房地產企業會計核算研究

房地產企業與其他企業不同，易受國家宏觀經濟政策的影響。為提升會計信息透明度、緩解房地產企業資金流轉壓力，并提高財務決策效率，本文將基于問題導向視角，旨在提升企業財務信息準確度。本文聚焦房地產企業會計核算難點，如收入確認復雜、長期項目成本分攤面廣、稅務籌劃內部系統復雜、土地、建筑價值評估難、融資、資本結構調整不靈活等，提出針對性強的優化策略。旨在通過提高會計核算重視度、適配成本分攤手段、專業稅務顧問定點聘用、土地與建筑價值評估、融資和資本結構調整等措施落實，發揮會計核算在房地產企業經營管理中應用價值。快速識別資產配置短板，并憑借利潤評估深廣度持續提升，為后續制定更具發展前景的投資決策提供支撐，以供借鑒。

站在房地產企業的角度而言，會計核算屬于資金配置、利益評估的重要因素。做好會計核算，可緩解房地產企業資金配置壓力，有利于降低外在運營成本，通過稅負成本降低，提高企業盈利能力。

但在實踐中，房地產企業會計核算期間，依舊存在成本核算內容繁雜，風險預測定位不準等問題，嚴重制約房地產企業可持續發展，想要實現效益最大化目標，要求企業重視對此方面的研究。

房地產企業會計核算的價值理論

識別資產配置短板 資金管理作為對外業務運營核心組成部分，想要實現資金管理優化布局，展開準確且完善的會計核算十分關鍵。第一，會計核算可通過對企業資產分類記錄落實，生成直觀性更強的可視財務視圖。幫助企業人員迅速聚焦資產配置短板問題，為后續制定針對性更強、適配度更高的投融資戰略決策，為其提供科學支撐。第二，會計核算還能助力房地產企業對現有固定資產，如土地、建筑等，實現更管控。在精準度高的會計核算行為介入之下，相關作業人員能夠快速發現資產折舊和資產破損等不良問題，以具體問題具體分析原則介入，科學調整資產管理配置策略，為最大化降低資產損失助力。

拓寬利潤評估深廣度 利潤評估屬于企業分析業務成效，是制定后續策略的重要參考依據。對于房地產企業而言，其既能通過細致的會計核算落實，精準計算出企業各業務板塊的所得利潤，從而更全面地判斷現存盈利方式是否與可持續發展業務策略相貼合。又能通過會計核算，準確明晰項目利潤構成，確保企業能夠在更精細的管理措施之中，探尋可降低作業成本，提高工作效率的機會，從而真正實現盈利能力持續提升目標。同時，在利潤評估指標的分析下，房地產企業能夠更全面地了解各項投資項目具體盈利狀況，并對投資回報實現市場預測，后續制定更具市場發展前景的投資決策成為可能。

強化企業法律遵從性 在法律法規持續更新、監管日趨嚴格的條件背景下，規范會計核算，能進一步強化房地產企業法律遵從性，使其時刻處于合法經營狀態。一方面，標準合規的會計核算，可幫助房地產企業快速算出各類需付稅費具體數值，包括土地增值稅，房產稅等，避免其與稅務審查部門出現糾紛。

另一方面，適當的會計核算，還能更細致地披露企業內外部信息，引起投資者和股東以及監管部門的關注，一旦出現明顯財務法律糾紛問題，企業可憑借公正度更高的信息內容，更有力地維護自身權益。

全流程視角下房地產企業會計核算難點

收入確認復雜 房地產企業業務流程繁雜且作業周期長，收入確認復雜程度較高。房地產企業收入來自多周期銷售，想要保障在多環節下，精準獲得確認收入指標，需企業自覺提高思想站位，統籌考量合同條款以及財務規定等多方面因素。同時，因房地產開發項目整體周期較長，想要順利流經土地獲取、施工各環節到達最終銷售，可能會存在較長時間的作業線，在時間不斷推移的背景下，項目收入成本都會隨著進度的變化而出現變動。如何科學預估和高效落實收入確認，已然成為企業必然面對的作業任務。

長期項目成本分攤面廣 基于全生命周期視角來看，房地產企業會計核算落實期間，另一難點當屬長周期項目成本分攤。長期項目，土地、建設和管理費用都隸屬于成本涉及類別，如何精準將各分子成本分攤至作業項目中，需要相關企業充分發揮引導作用，自覺對項目進度和項目成本架構實現深層次分析。除此之外，各類成本也會因時間的推移而出現一定變化，如建設成本可能受市場物價以及工人工資的調整而出現不可控上升或下調。

管理成本則可能因企業規模以及策略變動，而出現數額更改。總之，想要更有底氣地應對多元變化趨勢，保障成本分攤更為精準，高度重視長期項目成本分攤面廣問題十分必要。

稅務籌劃內部系統復雜 企業運營管理階段，稅務籌劃復雜也屬于會計核算難點。一方面，稅種、計算手段復雜。常規形態下，房地產企業無可避免地會面臨多類稅種，且各個稅種都有與之適配度最高的計算分析方法，這也在一定程度上，對企業內部稅務管理質量提出更嚴苛要求。如在展開土地增值稅這一細節稅種計算期間，為保證計算公式所取得的數值更為精準，作業人員則需充分考慮土地初始購置價格以及后續增值部分等相關細節因素。另一方面，是指稅法規定的復雜。我國所推行的稅務政策是嚴格依據國家現行發展狀況而調整部署的，為此想要嚴格保障稅務籌劃合規，企業需高度適應稅務法頻繁變化趨勢，完善具體的稅務籌劃布局，這在一定程度上也給企業會計核算帶來了較大的難度。

土地、建筑價值評估難 受市場環境不確定因素影響，土地價值及建筑價值評估較為困難，這也為會計核算落實帶來不小難題。實際上，不同地理區位和市場供給需求都會對土地以及建筑物價值造成影響，使其出現明顯波動問題。再因我國土地使用權種類十分多元，且不同類別的土地使用權都有著十分明確的使用年限規定，故而房地產企業在具體落實會計核算期間，想要實現精準評估，就要充分考慮各類能對價值造成影響的因素，這無疑會使得整體的作業量明顯增大。

融資、資本結構調整不靈活 在市場環境和利率水平持續調整背景下，為助推企業最理想財務增長目標順利實現，適時落實融資結構調整十分必要。一旦企業融資方式發生變動，勢必會使得整體的核算更為復雜。如相關房地產主體選擇權益融資，則需要重點考量多方股東權益轉讓問題，嚴防因資本結構出現問題，而誘發一系列決策評估等復雜問題出現。房地產企業想要順利明確最理想資本結構，就要自覺對企業杠桿比率和速動比率等細節財務指標實現統籌分析，并充分結合市場經濟發展背景，作出最科學決策。

基于問題導向的房地產企業會計核算優化對策

由上文可知，房地產行業投資大、建設周期長，會計核算有較高難度。為高效應對收入確認復雜、長期項目成本分攤面廣、稅務籌劃內部系統復雜、土地、建筑價值評估難、融資、資本結構調整不靈活等會計核算等難題，持續提升房地產企業自身會計核算質量，自覺基于問題導向視角，聚焦常見矛盾問題，提出針對性處理措施十分必要。

強化會計核算重視度 意識擁有主觀能動性。房地產企業必須充分發揮意識引導作用，樹立正確的會計核算意識，優化整體的會計核算部署，為更高效地應對管理思想滯后、管理方法陳舊等通病問題提供支持。第一，企業管理人員要發揮主動引導作用，自覺學習會計核算內涵。深層次解讀國家所頒布的各類會計活動制度文件，并因地制宜地出臺與企業可持續發展相貼合的完備會計制度。以收入確認準確性提升這一細節工序為例，相關房地產企業需自覺建立一套科學完備的收入確認準則，并充分利用優質的收入確認手段，如百分完成法和銷售法等，持續提升收入確認的現實公允性。第二，財務人員也要及時關注會計政策變動狀況，適時調整企業現存經濟管理格局。嚴格以會計信息精準度有效提升為目標，持續提升自身會計核算能力，為更高效地應對更多元的會計核算難題助力。

應用適配成本分攤手段 長期項目具體不穩定性特征，想要更高質落實長周期項目成本分攤問題，房地產企業需嚴格基于項目實況以及企業經營發展策略，選擇最為適宜的成本分攤手段。如直線成本法（直線法）和年數總和法。直線法主要是指將期內某一成本對象當做研究主體，依據其直接開發成本占期內所有成本對象直接開發成本的比例來實現科學分配。年數總和法作業原理則是指首先求得固定資產原值刨去預計殘值后的具體凈額，隨后再乘以折舊率，從而達到細致體現會計謹慎性原則目標。與此同時，企業還要在梳理明確成本分攤基點以及時間點的背景下，建立一套更為科學的成本分攤制度，并定期展開企業內部+外部審計，以保障成本分攤更為合理精準。

專業稅務顧問定點聘用 聚焦稅務籌劃復繁瑣性作業特征，房地產企業需正確認識人才的力量，主動聘請專業水準高的稅務顧問。稅務顧問的介入，不僅能嚴格依據企業發展實況以及現實需要，提供專業程度較高的稅務籌劃建議。還能為企業提供更為細致的稅務計算服務，有效避免企業因結果計算錯誤，而被迫應對一些無可預估的額外稅務風險問題。最后，稅務顧問還能為企業其他財務人員提供教育培訓，助力其稅務知識以及稅務使用技能顯著提升，幫助財務人員更有底氣地完成細節性稅務工作難題。

健全土地與建筑價值評估格局 針對土地建筑價值評估難問題，房地產企業可聘請專業化程度較高的評估機構介入，來持續完善評估系統，以更優質的土地建筑價值評估服務介入，幫助企業合理規避資產過估或低估等不良作業風險。首先，評估機構可利用內在較為成熟的評估系統及手段，在充分考量土地和建筑市場具體情況的前提背景下，為房地產企業提供更為規范化、科學化的評估工具，以保障整體評估結果公正性更強。其次，評估機構還能統籌梳理價值變動邏輯脈絡，為其提供專業程度更高的評估報告。

在評估報告的加持下，房地產企業即可快速對土地價值以及建筑價值等主體具體內容實現分析總結，制定更具決策措施。最后，評估機構還可為相關房地產企業提供親民化咨詢服務。基于企業可持續發展需要，幫助其更全方位地了解相關價值主體的評估結果。

優化融資、資本結構調整 為提升短期投資以及長期投資兩主體回報平衡度。更有底氣地應對企業融資結構以及成本結構在調整期間所面臨的各項挑戰。房地產企業需自覺落實以下幾方面措施。其一，立足于問題導向視角，推行在線化融資策略。企業需嚴格依據全生命周期發展狀況，選擇多元融資手段。項目前期，因資金需求量較大，可借助短期融資手段，來滿足大體量資金即時需求。項目中期，因已順利擁有較穩定現金流入，房地產企業可適時轉變部署思路，使用中長期融資，促使融資成本科學降低目標順利實現。

其二，基于統籌發展視角，自覺關注外部環境變化特征。在此時，房地產企業要找尋企業內在經營并組建專業團隊，使其能夠隨時對國家利率、稅收、貨幣等政策進行跟進，以便企業能夠更為靈活地調整具體融資策略，保障多余的、不必要的融資成本不會出現。

其三，基于可持續發展視角，強化財務風險管理投入力度。房地產企業要及時對現存資本結構實現價值評估，保障杠桿、速動、流動比率都位于可控范圍之內。同時，還要正確認識金融衍生工具的應用價值，以工具科學應用，高效應對潛在財務風險，真正實現強化企業融資成本穩定度目標。

其四，基于發展聯動視角，建立與其他金融機構的友好合作關系。具體實踐期間，要有統籌部署意識，自覺與相關融資銀行建立良好的合作關系，為獲取更低利率提供可能。

綜上所述，會計核算作為財務管理的核心，屬于企業經營管理的核心組成部分。基于可持續發展的視角，房地產企業想要更好地適應數字化時代發展需要，有機解決會計信息披露等作業難題，持續提升會計核算精準度，需提高思想站位。聚焦自身會計核算所存在的現實問題加以優化，并構建與自身發展適配度更高的會計核算手段。總而言之，相信在會計核算執行力持續強化背景下，房地產企業不同風險將會得到有效規避，真正實現健康持續發展目標。

（作者單位：太倉德恒置業有限公司）