商業地產項目的現金流管理研究

摘要：商業地產項目現金流管理需要全面考慮項目的特點、市場環境和資金需求，建立科學合理的資金規劃和預測體系，以確保資金的充足和穩定。建立高效的資金管理和監控機制，實施信息化管理手段，加強對資金流動的實時監測和分析，及時發現和解決資金管理中的問題和風險。積極開展與金融機構和投資方的合作，實施多元化的融資策略，提高項目的資金利用效率和運作靈活性。

關鍵詞：商業地產項目；現金流管理；影響因素

在互聯網、大數據、人工智能迅速發展的背景下，商業地產項目面臨轉型升級的現實挑戰。與傳統商業地產項目相比，當前商業地產項目開發需更加注重消費者的體驗感，通過不斷提升服務質量，創新服務項目來吸引更多的消費者。而商業地產項目轉型發展，需要充分考慮市場需求、環境變化等因素，評估其中潛在的風險因素，做好現金流管理是降低項目風險的關鍵。因此，在商業地產項目開發、項目建設和項目運營過程中，有必要將現金流管理相關問題研究作為重點，進一步明確商業地產項目的現金流管理相關理論及現狀，以問題為導向，提出商業地產項目的現金流管理以合理化路徑。

一、商業地產項目現金流管理的理論基礎

商業地產具有其特殊性，商業地產是以商業運營為最終目標，與居住性質的地產和工業性質的地產相比，商業地產能夠快速聚集資金，同時具有非常強的可持續性。從商業地產的概念看，商業地產是以實現物業價值增加為主要目的，涵蓋零售、餐飲、配套以及其他新興業態的經營方式的地產行業。在商業地產運營過程中，除了購物中心和寫字樓以外，還包含廣義上的以休閑為目的的酒店等多種形式。

商業地產項目是在商業地產運營過程中的具體載體，商業地產項目是否盈利對商業項目發展產生直接影響，因此很多商業項目在開發過程中都將現金管理作為重點。商業地產項目現金流管理是以現金流作為管理對象。根據商業地產項目的開發具體情況，將現金流管理貫穿整個流程，通過對現金流的數量和期限進行統籌安排，讓商業地產現金流能夠發揮更大的價值和作用。商業地產現金流管理重點要分析現金流的基本特征、現金流的具體流向及現金流的管理現狀，進而提升商業地產項目現金流管理的系統性、整體性和全面性。目前我國商業地產項目主要是通過租賃和出售的方式獲得收益，因此商業地產項目資金在建設過程中和后期運營過程中都會有現金流，在項目建設階段現金流出包括建設成本及建設完成之后對出售、出租的部分繳納的相關稅費，同時還包含運營過程中的運營管理成本投入，而商業地產項目的現金流入則包含出售和出租兩大板塊。

當前針對商業地產項目現金流管理主要采用的是現金流量表。這一分析工具廣泛地應用在商業地產項目現金流管理領域。其反映的內容主要包含以下幾個方面。首先，現金流量表必須是在一定的財務計算周期內。現金流量表分為月度報表、季度報表、半年報表和年度報表等等。但無論哪種報表，都需要在一定的時間范圍內才能夠體現現金流量表的價值。其次，現金流量表必須按照相關統計制度來落實。唯有如此才能夠真實地反映商業地產項目的運營狀況，比如，包含日常經營所產生的各項現金收支。結合現金流量表能夠對商業地產項目的資金進行合理劃分，形成有針對性的資金回流方案。資金回流之后也可以償還債務，也可以通過多種形式為項目創收。因此在現金流凈值分析時，不能簡單地根據凈流量的正負作為現金流優劣的評判標準。商業地產項目在建設過程中以及后期運營過程中所產生的債務也需要償還，這需要項目運營主體做好宏觀把控，進而做到債務杠桿的平衡?，F金流量表作為商業地產項目現金流管理的重要工具，對項目所發生的一切有關現金流入、流出的情況進行真實記錄，所形成的數據報告能夠使商業地產項目管理者更加清楚，準確地了解當前商業地產項目的整體運營情況和財務情況，進而根據其數據反映的內容作出戰略決策和判斷，進一步提升商業地產項目建設和運營質量。

二、商業地產項目現金流管理現狀及存在的問題

在商業地產項目現金流管理過程中，通過統一現金流預算編制，要求商業地產項目的相關單位按照月度和季度的形式對現金流的執行情況進行上報，通過考核的形式來評價商業地產項目相關單位的現金流管理情況。通過統一現金流預算編制能夠使商業地產項目現金流管理更加具象化，使商業地產項目現金流管理的任務要求能夠真正執行下去。但當前部分商業地產在現金流管理過程中制度機制落實得不夠具體，特別是隨著商業地產項目后期運營的參與主體越來越多，這一做法也出現了明顯缺陷，難以達到項目運營靈活多變的資金需求，在一定程度上影響了商業地產項目的戰略決策。

首先，商業地產項目現金流管理體系貫徹落實不到位。部分商業地產在項目運行過程中雖然也在積極推進統一現金流預算編制模式，但在具體落實過程中，部分參與主體對于現金預算編制模式重視程度不足，在執行過程中只是一些簡單的數據記錄和日常管理，沒有建立貫徹商業地產項目運營管理全流程的現金流管理體系。加之在具體工作落實過程中缺少制度機制約束，使商業地產項目主體在運行過程中只是簡單地對現金流管理相關數據進行收集，缺少后續辦法和措施，這與先進的現金流管理體系還存在明顯差距。

其次，商業地產項目現金流管理工作缺乏整體性和系統性。商業地產項目在現金流管理過程中需要財務部門牽頭，招商部門、工程部門、企劃部門和運營部門也要相互配合，這樣才能夠確保商業地產項目現金流管理效率和質量。但目前在實際現金流管理工作中，雖然財務部門也在積極努力要求其他業務部門密切配合，但由于部門之間缺少橫向的溝通和聯動，其他部門對于現金流管理重視程度不足，無論是在數據匯總，還是在制度執行過程中都需要財務部門多次重復監督，才能夠確保相關部門做好現金流預算，這不僅增加了財務部門的工作壓力，降低了工作效率，影響了現金流管理。

最后，商業地產項目主體對現金流管理重視程度不一。商業地產項目現金流管理對于商業地產可持續發展起著關鍵性作用。但目前部分商業地產項目主體在對待現金流管理上態度不一，認為現金流管理只在財務部門內部進行就萬事大吉，缺少系統思維。同時將“財務數據管理”等同于“現金流管理”，在這一背景下，不僅影響了商業地產項目的現金流使用，也無法實現多部門的密切配合，真正將現金流管理體系落實到位，在一定程度上影響了商業地產管理層的科學決策。綜合來看，目前隨著信息技術的不斷發展，為商業地產項目現金流管理提供了多元化手段。但部分商業地產在項目建設和運營過程中，沒有將現金流管理作為重要方面，無形之中增加了財務部門的工作壓力，也難以讓其他部門認識到現金流管理的重要性，客觀上造成了現金流管理浮于表面，無法發揮商業地產項目現金流管理的真正價值。

三、商業地產項目現金流管理的影響因素

商業地產項目現金流管理包含項目的最初設計、建造到后期的出售、出租以及項目運營整個生命周期的現金流入流出過程。由于商業地產項目屬于長期投資項目，因此設計主體多，管理戰線長，在商業地產項目現金流管理過程中涉及的不確定因素也較多。例如，在前期設計和建造過程中涉及大量的成本投入，后期運營管理過程中還需要對不同主體的資金收益進行測算，對不同主體、不同時間階段受到的影響因素也存在明顯差異。加之，成本波動受到宏觀政策及政府規劃的影響，建設成本受到原材料、人工、貸款利率、建設時間、天氣因素等影響后期的運營，又涉及運營成本、管理成本等等，因此商業地產項目現金流管理的影響因素較多。

首先，團隊建設因素。商業地產項目運行周期長，投資規模大，在前期建設和后期運營維護過程中跨越了不同行業，涉及的參與主體非常多元，需要投入大量的人力、物力、財力才能夠確保商業項目的正常運營，同時對團隊建設提出了較高要求，在保障商業項目前期建設和后期運營過程中，既需要穩定的團隊建設，也需要高素質的員工。政府之所以會支持商業地產項目發展，就是因為商業地產項目既可以打造城市名片，也能夠帶動其他產業發展。但同時在商業項目運營過程中，優質人員往往為了獲得更好的工作環境、更高的薪酬，存在一定的流動性，對項目運營管理產生直接影響。相應在商業地產項目現金流管理過程中，高素質的財務人員也是寶貴的資源，這就需要商業地產項目在現金流管理過程中一定要將團隊建設作為重要方面，進一步提升財務人員對于商業地產項目的歸屬感，同時也要為其提供良好的工作環境和有競爭力的薪資，這樣高素質的財務人員才能夠為商業地產項目現金流管理獻計獻策，不斷提高生產項目現金流管理質量。

其次，運營管理因素。商業地產項目前期建設時間還相對較短，后期運營管理是重中之重，時間跨度更長，相應地在商業地產運營管理過程中所產生的現金流管理問題越多，商業地產項目要實現可持續發展，就需要吸引消費者前來消費。目前線上運營模式已經深刻改變了消費者的消費習慣，消費者在消費過程中會“貨比三家”，以商業地產項目為根基的商業購物中心，雖然也會吸引消費者前來購物，但并不會直接消費。相應地對商業地產項目運營管理提出更高要求，如果消費者沒有很好的服務體驗和非常有競爭力的售賣價格，消費者就不會在此消費，相應地也就不會產生現金流。因此在商業地產項目現金流管理過程中，既要節流，也要開源，要主動與商家合作，特別是要加強與官方旗艦店的溝通互動，要讓官方旗艦店盡量讓利消費者，并提供熱情周到的服務，激發消費者的購物體驗，這樣才能夠帶來現金流。

最后，宏觀政策因素。宏觀政策對商業地產行業影響最為直觀，特別是地方政府出臺的配套政策對于商業地產發展至關重要。2018年，國家在房地產稅收制度改革方面進行了一系列制度調整，政府投資保障房和限價房進一步擠占了商品房市場，越來越多的房地產企業開始將關注點放在商業地產項目之上，通過打造購物中心和寫字樓等項目能夠獲得較好的回報率。在這一背景下，越來越多的資本參與到商業地產項目投資之中，進一步加劇了商業地產項目的競爭。商業地產項目要想在激烈競爭中脫穎而出，就需要節約成本，提升資金的利用效率，相應地對商業地產項目的現金流管理工作提出了較高要求。既需要商業項目主體在現金流管理過程中關注國家宏觀政策調整，也要對整個市場態勢進行精準分析，進而結合商業地產項目現金流管理的相關數據依據，調整商業地產項目的戰略布局。

四、商業地產項目現金流管理的對策

商業地產項目現金流管理是商業地產項目管理的重要方面，現金流管理質量高低對商業地產項目的可持續發展起著關鍵性作用，提高商業地產項目現金流管理質量，有必要實施一體化管理模式。在管理過程中將商業地產項目看作一個整體，將現金流管理融入商業地產項目管理的全流程。

（一）實施一體化管理

商業地產項目現金流管理重點在于提高現金流利用質量，相應就需要將商業地產項目開發、運營、管理各個環節統一起來，對各個階段、各個環節現金流管理的特點和相互關系進行重新梳理，制定一體化策略，進而明確商業地產項目開發運營管理各個階段的現金流管理目標和重點。首先，要樹立項目參與者一體化管理理念。只有項目參與者在思想上給予現金流一體化管理逐步重視，才能夠將這一管理理念融入商業地產項目現金流管理全過程。在商業地產項目前期建設階段，需要制定合理的現金流編制，同時也要對商業地產項目實施過程中的環境要素變化等相關數據信息進行收集。如，政府的宏觀政策、行業變化以及項目在開發過程中的原材料成本變化等，這樣才能夠為現金流管理一體化工作具體落實提供更完善參考。同時項目參與者還要定期地對現金流管理工作進行階段性總結，對于出現問題要及時分析，進而對現金流管理工作進行優化和完善。其次，積極推進現金流一體化管理。除了要在思想上重視以外，還要將現金流一體化管理工作落到實處。商業地產項目現金流管理對整個項目開發影響巨大，一旦在現金流管理方面出現失誤，必然會影響項目的進展，甚至會增加后期運營管理難度，使現金流管理陷入惡性循環。因此，建立和推進現金流一體化管理措施有助于提升商業地產項目現金流管理的前瞻性、時效性和完整性。最后，要重視商業地產項目歷史數據的利用。在商業地產項目現金流管理過程中會形成一系列的歷史數據，這些歷史數據是當前商業地產項目現金流管理的重要參考。特別是很多商業地產項目開發時間較長，歷史形成的現金流數據較為完整，這些數據對于當前商業地產項目現金流管理都具有重要參考意義。財務人員可以對現金流的歷史數據進行系統分析，進而更好地掌握在現有管理過程中可能出現的風險點，并有針對性地采取措施，將現金流管理出現的風險消滅在萌芽狀態。

（二）建立現金流管理體系

建立商業地產項目現金流管理體系是確保項目順利實施的關鍵所在，因此有必要通過建立健全資金計劃和預算體系，完善資金監控和管控機制，加強與外部合作和融資安排，建立風險管理和控制機制，進而提高項目的資金利用效率，實現商業地產項目的長期穩健發展。

1. 開發期階段。在商業地產項目的開發階段，建立現金流管理體系是確保項目順利推進的關鍵步驟。首先，建立全面的資金規劃和預測體系。在項目開發之初，應通過深入的市場調研和細致的項目分析，對整個開發周期中所需的資金進行科學合理的規劃和預測。這包括對開發成本、投資回報、資金周轉等方面進行全面而精確的估算和分析，以確定項目的資金需求和使用計劃。其次，建立高效的資金管理和監控機制。在開發期間，需要建立起一套嚴格、科學的資金管理體系，對項目的資金流動進行實時監控和精準分析。這包括建立資金流動的信息化系統，實現對資金流動的全程追蹤和監控，及時發現并解決可能存在的資金問題和風險。此外，積極開展與金融機構和投資方的合作，實施多元化的融資策略，也是建立現金流管理體系的重要手段。通過與各方建立良好的合作關系，充分利用外部資金和資源，為項目提供更多的資金支持和保障，確保項目的資金需求得到及時滿足，提高項目的資金利用率和運作靈活性。再次，加強風險管理和控制，及時應對可能出現的風險和挑戰，也是現金流管理體系的關鍵環節。在開發期間可能面臨的風險包括但不限于市場風險、技術風險、政策風險等，需要建立起一套科學有效的風險管理機制，通過制定預案和措施，降低風險的發生概率和影響程度，保障項目的順利實施和現金流的穩定運作。最后，要建立開放、透明的信息披露和溝通機制，與項目相關各方及時分享項目的現金流管理情況和決策結果，增強各方對項目的信心和支持度。通過建立良好的合作關系和溝通渠道，促進項目各方達成共識，提升項目現金流管理質量。

2. 建設期階段。商業地產項目在建設期需要全面考慮項目的規模、類型、地理位置等因素，并結合市場環境和投資者需求進行精準設計。首先，注重規劃和調研。在建設時期，通過對市場需求、競爭格局、土地利用政策等方面進行深入研究，明確項目定位，為后續的現金流管理奠定基礎。應運用高級的財務分析工具，如敏感性分析、蒙特卡洛模擬等，對現金流預測進行風險評估，形成應對方案。落實資金監控機制，以確保項目資金真正地被用于項目建設，通過建立嚴密的資金流動追蹤系統，監控每一筆資金的流向和用途，及時發現和解決資金流失或滯留的問題。建立有效的成本控制體系，以確保項目在建設過程中的費用得到有效管理和控制。包括對項目各項成本進行全面預算和核算，建立成本監控機制，及時發現成本超支或浪費現象，并采取相應措施加以控制。同時，采取成本管理措施，降低建設期間的運營成本和資本支出。此外，加強與金融機構和投資方的溝通和合作，積極開展資金融通和融資安排。通過與各方建立良好的合作關系，充分利用外部資源，為項目提供更多的資金支持和保障，確保項目的資金需求得到及時滿足，提高項目的資金利用效率和運作靈活性。

3. 運營期階段。在商業地產項目的運營期階段，建立一個嚴謹的現金流管理體系至關重要，通過建立現金流管理體系為項目運營提供完善支持。具體而言，首先，實施精細化的財務監控。要建立一套完備的財務系統，全面、準確地記錄和追蹤每一筆資金流動。利用先進的財務軟件，將每個環節的資金流動情況精準記錄，使項目管理者對項目的財務狀況了如指掌。其次，實施多維度的現金流分析。在建立現金流管理體系時，應當結合項目的特點和行業的規律，建立起一套多維度的現金流分析模型。包括現金流量表、資金周轉率、償債能力等指標的分析，通過深入挖掘數據背后的信息，為決策提供更加科學、精準的依據。另外，實施靈活的資金調配策略。在商業地產項目的運營期間，資金的使用是靈活多變的，需要根據市場環境和項目實際情況進行調配。因此，建立靈活的資金調配機制至關重要。通過優化資金結構、合理規劃資金流動路徑、積極開展資金融通等，以確保資金的高效利用和最大化效益。建立現金流管理體系是商業地產項目運營成功的關鍵所在。通過實施精細化的財務監控、多維度的現金流分析、靈活的資金調配策略和風險管理和控制，可以有效地提升項目的財務運營水平，實現項目長期穩健發展的目標。

總之，商業地產項目的現金流管理是商業地產管理領域的核心問題之一，直接關系到項目的盈利能力和生存發展。隨著市場競爭的日益激烈和經濟環境的不斷變化，傳統的現金流管理方法已經不能完全適應市場需求，因此有必要對商業地產項目的現金流管理進行深入研究，以尋求創新性的管理策略和方法。同時加強風險管理和控制，建立完善的風險管理體系，制定科學有效的風險應對措施，降低項目面臨的各種風險的影響和損失。

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（作者單位：中鐵二十一局集團德盛和置業有限公司）