某產業地產項目開發前期階段成本管理優化策略研究

摘 要：產業地產項目投資大，回收期長。要保證產業地產項目的效益，必須做好項目的成本管理工作。項目前期投資決策階段和規劃設計階段是成本管理的關鍵所在。本文以F房地產開發集團J產業地產項目為研究對象，在成本管理現狀的基礎上找出存在問題并提出優化策略，旨在為產業地產項目開發中的成本控制提供有益參考。

關鍵詞：產業地產；成本管理；項目前期階段文章編號：2095-4085（2024）10-0230-03

0 引言

近年來，“產業地產”作為一種全新的城市經濟發展空間理念逐漸興起^［1］。在宏觀政策持續調控的背景下，住宅和商業房地產市場的競爭已經非常激烈，朝著品牌化、資本化、產業化和專業化的方向發展。而產業地產正好能夠繞過政策的限制，且該行業的競爭相對較為輕松。產業地產的項目開發投資大，周期長。為了保證項目的經濟效益和社會效益，在項目的開發管理過程中，必須要做好項目的成本管理工作^［2］。其中，前期成本管理是整個項目開發成本管理過程中最重要的環節，關系到房地產開發項目成本控制的最終結果，應引起足夠的重視^［3］。

1 產業地產的定義

關于產業地產的定義，業界有不同的說法。牛鳳瑞是社科院的研究員，他指出，產業地產與傳統的商業地產、旅游地產和工業地產有所不同，可以看作是它們三者的結合，其包容性和綜合性更強，產業地產同時還是工業經濟、聚集經濟、區域經濟、城市經濟和產業經濟的重要節點。經濟學家趙曉則補充道，產業地產還包括生活、工作和配套等一系列外延空間。華中師范大學黃礪說，產業地產指的是在新經濟和城市經營的背景下，以房地產作為基礎，旨在實現持續增長財富的目標，專門提供城市化、工業化和產業化集群空間的實體載體。

2 房地產開發項目前期成本管理概述

縱觀房地產開發項目投資的全過程，項目開發的前期階段，也就是建設項目的投資決策階段和規劃設計階段，是控制工程造價的關鍵所在^［4］。

2.1 投資決策階段的成本管理

在房地產開發項目中，投資決策階段是成本管理最為關鍵的時期。在投資決策階段，主要的成本管理工作包括進行可行性研究?？尚行匝芯慨斨姓{研和分析的科學性直接影響到項目的經濟效益，對整個項目的成功與否至關重要，內容包含項目的定位、選址、工程規模、建設方案以及建設標準等投資因素。接下來，根據這些確定的投資因素進行投資估算，最后進行項目整體的經濟分析。經濟分析能夠直觀地反映未來項目的經濟效益，為決策者提供科學依據，同時指導成本管理的具體方向。據相關資料分析，項目開發的投資決策階段決定了項目整體成本的80%～90%^［5］。因此，在當前階段進行成本管理效果最好。

2.2 規劃設計階段的成本管理

在房地產項目開發過程中，規劃設計階段緊隨投資決策階段后，是成本管理的關鍵階段之一。在規劃設計階段，成本管理的關鍵工作是根據設計深度的不同，分層次地控制項目的造價。具體而言，首先是根據項目可行性研究所制定的投資估算，作為初步設計的成本控制基礎；接著，初步設計所依據的設計概算，將作為擴初設計階段的成本控制標準；隨后，擴初設計依據的修正概算，成為施工圖設計階段的成本控制參考；最后，施工圖設計所依據的施工圖預算，將是施工階段的成本控制依據。通過這樣的逐層控制，確保了各個環節的造價管理得到有效把控。投資決策階段對項目成本影響至關重要，決定性作用突出，一旦完成投資決策階段，成本管理的焦點即轉移到規劃設計階段。據相關資料分析，規劃設計階段對成本的影響超過了75% ^［6］，重要性僅次于投資決策階段。

3 F房地產集團J產業園項目前期成本控制現狀及問題分析

3.1 F房地產集團及J產業園項目簡介

F房地產集團系廈門市屬國企，注冊資本為人民幣10.2億元，擁有員工4 000余人。集團主業圍繞廈門市的城區開發與建設，進行房地產開發與經營管理。經過三十多年的經營，及多次并購重組，現已成為以住宅地產、建筑工程為核心，文化旅游投資、物業服務、資產運營及資本運作等多元業務協同發展的城市建設運營商。

J產業園項目位于同安區濱海西大道與西洲路交叉口的東南側，東側緊鄰丙洲島。總用地面積17萬㎡，總建筑面積58萬㎡，擬建成商業、辦公、酒店、公寓及總部經濟、服務配套為一體的復合業態新型產業綜合體。

3.2 項目前期成本管理現狀分析

J產業園項目是F房地產集團的第一個產業地產開發項目，戰略意義重大。集團決策層對該項目的盈利目標為不虧損即可。在可行性研究中，將項目總體定位為復合功能的綜合性現代產業園，產品主要以低密度、花園式的獨棟辦公為主，并設置一定量的高層辦公，以及公寓、酒店、商業配套。其中，辦公帶精裝銷售，公寓、酒店帶精裝租賃。入園企業行業要求為互聯網企業，且融資規模不少于一億元，或達到市級總部企業、成長型企業認定標準。辦公銷售均價為9 500元/m²。經測算，此時項目凈利潤為600萬元，滿足該項目的盈利目標。

3.3 項目前期成本管理問題分析

3.3.1 可行性研究深度不夠

J產業園項目進入市場開始進行銷售推廣后，經與市場大量客戶的溝通和調研，發現對入園企業需獲得融資規模不少于1億元，或達到市級總部企業、成長型企業認定標準這一入園企業的定位太高，招商難度極大。在售價方面，項目北側僅一路之隔的園區銷售均價僅為8 000元/m²，本項目9 500元/m²的定價過高。

同時，項目銷售團隊在與這些高科技企業客戶溝通的過程中發現，客戶提到最多的就是員工的工作、生活配套是否豐富。本項目配套公寓面積僅為1.6萬m²，商業僅為1.2萬m²，分別占總地上建筑面積的3.7%和2.8%。從相關項目案例來看，產業、商業、住宅功能用房的理想比例一般是4∶3∶3或4∶2∶4^［7］，與本項目的配套比例相差甚遠，商業和住宅的配套明顯不足。

造成以上問題的原因主要在投資決策階段，可行性研究僅僅是為了做到可行而深度不夠，缺乏對市場的客觀調研和分析，導致項目的銷售出現困難，同時也導致目標成本確定不合理。

3.3.2 設計成果質量差

F房地產集團直接將J產業園項目委托給本集團內部的設計院。設計團隊在沒有通過競爭和談判的情況下，就獲得了設計合同。同時，由于項目開發時間緊，屬于典型的“三邊工程”，設計周期被過度壓縮。不同專業的設計單位缺乏足夠的協調溝通，導致設計圖紙質量差。施工過程中專業交叉的現象嚴重，過程中產生大量設計變更和工程簽證，成本浪費嚴重。

3.3.3 設計與成本脫節

成本人員對工程設計的相關專業技術了解較少，認為設計人員做的設計文件是合理的，因此設計造價應該是合理的，只按照圖紙套定的標準進行初步預算。設計人員則認為只需按照設計任務書的要求完成設計圖紙即可，至于造價的控制則是成本人員的職責。成本人員與設計人員之間缺乏緊密的合作與協調，各自獨立完成各自的工作。

4 J產業園項目前期成本優化策略

4.1 投資決策階段

4.1.1 找準項目定位

房地產開發項目的決策要在進行充分的市場調研基礎上，對項目進行綜合分析，找準項目定位。產業地產與傳統地產有所不同，在上述內容的基礎上，還需要考慮項目所在的城市以及周邊的產業方向、政府的產業結構政策和目標企業客戶的發展需求等，比一般房地產更具挑戰。在J產業園項目當中，應首先從廈門的產業環境出發，通過SWOT等分析方法，針對政府和目標企業的發展需求梳理出項目定位。將原項目定位適當下調，增加入園企業的行業準入資格，降低入園的門檻，這樣才能有利于項目的銷售，有利于資金的回籠，降低整體開發成本。

4.1.2 通過價值工程理論明確功能配比

價值工程是一種重要的評估工具，用于衡量成本與方案效益是否平衡。其評估原理是：V=F/C，這里V代表方案的總體價值，F和C分別表示方案的效益和相應的成本。

針對項目配套功能不足的問題，應推行價值工程理論的應用。為增加方案的總體價值，可以采用增加功能而保持成本不變、增加功能多而成本增加少和保持功能不變而降低成本等方法。對于J產業園項目而言，可以用價值工程的方法，拆解和分析項目建筑的功能配比，通過去除多余的功能，適當增加不足的功能尋求科學的功能造價比，從而獲得最佳的功能配比以及良好的成本效益。

4.1.3 合理確定目標成本

通過對周邊區域的市場調研，以及對目標客戶的調研，得知項目周邊競品價的銷售價格僅為8 000元/m²，同時，也發現目標企業客戶對價格非常敏感。原來制定的9 500元/m²的目標成本制定顯然是不合理的。目標成本是通過競爭性的市場價格減去期望的目標利潤來確定的，可以用以下等式表示：C-P-R，其中：C代表目標成本，P代表市場價格，R代表目標利潤。應當根據市場需求，先將售價定在市場可接受的情況下，再根據目標成本的方法，進行成本的分解，從而控制成本達到項目的目標利潤。

4.2 規劃設計階段

4.2.1 推行設計競爭機制

為了降低造價并確保工程質量，應當積極推行設計招標和方案競選制度。通過設計招標，尤其是評定分離等招標方式，房地產開發商可以優選出實力較強和配合度較高的設計團隊，以保障設計圖紙的質量。同時，業主可以擴大在設計方案上的選擇范圍，有助于業主在保證設計方案的安全、合理和技術性的前提下，選擇經濟適用的方案，從而降低項目成本。

4.2.2 推行限額設計

限額設計是根據造價限額來滿足技術要求的設計方式。應當建立完善的限額設計管理制度。具體來說，設計單位在編制設計概算時，應控制在投資估算的造價范圍內，業主在編制施工圖預算時應嚴格控制在設計概算的造價范圍內。分解投資造價和工程量是實施限額設計的有效手段和主要管理方法，首先將上階段設計審定的造價和工程量分解到各專業，再逐級分解至參與項目的各相關單位的相應責任部門，并落實到各個階段的設計圖紙當中。通過逐級分解可實現對項目成本的有效控制。

4.2.3 加強圖紙會審

在規劃設計階段，克服設計方案的不足或缺陷所需成本最少，效果最佳。因此，應當加強圖紙審核，要盡量減少項目施工后的變更量，施工前應詳細審查施工圖紙中的問題，并在施工前完成圖紙修改。建設單位在出圖前，應組織相關部門或第三方機構甚至行業內專家等，對設計圖紙技術的合理性、施工的可行性和工程造價的經濟性進行全面審核管理。同時，可采取激勵措施，獎勵提出問題的人員，提高其積極性，同時降低工程造價。

4.3 制度改進策略

4.3.1 前期階段設計與成本相結合

設計單位的計圖紙是否達到規范和任務書的要求通常都由設計負責人審核簽字，責任明確。而設計方案的成本合理性卻很少征詢成本人員的意見。為了有效控制前期階段的成本，相關工作人員應增強技術與成本結合的意識，讓成本人員直接參與設計過程。作為成本人員，應從提降低工程造價的角度出發，主動參與設計過程，尤其是設計前期方案階段，與設計人員平等地比較和選擇設計方案，以達到控制成本的目的。

4.3.2 提高相關人員的綜合素質及成本意識

由于前期階段成本控制是一項綜合性工作，要做好這部分工作還需要努力提高參與項目的設計人員、成本人員的綜合素質及成本意識，具體可通過以下方式。

（1）在業人員的從業門檻注冊考核制度中加強成本控制的相關考核內容。

（2）在設計招標等活動中，對參與競標的設計單位業績評審當中增強成本控制部分的內容作為重點內容之一進行考核。

（3）鑒于當前一些設計人員對本專業概預算定額比較陌生，對建筑材料和設備預算價格知之甚少，加之成本人員工程技術知識欠缺等問題，需要定期進行有關培訓。成本人員要訓練設計人員掌握一定的概預算知識、不同材料的綜合造價等信息。同時，設計人員也要訓練成本人員，讓其認識到不同的材料、構造措施、結構類型和施工方法所產生的不同效果。

5 結語

綜上所述，在產業地產項目開發的前期投資決策階段的可行性研究工作當中，在市場調研階時要確?；A資料收集和分析工作的信息準確詳盡、分析科學到位，隨后根據市場調查結果制定項目定位，這是有效管理項目成本的關鍵條件；在規劃設計階段，應重視設計和造價工程師在工程設計中的作用和地位，引入設計競爭機制、實施限額設計，并加強圖紙審核，以有效控制成本。

參考文獻：

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