當前的房企困境及應對策略

2021年至今，全國房產市場經歷了一輪下行周期。房價下跌幅度大，成交量大幅減少，新房供應規模持續走低，土地供求兩端持續縮量。房地產企業主要面臨負債端的流動性風險和資不抵債風險、資產端的庫存壓力和結構錯配風險。房地產風險產生了顯著的溢出效應，對經濟增長、就業、金融穩定、地方財政和關聯企業造成了持續負面影響。已出臺的一系列房地產市場調控政策有效期均較短，無法真正抑制房地產市場危機。為助力房地產企業走出困境，需要“一企一策”化解房企潛在風險；政府直接為開發商提供流動性貸款；優化一線城市中心區房企土地用途；減緩房企不合理的稅負壓力。

同時，應繼續推行首套房個稅抵免政策以及全面放開一線核心城市限購與限貸政策。更為重要的是，經濟穩增長是成功化解房地產市場風險的最重要保障。

一、房地產市場現狀

自2021年7月恒大出險起至今已三年多，中國房地產市場已經歷約15個月的下行期。作為中國一線城市，A市在全國房地產市場具有重要地位和顯著特點。此輪房地產市場下行周期中，A市房價下跌幅度很大，二手房房價下跌已超過30%。本文從房產市場和土地市場兩個角度闡述房地產市場現狀。

（一）房產市場

房價下跌幅度較大。首先，新建住宅方面，根據Wind（萬得）數據統計，2024年1月-8月，中國百城樣本住宅平均價格為16362.3元，中國百城住宅價格指數同比上漲1.14%（見圖1）。新房房價名義價格黏性大，不會直接從價格上進行操作，通常新房銷售通過打折、優惠、送東西等促銷手段以八五折或九折價格成交，價格下降主要體現在費用上而非直接體現在價格上。因此，價格指數可能無法反映房價的下跌。截至2024年8月底，A市新房成交均價為5.97萬元/平方米，同比2023年下降9.1%，同比2020年降幅為12.3%。

圖1：中國百城住宅價格

其次，二手住宅方面，根據Wind數據，2024年1月-8月，中國百城二手住宅掛牌均價為14723.2元，同比下跌5.67%（見圖1）。截至2024年8月，北上廣深的二手房價格距離各自最高點分別下跌28%、28%、28%與38%（見圖2）?；谡{研得到，截至2024年8月底，A市二手房成交均價為每平方米5萬元，基本為2016年的水平，比最高點（2021年1月或2月）下跌31%，與其他城市相比，屬于下跌幅度較大的城市。

圖2：中原領先指數

房地產市場成交量明顯收縮。據國家統計局數據，自2022年1月起，全國商品房銷售面積累計同比均為負值，2024年1月-8月為6.1億平方米，同比下降18.0%。全國商品房銷售額自2022年1月起也同步下降，除2023年3月-6月，其余月份均為同比下降，2024年1月-8月商品房銷售額為6.0萬億元，同比下降23.6%（見圖3）。我們基于調研發現，2024年1月-9月，A市商品房銷售面積為248.8萬平方米，同比下降27.7%；商品房銷售套數為22781套，同比下降29.1%。從新房客戶來訪量看，2024年5月-6月中上旬單盤平均來訪量每周約為156，8月降到104，當前依然呈下降趨勢。目前A市新房市場成交量創近五年最低點，二手房過戶量在2024年8月環比下跌19%，僅為最高時四分之一。

圖3：全國商品房銷售情況

新房供應規模持續走低，供給端表現整體偏弱。據國家統計局數據顯示，全國商品房新開工面積自2021年7月起均為同比下降，2024年1月-8月累計為4.9億平方米，同比下降22.5%；全國商品房施工面積自2022年5月以來持續下降，2024年1月-8月累計為70.9億平方米，同比下降12.0%；2024年1月-8月的全國商品房竣工面積為3.3億平方米，同比下降23.6%（見圖4）。

圖4：全國商品房供給情況

A市房地產市場疲軟的主要原因如下。

其一，宏觀經濟不確定性較大。當前中國經濟增速放緩，市場預期仍在持續走低，購房者收入下降導致無力購房或承擔房貸費用，在房價走勢、經濟環境及自身支付能力方面也存在擔憂，普遍存在觀望心態，購房意愿降低。

其二，A市房地產供應結構問題突出。一方面是新房和二手房之間的供給矛盾。房價下跌導致二手房拋售增多，掛牌量增加幅度較大，增加了房產供應，加劇新房銷售壓力。2024年1月-9月，A市二手房成交面積和成交套數分別同比增加39.1%和42.9%。另一方面是商品房和人才房的供給矛盾。目前A市全市商品住宅供應為5.69萬套，可塑性人才房的住宅供應量為1.6萬套，占比28%。人才房和保障性住房市場會在一定程度擠壓商品房的剛需市場。

其三，房地產企業面臨經營危機。逾半數的房地產企業正面臨債務風險，銷售不暢和資金鏈緊張導致經營困難，融資成本上升，盈利空間被壓縮，甚至部分企業已經面臨生存危機。

其四，政策限制。A市的房地產調控政策仍然發揮制約市場的作用，放松力度不及預期，仍在執行嚴格的限購政策。此外，政府收儲的政策在實際操作中也存在一定問題，如政策通常以成本價的五折進行收儲，這嚴重損害了房地產企業的利益。

其五，由于房地產企業自身資金問題，新房逾期交付現象頻繁發生，進一步損害了購房者信心和企業的市場信譽。

（二）土地市場

2024年以來，全國土地市場延續低溫運行態勢，政府推地、房企拿地信心均不足，土地供求兩端持續縮量。根據國信房地產信息網數據統計，2024年1月-8月，全國土地出讓宗數、面積和成交價款分別為34978宗、10.1億平方米和15387.8億元，同比下降2.3%、15.3%和31.1%。

我們基于調研發現，A市的地價與實際銷售價格的跌幅并不明顯。2020年到2023年A市各區的平均值基本上較為均衡穩定，漲跌幅度均為-0.1%-0.2%之間，四年期間漲跌幅度最大的區僅為±3%。A市政府通過土地市場正在釋放積極信號。從2016年開始實行的雙線雙進政策于2024年取消，土地限價已經取消，新房限價和7090政策限制方面已經取消。但從2024年上半年土拍市場的實際成交情況來看，政策效果并不理想。2024年上半年成交情況與計劃供應面積存在顯著差距。A市2024年的土地供應規劃是800公頃，與前幾年的1200公頃到1300公頃相比下降幅度較大。2024年上半年共推出一宗成交，成交界面為22萬平方米，樓面均價為2.39萬元/平方米，平均溢價率為0.19%。2024年8月A市推出了三宗用地等待成交。

二、房地產企業風險

現階段中國房地產企業主要面臨負債端的流動性風險和資不抵債風險、資產端的庫存壓力和結構錯配風險，若不進行干預，不久之后就可能出現房地產開發商大規模信貸違約甚至倒閉破產現象。

第一，流動性風險。流動性風險是指債務與現金流的期限結構不匹配。在2022年，中國房地產業已顯現出流動性風險，目前缺口顯著且持續擴大。這種情況主要由四個因素導致。

其一，融資困難和長期債務較少。許多房地產企業在過去幾年中積累了大量債務，這些債務現在開始到期，需要償還。由于政策調整和市場環境變化，許多房地產企業獲取新融資更為困難，銀行貸款、債券發行和股權融資等傳統融資渠道受到限制。在融資受限的情況下，企業可能難以籌集足夠的現金來滿足這些債務的償還要求。此外，房地產企業長期融資較少，導致債務期限比資產期限短，存在債務期限結構不合理問題。特別是民營企業，由于缺乏政府信用背書，在銀行和資本市場融資方面遭遇更多障礙，幾乎沒有長期融資。

其二，房價下降和銷售數量下降直接影響房企的現金流和盈利能力。首先，銷售收入是企業盈利能力的重要因素之一。銷售收入的減少會直接降低企業的利潤水平。其次，房價下降可能會導致企業需要對存貨進行減值計提，這會增加企業的損失，從而影響盈利能力。此外，銷售數量的下降意味著企業回款減少，這將直接影響現金流，從而限制企業的日常運營和擴張計劃，甚至可能導致其面臨償債壓力。

其三，資金監管政策進一步減少了房企的流動性資金。一方面，隨著監管的收緊，房企的預售資金被更嚴格地限制在監管賬戶中，使得房企能夠調動的資金只有近一半，這導致房企在短期內難以動用這些資金進行其他投資或償還債務，從而影響了房企的流動性。另一方面，住建監管和銀行監管使得房企無法通過資金跨項目、跨公司和跨區域運作進行騰挪周轉以維持自身運作需求和平衡。

其四，稅收政策趨于嚴格，預征稅款的退還過程復雜，造成資金被占用。房地產企業普遍面臨增值稅、企業所得稅和土地增值稅等較高的預征率問題，這在房地產行業普遍虧損背景下，加劇了企業的流動性困難。特別是申請退稅過程中，部分稅務機關以稅務稽查來威脅退稅申請，增加了企業的退稅難度。

第二，資不抵債風險。由于債務價值剛性與資產價值彈性，資產價格的持續下跌已經造成資不抵債風險。據Wind數據統計，全國范圍內，2023年有10家房企資不抵債，占上市房企總數的15.6%；有112家上市房企的所有者權益顯著下降，形勢極為嚴峻。A市房協反映，目前A市房企整體上面臨嚴重的資不抵債風險，部分房企的所有者權益已為負值。

第三，庫存壓力和結構錯配問題。房地產企業正面臨庫存積壓和資產結構不匹配問題。從國家統計局數據來看，全國商品房的待售面積已經超過了7億平方米，大量的在建項目和土地儲備加劇了房企的庫存負擔。與此同時，房企的庫存資產還存在著結構錯配的問題。以A市為例，自2021年起，房企減少了對住宅用地的購買，經過三年的消化，目前開發商手中的土地中商辦用途的比例逐漸增大。

A市房地產協會的粗略估計表明，在未開工的土地或在建工程中，大約有40%-50%是商辦用地。商辦用地供應過剩的原因有二：一是A市在規劃上一直偏好商辦和公寓類項目，盡管自2016年以來A市辦公樓的空置率一直在上升，到2023年底達到了26.1%，但規劃政策并未作出相應調整；二是過去受限購政策的影響，許多人熱衷于投資炒作A市的公寓樓，這也促使開發商更傾向于獲取商辦用地，這可能也是規劃政策未能及時調整的一個重要原因。

三、房企困境的溢出效應

房地產行業在國民經濟中占據著舉足輕重的地位，涉及眾多經濟主體。地方政府控制著土地供應，利用土地銷售收入為基礎設施和城市發展項目提供資金。銀行向房地產行業的所有參與者提供債務融資（直接通過銀行貸款或通過間接購買公開發行的債券）：地方政府通常使用未來的土地銷售收入和未售出的土地作為抵押品來獲得銀行貸款；房地產企業使用土地持有和未售出的房地產作為抵押品，為在建項目融資；居民通過抵押貸款來為購房提供資金。因此，當前的房地產風險產生了顯著的溢出效應，對經濟增長、就業、金融穩定、地方財政和關聯企業造成了持續負面影響。

第一，經濟增長方面?；仡欉^去30年，中國房地產市場的發展對于國家經濟的增長起到了舉足輕重的作用，其投資額約占國內生產總值（GDP）的10%。然而，近期房地產市場的低迷狀態對中國經濟的增長造成了顯著的負面影響，主要體現在兩個方面。

其一，房地產開發投資的減少對宏觀經濟增長產生了明顯的拖累效應。2023年的數據顯示，房地產開發投資的增速下滑至-9.3%，這一下降趨勢對GDP增長的貢獻率降至-30.1%，直接造成GDP增速減少1.57%。2024年1月-8月的房地產開發投資同比下降10.2%（見圖5）。其二，房地產市場的持續低迷也對物價水平產生了影響。生產者價格指數（PPI）與房地產投資之間的相關系數為0.39，消費者價格指數（CPI）與居住類CPI的走勢相關系數更是高達0.8，這進一步證實了房地產市場與物價水平之間的緊密聯系。自2022年以來，PPI和CPI指數均呈現出趨勢性的下降，這與房地產市場的調整有著密不可分的關系。

圖5：房地產開發投資

第二，就業方面?？紤]到房地產拉動的上下游行業，房地產對就業帶動效應巨大，預計超過3000萬人。然而，當前房地產企業面臨諸多挑戰，如銷售量銳減和資金鏈緊張等問題，導致這些企業和其上下游相關行業的招聘活動大幅減少。事實上，一些企業已經開始采取措施縮減成本。首先，房價下跌導致的土地出讓金減少直接影響了地方政府的財政狀況，進而影響了地方政府在基礎設施和公共服務領域的投資能力，這些投資通常能夠帶動就業。其次，房地產行業的低迷也導致了建筑業、制造業、金融服務業等相關行業的就業機會減少。

此外，房地產企業的財務困境還可能導致整個行業的信用緊縮，進一步加劇就業市場的緊張。金融機構可能會因為擔心貸款違約風險而減少對房地產行業的貸款，這不僅會影響到房地產企業的資金鏈，也可能影響到其他行業的融資成本和就業機會。值得注意的是，房地產行業的裁員不僅僅局限于小型或財務狀況不佳的企業，一些大型房企也加入了裁員行列。這一趨勢如果持續下去，可能會對社會穩定和經濟增長產生更廣泛的影響。

第三，金融穩定方面。其一，受房企爆雷影響，商業銀行與房地產相關的不良貸款余額攀升。從2019年到2022年，商業銀行房地產行業的不良貸款從1106.2億元上升為3501.6億元，個人住房貸款的不良貸款從805.5億元增加到1822.2億元（見圖6）。其二，房價的持續下跌以及新舊按揭貸款利率差異，導致中國出現提前還款和按揭斷供現象。一方面，銀行的資產負債表因此收縮，例如某銀行市級分行在2024年上半年的按揭貸款余額就比2023年減少了100億元。另一方面，資產質量也出現了惡化。鑒于房地產開發貸款和按揭貸款在銀行體系中的比重接近30%，銀行系統已開始顯現出系統性風險的跡象。

圖6：商業銀行房地產業和個人住房消費貸款不良貸款率

第四，財政方面。地方政府對土地出讓金的依賴程度一直較高，近年來這一比例大約占據了地方政府總收入的40%。然而，當前房地產市場的低迷狀態對地方政府的財政預算和推動經濟發展的能力構成了顯著影響。首先，房價下跌導致土地出讓市場受到沖擊，土地出讓金收入出現大幅下降。財政部的統計數據顯示，全國土地出讓金收入從2021年的8.7萬億元的高點持續顯著下降，到2023年降至5.8萬億元，而2024年1月-8月僅為2.0萬億元，多數地區的土地出讓收入出現銳減（見圖7）。其次，地方政府的償債能力受到嚴重影響，隱性債務風險顯現。房地產風險與地方債風險密切交織，因為房地產相關稅費是地方政府綜合財力的重要來源，且地方政府必須為本地房地產風險的爆發承擔直接責任。由于房地產企業減少了土地投資，許多地方政府依賴平臺公司來獲取土地。同時，在嚴格控制地方政府隱性債務的政策要求下，平臺公司的新增融資顯著減少。

圖7：政府土地出讓收入

第五，關聯企業方面。其一，關聯投資項目風險溢出。房地產企業之間的合作開發是行業內的普遍現象，這種模式在市場繁榮時期能夠帶來共贏，但在市場下行期則可能成為風險傳播的渠道。問題房企的財務危機可能導致合作伙伴受到牽連，影響整個項目的穩定性和可持續性。其二，銷售端風險溢出。當市場出現下行，問題房企為了快速回籠資金，可能會采取大幅降價銷售的策略。這種策略雖然短期內能夠幫助企業緩解資金壓力，但同時也會對同區域內的其他房企造成巨大的銷售壓力，影響其銷售收入和利潤率。此外，這種價格戰還可能擾亂正常的市場秩序，對土地拍賣市場和地方政府的土地出讓收入造成負面影響。其三，融資端風險溢出。問題房企的財務困境、信用評級下降或債務違約等情況，會加劇市場的避險情緒。金融機構可能會收緊對整個房地產行業的貸款條件，投資者也可能重新評估房地產行業的投資風險，導致房企的股票和債券價格下跌，融資渠道受阻。2021年下半年以來，房企爆雷事件增多，導致房企美元高收益債券指數和A股房地產板塊股票價格指數大幅波動。其四，產業鏈風險溢出。房地產行業涉及的產業鏈非常廣泛，上游包括土地、建材、建筑機械等，中游主要是房地產開發和運營，下游則包括家電、家具、裝修等。大型房企的風險暴露，會沿著產業鏈傳遞給上下游企業，影響整個產業鏈的穩定。例如，恒大集團的債務問題就導致多家供應商和合作伙伴計提了風險減值準備，承受了較大損失。

四、本輪房地產調控政策對房企的影響

2024年9月24日，國務院新聞辦舉行新聞發布會，中國人民銀行、證監會、金融監管總局主要負責人聯合出席，并釋放出降準、降息等一系列重磅利好政策。9月29日晚間，四項金融措施接連發布，包括：對個人房貸利率定價機制、個人住房貸款最低首付款比例和保障性住房再貸款政策進行了優化，并延長了部分房地產金融政策期限。同日，上海、廣州等一線城市迅速調整相關政策，廣州更是明確全面取消限購，成為一線城市中首個徹底退出限購政策的城市。本輪房地產政策的組合拳，是“5·17”新政的延續與強化，標志著當前房地產政策整體進入寬松期。

（一）2022年以來各類救市政策未及預期

盡管中央政府出臺一系列寬松政策來維護房地產市場穩定，但政策效果及持續時間不及預期。2021年末，中國經濟遭遇需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，且受疫情嚴重沖擊，經濟形勢極為嚴峻。在此背景下，2021年底的中央經濟工作會議強調，次年經濟工作須以穩字當頭、穩中求進，各類救市措施于2022年相繼推出。各地政府積極響應，紛紛出臺各類房地產救市舉措，涵蓋下調房貸利率、降低首付比例、取消限售限購、放寬預售資金監管、限制房價下跌等方面。2022年11月8日至28日，央行、銀保監會、銀行間市場交易商協會以及證監會陸續推出優化房地產融資“三支箭”政策，從信貸、債券、股權三個方面為房企提供融資支持。2022年的中央經濟工作會議進一步強調，要切實防范化解重大經濟金融風險，確保房地產市場平穩發展。2023年全國兩會后，中央延續過往政策持續扶持房地產，但樓市仍處于弱復蘇狀態。

2024年上半年，中國政府在防控房地產市場風險和滿足人民對優質住房需求的雙重目標下，出臺了一系列積極房地產政策，旨在通過加強監管、平衡供需、推動市場轉型等措施，促進房地產市場的穩定和可持續發展。2024年《政府工作報告》明確“優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展”“適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式”；4月30日的中共中央政治局會議進一步強調了切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。會議首次提出了對存量房產進行統籌研究，并制定優化增量住房政策的措施，以促進房地產市場的平衡；6月7日的國務院常務會議也提出了繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。

與此同時，相關部門積極推進城市房地產融資協調機制，降低商業性個人住房貸款首付比例并取消房貸利率下限，同時支持收購存量商品住房用作保障性住房等。通過多種舉措，從保交房、釋放購房需求、去庫存等多個關鍵著力點綜合施策，以適應房地產市場供求關系的全新變化，推動房地產市場實現平穩健康發展。在地方層面，各地因城施策，于需求端放松限購政策、緊跟房貸相關政策步伐、優化公積金貸款政策，從而拉動購房需求。在供給端，充分用好城市房地產融資協調機制，積極探索住房“以舊換新”以及保障性住房“以購代建”模式，在保交房與去庫存方面持續發力。

中指研究院的數據顯示，2024年上半年，全國各地累計出臺房地產相關政策超過360條之多。從政策成效方面來看，保交樓工作取得了較為顯著的進展，市場流動性在局部地區也得到了一定程度的緩解。國家統計局的數據表明，2024年1月至5月期間，新建商品房銷售額以及房屋新開工面積的同比降幅呈現出收窄態勢，市場已然出現邊際改善的跡象。但也需注意到，從放松限購、限售、限價，到實施降稅、降費、降首付、降利率等舉措；從金融十六條到建立融資協調機制，再到“5·17”一攬子新政，盡管政策的力度持續加大，但政策所產生的效果以及持續的時間卻在不斷遞減，并未真正助力房企擺脫困境。

（二）目前房地產政策整體進入寬松期

“9·24降低存量房貸利率”“9·29金融政策四箭齊發”等調控政策相繼出臺，標志著房地產政策整體進入寬松期。具體而言：一是對存量房貸利率進行調整有利于減輕購房群體的房貸負擔以及遏制提前還貸潮；二是下調二套房首付比例，有利于打通一二手房置換鏈條，促使其流轉順暢，進一步推動市場企穩回暖；三是將保障性住房再貸款的央行出資比例從60%提升至100%，此舉既能節省該筆貸款的負債成本，又可增強對銀行發放貸款的激勵作用；四是部分房地產金融政策的延期意味著加大房地產開發貸款投放力度，有助于進一步盤活房企存量資產，改善房企現金流狀況。此外，從保交樓以及風險化解的角度出發，這些舉措將促進房地產市場平穩、健康發展。總之，本輪房地產政策的組合拳，乃是“5·17”新政的延續與強化，標志著房地產政策整體進入寬松期。這既反映出此前政策在實施過程中未能取得理想效果，急需加大政策力度；同時也充分體現了中央政府在穩定房地產市場方面的堅決態度。

五、政策建議

為助力房地產企業走出困境，化解房地產市場危機，本文提出以下政策建議。

（一）“一企一策”化解房企的潛在風險

A市調研結果顯示，當前房地產企業存在融資困難以及資金跨項目、跨地區轉移艱難等問題，已成為制約房地產市場持續健康發展的關鍵因素。因此，防范化解房地產市場風險有必要從過去單一的保項目逐步向全力保合格主體推進。一方面，不可忽視市場下行所帶來的巨大壓力，市場環境的變化使得房企面臨諸多挑戰；另一方面，違法經營以及惡意掏空等不良行為，更是加劇了企業的風險程度。為了有效防范道德風險，必須采取“一企一策”的治理策略。

對于誠實守信、依法經營且市場口碑優良的房企，建議采取“主辦銀行牽頭、風險均衡分擔、監管適度寬松”的政策組合予以重整。在重整進程中，準許并支持房企總部與主債權銀行總行進行“總對總”債權債務合并。房企在原有“高負債、高杠桿、高周轉”經營模式下，已然成為產融結合的影子銀行，完全可借鑒金融機構的風險處置經驗，于重組期間依照法定程序，向最高人民法院申請“三中止”，即相關法院暫緩受理、中止審理、中止執行以重整公司為被告的相關債務糾紛，助力陷入暫時流動性困境的房企擺脫困境。核心要點涵蓋：其一，延長債務期限并削減本息；其二，削減債務人及公司股東利益；其三，通過債轉股或引入新的投資者來增強債務人資本實力。

對于極少數存在違法經營、嚴重資不抵債且失去經營能力的中小型房企，建議在股東權益清零并依法追繳股東、實控人資產基礎上，按照公司法、破產法實施破產清算。從調研情況看，集團的破產重組與項目建設的分離可以并行不悖，這不僅可以消除負面聲譽影響，提振購房人和債權人的信心，而且充分彰顯了政府推動市場出清的堅定決心與強大力度，對于改善整體市場預期以及切實保障項目交付而言，均有著顯著的積極意義和重要價值。

（二）政府直接為開發商提供流動性貸款

政府單純地進行資產分配以及持有共同股份等舉措意義有限，解決現階段房企困境的關鍵在于切實投入真金白銀以化解其流動性風險。地方政府可以在中央批準之后，通過發行特殊債或再融資債，然后將所籌資金轉借或者直接注資給房地產企業。需要注意的是，該方式并非僅僅是注資行為，其核心在于通過地方政府的發債行為給房地產企業增加信用保障，可以使其通過銀行貸款、公開市場債券和非標融資等融資方式獲得更多融資，并拉長債務期限，改變債務期限結構。此外，在當前形勢下，地方政府化解隱性債務的相關政策并未惠及房地產企業，但通過上述特殊債與再融資債相關操作，可以為房地產企業提供更有效的流動性支持。

（三）優化一線城市中心區房企土地用途

建議考慮將一線、二線、三線城市中心區房企商辦用地性質變更為住宅用地，來緩解房企所面臨的資不抵債風險。當然，土地使用者需補繳相應款項。從實際情況來看，土地“商轉住”不僅有助于改善房企無法開發庫存土地的現狀，而且商品住宅的抵押品價值更高，其用于項目融資的可得性較高以及成本較低，從而對企業進行盤活。要點包括：其一，在變更土地用途之前，需要對可能引發的市場風險進行評估，包括中心區的住宅需求和潛在的供應能力、房價波動、市場供需變化等，并制定相應的風險管理措施。其二，政府可以通過調整城市規劃政策和土地使用法規，為土地用途變更提供政策支持和法律依據。其三，土地用途變更不應是短期的應急措施，而應納入城市的長期發展規劃中，以實現可持續發展。

（四）減少房企不合理的稅負壓力

當前，房地產市場已然發生重大變革，房地產過熱階段所形成的一系列稅收制度已明顯與現狀不相適應，成為加重房企負擔以及增大流動性風險的關鍵因素。因此，應從以下三個方面著手改善房企不合理的稅負：其一，可以考慮降低房企所得稅的稅率，或者在特定時期內暫免征收，以減輕企業的財務壓力，從而激勵房企投資和擴大生產經營；其二，借鑒現行增值稅留抵退稅政策，將房企增值稅預繳超繳部分納入增值稅留抵退稅的范圍。允許企業集團在省域（直轄市）范圍內進行增值稅的匯總抵扣，并相應減除欠稅滯納金。或者在土地出讓環節，應退稅款可用于抵繳土地價款；其三，構建增值稅、企業所得稅匯算機制，保證多預征的稅款能夠在匯算之時予以退還。例如，明確達到最后一期交付或者銷售比例達到85%等條件時，企業可以申請匯算，從而退還多預繳的稅金。

（五）推行首套房個稅抵免政策

個稅抵免政策可以有效刺激居民購房需求和提高房價，進而提升房地產市場的活躍度。一方面，個稅抵免的額度應當根據實際經濟水平和購房者的負擔能力進行合理設定。但需注意的是，全額抵免雖然能夠最大程度減輕購房者的稅負，但可能會對財政收入產生較大影響，因此需要在減輕稅負和財政可持續性之間尋求平衡。另一方面，在考慮實施個稅抵免政策時，銀行作為貸款提供方，其貸款利率的下降可能會增加其成本壓力，因此政策設計需要考慮銀行的利益和意見。

（六）切實引導好社會輿情，提升輿情監測及應對的能力

為有效應對目前房地產市場風險的輿情挑戰，政府首先應充分利用政務新媒體工具，及時發布權威數據與信息，以消除市場謠言。包括向公眾傳遞政策解讀與公共服務信息，并積極回應公眾關切，從而營造健康的輿論環境。同時加強對自媒體平臺的監管，防止其成為房地產炒作的溫床，且對于惡意發布不實信息的行為，應依法追責，以維護市場秩序。其次，企業與政府部門需持續增強輿情監測與應對能力。政企應采用大數據分析及輿情監測系統及時發現并處理負面事件，且對于敏感事件，應迅速開展自查與風險評估，以防范潛在的輿情危機。此外，建立快速反應機制，確保在輿情初期能夠迅速做出反應，從而減輕房地產市場的負面影響。

（七）堅決穩住宏觀經濟基本盤

房地產與宏觀經濟緊密相連，二者相互影響、休戚與共。為實現房地產的軟著陸和穩定市場預期，不能僅局限于對房地產市場采取措施，更需積極謀劃并出臺宏觀增量政策，以穩住經濟大盤為根本。要點包括：其一，建議發行特別國債，加大財政支出力度，著重支持中低收入家庭與中小企業，通過政府投資帶動民間投資，充分發揮財政支出乘數效應。其二，建議總量貨幣政策應持續發力，進一步降低LPR利率，減輕實體經濟融資負擔，滿足房企合理信貸需求。其三，應加大力度優化商品房預售資金監管，這不僅有利于保障購房者權益，還可能提高房企資金使用效率，促進房地產項目順利推進。

編輯：王延春