基于價值鏈的中型房企業務財務體系研究

［摘 要］房地產業的良性循環和健康發展一直以來都是國內外宏觀經濟關注的重點。本文基于典型房地產企業價值鏈，將預算管理、成本管理、投融資管理、績效管理和風險管理等管理會計工具與方法嵌入到房地產企業項目管理的各業務環節，構建了以拓展財務、設計財務、建造財務和銷售財務為內容的房地產企業業務財務體系。這一體系的構建，推進了房地產企業在業財融合的基礎上更好地實現可持續發展目標，為加快構建房地產發展新模式奠定了堅實的微觀基礎。

［關鍵詞］價值鏈 中型房企 業務財務體系

［作者簡介］陳振寧，宋都基業投資股份有限公司高級會計師（杭州 310016）；劉海生，浙江工商大學會計學院教授，博士（杭州 310018）

［DOI編號］10.13761/j.cnki.cn23-1073/c.2024.05.008

引 言

房地產業是中國國民經濟的重要支柱產業，房地產業的良性循環和健康發展深刻地影響著我國宏觀經濟。2020年10 月，黨的十九屆五中全會通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》明確提出，要“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”。2023年中央經濟工作會議指出，要“確保房地產市場平穩發展……推動房地產業向新發展模式平穩過渡”。2024年中央經濟工作會議指出，要“完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式”。加快構建房地產發展新模式，首先需要房地產企業的可持續發展，而房地產企業的可持續發展，內在地需要業務活動與財務活動的深度融合，進而構建基于價值鏈的業務財務體系。

郭燦華（2019）提出以創新企業業財融合發展文化的新格局、建立業財融合數據庫等為內容的房地產企業業財融合的實踐策略［1］。牛敏聰（2019）、黃國川（2023）提出健全業財融合管理機制、完善業財融合的制度體系、健全業財融合的評價體系等房地產企業業財融合體系構建策略［2］［3］。陳小若（2020）提出了加強業財融合戰略籌劃、統一業財管理目標、找準業財融合切入點等房地產企業實現業財融合的路徑［4］。亓飛（2021）、陳睿（2021）提出了樹立正確的業財融合理念、促進財務端與業務端溝通、提高業財融合信息化等在房地產企業中應用的建議［5］［6］。周國科（2022）認為，房地產企業的財務人員應主動參與公司價值鏈中的各環節活動，構建完善的業財融合體系，提升業財融合效能［7］。張世生等（2023）構建了混合所有制下的業財融合項目全周期管理模式，挖掘業財融合在流程管理上的提升點［8］。楊偉（2023）認為，房地產企業業財融合的實施路徑包括建立健全業財融合管控機制、有效應用業財融合工具與方法、業財融合要體現戰略導向［9］。趙關保（2022）、王麗麗（2024）提出了加快財務向業務的縱向延伸、按步驟穩妥拓展業財融合途徑等新時期房地產企業推進業財融合的對策［10］［11］。張磊（2023）、黨彥威（2023）提出了做好業財融合頂層設計與規劃、搭建信息化平臺、再造業務流程等房地產企業推進業財融合的策略［12］［13］。劉濤（2024）、高鑫鑫（2024）提出了增強業財融合意識、找準業財融合實施的關鍵節點與路徑、優化業財融合運行方式等業財融合在房地產企業財務管理中的運用策略［14］［15］。在這些文獻中，學者們主要是從業財融合共性的角度和項目全周期管理模式豐富了房地產企業業務財務或業財融合的內容。對于基于價值鏈的房地產企業業務財務體系的構建，學者們的已有文獻鮮有涉及。基于此，本文擬從房地產企業價值鏈的角度出發，擬構建以拓展財務、設計財務、建造財務和銷售財務為主要內容的業務財務體系，提升房地產企業資源使用效率和經營業績，促進房地產企業的穩健發展。

一、房地產企業價值鏈與業務財務體系

根據波特（1985）的價值鏈理論，企業的價值創造是通過一系列活動完成的，這些活動可分為基本活動和輔助活動兩大類［16］37。劉洋（2016）、王亞洲等（2017）通過對房地產企業經營活動特點的分析得出，典型房地產企業的價值鏈包括土地資源獲取、投資決策分析、規劃設計、開發建設、市場營銷、社區經營、采購、技術開發、人力資源管理和企業基礎設施等價值活動。其中，土地資源獲取、投資決策分析、規劃設計、開發建設、市場營銷和社區經營屬于基本活動，采購、技術開發、人力資源管理和企業基礎設施等屬于輔助活動［17］［18］。典型房地產企業的價值鏈，如圖1所示。

根據典型房地產企業的價值鏈，房地產企業的具體經營活動分為投資拓展、項目設計、房地產建造和房地產銷售等四部分。投資拓展活動由營銷、財務、設計、工程、成本等部門聯動配合完成，具體包括城市準入報告初稿編制與提報、集團投資決策委員會通過城市準入的決議、項目立項、產品定位、可行性研究定案會及投后目標合約書簽訂等環節；項目設計活動包括根據集團產品標準和前期市場研究制定規劃設計和初步設計、根據項目設計方案進行成本預估、編制項目總概算、形成項目投資目標成本、供應商招標采購并簽訂合同；房地產建造活動是房地產項目根據規定的質量標準、施工進度和項目預算將項目設計落地，通過完善建設項目施工現場管理工作，實現建筑品質與施工效益共贏的過程；房地產銷售活動是房地產企業實現現金流入的環節，是企業持續健康發展的保障，具體包括價格制定、人員銷售、營業推廣、渠道分銷等活動。

房地產企業這些經營活動的有效開展是業務與財務深度融合的過程。在這一過程中，財務活動嵌入投資拓展、項目設計、房地產建造和房地產銷售等業務活動，為業務提供適用的預算管理、成本管理、投融資管理、績效管理和風險管理等財務支持。這些嵌入業務的財務活動即為基于價值鏈的業務財務體系，具體包括拓展財務、設計財務、建造財務和銷售財務等四部分，如圖2所示。

二、房地產企業拓展財務

房地產企業投資拓展活動是以城市準入報告初稿編制與提報為起點，經過集團投資決策委員會通過城市準入決議、項目立項、產品定位、可研定案會等必要流程，最后以投后目標合約書簽訂為結束信號的過程。在這個階段，拓展財務基于公司戰略，將管理會計工具與方法與拓展投資環節的業務活動深度融合，制定體系化投資測算模型，通過測算、核算、監督、評估等手段，促進資源優化配置，以提升項目投資拓展這一價值鏈環節的產出。拓展財務具體包括投資測算、測算動態反饋、投后管理等三部分內容。

（一）投資測算

房地產建設項目的投資測算通過預計項目建成后的經濟效益，確定建設項目在經濟上的可行性與合理性。在投資測算階段，拓展財務主要包括拓展計劃管理、城市準入研究、項目立項及定位、投資風險應對等四部分，如圖3所示。

1.拓展計劃管理

在拓展計劃管理環節中，拓展財務工作主要包括確定年度投資拿地金額、確定年度投資區域、確定年度投資節奏、制定年度投資策略、季度/半年度計劃調整等內容。其中，確定年度投資拿地金額，是公司在遵守“房企買地金額不得超年度銷售額40%”的國家政策前提下，結合公司的戰略規劃和年度資金預算，確定年度投資拿地金額；確定年度投資區域，是公司在分析擬投資區域的經濟狀況、市場潛力、競爭環境等關鍵因素后，確定年度投資區域；制定年度投資策略，是公司在保證經營安全的基礎上，提出合適的投資策略——聚焦的一二線城市還是三線城市、毫不猶豫地增加投資還是壓縮投資，以期實現最大化投資回報；季度/半年度計劃調整，是公司為提高投資靈活性和市場適應能力，確定市場環境、經營條件、政策法規等發生重大變化等調整條件或調整原因。與此同時，這一環節的拓展財務還包括檢查總投資額、新增權益簽約、股東回籠等數據是否符合集團資金計劃；檢查在投資節點時，集團存量的自有資金金額是否大于計劃支付的投資金額，款項金額是否可用于支付；檢查項目凈利潤率、年化收益率、現金流回正、股東回籠等財務指標是否符合集團整體報表利潤率要求和現金流要求。

2.城市準入研究

城市準入研究階段主要包括擬定城市準入研究、城市準入審批會和城市準入審批流程等工作。此階段的拓展財務主要是針對城市公司提交的城市準入報告信息，檢查擬進入城市的財稅政策與環境，出具對應的稅務指導報告；檢查擬進入城市的銀行信貸按揭政策、資金監管政策與執行環境等政策與環境的信息，出具對應的資金指導報告；檢查擬進入城市經營環境等政策與環境的信息，出具對應的財務指導報告。

3.項目立項及定位

在項目立項及定位階段，拓展財務具體包括信息收集、立項報告編制、項目立項會、項目立項審批流程、強排方案設計、項目產品定位頭腦風暴會等內容。其中，在項目立項會階段，拓展財務檢查項目立項金額是否在年度預算中體現，是否符合預算指標要求；檢查立項報告中的城市信息、房地產政策、靜態測算核心指標（銷售凈利潤率、銷售貨值、成本、稅費）是否符合集團卡位標準；檢查城市公司是否對過往測算數據進行整理集中保存，形成輔助立項測算經驗庫，并持續進行更新。

4.投資風險應對

在投資拓展階段，房地產公司主要會遇到有關開發區位、政策法規、社區環境、項目定位、發展機遇等風險，這些風險識別有效與否關乎一個地產投資項目的成敗。因此，拓展財務必須充分使用風險地圖等風險識別工具，根據已累積的投資經驗數據以及有針對性的風險調查資料，對已識別風險進行“風險強度”和“風險頻率”的匹配，做出轉移、避免、降低或接受風險的應對措施，做好事前風險識別，為管理層做最終業務決策提供數據支撐。

（二）測算動態反饋

房地產項目投資估算與分析需要隨著市場環境的改變不斷調整，不可僅考慮單項指標，更須考量綜合性指標。相較靜態投資測算，房地產項目投資動態反饋偏向于精細完整測算項目，包括個性模版設置、項目分期分業態測算、動態現金流測算、更多分析指標、多個報表與圖表全方位展示測算結果。測算動態反饋包括項目啟動、項目合作和經營跟進等三部分內容，如圖4所示。

1.項目啟動

在項目啟動時，城市公司拓展組或者集團拓展組會發起項目交底會、項目投后審批流程以及項目啟動會。在這一階段，拓展財務包括檢查投后流程指標跟投前的差異；檢查投后流程數據的準確性，指標的計算邏輯、口徑是否與投前一致；檢查啟動會投模測算財稅相關的計算邏輯和最終數據是否準確；檢查啟動會指標跟投后的差異，凈利潤指標的偏差是否超過2%；檢查啟動會項目凈利潤率、股東自有資金年化投資回報率、回正周期等財務指標是否符合集團卡位要求。

2.項目合作

項目合作階段涉及并表的合作協議和非并表的合作協議兩種情況。對于非并表的合作協議，拓展財務主要關注合作各方合作方式、投資比例與投前合作約定的變化；檢查合作公司的派駐人員到崗時間、職責要求及述職匯報要求等經營管理和控制事項；檢查信息月報的提交時間、內容要求等管控事宜；檢查資金籌措計劃、墊資的處理方式、融資、富余資金的分配、利潤分配及退出機制等協議相關條款是否符合集團要求。對于并表的合作協議，除了上述財務監督要求以外，拓展財務還必須檢查合作后公司股東會、董事會、監事會組成及議事規則、授權方式、表決方式、公司章程等是否符合并表要求以及檢查財務條線主控方和財務管控方式是否符合并表要求。

3.經營跟進

在經營跟進階段，拓展財務主要包括動態經營測算、土地出讓合同履約跟蹤和項目合作協議履約跟蹤等內容。在動態經營測算環節，拓展財務主要檢查動態經營測算指標與啟動會的差異；檢查動態經營測算財稅、按揭放款、融資、資金監管相關的計算邏輯是否準確，數據是否與實際相符；檢查動態經營測算凈利潤率、股東自有資金年化投資回報率、回正周期等財務指標是否符合集團卡位要求。在土地出讓合同履約跟蹤環節，拓展財務主要檢查土地出讓金繳納節點是否符合集團資金計劃，檢查土地出讓金是否在土地出讓合同約定時間內繳納。在項目合作協議履約跟蹤環節，拓展財務主要檢查合作資金籌措、融資、富余資金分配、利潤分配的實際執行情況是否與合同約定一致。

（三）投后管理

房地產項目的投后管理，是從房地產項目盡調到投后管理，直至項目推出為止實施的管理活動，可以為項目投資決策提供資金支持，盡可能減少項目潛在經營風險，從而有利于實現項目的保值增值。投后管理的重要節點，如圖5所示。

1.復盤測算

在這一環節，拓展財務首先檢查項目復盤測算指標跟啟動會版的差異；其次檢查項目復盤測算財稅、按揭放款、融資、資金監管相關的計算邏輯是否準確，數據是否與實際相符；最后檢查項目復盤測算凈利潤率、股東自有資金年化投資回報率、回正周期等財務指標是否符合集團卡位要求。

2.合作退出

對于屬于事前監督的合作方退出，拓展財務檢查合作退出時股東自有資金、融資資金、富余資金的處置是否合理，檢查退出時利潤分配是否滿足集團要求，檢查退出后項目公司財稅處理等操作是否留存風險。對于屬于事中監督的合作方退出，拓展財務檢查退出模式是否與正式合作協議約定一致，檢查合作退出時股東自有資金、融資資金、富余資金的處置是否合理，檢查合作方推出相關稅費的處置是否有利于房地產企業。

3.合作退出協議的審批流程

合作退出協議可以對撤出風險做出前置規范，因此要在合作協議書中提前規定好股權退出機制，提前規定好股權退出的時間節點和方式等重要信息。在這個階段，拓展財務需要檢查合作退出協議的流程內容與線下審核的是否一致。

三、房地產企業設計財務

房地產企業設計財務需要深入項目前端設計業務活動，將財務活動與項目前端設計業務相結合，實現前端設計與財務活動的融合。房地產企業設計財務具體包括成本概算、招采確定、合同審核等工作。

（一）成本概算

成本概算是項目總概算的關鍵環節，是項目執行的重要指導性文件。土地價格、項目設計、工藝技術、施工管理、環境等因素，對建設項目的總成本直接或間接產生不同的影響。因此，項目概算作為項目執行的重要指導性文件，對預期收入、成本等加以分析、規劃，整合資源，使項目人員、材料、機具和技術設備等各類資源得以充分、高效地利用，以實現項目品質卓越、工期與費用合理的預期目標。房地產項目成本部門以設計圖和有關項目材料為主要依據形成項目成本概算，結合相關指標及項目具體情況，最終確定項目目標成本。成本概算階段的重要節點，如圖6所示。

1.拿地測算

在房地產開發過程中，土地始終是一種極為稀缺并且具有核心價值的資源。土地成本是房屋開發企業為了獲得建設用地的權利，繳納的征地價款和相關稅費的總金額，具體包括土地出讓金、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費和土地補償費等。因此，土地成本的測算在房地產成本控制中十分重要。在這一環節，設計財務不僅要對準入城市基準成本進行測算，還要對項目拿地測算進行審核。

在對城市基準成本進行測算時，設計財務需要檢查準入城市對標項目成本數據、產品配置調研是否完整、準確，審核準入城市前期收費、配套收費標準調研是否完整、準確，以及編制準入城市基準成本，審核基準成本各項數據是否閉合，產品配置，各科目經濟用量、單價合理性。

在對項目拿地測算進行審核時，設計財務需要審核規劃指標、產品配置，各科目經濟用量、單價的準確性和合理性（對標）；審核開發成本各項數據的合理性，包含各子目的經濟用量及單價，總體開發成本、可售單方成本、建筑單方成本及各三級以上科目價格的合理性判斷。

2.目標成本

目標成本是房地產企業在一定時期內為保證總體目標利潤率的實現而確定的期望成本，是將成本預測方法和目標管理方式結合的產物。房地產企業通過對目標成本進行可控式分析、審驗、考核等管理工作，可以從根本上減少資源損耗，提升企業的整體競爭力，防止內部管理流程紊亂，最大限度地增加企業的經濟效益等［19］。在這一環節，城市公司項目成本PM（Project Manager）發起啟動版目標成本審批，設計財務主要負責審核規劃指標、產品配置，各科目經濟用量、單價的準確性和合理性（對標），審核各子目的經濟用量及單價，總體開發成本、可售單方成本、建筑單方成本及各三級以上科目價格等開發成本各項數據的合理性。

3.供方建設與景觀標準化管理

由于房地產建設是一項高標準、高質量、高速度的施工過程，供方工程物資一般是房地產項目工程材料中對項目質量影響較大的材料或設備，是項目工程質量的基礎保證。供方工程物資一般是價值較高的工程材料、設備，因此做好供方工程物資的成本控制，避免材料價格上漲帶來的風險，可以更好地控制項目建設成本［20］。所以，設計環節的供方建設就顯得尤為重要。

在這個環節中，研發設計中心建筑線將會發起供方報價審查，設計財務需要檢查供方設計費單價是否合理，特別是與公司同類項目設計費相比是否合理。與此同時，景觀設計條線也會發起關于景觀標準化管理的供方入庫審批、設計取費標準審批、品部件標準化樣品檢查以及標準化咨詢合同或協議的檢查。設計財務分別檢查供方設計費單價是否合理，檢查設計費收費標準是否如實反映以往項目情況、行業收費情況、判斷標準是否合理、是否為常規品部件、稀有或特殊工藝材質是否必要、品部件造價是否與公司項目匹配（合理），檢查是否有標準化咨詢，檢查乙方提供的服務真實性，檢查費用合同或協議費用是否合理。

（二）招采確定業務財務

招標是房地產項目選擇施工單位的關鍵性過程。房地產公司和供貨商之間是協作共贏、互惠互利關系，如果供貨商的產品報價太高昂，會使項目的成本上升，進而減少了項目的收益；如果供貨商的產品報價太低，所供應的商品和服務有可能達不到理想的效益，從而影響工程的質量。在資質預審流程中，招標方可采用預審的方法，根據投標單位的生產經營條件、設備狀況以及資信水平，選定能力較強、滿足標準的工程單位。在這一階段，設計財務在公司采購制度體系建立、供應商管理、采購合同簽訂等環節擁有更高的參與度、審批權。

1.招投標

在招投標階段，設計財務首先分析好招投標活動對公司所產生的負面影響及其風險，搜集以及梳理有關的風險信息，并加以全面分析考慮，判斷好經營風險的源頭及其種類。其次，對整個招投標活動產生的風險信號加以評價和分析，掌握不同時期內與風險信號有關的風險動態指標項，并實行全面的監視及檢測。再次，將風險信息及時反饋給全國招標投標預警與評價系統，從眾多的危害來源中找出最主要的風險，并針對其變化趨勢、所處背景及發展狀況等做出分析，對風險進行評估和診斷。最后，針對風險形成的主要因素以及可能形成的危害，在第一時間內把風險信號傳達給有關責任人和企業招標人。

2.供應商管理

房地產企業采購部門根據新供應商入庫準則，對供應商進行資格預審和考察評分合格入庫。設計財務負責審核供應商的完整性、準確性；審核供應商的工商信用度、糾紛記錄及經營風險提示；審核合同內容是否準確合規、資料是否齊全；審核合同是否有特殊條款，合同支付價款是否合理；審核合同付款的必要附件、相應工作成果證明等。對已入庫的供應商，設計財務需協助集團采購部門進行后續管理工作，包括但不限于對供應商過程履約評估、對供應商交付后評估、對供應商評估定級等，從而優化供應商管理，提高項目開發效率和效益，提高對優質資源的整合能力。

3.集團戰略集采

戰略采購對地產公司的設計標準化、部品規范化及標準化水平要求更高。在這一環節，設計財務需協同集團采購部門完成戰略采購立項、招標文件審批、定標審批和集團戰略采購協議簽訂各環節工作。在招標文件審批環節，設計財務需要重點關注招標文件內容，包括但不限于：審核招標文件財務相關的要素，包括付款方式、付款比例、結算方式、融資要求、工抵房；審核發票相關條款，要求價稅分離，如遇國家政策稅率調整，按不含稅價結算；審核對代扣代繳費用的約定、工程扣款單的約定等。

（三）合同審核業務財務

在合同管理中，必要的審查可以確保合約訂立后的順利實施，有助于減少履約風險。在這一環節，設計財務注重合同全過程監督，全程參與合同簽約、合同執行、合同歸檔保存，擁有更高的審核、審批權。合同審核業務財務重要節點，如圖7所示。

合同管理必須貫徹于整個地產開發過程和工程建設中，合約風險的辨識與規范既能夠更好地維護房地產公司權益，又能夠更好地節省房地產公司的工程成本、把控工程項目的進展速度，進而提升工程項目的管理品質與水平。設計財務必須在招標前，審核法人的營業執照、生產許可書或安全許可證（若有）、經營業績、誠信情況、資質等級情況，避免與不符合規定的法人簽訂合同的風險發生；審查合同主體和內容的合法性、合同意思表示的真實性和條款的完備性，健全合同條款；嚴格執行合同管理制度、相關流程及合同審批程序。

2.強排/標準化咨詢合同審核

強排/標準化咨詢合同和概念方案、施工圖及專項設計合同由研發設計中心建筑線會發起。設計財務針對強排/標準化咨詢合同的工作有兩項：一方面檢查是否有強排設計相關年度預算費用；另一方面檢查乙方提供的服務真實性，費用合同、協議費用是否合理。

3.概念方案、施工圖及專項設計合同審核

設計財務針對概念方案、施工圖及專項設計合同的工作有三項：第一，檢查設計單位是否完成定標流程；第二，檢查項目合同與集團同類項目、同類設計單位相比收費是否合理；第三，檢查合同是否為集團標準合同模板，付款條件、比例等與同類合同相比是否合理。

4.咨詢、設計費支付

設計財務在對設計管理環節中的設計、咨詢合同進行審核之后，對于合同的支付進行財務監督：檢查過程支付是否滿足合同規定的支付條件；檢查金額是否符合設計合同相應階段的約定，收款方信息是否真實；檢查項目進度是否達到合同約定的結算條件；檢查是否有超付等情況。

5.項目啟動合同

項目啟動類的合同主要是精裝（硬裝/軟裝）合同。對于此類合同，設計財務首先要檢查設計合同付款條件是否完善；其次，要檢查設計合同違約條件是否有相應的違約措施；再次，要檢查設計合同范圍是否與營銷任務書及項目要求精裝范圍一致；最后，對于后期的付款是否達到合同約定付款節點條件、付款流程是否完善和付款資料是否符合財務要求標準等，設計財務仍然需要給予相應的財務監督。

四、房地產建造財務

房地產建造施工決定了項目設計的落地，施工節奏、施工質量影響著項目銷售進度和后續運營服務。所以，房企在搞好建設項目施工現場管理工作的同時，應注重組織協調管理工作，以便提高開發建設項目施工質量、控制建筑成本，達到建筑品質與施工效益共贏。建造財務全方位嵌入房地產建造環節，及時分析建造時期的資源利用與回報率，提高項目建造效率，防范人為或其他風險。根據所處節點不同，建造財務工作主要可分為進度監控、施工成本監控和財務決算。

（一）進度監控

房地產發展建設項目，存在著施工作業持續時間長、參加人員復雜、工程施工一次性等特征，進度管理對工程項目開發質量至關重要。科學完備的工程項目進度管理，能夠實現工程項目的質量、時間與成本的有機融合——在確保工程項目的品質達標和成本最優的前提下，使工程項目能夠按期完工并取得最優經濟效益。目前，項目進展技術主要包括時間網絡分析、關鍵路線法和時間壓縮。進度監控環節業務財務重要節點，如圖8所示。

1.進度款管理

施工進度的平穩進行，離不開施工資金到位及施工資金的合理運用。工程項目進度款應根據工程施工合同要求嚴格審批，針對工程實際的施工進度、工程項目所需物料、技術人員制定合理匹配的項目資金運用政策和管理規劃，以實現工程項目資本的有效運用。在這一環節，建造財務首先要通過核對天聯云及查看施工日志及時檢查形象進度，描述形象進度與現場形象進度是否一致；及時核對施工單位的施工完成情況及完成質量，對未按合同及施工圖紙進行作業的部位要仔細記錄，以防結算時漏項。其次，要檢查核對產值計算是否符合合同口徑，是否有超節點支付；若有超節點支付，是否已走重要事項審批。最后，進度款計算附件是否完整，量價計算依據是否完整，以及月清承諾是否實施。

2.節點績效管理

項目時間節點管理是整個項目進度監控的關鍵內容，能夠確保項目合同目標的順利實現。因此，在項目進度監控環節，既需要制定合理的考核監督節點，也需要有與節點考核結果相對應的績效獎懲機制。在這一環節，建造財務在項目投前/投后/啟動會階段，檢查土地證領取、預售、首筆開發貸放款、回款完成率、結構封頂、竣備和交付節點的完成時間是否與資金的收支節奏和結轉相匹配，是否吻合項目盈利要求。

（二）施工成本監控

施工階段的成本控制需要以全項目成本目標為基準，根據項目施工節奏將成本目標分解到每年，明確各部門每年的成本控制目標并確保目標的實現，真正落實成本監督作用。建造財務通過設計變更管理、成本后評估、動態成本監控三方面加強公司施工成本監控管控，如圖9所示。

1.設計變更管理

工程設計變更管理工作，能夠使工程動態成本管理工作有序地開展。在管理工程設計變更費用時，建造財務首先明確產生工程設計變動的因素和主要對象，以盡可能減少因工程設計錯誤所產生的“不必要”的工程設計變動。產生工程設計變動的因素一般有：工程設計方的工程設計過失所造成的設計變更，建設方因素錯誤造成的工程設計變動，以及政府政策變動和業主要求所造成的工程設計變動。與此同時，建造財務應及時做好設計變更的記錄工作并及時報告。

對于工程設計變更，建造財務應檢查是否存在后補聯系單，設計變更及現場簽證是否存在超越權限定量、定價；檢查預算問題處理意見是否及時以聯系單形式下發閉口；檢查一事一單是否已估算最高限價閉口；檢查量價審核依據附件是否完整，是否與合同口徑一致，是否為不應該簽證而提交的無效簽證；檢查無價材料簽證是否有比價文件，定價是否合理。在此基礎上，建造財務核實設計變更影響的金額成本、時間成本，追責到人并給出相應懲罰措施，以避免犯錯不追責的情況發生。

2.成本后評估

成本后評估的主要意義在于，通過對工程項目的預期目標和經過實際評估后的目標進行科學、詳細的比較，全過程、全方位、全要素、全生命周期評價建設項目的工程造價管理工作。在這個環節中，建造財務主要審核成本后評估報告內容是否齊全、是否已包含項目概況；檢查項目開發總控規劃與執行狀況描述、建設項目成本核算分析概述（含目標成本與結算成本對比分析簡述）；分析主體建安（總包）工程招標、合同履約情況和主要分包工程招標、合同履約情況；項目無效成本分析及匯總。

3.動態成本監控

房地產動態成本主要由已經形成的項目成本和正在形成的各項成本構成。已經產生的成本包含了項目已經簽署的合同和已經確定的項目變更，因為這些成本都已被確定，所以變化空間極小；將要產生的成本包含項目即將簽訂的合同以及可能將要產生的項目變更，因為在項目執行中不確定因素眾多，所以這些成本變化的空間也相當大。在這一環節，建造財務可以通過編制動態成本計劃和建立過程預警和強控等措施來進行動態成本監控。

具體來說，企業根據已簽訂合同和已確定的合同變更情況確定已發生成本，再依據歷史業務變更情況及積累的項目經驗，預估待發生的合約規劃及預估變更，最后將未發生成本和已發生成本匯總整合至動態成本明細表。隨著項目的推進，未發生成本調整為已發生成本，動態成本也逐漸接近項目真實成本。在這個過程中，建造財務需要檢查動態經營測算指標跟啟動會版的差異；檢查動態經營測算財稅、按揭放款、融資、資金監管相關的計算邏輯是否準確，數據是否與實際相符；檢查動態經營測算凈利潤率、股東自有資金年化投資回報率、回正周期等財務指標是否符合集團卡位要求。

（三）財務決算

在建設項目竣工結算階段，房地產企業要嚴格審查單項工程的各種合同、協議、文書、施工量簽單等，并準確界定建設項目總價款、應扣款項、進度款、理賠款等具體內容。房地產建設項目決算綜合體現了建設項目從開工籌備至建設項目完工所使用的全部施工耗費和投資效益。建造財務通過對建設項目的后評價總結，企業對建設項目投資決策、基礎工程管理、投資效益、財務管理核算、稅收籌劃、成本費用管理等都累積了相應的經驗，為后期建設項目投資估算提供了良好基礎［21］。

1.財務決算資料準備

財務決算是項目成本管理的最后環節，它是對項目實際成本的確認，能夠體現項目的真實成本控制效果。在這個環節中，建造財務首先應主動對接業務部門，對竣工決算的相關資料進行準備，如設計文件、簽證單、決算依據等。

2.財務決算審核

在這一環節，建造財務應關注簽證變更是否有包含價格的調整，并不是全部的簽證都包含價格的增加，也有些簽證是量的調整，而相應的費用已經包括在投標報價中；重點復核合同商務計價口徑和結算價是否一致；檢查竣工圖與現場、合同約定品牌的對比情況；復核結算資料的完整性、結算金額的準確性；審核結算偏差率、爭議問題處理的合理性、造價指標的合理性判斷。財務決算完成后，應及時核算公司成本，按照目標成本責任制，對每個職能部門進行考核，并計算各類經濟指標，建立數據庫，為后續的房地產開發活動提供借鑒。

3.項目后評價

項目后評價是在項目完工并投入使用之后針對項目建設目的、施工過程、效益等展開全面且系統的評價。首先，建設項目后評估可以更有效發現建設項目施工質量和在項目過程管理中出現的問題，形成更多的經驗積累，從而避免出現類似問題，提高企業的管理水平。其次，項目后評價工作不僅有助于項目決策更加科學合理，還可以為項目規劃提供關鍵的參考依據，便于制定更符合實際情況的政策和規章制度。再次，項目后評價有助于對工程的各個工序進行管控，確保實現該項目的預定目標。最后，對完工項目的各個子項目進行后評價，有助于管理層對建造過程和項目決策進行全面的管理和監督控制，能夠保證工程項目的進度，促使項目整體運作狀況的正常化，確保其在保證施工質量過關的同時在規定時間內完成施工，進一步提高企業管理水平，從而取得更好的效益［22］。

在這個環節，建造財務需要提高掌握項目全周期的收支情況、資產狀況的能力，以便準確、及時反映工程項目建設的成效與資金實際使用狀況，使工程的建設管理更為標準化、資金控制更為科學合理。這既有利于科學評估企業的投資效果，又有助于全面考察項目的基本建設規劃、概算的實施狀況和投資效益。與此同時，建造財務應當查看是否達成項目預期目標、相關效益指標的實現情況以及項目建設整個過程中所出現的問題，并探究項目成敗的具體原因，最終確定其預期規劃是否合理，總結經驗以便后期新項目做出正確決策，從而保證企業可以實現可持續發展［23］。

五、銷售財務

房地產銷售環節是為房地產企業帶來現金流入的環節，是房產企業持續性健康發展的保障。根據銷售業務不同階段，銷售財務具體包括銷售定價、合同審核、銷售回款、客戶交付四個方面。

（一）銷售定價

銷售定價是房地產企業銷售階段最為重要和關鍵的一環，也是房地產市場的焦點。銷售定價不僅會影響到項目利潤、銷售情況，還會對后期回款等其他方面產生影響。銷售財務在銷售定價環節全程參與投資策劃、市場調研和定價方案制定，擁有相應更高的審核、審批與決策權。銷售定價包括可研價格復核、價格方案審批、價格審批流程管控等內容。

1.可研價格復核、價格方案審批

銷售財務根據公司的價格管理制度，管理項目在各階段的價格調整，包括在項目可研階段、預備/啟動會階段、首次開盤階段等不同階段項目的定價、調價方式和運作規則，監督價格邏輯的合理性與科學性。銷售財務通過調查資料和價格管理制度，對各項產品可研價值進行估算，并監督貨值、盈利的預測狀況是否滿足預算目標。

銷售財務審核首開、加推價格數據是否低于項目啟動會數據；以可研階段項目各業態底均價為基礎，在《投后目標合約書》階段、啟動會階段予以修正，并形成全盤規劃底價表；首次開盤時，依據市場、客戶基本情況提報審批當期推盤量的底均價及貨值，并據實修正全盤價格規劃；加推階段制作推盤量底均價時，若本批次底均價低于啟動會階段的，還需重新修正價格規劃；各城市公司營銷部階段性報價時，須在正式對外報價前向銷售財務進行溝通確認；涉及定價或調價的，還需經專項會議匯報且審批后方可執行［24］。

2.價格審批流程管控

銷售財務嚴格管控價格審批流程。首先，在可行性研究階段，銷售財務依據城市公司市場營銷部提交的市場調研、土地動態成本變化、可研階段項目利潤要求等資料，分析并審視修正項目定位、各業態均價及整盤貨值，協助集團營銷中心對項目實行業態底均價和貨值的雙控。其次，對于首次開盤、加推階段樓盤、價格調整等定價方案，應在規定期限前上報于銷售財務與其他審批部門。最后，在支持性附件方面，投策部門應當及時上報《文件流轉審批表》《銷售價格審批單》《項目可實現銷售對比分析表》等。

（二）合同審核

合同管理作為房地產企業項目中的一項重要內容，是保障房地產項目順利推進的重要手段。銷售合同是企業與客戶交易的有效憑據，其簽訂要遵循一系列較為嚴格的規章。首先，房企項目滿足一定條件后向政府申領《商品房預售許可證》，以此獲得賣方資格；其次，顧客買房需簽訂認購協議，在協議中按照國家統一規定明確銷售價格等具體信息；最后，協議簽訂完畢后，房企需要同步合同信息至房地產系統、房管局進行鑒證。可見，房企銷售環節的合同管理是一個系統化過程，只有科學且高效地管理好銷售合同，才能對公司經營管理水平、成本費用控制等產生積極的促進作用。

1.簽訂合同審核管控

客戶認購時，企業與客戶簽訂標準的《認購協議書》，認購協議應對商品房房價、付款方式、提前付款優惠等條款做出標準化規定。簽訂認購協議后，銷售人員對認購客戶進行跟蹤，保證客戶能夠按約定期限付款，未能在約定期限內簽訂銷售合同或違反企業公司法規，企業將沒收客戶認購定金。正式簽約銷售合同時，顧客必須出具《簽約確認單》，內容包含商品房基本情況、支付方法、交付時間、打折優惠活動相關信息，《簽約確認單》經銷售員、銷售財務等相關人員審核后，由銷售員在上面添加所屬合同的相關條款，在銷售管理人員核對合同與《簽約確認單》中的顧客個人信息以及商品房相關信息后，由銷售管理代表蓋章。合同簽署后，營銷人員與銷售財務人員需更新銷售數據至系統銷售控制表和銷售臺賬中，并每月至少審核一次已售、未售認購、已收賬款、未收款項及應收款金額等銷售數據。此外，針對逾期的款項應制定催款預案［24］。

2.營銷費用審核管控

銷售階段涉及大量營銷費用，相應地，營銷費用管控成為銷售財務的重要工作。銷售財務從合同入手對營銷推廣、職工福利、辦公或案場維修等各項營銷費用進行審核與把控。

對于營銷推廣類費用，銷售財務應當比照合同，關注付款條件、是否提供了相應工作成果證明；注意發票是否是規定的發票，特別是增值稅發票專票及稅率；關注渠道推廣費的付款條件、相應渠道客戶的認定憑證、客戶清單、內部渠道或外部渠道、老帶新等；關注物料包裝制作費的付款條件、物料需提供入庫單或收貨憑證。

對于員工工資福利類費用，銷售財務應當了解傭金的階段性獎懲政策，核對金蝶簽約回籠數字跟傭金計算的提點基數是否一致，審批時審核本次計算傭金的回籠基數跟金蝶回籠數是否一致、本次計算的傭金是否符合公司的階段性獎懲政策。

對于辦公或案場維修類費用，銷售財務需比照合同，關注房修管理費用的付款條件是否已維修完畢、是否已結算、是否留質保金、物業公司是否出具了驗收證明單；銷售財務應比照合同，關注營銷辦公費用的付款條件；關注資產購置是否已收到貨物并入庫、建立資產卡片等。

（三）銷售回款

資金是企業持續發展的血液，良好的項目銷售回款是企業資金高效運轉的基石。房企通過銷售回款獲取現金流實現再投資，促進第二次銷售的實現。房地產項目的銷售回款包括新增回款和歷史在途回款。在這一階段，銷售財務包括制定（調整）指標、回款、運營保障（復盤）三個環節。

1.制定（調整）指標

銷售財務與營銷中心、運營中心等相關部門根據集團對各城市公司/項目回款的每個環節的不同管控要求，分別進行回款指標制定、監督與管控，同時參與不同部門銷售回款的考核指標制定工作。在整體指標的監控方面，銷售財務關注項目整盤貨值及去化流速、回籠（定價、促銷、簽約、回款情況等）的合理性、真實性、準確性、完整性，跟投后、啟動會指標的對比，監控項目整體經營指標的實現；在相關部門考核指標的制定方面，銷售財務結合整體的現金流情況、簽約進程、在途資金和銀行公積金的按揭額度、按揭規模、放款速度、銀行配合度等因素，綜合考量指標的合理性。

2.回款

房地產企業的回款速度主要取決于以下三點：一是簽約速度，這個速度決定了首付款的到位時間。二是網簽速度，這個速度主要是對一些限簽的城市產生比較大的影響；與此同時，土地或在建工程需要解押的項目也會影響到網簽速度。三是按揭回籠速度，銀行貸款的審批、放款條件及個貸額度規模等，公積金的審批、放款條件、放款額度等，都決定了按揭回款的周期。

房地產企業一般實行集團統籌協調、集團與各城市公司合力推進回款落實的方式管理銷售回款。各城市公司內部、集團與各城市公司每周召開1次在途專項會議，做到各城市公司營銷部門與財務部門信息對稱、集團與各城市公司信息對稱，從而提高回款效率。

集團營銷中心：負責不定期抽查項目上報的網簽日期、資料齊全日、銀行審批日等，保證與項目第一手資料信息完全對稱，會同總裁室、人力資源部合理科學制定考核指標，并監督落實獎懲制度；負責對各子公司簽約流程、在途資金數據的整理、分析，并對在途情況進行實時監控、預警。

集團資金中心：總體協調按揭合作銀行，負責銀行額度、放款條件等談判工作，并根據最新的銀行政策決定按揭銀行的分配引導。

城市公司營銷部：負責認購轉簽約網簽、辦理按揭、資料齊全、銀行審批；壓縮認購至簽約的時間；提前對客戶意向進行精準摸排，將回款工作前置，避免等工程放款條件等其他條件都具備時出現資料不齊全，從而影響放款周期。

城市公司財務部：實時了解、掌握各家銀行最前沿的動態，確保相關信息充分對稱，并在此基礎上整合企業資源優勢；合理引進市場競爭機制并盡可能挑選市場匹配度較高、放貸速度快的銀行合作；針對不同時期不同銀行的放款政策，適時調整與按揭銀行合作的側重點，調整銀行的按揭派單量。

各項目按揭專員，除對接銀行催促放款、報送臺賬外，每月底負責摸排各按揭銀行額度及對當月合作銀行放款效率進行排名，并以表格形式報送城市公司總財務/資金負責人、營銷負責人，作為次月銀行按揭量分配調整的依據，以促進次月達成按揭待放款回籠率考核指標。

在這一環節，為合理加快新增回款速度，房企營銷中心根據樓盤實情制定折扣等銷售方案。銷售財務的重點關注包括：銷售方案的制定跟銷售節奏安排是否合理（如已經是尾盤了，是否有必要等）；對銷售方案中促銷、折扣、禮品等進行稅務風險評估，審核是否符合財稅要求；同時抽查促銷禮品的領用、登記情況；針對全民營銷方案，審核獎勵形式是否符合財稅要求；審核申請結算的房源收款情況是否達到獎勵兌付的條件；復核風控證明含客戶關系證明、結算表、報備證明等。

3.運營保障（復盤）

在這一環節，銷售財務參與開盤后評估、交付后評估等重大節點的后評估；根據最新數據測算比較與投后、啟動會的差異，判斷后期是否需要對銷售回款等節奏進行調整；建立利于銷售回款的獎懲制度，提高回款催收的積極性，降低回款周期。與此同時，銷售財務必須建立健全獎懲制度，建立利于銷售回款的獎懲制度。對于簽約的銷售傭金并不會在前期全部發放，而是視銷售回款情況按比例發放；在團隊內對銷售回款率進行排名，對排名靠前的發放獎金。這樣，通過指標的合理設置提高回款催收的積極性，降低回款周期。

（四）客戶交付

客戶交付是客戶購房的關鍵環節，交付驗收后的良好體驗是形成好客戶關系的關鍵，是增加顧客滿意度和忠誠度的最主要原因。公司應該注重這一環節的管理工作，對交付過程不斷優化，增強顧客體驗感，不斷獲得顧客的青睞。本環節所售房屋已經竣工備案，客戶已經依照預售合同約定交清了所有預售房款，所以集中交付時財務人員工作可簡單理解為向客戶收取面積補差款、代收費用，同時向客戶開具全款發票或收據。銷售財務包括交付前準備、交付過程管控和交付后關注三個環節。

1.交付前準備

在基礎資料方面，銷售財務審核錄入的實測面積、補差金額數據是否正確；在審核一致的基礎上，根據項目實際情況，當地政府要求開具發票以及代收費用收據。在稅務管控方面，銷售財務要求各城市公司提前梳理增值稅專用發票，統計未按合同要求開具增值稅專用發票的供應商合同，從而在稅務方面進行整理籌劃。

2.交付過程管控

在給客戶結算房款時，銷售財務取得實測面積報告，按照合同約定的面積差價計算方法正確計算面積差價，編制客戶結算單并完成客戶房屋結算會簽手續；在代收費用時，財務部門與銷售部門須建立收款核對、欠款催收制度。財務部門銷售會計及案場收銀須按日核對收款事項，經財務負責人簽字后按周向銷售部門、銷售分管領導發出欠款催收明細，抄報城市公司/項目公司總經理，且銷售部門應及時就催收結果給予書面反饋；在開具客戶購房發票時，銷售現場收取支票或客戶以匯款形式支付房款的，案場收銀與銀行核實確認到賬后方可開具發票/收據，同時財務人員應當按照實測面積給顧客開具發票，并完成客戶發票交割手續。

3.交付后關注

交付后，銷售財務定時督促營銷跟進按揭客戶的抵押權證辦理情況，及時免除公司階段性擔保責任，以降低擔保風險；與銀行保持持續且良好的合作關系，以便于加快貸款審核速度，縮短審核時間，提升銷售回款速度；定期評估按揭銀行的放款效率，可以適當引進競爭機制，挑選優秀的合作商業銀行。

結 論

本文在分析典型中型房地產企業價值鏈的基礎上，將管理會計工具與方法嵌入房地產企業項目管理的投資拓展、項目設計、房地產建造和房地產銷售等業務活動，為每項業務活動提供了適用的財務支持。各項業務活動與財務活動深度耦合，在促進戰略目標實現的基礎上，實現房地產企業可持續發展。

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［責任編輯 王舒鴻］

The Research on the Business and Financial System of Medium-sized Real Estate Enterprises Based on Value Chain

CHEN Zhen-ning LIU Hai-sheng

Abstract：The virtuous cycle and sound development of the real estate industry have been a focus of concern in the macroeconomic field both domestically and internationally. Based on the value chain of typical real estate enterprises， this paper embeds management accounting tools and methods， such as budget management， cost management， investment and financing management， performance management， and risk management， into various business processes of project management in real estate enterprises. It builds a business and financial system that focuses on development financing， design finance， construction finance， and sales finance for real estate enterprises. The construction of this system has promoted real estate enterprises to better achieve sustainable development goals on the basis of business and finance integration， laying a solid micro-foundation for accelerating the construction of a new model of real estate development.

Key words：Value Chain Medium-sized Real Estate Enterprises Business Finance System