朝陽區朝外大街升級改造一期工程及THE BOX 朝外年輕力中心項目

摘 要 本文探討了北京市朝陽區朝外大街的一期升級改造工程及其核心項目THE BOX朝外的城市更新在促進區域經濟轉型和提升城市品質方面的策略與成效。該項目位于朝陽區核心商業區，通過昆泰集團與上海盈展集團的合作，采取了產業升級和城市公共空間創新的綜合更新策略。改造工程的實施成效包括商業業態的年輕化、首店經濟的引入，以及公共空間的藝術文化美學營造。同時，闡述了該項目在節能新技術、綠色低碳樓宇建設方面的實踐，以及創新的城市更新投資模式和社會資本吸引。該項目不僅提升了區域商業活力，也為城市更新提供了可復制、可推廣的經驗。

關鍵詞：區域綜合性更新; 商圈轉型；公共空間創新；朝外模式；社會資本吸引

1 基本情況

朝外大街位于朝外商圈核心位置，東、北方向分別與國貿CBD、三里屯商圈相接，地理位置優越，交通優勢明顯（圖1）。歷經30 多年的發展，隨著周邊眾多商圈興起，朝外大街沿線的公共空間愈顯陳舊，商業氛圍日漸失色。2021 年年初，朝陽文旅集團下屬的昆泰集團對昆泰商城、昆泰大廈等進行升級改造。在市區委區政府統籌領導下，朝陽文旅集團與上海盈展集團合作，以產、商業升級為導向對朝外片區城市更新進行策劃布局，并將更新改造內容拓展至街道、廣場，明確了朝外大街沿線商業辦公樓宇與公共空間整體規劃、聯動更新、分期實施的片區更新思路。

該項目改造范圍以朝外大街、朝外南街和神路街、工體南路、芳草地西街“兩橫三縱”為骨架，串聯沿線商業樓宇。一期改造完成后，“昆泰商城”變身為“THE BOX 朝外A 區年輕力中心”，“昆泰大廈”將升級為高品質產業空間聯動的“THE BOX 朝外B 區文化消費商業空間”，朝外整體公共空間將煥新升級，實現品質提升，助力朝陽區打造 CBD 千億級消費商圈目標。

2 實施成效

朝外片區城市更新工作立足于產、商業升級的整體策劃，依托建筑、景觀、公共空間的整體設計規劃，實現片區、街區的系統化更新升級，其中在商業業態更新上，引入年輕業態和首店經濟模式，塑造潮流消費新地標（圖2）。昆泰商城（THE BOX 朝外A 區） 改造作為標桿項目，創新性改造建筑內部空間和室外NBA 光影籃球場、滑板場、下沉劇場、屋頂花園等，為朝外片區引入潮流商業業態和發展“夜經濟”“露臺經濟”提供了特色載體（圖3）。該項目試運行以來，引進40 余家北京首店，其中國潮品牌Bad Market 北京首店、公路商店、TRACKID、Lunears、ENG、PSO 等均已陸續開業，項目單日峰值人流約5 萬人次，消費者年齡段主要集中在15 ～ 29 歲，充分彰顯其年輕力商業新地標特質。

該項目在產業業態更新上，以樓宇經濟、街區經濟和總部經濟“三新經濟”為著力點，以新數字經濟、新服務經濟、新創意經濟的企業為主力客群，著力打造集創新產業辦公、藝術空間和文化體驗新消費于一體的“舒適、高效、便于交流與創新”的創新與社交體驗生活美學空間。

該項目在公共空間改造上，提升公共空間風貌，營造藝術文化美學街區。神路街東側近5，500 m2 的停車場變身為東岳文化廣場，方磚青石、噴泉靈動，數百年的琉璃牌樓展露新顏，再現“東岳廟—神路街—日壇”這一重要的城市歷史景觀脈絡。朝外大街地下通道實施消隱改造，利用墻面進行文化展示，打造北京首個約850 m2 的地下藝廊；全長約200 m 的最美胡同將在煥新后的朝外片區亮相。在惠民利民方面，該項目通過城市更新實現片區內交通優化，拓寬人行步道，打造慢行街區的同時，結合場地特色將片區邊角地改造成社區花園、林蔭休閑空間、打卡地等可供居民、行人休憩活動的場所（圖4）。

該項目運用節能新技術、新材料，建設綠色低碳樓宇。采用節能新技術、新材料，使商業和辦公樓宇改造后綜合能耗比改造前降低43.10%，比北京市現行標準核定基準能耗低15.01%，符合現行政策支持鼓勵的綠色樓宇、低碳樓宇節能要求。

3 創新經驗

3.1 堅持片區規劃引領空間設計，把握UIC 定位，產城融合激發區域發展活力

該項目前期聯合專業機構共同研究更新方向， 明確了打造 UIC（Urban InnovationCenter）城市活力創新中心的更新方向，錨定建設國際消費中心城市和朝陽區功能定位的要求，與北京商務中心區、三里屯區域等形成差異化發展。制訂分步實施的更新計劃，通過前期標桿性商業煥新和公共空間提升，配合后續酒店、寫字樓等改造升級，逐步完善“職、住、學、娛”4 大功能，吸引國際化企業的創新總部落戶，集聚年輕人才和創新精英，高效推動片區更新。

3.2 創新片區更新“朝外模式”，形成可復制推廣經驗

該項目探索建立以公共空間改造和功能業態升級帶動片區整體更新的有效模式，形成規劃引領、民生優先、政府統籌、國企平臺、多元合作的可復制、可推廣的片區更新實施經驗。

更新改造過程中，市區兩級政府高位統籌，多次召開專題會議，協調各委辦局和實施主體，壓緊壓實改造工作。項目前期重點把握更新改造方向，作出片區更新決策并審定方案；實施過程中根據項目推進情況，及時協調各部門解決難點問題。

朝陽文旅集團作為改造片區內最大產權主體，充分發揮國企示范引領作用，強化樓宇自主更新效能，并與專業化運營主體上海盈展集團高效合作，提升商業空間改造品質，同時承擔公共空間改造任務，確保片區更新的整體性。

朝外街道依托“街道吹哨、部門報到”機制，上下聯動，結合多元主體訴求，組織推動日常改造工作，實現街區整體品質提檔、升級、增值。積極協調中認大廈、建設銀行、陳經綸中學等多方產權主體，統籌訴求，正向引導，推進解決片區改造的痛點、難點問題，為朝外大街統一規劃、實施提供了有力支持和保障。

3.3 創新策展型商業運營模式，引爆一站式消費體驗新場景

作為北京特色城市活力創新中心的首個商業空間，THE BOX 朝外A 區大膽實踐上海盈展集團提出的Curetail 策展型零售模式。在空間方面，集合24 h 策展中心、NBA 空中籃球（圖5）、戶外滑板場、周末市集、東岳文化廣場、下沉劇場和屋頂花園，為未來豐富活動提供可行性。同時，該項目通過創新設計，預留大量可變空間，并利用科技手段增強空間使用靈活性，全方位實現空間的高效利用（圖6）。

在運營方面，THE BOX 朝外A 區依托對潮流文化的深入研究，通過文化、社群，以及生活方式的綜合性運營，為消費者創新呈現每年約200 ～ 300 場精彩活動，涵蓋品牌發布、限時快閃、藝術展覽、音樂市集和各式社群活動，全方位滿足消費者的娛樂購物需求，同時推動潮流、運動、藝術、娛樂等年輕力文化的更新迭代。

在科技方面，THE BOX 朝外A 區率先與元宇宙平臺Decentraland 共同搭建 THE BOX 數字空間，引領北京商業空間邁進元宇宙新紀元；同時引入全新游戲化數字互動體驗程序，實現多功能線上互動管理，為消費者提供個性化、定制化消費體驗。

在招商方面，THE BOX 朝外A 區秉承Global+Local（國際化視野+ 堅持民族自信）的原則，吸引眾多國際品牌的首店及特別概念店入駐的同時，也將目光聚焦于國內先鋒品牌，積極投資、支持優質本土設計品牌的發展。

3.4 創新城市更新投資模式，發揮政府資金引導放大作用，吸引社會資本參與

該項目一期工程形成了政府投資帶動、自主投資改造、引入社會資本參與，以及帶動周邊多主體投入的多維度投資模式。一期工程總投資約10 億元，其中市區兩級政府投資約1.21億元，主要用于公共空間改造；朝陽文旅集團投資約4.72 億元，上海盈展集團投資約3.13 億元，其他社會單位投資約1.8 億元。

3.5 創新金融支持，破解經營權質押貸款難題

該項目引入上海盈展集團參與投資改造的過程中，積極創新支持政策，引入建設銀行北京分行創新信貸支持模式，以項目經營權為融資標的，以未來經營收益作為還款來源，為上海盈展集團提供了信貸資金支持。該項目也成為《北京城市更新條例》出臺后首個產權與經營權分離的創新試點項目。

2023北京城市更新最佳實踐

項目類型：區域綜合性更新

項目位置：朝陽區朝外街道

項目規模：建筑面積6.25萬m2

實施主體：

AECOM艾奕康（天津）工程咨詢有限公司

奕亮建筑設計咨詢（上海）有限公司

考迪迅（上海）建筑設計咨詢有限公司

中國建筑設計研究院有限公司

北京城建八建設發展有限責任公司

北京市長建燕城建筑工程有限公司

北京金朝房地產發展有限公司

北京盈通祥業商業管理有限公司

中國建設銀行股份有限公司北京市分行