上海二手房如何換購(gòu)無(wú)錫新房

近期，無(wú)錫市梁溪區(qū)官方微信“梁溪發(fā)布”一篇文章引起市場(chǎng)關(guān)注。《商品房“以舊換新”4.0版，升級(jí)發(fā)布》文中寫(xiě)道：“增加上海、南京等長(zhǎng)三角城市范圍內(nèi)存量二手商品住宅的收購(gòu)。”

也就是說(shuō)，持有上海二手房源的居民，通過(guò)相關(guān)的線上預(yù)登記通道報(bào)名，就有機(jī)會(huì)將上海的二手房出售給梁溪城發(fā)集團(tuán)指定的主體，同時(shí)可換購(gòu)指定的新樓盤房源。

今年4月，無(wú)錫推出住房“以舊換新”項(xiàng)目，第一個(gè)月，首批次就有超過(guò)40位換房人完成了交易。有市場(chǎng)人士提出，希望能擴(kuò)大參與范圍。8月，無(wú)錫在全國(guó)范圍內(nèi)首次試水住房跨城“以舊換新”，當(dāng)時(shí)面向的是在無(wú)錫、蘇州、常州等城市擁有自有物業(yè)，可以參與換購(gòu)梁溪區(qū)的梁溪城發(fā)集團(tuán)旗下七處新建商品房項(xiàng)目。10月，將參與范圍擴(kuò)至上海、南京。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《財(cái)經(jīng)》，與前幾次“以舊換新”項(xiàng)目相比，此次略有不同，因?yàn)閺母怕噬峡矗虾Ｈ速u房子去無(wú)錫的概率比較小，因此該政策引發(fā)了市面上不同聲音。

無(wú)錫謙益澤房產(chǎn)負(fù)責(zé)人葉志朝向《財(cái)經(jīng)》介紹，目前無(wú)錫主流樓盤在售有90多個(gè)，即將面市也有30個(gè)左右。另外，今年無(wú)錫土拍共四次（含11月20日土拍）、25幅，土地面積101萬(wàn)方。而2024年1月-9月，新房網(wǎng)簽備案在12038套，遠(yuǎn)低于歷年同期水平，開(kāi)發(fā)商（城投）資金壓力巨大。（2023年全年20887套，2022年全年24945套，2021年全年54487套，2020年全年48640套）。在無(wú)錫政策推出之初，即8月-9月，市場(chǎng)熱度非常高，百姓對(duì)“以舊換新”的政策、流程、評(píng)估價(jià)格、購(gòu)入新房?jī)r(jià)格等都表現(xiàn)出較大的興趣，各樓盤咨詢量及來(lái)訪量確實(shí)出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，經(jīng)開(kāi)區(qū)的五個(gè)樓盤，梁溪區(qū)的四個(gè)樓盤表現(xiàn)尤為明顯。如經(jīng)開(kāi)區(qū)的五個(gè)主力樓盤，登記“以舊換新”一項(xiàng)客戶數(shù)量達(dá)到近千組（注：會(huì)有部分重復(fù)）。梁溪區(qū)的某個(gè)樓盤（未開(kāi)盤）來(lái)電咨詢電話數(shù)量達(dá)到300+。據(jù)了解，8月30日，梁溪成交首單“異地以舊換新”，賣舊和買新無(wú)縫對(duì)接、手續(xù)方便，評(píng)估價(jià)格和新房?jī)r(jià)格透明。流程操作對(duì)于其他城市來(lái)說(shuō)有參考價(jià)值。

通過(guò)“以舊換新”購(gòu)房者可占一半以上

值得關(guān)注的是，無(wú)錫曾多次推出“以舊換新”，此次加入了上海和南京。

《財(cái)經(jīng)》注意到，在新版本中，參與此次活動(dòng)的樓盤從原來(lái)的七處增加為九處，均位于無(wú)錫市梁溪區(qū)，其中有一處樓盤是現(xiàn)房，四處樓盤是在售房源，另外還有四處樓盤標(biāo)著“即將上市”。然而，對(duì)參與此次活動(dòng)的上海二手房源有哪些要求，以及如何定價(jià)、過(guò)戶等細(xì)則，公告并沒(méi)有涉及。

售樓處工作人員介紹，居民若想用上海二手房置換該樓盤新房，需提供房產(chǎn)證、身份證、房屋照片等資料，由工作人員遞交給公司，公司審核后，居民需繳納1萬(wàn)元意向金，之后公司會(huì)給居民的舊房做整體評(píng)估，而舊房最終的評(píng)估價(jià)可抵扣掉新房售價(jià)的相應(yīng)部分，例如新房?jī)r(jià)值300萬(wàn)元，舊房評(píng)估價(jià)為150萬(wàn)元，則舊房由公司收購(gòu)后，居民再補(bǔ)交150萬(wàn)元的差價(jià)。若居民舊房最終評(píng)估價(jià)高于新房售價(jià)，可選擇“一房換多房”，或公司方將多余的錢退還給居民。

葉志朝告訴《財(cái)經(jīng)》，無(wú)錫執(zhí)行該政策與人口老齡化有關(guān)。無(wú)錫作為長(zhǎng)三角的核心城市之一、人均GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）最高的城市，第七次人口普查數(shù)據(jù)表明，2010年-2021年間，無(wú)錫人口凈流入108萬(wàn)左右，人口增長(zhǎng)較慢的是梁溪區(qū)，同時(shí)人口老齡化最嚴(yán)重的也是梁溪區(qū)，65歲及以上人口占本區(qū)人口比例16.93%。異地“以舊換新”也是吸引外來(lái)人口的舉措之一，可以幫助解決外來(lái)人才住房置換的后顧之憂。

“政策的出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)是好的，能進(jìn)一步增加‘以舊換新’政策的適用空間，豐富了購(gòu)房者的選擇面、擴(kuò)大了覆蓋面。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，無(wú)錫這家國(guó)企去收購(gòu)上海、南京的二手房，肯定做了成本方面的考量，畢竟這兩地的二手房相對(duì)來(lái)說(shuō)還是抗跌的，而且現(xiàn)在收購(gòu)的時(shí)機(jī)也較好，價(jià)格已經(jīng)調(diào)整過(guò)一輪了。但從實(shí)際情況來(lái)看，對(duì)持有上海二手房的人來(lái)說(shuō)，專門把上海的二手房出售掉，然后去無(wú)錫買新房，這種情況可能并不多見(jiàn)，除非有一些特殊情況，如有意從上海換到無(wú)錫定居。因此，“政策發(fā)布后，實(shí)際效果如何？還很難說(shuō)，但僅從試水和創(chuàng)新的角度來(lái)看，值得關(guān)注”。

嚴(yán)躍進(jìn)還告訴《財(cái)經(jīng)》，該政策值得肯定，這與國(guó)家統(tǒng)一大市場(chǎng)的思路相吻合。同時(shí)，這也符合長(zhǎng)三角城市群、都市圈概念。

葉志朝向《財(cái)經(jīng)》介紹，舊房范圍從無(wú)錫市擴(kuò)大到長(zhǎng)三角城市，屬于試點(diǎn)；舊房不超過(guò)新房金額的60%，是風(fēng)險(xiǎn)管控的有效措施；一換多、多換一、直系親屬間房屋可以舊換新，是總結(jié)實(shí)際情況之后推行的細(xì)則，也便利購(gòu)房者“以舊換新”。

據(jù)了解，無(wú)錫戶均持有商品房數(shù)量約1.4套，市場(chǎng)進(jìn)入改善階段，面積需求以120平方米-140平方米為主，產(chǎn)品上從高層轉(zhuǎn)向小高層、洋房產(chǎn)品居多，而近一年多的時(shí)間，二手房的掛牌量一直居高不下，交易價(jià)格下降，有置換需求的百姓，面臨著兩個(gè)問(wèn)題：手里房子賣不掉，手里現(xiàn)金不足以去購(gòu)入新的一套改善住宅。所以，“以舊換新”新政應(yīng)運(yùn)而生。

創(chuàng)新舉措效果有待觀察

嚴(yán)躍進(jìn)告訴《財(cái)經(jīng)》，無(wú)錫此次推出二手房換購(gòu)，一定會(huì)有效果，但效果有限。目前二手房資源比較緊俏，房主并不著急出手。

“此外，二手房的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)戶流程以及企業(yè)收購(gòu)二手房之后如何交易，也存在問(wèn)題。此前無(wú)錫做二手房換購(gòu)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本盤較弱，不過(guò)四季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情有所抬頭，因此與上次相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本盤已經(jīng)發(fā)生變化。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

嚴(yán)躍進(jìn)介紹，無(wú)錫本身有房地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力，因此活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)在于新房去化，符合當(dāng)下循環(huán)經(jīng)濟(jì)的概念，有利于促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)。但要注意的是，如何消除摩擦，讓交易更順暢。

據(jù)了解，河北省等近日也頒布了全省“以舊換新”的政策。從10月24日開(kāi)始，河北省支持各城市綜合運(yùn)用個(gè)稅退還、購(gòu)房補(bǔ)貼、信貸支持等政策，開(kāi)展商品房“以舊換新”、房博會(huì)等促銷活動(dòng)，因城施策滿足人民群眾合理購(gòu)房需求。近期，地方密集出臺(tái)樓市刺激政策，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

10月21日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為3.6%。值得一提的是，此次5年期利率下調(diào)多達(dá)25個(gè)基點(diǎn)，也意味著除了北京、上海等部分城市，其余大多數(shù)城市房貸利率將降至3%以下。

上海調(diào)整住房限購(gòu)政策，對(duì)非上海市戶籍居民家庭以及單身人士購(gòu)買外環(huán)外住房的，購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿一年及以上。持有《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在上海市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿三年及以上的非上海市戶籍居民家庭，在購(gòu)買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購(gòu)房待遇。調(diào)整首套房最低首付款比例為15%。

深圳則調(diào)整分區(qū)住房限購(gòu)政策、取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制、調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限、優(yōu)化個(gè)人住房貸款政策等措施。廣州宣布自9月30日起，該市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內(nèi)購(gòu)買住房的，不再審核購(gòu)房資格，不再限制購(gòu)房套數(shù)。這也意味著，廣州成為一線城市中首個(gè)全面取消限購(gòu)的城市。

9月30日晚，北京也發(fā)布調(diào)整政策，五環(huán)內(nèi)非北京戶籍家庭社保年限“5改3”，五環(huán)外非北京戶籍家庭社保年限“5改2”，首付首套房貸首付比例不低于15%，二套不低于20%。

9月29日，無(wú)錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等九部門發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》，涉及首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、加大公積金支持、優(yōu)化商業(yè)貸款利率、盤活存量住房、拓寬房票使用范圍和對(duì)象等十條重磅措施，助力樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

葉志朝告訴《財(cái)經(jīng)》，近一段時(shí)間，低首付、低利率、高額度（公積金貸款）、退個(gè)稅、契稅補(bǔ)貼、以舊換新、人才購(gòu)房補(bǔ)貼一系列政策確實(shí)密集。

據(jù)悉，無(wú)錫的房?jī)r(jià)跌幅整體至少在25%以上，表面上看是房產(chǎn)行情差，實(shí)際上是剛需購(gòu)房或者改善的延遲消費(fèi)。二手房市場(chǎng)，降價(jià)換量，預(yù)計(jì)今年二手房交易量會(huì)高于去年的40800套，但是均價(jià)低于去年的14130元/平方米；新房市場(chǎng)，目前1月-9月僅12000套左右，是近五年最差的一年，如果算上10月以及接下來(lái)的11月-12月，無(wú)錫新房市場(chǎng)的銷量有限。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴《財(cái)經(jīng)》，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，如果二手房在市場(chǎng)上不缺買家，二手房換購(gòu)的前景會(huì)受到影響。

葉志朝向《財(cái)經(jīng)》介紹，無(wú)錫試水異地?fù)Q購(gòu)房子，真正的挑戰(zhàn)來(lái)自收進(jìn)來(lái)的舊房屋屬于非標(biāo)產(chǎn)品、情況各異、單套金額較大，同時(shí)由于分散在各個(gè)小區(qū)，在城投實(shí)際獲得該類房屋后，用來(lái)出租、出售，還是提供人才用房，或者作為資產(chǎn)進(jìn)行融資等，管理成本、保值增值等是否有風(fēng)險(xiǎn)，有待觀察。