城市商業空間的創新提升

摘 要 朝陽區北京鳳凰匯里巷更新項目是一個城市商業空間轉型的典型案例。該項目位于北京市朝陽區三元橋商圈，經過華潤置地的精心規劃與實施，成功將一個傳統住宅配套底商轉變為一個充滿活力的商業區域。項目采用“留改拆”策略，提升了空間品質，創新了消費場景，引入了多元化的商戶和活動，顯著提升了零售額和客流量。設計團隊通過拆除舊有的步行天橋，引入景觀雨蓬等元素，創造了一個開放、多功能的社交空間。此外，項目還注重細節設計和綠色可持續發展，實現了人與自然的和諧共生。由于高標準的設計和創新經驗，該項目已成為中國社區型公共空間更新改造的標桿。

關鍵詞：城市更新；鳳凰匯里巷；社區發展；空間品質；綠色可持續

1 基本情況

項目位于朝陽區三元橋商圈，交通便利，區位優勢明顯（圖1），改造前為傳統住宅配套底商，由于空間割裂、設施陳舊等問題致使商業氛圍不足，無法滿足周邊居民及消費群體需求。為實現傳統商業設施存量空間資源提質增效，華潤置地作為實施主體，以“留改拆”并舉的方式完成了該區域的升級改造，將空曠割裂的鳳凰商街更新為北京鳳凰匯里巷，并由華潤萬象生活商業華北大區進行運營，通過不斷對里巷商戶品牌進行煥新升級，引入多個區域首店、特色店，結合街區戶外屬性，高頻落地多元化的戶外特色活動，為追求高品質生活人群創造全新的街區商業體驗場景。項目運營后全年零售額比改造前提升約47%，穿行客流量提升約32%，在釋放三元橋區域消費力的同時，也帶動了區域客群的消費升級。

2 實施成效

空間品質提升，創新多元化消費場景。設計團隊對里巷景觀進行整體提升，拆除了貫通步行街的混凝土步行天橋等冗余元素，釋放空間的開放度和潛能（圖2，圖3）。

以一系列尺度不一的景觀雨蓬網絡點綴街道空間，從視覺上聯系并豐滿了原本空曠的空間，仿佛一串相連的群島和多種功能的綠洲（圖4，包括兒童游樂區、市集、劇場、畫廊等空間場所）。項目把種植區、公共休閑長椅、商業的外擺整合為一體，為未來里巷空間的拓展創造了可能性。改造后的里巷于2020 年開業，流線清晰，尺度宜人，從一個曾經未被充分利用、與周邊環境脫節的荒蕪地塊一躍成為極具吸引力、功能性和配有靈活設施的多元化社交空間。改造后的里巷不僅滿足了周邊居民及游客需求，還以其多功能的露天活動空間吸引了高端企業和城市公共活動的青睞，成為中國社區型公共空間改造的標桿。

品牌升級煥新，打造閑致特色商業街區。在完成整體改造更新后，里巷作為都市稀缺的室外商業空間，引入了多個“顏值特色餐飲”“深夜high 聚圣地”“極奢盛宴”等生活方式品牌，里巷全年零售額比改造前提升約47%，穿行客流量提升約32%，在釋放三元橋區域消費力的同時，帶動了區域客群的消費升級。樓亭泰、KONG 膠東小館、半山腰、FORNO 意角、魯采、cheers、酒獻、酒神食館BACCHUS、下酒、京A、小SUSU 等人氣品牌紛紛在里巷云集，在滿足中產、品質白領及潮流青年的社交聚會、休閑娛樂和人文體驗需求的同時（圖5），也讓消費者能真正體驗一段休閑愜意、舒適放松的高品質慢生活。

消費場景升級，構建人氣社交新空間。為豐富消費場景，北京鳳凰匯里巷除在搭建特色環境場景、豐富業態品牌外，還通過系列營銷推廣、氛圍營造等形式大力塑造項目商業引領標簽，強化夜經濟消費圣地屬性。通過2020 年“TIMEOUT 餐廳大賞”、2020 年“藝術季·燈光節”、2021 年“hot&spicy 辣節”、2022 年“理想生活節”等系列夜經濟活動（圖6），以及原創品牌活動“大師之夜”、2023 年“咖啡精釀啤酒節”為消費者持續創造新消費場景及生活靈感。里巷利用餐廳夜間露天外擺及快閃空間等氛圍營造，吸引客群700 余萬人次，助力后疫情時代首都經濟復蘇。

3 創新經驗

3.1 高標準設計，城市中心人與自然融合

作為北京鳳凰匯購物中心的戶外下沉式優雅街區，里巷的場景設計由意大利團隊KOKAISTUDIOS操刀，以獨特氣質引領新潮流。項目拆除原有老舊的混凝土步行天橋，旨在引入公眾互動參與的元素。里巷整體設計借鑒了山川、河流意向，設立大小不同、功能各異的景觀雨棚區域，從視覺上破開了原本空曠的空間。最終，成功打造出人與自然融洽和諧的氛圍，助力商業空間結構優化及綠色可持續發展型商業的品質升級，為里巷的后期運營提供了無限可能。

細微的干預設計在里巷的改造中也發揮了作用，眾多的定制化元素呈現了設計對細節的密切關注，于微末處提高了項目的質量。精細的雨水收集系統和網格狀的金屬樹篦可全面保護植物根部，為景觀與綠植的共存共生護航，為城市更新提質注入有效新動能。經過精心設計與改造，里巷實現了從與環境脫節的荒蕪地塊向功能完備的多元化社交空間的成功蛻變（圖7）。

3.2 屋檐下的“社交場”，獨有品質街區景觀

煥然新生的街區以屋檐下的餐飲外擺灰空間為代表，將自然元素與商業相結合，打造出“高品質、慢生活”的場景。里巷通過開敞的街區出入口與街心活動空間，以休閑娛樂、高品質調性餐飲品牌為核心，配合延伸出室外、四周環繞花圃的餐飲露臺，實現了商業與公共空間的更好結合，為北方城市室外街區更新改造提供了樣本（圖8，圖9）。親近自然、高品質的全新街區，讓消費者沉浸在人與自然的和諧共生中。里巷將人與城市之間的情感對話帶進商業空間，實現城市商業與社區融合的獨有景觀，為區域客群的都市生活提供了新型體驗與社交空間。

3.3 落實一刻鐘便民生活圈，促進北京生活服務

作為針對商住結合的商業街區改造，里巷巧妙地將住宅所需的安靜和商業所需的人流進行有機融合。改造后里巷規劃品牌40 余家，包括美食、便利店、麗人養發、飲品小吃、生活服務等品類。在品牌方面，里巷改造后不僅保留了健身、美容美發、24h 便利店等周邊社區所缺少的生活類便民品牌，還集聚了北京乃至全國知名的餐飲品牌。其中，北京庭院式餐廳風向標“梧桐湘愛”就坐落在鳳凰匯里巷首端，還有美食家的“桃花源”，隱匿于喧囂鬧市的清靜之地魯采海鮮，充滿異域風情的FORNO意角、BACCHUS 等；好友聚會的KONG 和下班打卡之地的下酒等餐飲品牌。

未來，北京鳳凰匯將繼續以“Mall+ 里巷”的商業形態，聚焦提升便民生活圈的城市溫度，打造百姓身邊有溫度的便民圈，有煙火氣的幸福圈。

2023北京城市更新優秀實踐

項目類型：產業類更新（傳統商業設施）

項目位置：朝陽區左家莊街道曙光西里甲5號院

項目規模：占地面積1.6hm2，建筑面積1.4萬m2

實施主體：華潤置地（北京）股份有限公司

設計單位：柯凱建筑設計顧問（上海）有限公司

中國建筑科學研究院有限公司

施工單位：中國建筑第八工程局有限公司

運營單位：華潤萬象生活商業華北大區