昌平區(qū)昌盛園社區(qū)老舊小區(qū)改造

摘 要 昌盛園社區(qū)位于昌平區(qū)城南街道，是一個建成于20世紀90年代的老舊小區(qū)。該社區(qū)通過一系列創(chuàng)新的城市更新策略，實現(xiàn)了從管理混亂到基層治理典范的轉(zhuǎn)變。社區(qū)采取了黨建引領(lǐng)、群眾參與、環(huán)境改善、公共空間優(yōu)化等措施，拆除了私搭亂建，整合了公共空間，并引入統(tǒng)一的物業(yè)管理。此外，社區(qū)還通過媒體宣傳和居民議事活動，增強了居民的認同感和幸福感，形成了具有示范效應的“昌盛模式”。這一模式已納入國家政策，并在其他社區(qū)得到推廣。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)更新；社區(qū)共治氛圍；公共空間優(yōu)化；物業(yè)管理合并；昌盛園模式

1 基本情況

昌平區(qū)城南街道的昌盛園社區(qū)（圖1），樓宇建成于20 世紀90 年代，占地面積約26 hm2，常住居民2，341 戶。由于管理失序和私搭亂建等問題，該小區(qū)成為昌平區(qū)基層治理的難點。自2020 年7 月起，城南街道堅持黨建引領(lǐng)、主動治理，通過有效的群眾工作推動了社區(qū)環(huán)境的改善提升，拆除了私搭亂建和內(nèi)部圍墻，重新整合使用了2 萬余m2 的公共空間。同時，將21 個小區(qū)合并為一個，并引入統(tǒng)一物業(yè)管理，解決了物業(yè)管理水平低的問題。

2 實施成效

該項目實現(xiàn)老舊小區(qū)環(huán)境風貌的大幅提升。累計改造社區(qū)樓間空間約6 萬m2，新增綠地1.4萬m2（其中新增喬木600 余棵），改造提升社區(qū)便民廣場、居民議事廳、童心苑、健康小屋等高品質(zhì)公共空間1，800 余m2，新增藍色環(huán)形步道800 m、塑膠兒童樂園（含跑道、滑梯、沙坑）1，000 余m2、雨水花園2，000 余m2、中草藥種植基地400 余m2、綠色低碳智慧化設施10 處、智能垃圾桶站3 處（圖2—圖4）。

該項目通過依法合并物業(yè)管理區(qū)域、引進統(tǒng)一物業(yè)，確保了改造效果長效保持，并建立居民議事廳，規(guī)范開展居民議事活動，持續(xù)引導居民參與社區(qū)建設。以豐富多彩社區(qū)活動，如設計評選社區(qū)LOGO，不斷提高居民認同感和幸福感，做到了拆除“圍墻”的同時打通了“心墻”，讓居民身處美好家園，享受幸福生活。

昌平區(qū)全面提煉總結(jié)這一短時間、低成本、可持續(xù)的老舊小區(qū)改造模式為“昌盛模式”。2021 年11 月，“昌盛模式”被住房城鄉(xiāng)建設部納入《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復制政策機制清單（ 第四批）》向全國推廣；2022 年，入選“中國改革2022 年度地方全面深化改革典型案例”。2023 年，城南街道組織編寫《老舊小區(qū)持續(xù)更新改造手冊》和《老舊小區(qū)改造群眾工作場景化手冊》2 本工具書，并向全市介紹老舊小區(qū)改造經(jīng)驗。目前“昌盛模式”已成功推廣至城南街道轄區(qū)的11 個老舊小區(qū)、1 條背街小巷，改造面積近100 萬m2，形成了以點帶面的街區(qū)全域更新格局。

3 創(chuàng)新經(jīng)驗

3.1 借助媒體力量凝聚共識，營造社區(qū)共治良好氛圍

針對改造前期部分居民反對拆除違建和圍墻的問題，城南街道工委主動靠前，直面矛盾，依托北京電視臺《向前一步》欄目，面對面與居民真誠交流，講清“法、理、情”，與在場居民達成共識，帶動全體社區(qū)居民充分理解并支持改造工作。充分發(fā)揮“社區(qū)黨委—網(wǎng)格黨支部—院落黨小組—樓棟黨員骨干”組織體系作用，用好“三會一書”（ 開好黨員會、居民代表會、居民協(xié)商議事會和發(fā)放一封信） 問需于民、問計于民，形成社區(qū)改造提升上下一心、共商共治的生動局面（圖5）。

3.2 堅持違建必拆，全面亮出改造提升空間

堅持“先拆違建后提升”，成立五人工作組，采取“五式”工作法（“地毯式”摸排、“走親式”入戶、“車輪式”談判、“硬核式”拆除、“閃電式”修復），先拆“心墻”再拆“圍墻”，入戶1，000 余家，談判600 余輪，僅用62 天，500 余處私搭亂建、1，000 延米內(nèi)部分隔圍墻全部“零補償”拆除，亮出全部公共空間，為推進社區(qū)整體改造提升與空間有機更新清除障礙、打牢底盤。

3.3 聚焦全齡友好，設計引領(lǐng)滿足居民需求

堅持“全齡友好、幸福共享”原則，將專業(yè)設計與居民點單相結(jié)合，把座談會、共商共治墻、入戶征集到的30 余條居民意見融入設計方案。在社區(qū)中部區(qū)域集中打造人車分流的休閑娛樂場地，零高差（無臺階）設計保障場地可達性和全齡友好性。重組小區(qū)內(nèi)交通流線，建設環(huán)形健身跑道，串聯(lián)童心苑、健康站、議事廳等適配不同人群的服務設施，形成軸、帶、塊、環(huán)、點協(xié)調(diào)統(tǒng)一的系統(tǒng)性設計，滿足老人、青年、兒童等不同群體的多樣化需求，確保改造真正改到居民“心坎上”（圖6—圖8）。

3.4 突出集中統(tǒng)籌，全域整合各方資金資源

城南街道工委牽頭抓總，成立“一班一組一支部”（ 項目專班、工作組、臨時黨支部），帶動社會單位、社區(qū)居民深度參與改造。多渠道籌措改造資金，集中市區(qū)“微提升”資金約700 萬元，黨組織服務群眾經(jīng)費約200 萬元，動員10 余個社會單位捐贈400 余萬元，統(tǒng)籌其他資金300 余萬元。堅持一次規(guī)劃、集中實施，前后三期工程總用時6 個月，破除以往每年小額資金分項投入、反復施工的弊端，公共axXsv5RBJA6ds6rDfPEp2wi3IkusAplB/geimOOva1Y=空間改造每平米綜合投入僅267 元， 大幅降低成本的同時保障了高品質(zhì)，實現(xiàn)了小投入、大提升。

3.5 合并分散小區(qū)，兩年內(nèi)物業(yè)收費率提高60%

該項目充分利用黨建協(xié)調(diào)委員會，動員21家產(chǎn)權(quán)單位移交管理權(quán)，整合原有36 個出入口為12 個，組織2，000 多戶居民投票，將原有的21 個小區(qū)從法律和空間上合并為1 個，實現(xiàn)“一體化”管理，形成規(guī)模效應，攤低物業(yè)管理成本。同時物業(yè)公司著手收取停車管理費、商業(yè)廣告等獲取增值服務收益，物業(yè)服務品質(zhì)持續(xù)提升。居民逐步養(yǎng)成付費享受服務的消費習慣，兩年內(nèi)物業(yè)收費率從10% 增長至70%，實現(xiàn)社區(qū)治理良性循環(huán)。

3.6 著力氛圍營造，持續(xù)打造特色友鄰社區(qū)

在社區(qū)黨委的領(lǐng)導下，成立昌盛園社區(qū)公益聯(lián)盟，聯(lián)合專業(yè)社會組織、公益服務單位、聚火星輝老黨員先鋒志愿服務隊等，以高品質(zhì)活動、志愿服務和協(xié)商議事持續(xù)營造社區(qū)氛圍。開展“重返20 歲”、鄰里市集等特色活動50余場，培育“昌盛無界”議事品牌，創(chuàng)新探索“居民服務居民”便民服務路徑，引導多元主體參與社區(qū)治理，形成“友鄰相伴”的社區(qū)氛圍。2022 年，昌盛園社區(qū)入選全國志愿服務“四個100”先進典型。

3.7 探索“商居同盟”“昌盛模式”

昌盛園社區(qū)旁邊的背街小巷介山路，整體空間老舊、交通秩序混亂、公共空間匱乏、商業(yè)活力不足。城南街道創(chuàng)造性地將“昌盛模式”推廣至介山路改造中，通過成立“商居同盟”，組織商戶、居民、產(chǎn)權(quán)方、設計公司、行政管理部門等多個主體在同一平臺對話，群策群力、統(tǒng)一思想，將專業(yè)設計理念與商戶、居民需求相呼應，實現(xiàn)街區(qū)立面統(tǒng)一風格、商戶店招個性化設計、居民生活需求有效滿足。統(tǒng)籌背街小巷補助、黨組織服務群眾、城市更新等多筆資金，一次集中實施改造，每延米投入僅2 萬元便實現(xiàn)了街區(qū)立面和市政配套設施品質(zhì)的極大提升，道路交通“人車分流、機非分流”。改造后的介山路已成為一條“煙火氣”兼具“時尚范”的高品質(zhì)生活小街——昌盛小街，實現(xiàn)了社會效益與經(jīng)濟效益的雙提升。

2023北京城市更新最佳實踐

項目類型：居住類更新（老舊小區(qū)）

項目位置：昌平區(qū)城南街道昌盛園社區(qū)

項目規(guī)模：占地面積26 hm2

實施主體：北京市昌平區(qū)城南街道辦事處

設計單位：城印國際城市規(guī)劃與設計（北京）有限公司

廣州富力地產(chǎn)股份有限公司

施工單位：北京國興昌達市政工程公司

運營單位：北京友邦利通物業(yè)管理有限公司

社源文化有限公司

北京市夕陽再晨社會工作服務中心

昌平區(qū)昌盛小街商居協(xié)同共治聯(lián)盟會