站式的政府服務，大約20個政府部門的400多項常用業務都可以在這里完成。新加坡社區組織機構人民協會工作人員陳福心向《財經》介紹說，盡管許多政府服務可以在線上操作完成，但考慮到有些居民尤其是老人不太熟悉線上操作，因此特別設立了線下中心，方便居民辦理業務。

今年8月，新加坡國家發展部長李智陞宣布建屋發展局推出樂齡翻新計劃，新計劃將在本地年長居民較多的組屋區展開，通過增添康療花園、健身步道、無障礙坡道、特別圖案和顏色的路標等設施，為年長者就地養老創造更好的社區環境。為了鼓勵代際互動，還將建設適合三代人共同使用的游樂場，讓玩樂的孩童、健身的成年人和老年人能夠在同一個空間活動。

“通過提供資金，興建設施，我們努力落實針對老年人口的戰略。”普杰立醫生說。