鼎好電子大廈A 座的升級轉(zhuǎn)型

摘 要 海淀區(qū)鼎好電子大廈A座的更新項目是一個典型的城市產(chǎn)業(yè)類更新案例。該項目位于中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)的核心區(qū)域，原為電子大賣場，隨著區(qū)域定位的轉(zhuǎn)變，其業(yè)態(tài)已不適應(yīng)新時代的需求。該項目通過整體改造，將原有的低效樓宇轉(zhuǎn)變?yōu)楦咂焚|(zhì)的科技辦公樓宇，不僅提升了建筑內(nèi)部的空間品質(zhì)，重塑了外立面形象，還與周邊城市環(huán)境實現(xiàn)了融合。改造后的大廈吸引了全球科創(chuàng)頭部企業(yè)入駐，成為中關(guān)村科技商務(wù)的新地標(biāo)。本研究分析了項目的實施過程、成效和創(chuàng)新經(jīng)驗，探討了城市更新在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級和提升城市品質(zhì)方面的重要作用。

關(guān)鍵詞：城市更新；老舊低效樓宇；產(chǎn)業(yè)升級；區(qū)域發(fā)展；環(huán)境融合；科技辦公

1 基本情況

該項目位于中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū)域，總占地面積0.72 hm2，建筑規(guī)模為8.85萬m2，包括地上19 層和地下5 層。該項目原為電子大賣場，與海龍電子城、中關(guān)村e 世界構(gòu)成了北京中關(guān)村的“黃金三角”，隨著中關(guān)村區(qū)域定位變化，嘈雜混亂的賣場不再適宜區(qū)域定位。隨著電子賣場業(yè)態(tài)逐步疏解騰退，2020 年10 月，鼎好電子大廈A座啟動整體改造，2022 年4 月投入使用。改造后業(yè)態(tài)由電子賣場轉(zhuǎn)變?yōu)楦咂焚|(zhì)科技辦公，大幅提升了樓宇內(nèi)部空間品質(zhì)，重塑外立面形象，并與周邊城市環(huán)境相融合，吸引了全球科創(chuàng)頭部企業(yè)入駐，實現(xiàn)了將鼎好電子大廈A 座打造為中關(guān)村科技商務(wù)綜合新地標(biāo)的目標(biāo)（圖1）。

2 實施成效

一是大幅提升樓宇品質(zhì)，使低效樓宇轉(zhuǎn)變?yōu)楦咂焚|(zhì)智慧樓宇。該項目通過更換外立面，打造全新外部形象；通過局部結(jié)構(gòu)改造，解決了項目平面面積過大、采光不足等問題，提升辦公舒適度；通過增設(shè)屋頂花園和健身步道，為辦公人員提供工作之余欣賞美景和鍛煉身體的休閑場所；通過景觀綠化和交通動線改造，提高與周邊環(huán)境的開放性、互動性和融合性，整體形成了高品質(zhì)及內(nèi)外生態(tài)交互的智慧辦公環(huán)境（圖2，圖3）。

二是品質(zhì)提升帶動產(chǎn)業(yè)升級，吸引頭部企業(yè)入駐。該項目緊緊圍繞區(qū)域發(fā)展定位，將原來的電子賣場業(yè)態(tài)提升為高品質(zhì)辦公及商業(yè)配套業(yè)態(tài)，引入創(chuàng)新奇智、深勢科技、知存科技、米哈游、世意法半導(dǎo)體等科技類企業(yè)和創(chuàng)新工場、中信銀行、大都會保險、格蘭富投資、盛景網(wǎng)聯(lián)等專業(yè)服務(wù)類企業(yè)，優(yōu)化了樓宇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和從業(yè)人員結(jié)構(gòu)，與中關(guān)村區(qū)域整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密契合。

三是以客戶為中心，結(jié)合客戶需求提升樓宇運營服務(wù)能力。運營方著力完善物業(yè)服務(wù)管理，全方位保障入駐企業(yè)需求，讓入駐企業(yè)安心、放心，從而激發(fā)工作效率和提高工作舒適度。打造聚集交互服務(wù)功能的首層大堂，吸引為商務(wù)談判提供品質(zhì)空間的品牌咖啡店等入駐（圖4，圖5）。為企業(yè)提供路演、活動、宣講展示等各類服務(wù)空間，并整合政企資源，組織政策宣講、企業(yè)路演等政企互動交流活動，為企業(yè)發(fā)展賦能，為政企交流構(gòu)筑橋梁紐帶（圖6，圖7）。

3 創(chuàng)新經(jīng)驗

3.1 創(chuàng)新立體多維設(shè)計，打造高品質(zhì)樓宇

該項目以打造科技創(chuàng)新生態(tài)交互平臺為理念，通過建筑空間設(shè)計，融合地下空間與地上空間，貫通樓宇和城市地鐵，開放首層大堂連通地下商業(yè)，讓鼎好電子大廈A 座與周邊公共空間融為一體。其中地鐵4 號線中關(guān)村站與項目地下商業(yè)連通，實施主體創(chuàng)新性地將普通連接通道設(shè)計為通行兼具展覽展示功能的空間，為入駐企業(yè)打造展覽展示場所。同時，實施主體通過對地面人流慢行動線設(shè)計、首層大堂陽光中庭設(shè)計、臨街商業(yè)街區(qū)化設(shè)計、屋頂花園和健身步道設(shè)計（圖8， 圖9），讓鼎好電子大廈A 座更具人性化魅力。

鼎好電子大廈A 座原有建筑2 ～ 10 層平面中心位置是封閉樓板，改造后將每層樓板進(jìn)行部分切除，形成了50 m 高的沐光中庭，讓辦公區(qū)域?qū)崿F(xiàn)雙面采光，極大提升了辦公空間環(huán)境品質(zhì)。圍繞中庭布局觀光電梯、會議區(qū)、交流區(qū)等空間功能，為入駐企業(yè)及企業(yè)相互間提供更開放舒適、適宜交流的空間環(huán)境。

該項目外立面設(shè)計采用“榫卯”理念，通過兩種幕墻系統(tǒng)的結(jié)合，加上垂直金屬裝飾翼，使大廈整體更加簡潔、挺拔，科技感十足，既呼應(yīng)科技人才在此聚集碰撞的主題，也符合中關(guān)村科技創(chuàng)新的區(qū)域?qū)傩?，成為北四環(huán)區(qū)域新的地標(biāo)建筑。

此外，項目在設(shè)計上采用節(jié)能幕墻、變頻設(shè)備、節(jié)能燈具等先進(jìn)設(shè)施，合理選用建筑材料，獲得了綠色建筑二星級標(biāo)識證書、WELL 金級和LEED 金級雙重認(rèn)證證書。

3.2 創(chuàng)建大運營服務(wù)體系，打造國際創(chuàng)新生態(tài)交互平臺

項目運營方積極打造智能、人文、共享開放的工作社區(qū)，提升樓宇內(nèi)商務(wù)體驗，助力入駐企業(yè)交流發(fā)展；通過搭建企業(yè)與政府溝通的橋梁，提供企業(yè)孵化、項目落地的交流平臺；通過整合各方面資源與信息，組織線上、線下交流互動活動，持續(xù)為入駐企業(yè)賦能；通過升級運營服務(wù)，打造集員工社交、企業(yè)服務(wù)、項目交流、發(fā)布展示、智力創(chuàng)新、政府協(xié)會聯(lián)動于一體的科技生態(tài)交互平臺。

3.3 政府部門高位統(tǒng)籌主動靠前服務(wù)，探索更新實施路徑

鼎好電子大廈A 座更新改造過程中，海淀區(qū)政府會同住建、規(guī)自、城管、區(qū)人防辦等多個部門，主動靠前服務(wù)，多次召開項目實施改造的研究會、協(xié)調(diào)會，綜合考慮面積平衡、建筑輪廓線、建筑高度、消防疏散及消防撲救面、新舊規(guī)范執(zhí)行等多方面問題，以及更新主體的實際困難，尊重事實，解決問題，探索解決政策堵點，最終以不突破原有建筑面積和規(guī)劃高度為原則，推進(jìn)報批報建手續(xù)的辦理，促使項目如期開工，為商業(yè)辦公類更新改造實施提供了可參考路徑。

3.4 引入社會資本，發(fā)揮資金管理優(yōu)勢，高效推動更新實施

鼎好電子大廈A 座升級改造資金全部引自社會資本，基金聯(lián)合運作主體（ 管理人） 利用先進(jìn)預(yù)算模型指導(dǎo)更新改造過程中的各項工作。改造實施前，全部資金先期到位，保障項目順利實施；項目實施中，結(jié)合預(yù)算模型推動項目進(jìn)度，把控資金風(fēng)險控制，動態(tài)監(jiān)控收益及回報，提高資金使用效率。

3.5 創(chuàng)新施工技術(shù)，攻克施工難題

項目改造工程對拆除作業(yè)體量大、工期緊、危險性高、技術(shù)難、各專業(yè)交叉施工、場地狹小等各種實際難題，進(jìn)行綜合評估，合理組織施工，創(chuàng)新施工技術(shù)，確保施工安全和如期完工。

施工建造采用多項改造工程創(chuàng)新技術(shù)（如高層建筑改造工程屋面塔吊安拆施工技術(shù)，90 m 高復(fù)雜幕墻體系拆除安全防護(hù)技術(shù)，13.5 m超長懸挑飛檐拆除技術(shù)，懸空吊柱加固、復(fù)雜單元體幕墻體系掛裝、更新改造綠色施工和BIM 應(yīng)用等關(guān)鍵施工技術(shù)），成功解決了城市建成區(qū)復(fù)雜環(huán)境工況下高層建筑更新改造施工組織復(fù)雜、垂直運輸難、安全防護(hù)風(fēng)險大等難題。鼎好電子大廈A 座更新改造技術(shù)措施，經(jīng)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會組織鑒定，形成發(fā)明專利1 項，實用新型專利10 項，發(fā)表論文7 篇，技術(shù)成果達(dá)到國際先進(jìn)水平。

2023北京城市更新最佳實踐

項目類型：產(chǎn)業(yè)類更新（老舊低效樓宇）

項目位置：海淀區(qū)海淀大街3號

項目規(guī)模：占地面積0.72 hm2，建筑面積8.85萬m2

實施主體：北京鼎固鼎好實業(yè)有限公司

設(shè)計單位：株式會社日建設(shè)計

施工單位：中國建筑第八工程局有限公司

運營單位：北京華旭顥城企業(yè)管理有限公司