國有城投企業房地產業務的根本所在：錨定“產城融合”

房地產是國民經濟的支柱產業，其相關稅種在財政收入中占比顯著，為經濟發展提供了有力支持。隨著時代的變遷，國有城投企業應運而生，成為房地產行業中的重要力量。然而，房地產行業的競爭呈現愈演愈烈的趨勢，國有城投企業面臨的挑戰日益顯著。在這樣的背景下，房地產行業工程項目投資規模大、周期長等特點被進一步凸顯。這意味著，企業不僅要具備雄厚的資金實力，還需要具備強大的運營管理能力，才能夠駕馭這些項目。因此，確保現金流穩定，便成為國有城投企業穩健前行的必要條件。只有擁有足夠的資金儲備，才能有效抵御可能出現的各類風險與挑戰。與此同時，構建科學、高效、完善的管理體系對于國有城投企業而言同樣至關重要。我們要在國有城投企業房地產板塊業務存續的前提下，深入探討其轉型升級的路徑，以助力國有城投企業不斷開拓新的增長點，為地方經濟的繁榮與發展貢獻力量。

深入了解房地產行業的相關政策

房地產行業因其鏈條長、涉及面廣、高收益以及占GDP（國內生產總值）比重大的特征而著稱。國家統計局數據顯示，2023年，房地產行業投資占國內生產總值的比重為8.8%左右，若將建筑業并入，則達到15.62%，彰顯了其對國家經濟發展的重要作用。然而，同年數據也解釋了該行業發展面臨的挑戰，全國房地產開發投資這一指標同比下降16.54%，新開工面積、竣工面積、銷售面積均有所下滑，而待售面積有所上升。在土拍市場，房企的擴張能力和意愿均不足。為應對房地產行業面臨的挑戰，需要將去庫存、保交房、助融資納入政策考量范圍，政府、金融機構等方面利好政策頻發。具體內容如下：

“去庫存”政策。2023年7月，中共中央政治局會議提出，要更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。2024年4月，中共中央政治局會議明確提出，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，這是中央結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待做出的重大決策部署。

“保交房”政策。2024年4月，中共中央政治局會議強調，要持續防范化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。2024年5月17日，國新辦舉行國務院政策例行吹風會，會議提到，對于尚未開發或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式妥善處置盤活。2024年5月初，自然資源部辦公廳發布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，明確提出合理控制新增商品住宅用地供應，商品住宅去化周期在18個月（不含）—36個月的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

“助融資”政策。2022年，人民銀行、原銀保監會聯合印發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，推出十六條金融措施以及“三支箭”政策，保持地產融資平穩有序。2024年1月5日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》，提出要建立健全住房租賃金融支持體系，拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道。2024年1月，住房城鄉建設部和金融監管總局聯合印發了《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，要求在地級及以上城市陸續建立城市房地產融資協調機制。

政府依托國企盤活存量閑置土地，充分利用其抗風險能力以及雄厚的資金實力，鼓勵其在土地拍賣市場中積極作為。此舉不僅彰顯了國企的責任擔當，也緊密契合國家的政策導向，為房地產開發行業的穩健發展提供了支持。然而，面對行業轉型的迫切需求，房地產市場正逐步從重資產運營模式向輕資產模式過渡，這一轉變對于行業的未來發展具有深遠意義。

為適應這一趨勢，企業可以通過輸出品牌、管理、技術和服務等輕資產要素，以較少的資金投入和較快的周轉速度，實現資產價值的最大化利用；也可以選擇將不動產打包上市，由專門投資機構進行管理，并通過信托基金形式，將投資收益按既定比例分配給市場投資者。值得一提的是，2020年，我國已經正式推行REITs（不動產投資信托基金）。

國有城投企業房地產業務板塊發展方向

地方國有城投企業為匹配利好政策，需要做到“先剝離、再擺脫、有授信”。具體而言，可以通過債務償還、置換或者合規轉化為企業經營性債務等方式，剝離政府隱性債務；拓展融資渠道，采用市場化融資方式，比如發行中期票據、債券、公募REITs等，逐步擺脫地方政府融資平臺身份，不斷完善財務架構，以滿足銀行授信要求。

做到“先剝離、再擺脫、有授信”后，地方政府作為收儲主體，可將可售房產用作配售型或配租型保障性住房。目前，根據項目性質，資金配比策略可撬動60%的低息銀行貸款（由國開行、政策性銀行等21家全國性銀行承貸），貸款期限為1+n（即1年期后，可展期n次，n為各地區彈性年限次數），有效降低了融資成本。在經營性現金流持續承壓的背景下，融資端政策的效果開始顯現，為房企的融資提供了有力支持。在銷售環節，政府推出“賣舊買新、以舊換新”政策，鼓勵消費者購買改善性新建商品住房，并享受售價上的優惠。同時，對于受讓方，政府還提供了契稅補貼政策，按一定比例給予財政支持，進一步減輕了購房負擔，促進了房地產市場的健康發展。

在購買政策上，國有城投企業作為業主，因LPR（貸款市場報價利率）也呈下調趨勢，可以鼓勵對接的商業銀行，為符合條件的購房者提供更為優惠的貸款利率和更靈活的還款方式；對一些有特殊情況（失業、患有重大疾病）的借款人，可制定相應的還款減免政策；向住建部門申請放寬部分庫存較高區域共有產權房、經濟適用房購房資格限制，例如，簡化非戶籍家庭購房所需的社保或個稅繳納年限要求，同時放寬對購房數量的限制，鼓勵合理消費。

優化收入成本結構，拆分房地產業務。房地產項目涵蓋投資策劃、土地獲取、項目策劃、建筑設計、采購管理、工程管理、銷售管理、售后服務、物業管理等諸多環節，對于國有城投企業而言，前期設計和策劃外包已十分成熟，節約工程項目建設成本主要從材料、人工入手。具體而言，可以分拆甲供材板塊，并嚴格開展供應商管理、采購管理、材料管理等，若還能成立貿易類子公司，且項目落地為稅收返還區域，就能進一步節約成本；外包銷售團隊，通過簽訂保底型銷售協議、提高金牌銷售激勵提成比例等方式，進一步提高去化率。

靈活開展稅務籌劃，實現降本增效。如果納稅負擔較重，則會影響企業的盈利空間，還可能對連帶業務發展產生影響。因此，務必要在合規、合法、合理的前提下進行稅收籌劃，以確保房地產業務板塊的可持續發展。針對土地增值稅，可以合理利用20%這一臨界點。通過調整售價、控制工程成本或增加可扣除項目等方式，使增值率保持在20%以下，以便享受免稅待遇。在企業所得稅方面，可以考慮使用土地等資產作價入股，或以合資方式建設項目，而后再精心設置投資比例、投資結構以及利潤分配等問題，便能降低企業所得稅支出。此外，對于其他稅種，可以通過在國內成立項目公司或SPV（特殊目的載體）進行開發，進而打包為REITs上市。作為投資者，可以從基金收益或者轉讓基金份額的差價中獲得回報，無需繳納資本利得稅。

向輕資產運營模式過渡，實現多元化發展。地方城投的資產市場化程度不明顯，但資產質量較高。其土地權屬明晰、資產規模龐大、收益穩健，且擴募資產儲備豐富。因此，這類企業十分適合開展由重型資產向輕型資產的轉型。作為原始權益人，他們應精選優質資產，直接開發運營后發行REITs。例如，某省屬地方城投類企業，因權屬明晰、行業收益率較高，在政策的引導下，成功發行水利板塊基礎設施REITs，并將旗下所屬園區運營資產作為擴募儲備，保證每年凈現金流分紅不低于4%，同時，還拓展代建、資管、物業等輕資產業務。因資金投入較少，且承包項目時可采用自建或者外包人員搭建等方式，因而業務毛利率較高，進一步降低了企業的資金壓力和負債水平，促使業務和收入實現多元化，有效增強了自身的抗風險能力。

展望國有城投企業房地產業務板塊的未來

目前來看，如果僅靠政策端釋放的紅利來刺激消費需求，其支持力度和效果有限。因此，必須在把握政策的同時，及時調整發展方向。財務狀況健康、銷售穩健、土儲充足的優質房地產企業初期可以將代建、資管、物業進行整合，在做好品牌口碑后，再進行商業外拓，并與工業制造業板塊強強聯合，進行互補。

房地產業務的錨點應落到“產城融合”上，對于地方城投企業而言，對當地進行開發建設是使命和擔當所在。城市的發展離不開“產”“城”的深度融合，協調發展特色產業集群和區域品牌，才能吸引更多的投資和企業入駐，真正提升區域的整體競爭力。這將直接提升人均收入水平，增加就業機會，并加速城鎮化進程，令當地真正實現可持續發展。