產業創新引領的城市更新規劃實踐

結合黃石市西塞山區城市更新規劃實踐，探討傳統工業城市面向產業轉型升級與土地空間瓶頸的規劃實施對策。以“三舊兩改”（老舊小區改造、老舊街區提升、老舊廠房利用、城中村改造、危房改造）為更新對象，以“迭代、升級、重塑”為重點的產業創新策略，通過梳理城市更新資源，綜合分析評價劃定產業更新片區與更新單元，謀劃以產業創新為導向的產業空間格局，分區分類分策確定實施方案，科學謀劃制定可持續更新計劃，提出一套可實施、可復制的以產業創新引領的城市更新規劃編制方法，指導西塞山區城區更新工作，完善城市功能，促進城市產業升級，優化城市空間環境，推進城市可持續發展。同時為其他城市更新實踐提供參考。

產業創新； 城市更新； 規劃實踐

TU984.11+1A

［定稿日期］2023-05-09

［作者簡介］王曉寒（1994—），女，碩士，助理工程師，研究方向為國土空間規劃與設計。

0 引言

城市進入以高質量發展為主題、以存量更新為主線的轉型發展階段［1］。黃石作為中國第一批重工業城市，工業化進程達到了一定高度并轉折進入了下一階段——向后工業化發展的階段。發展重心由工業轉向了第三產業，城市產業結構面臨轉型重構，掀起了“退二進三”的浪潮，由此傳統工業遭受到一定沖擊，呈現逐漸萎縮的態勢［2］。而城市更新則是煥發老工業城市活力的現實路徑。過去以市場主導的城市更新模式雖然在短期內能夠較大程度地改善城市面貌，但是房地產思維的主導，對于城市長遠的公共利益發展和空間提升缺乏關注［3］。城市更新已從粗線條、大規模地推倒重建和單純物質環境的改建逐步轉向經濟、社會、文化的綜合治理［4］。而針對城市片區的綜合提升，應基于產業鏈重組及城市空間價值提升，將產業價值、功能價值和空間價值等有機聯系起來，按照構建新的產業、生活和空間的一體化提升思路來推動城市空間的演化［5］。

2021年11月4日，國家住建部頒發通知，宣布開展第一批城市更新試點工作。黃石成為全國首批城市更新試點的21個城市之一，也是湖北唯一入選的城市。黃石制定《黃石市城市更新管理辦法（試行）》《黃石市城市更新標準和技術導則》，研究以城市更新行動促進資源型城市轉型發展的路徑，接續出臺資金、用地、保留建筑登記等有關政策，形成“1辦法+N指引”城市更新政策體系，為全國的城市更新貢獻“黃石智慧”［6］。

黃石作為中國第一批重工業城市，其土地與空間難以為繼的矛盾日益突出，城市發展從增量開發轉入存量挖潛階段，城市更新成為釋放城市存量空間、促進城市產業升級、激發城市活力的有效途徑，成為推動城市高質量發展的戰略選擇，也是當前各大城市發展的主要方向。隨著城鎮化的不斷推進，西塞山區作為黃石市的傳統工業區之一，其發展過程中存在的產業結構，物質環境等問題都嚴重阻礙了城市發展。本次規劃實踐旨在通過一系列產業創新引領的城市更新行動，優化產業布局，完善服務配套，綜合提升西塞山的產業發展環境。

1 產業創新策略

1.1 業態迭代

西塞山區的老舊商圈同質化嚴重，缺乏文化特色，缺少活力和體驗性。而傳統的歷史街區未進行有機的保護和利用。在消費升級的“新常態”下，城市老舊商圈、老舊街區需以更快速的業態迭代，精準調整，迎合多元需求，促進傳統商圈可持續運營［7］。規劃需挖掘與傳承歷史文脈，植入多元業態，塑造有人文基調、有品質消費的街區。

1.2 產業升級

老舊廠區作為工業城市的時代印記，廠區設備廢棄、建筑與環境荒廢、違法改擴建等問題嚴重。隨著第三產業的逐步興起，空間空曠靈活、結構穩固等特點使廢棄舊廠房有多種改造方向，多樣化的產業也在老舊廠區中不斷涌現，如文創、體育、康養、教育等。對于一些仍在生產的產業用地，需通過城市更新，刺激轉型升級，釋放企業活力，提高空間效能，同時騰退低效產業用地，為創新產業的發展提供空間。

1.3 空間重塑

西塞山城區空間形態與產業空間不匹配，與濱湖臨江沿山的生態格局不適應。現狀居住用地和工業用地混雜，生活環境較差，城市空間品質亟待改善。規劃通過一系列空間重塑手法，提升老城區環境品質，通過空間質效的提升激發存量空間的創新活力，提高產業空間的產出質量和效率。

2 城市更新規劃實踐

梳理城市更新資源，摸清土地更新潛力。其次謀劃城市產業空間發展格局，明確產業創新發展的路徑。最后確定城市更新的實施方案與行動計劃，成片連片規劃實施，形成連續性更新成效。

2.1 梳理城市更新資源

2.1.1 低效用地空間梳理

根據《黃石市城市更新管理辦法（試行）》結合西塞山區實際，將低效用地空間分為老舊小區、老舊街區、老舊廠區、城中村和危房。老舊小區主要指國有土地上的城市民居、工礦民居、商鋪等。建筑形式為20世紀80年代以前的棚戶、簡屋、單層或底層磚混結構建筑物。該類建筑結構簡陋，外觀及周邊環境較差，物業價值低；老舊街區是指城市發展過程中遺留下來能反映城市發展文脈，體現各時期城鎮居民社會活動的具有歷史風貌特色的歷史地段、歷史文化街區以及規劃范圍內發展已初具規模或特色的傳統商圈；老舊廠區主要指舊廠房、工業園區、資源枯竭的工礦用地、涉及違法違章用地的生產建筑及影響城市風貌的臨時建筑等。建筑以20世紀90年代以前的單層簡易結構廠房、臨時建筑為主。城中村一般是住房簡陋，環境較差，安全隱患多，改造難度大的房屋集中區；危房是房屋結構已經嚴重損壞，或承重構件已經屬于危險構件，隨時可能喪失穩定和承載能力，房屋隨時有倒塌的可能性，對房屋居住者來說存在巨大安全隱患的房屋。西塞山總體有待更新的老舊小區總量約2.17 km2、老舊街區0.59 km2、老舊廠區1.53 km2、城中村2.91 km2、C級危房共計2 253戶，D級危房共計2 518戶。西塞山區作為具有復雜存量用地的地區，現狀城市更新的需求巨大。

2.1.2 城市更新方式指引

綜合評定西塞山區的各類城市更新資源，分別采用保護改善、綜合整治、功能提升、生態修復、拆除重建或多方式并舉的更新方式。其中綜合整治類作為保留更新；保護改善、功能提升、生態修復作為改造更新；拆除重建作為拆除更新（圖1）。

2.1.2.1 綜合整治類城市更新

主要針對特色街巷整治、老舊商圈振興、老舊小區改造等，是主要的城市更新方式。①激發城市活力。發掘具有歷史文化價值和適宜資源條件的商業空間、特色街巷，保留原有商業氛圍、生活氣息，創造特色空間，彰顯歷史文化，引導多樣化活動，改善建筑風貌、業態、景觀環境。②完善公共配套。完善道路交通、消防、安防、垃圾分類等公共服務設施，增設或改造養老、文化、教育、衛生、托育、體育、快遞、停車場、充電設施、社會治安等社區服務設施。③改善環境品質。

2.1.2.2 功能提升類城市更新

主要針對舊廠房、舊市場、需搬遷的公共設施用地等占地面積較大、建筑質量較好，又有一定保留價值的更新對象。①提升土地利用效能。以原單位業主或引進新的更新單位為更新主體，以符合當前市場規律的產業業態改變建筑使用功能，提升用地效率。②改善環境，消除安全隱患。局部改建，使原有建筑空間適應新業態，同時優化環境品質，完善消防、停車等，增補配套設施。

2.1.2.3 拆除重建類城市更新

主要針對不具備保留價值的工業倉儲用地、城中村、危房等更新對象。①鼓勵帶方案出讓。包括舊廠房、城中村征拆出讓，用地集約節約，完善服務功能。為各類平臺產業提供空間和公共服務等要素保障。②視情況抽疏留白。根據更新方案合理布局，對征收建筑采取拆除后留白的方式，增加公共空間或綠地。

2.1.2.4 保護改善類城市更新

主要針對歷史文化遺存和歷史地區等更新對象。①保留高品質、有文化價值的歷史建筑。按需求增補公共服務設施，增補綠地公共空間。②復興文化特色。保護、活化利用不可移動文物、歷史建筑、風貌建筑等，留住肌理，留住文化，留住記憶。

2.1.2.5 生態修復類城市更新

主要針對受干擾破壞的工業倉儲用地、受損山體、渠化的污染河流等更新對象。①低效用地騰退：沿黃荊山一側的舊廠房、城中村采用統一收儲、異地安置、成片連片改造。騰退用地打造為城市綠化景觀，形成沿黃荊山的觀光游覽景觀；②改善環境：修復環磁湖周邊景觀功能，形成連貫的城市景觀軸線，打造環磁湖休閑景觀帶；③功能完善升級：沿黃荊山用地進一步完善公共服務設施，提升組團綠地率。

2.2 謀劃產業空間布局

2.2.1 產業創新引領的格局謀劃

以西塞山區濱江、臨湖、沿山的生態環境為基底，以產業創新引領的視角謀劃西塞山“三區、兩帶、一廊”的產業布局。其中山水文創休旅區以文旅、文創、商務辦公、居住等功能為主。將華新水泥廠改造成以體育娛樂、文化休閑為主的運動創娛中心，同時結合藝術商業、文化創意園、生態文旅度假區等重點項目打造山水文創休旅目的地；核心商貿服務區以城市商業業態的迭代升級及城市公共服務配套功能完善和提升為主；產業升級示范區為西塞山創新產業的發展提供了強大的空間及技術環境。同時環磁湖南岸生態帶、濱江工業文化主題景觀帶以及黃荊山生態旅游綠廊為產業創新發展提供了良好的生態景觀基底（圖2）。

2.2.2 分區分策推動產業創新和產業升級

三大分區分別以旅-城-產為重點推動產業創新發展。山水文創休旅區以休閑旅游服務和生態宜居功能為主，強化“創、旅、服”等主導功能，同時活化利用濱水資源，展現現代濱水城市形象。核心商貿服務區重點強化綜合服務能力，更新商業及商貿服務基礎設施，推動舊住區及城中村更新改造，使空間形象整體有序改善人居環境。產業升級示范區側重舊廠區更新改造，推動一般制造業轉型升級。

2.3 明確西塞山區產業創新發展的路徑

2.3.1 發展功能體系健全，創新活力多元的業態

2.3.1.1 整合優化區域資源，提升傳統商業活力

培育“一街一品”的塊狀經濟，通過構建“四大商圈、四大街區”的城市商業空間聯合打造鄂東商業新典范。其中四大商圈包括磁湖南中央活力區，以濱水商業廣場、精品酒店、商務辦公、酒店式公寓和商業水街等功能業態為主。通過調整商業結構，形成規模化、精品化的城市商業集群；大上海-武商商圈主要以慢生活休閑街和家庭體驗型商業為主，旨在此重塑商業體驗，打造商業體驗連續，張弛有度的消費體驗空間；八泉-和平街商圈以歷史風貌文旅老街為主，主要發展小商品貿易；黃思灣商圈作為產城融合服務商圈，為城市和產業提供重要的商業服務功能。四大街區包括棗子山特色非遺小吃街、王家灣黃石市井美食街、中窯康薈便民休閑街以及老四門五分鐘社區生活街。充分發揮各街道優勢，整合優化區域資源。

2.3.1.2 繁榮新業態新模式，拓展文化生活新空間

充分發揮文化和生態資源優勢，多維度推動工業功能轉換、升級、迭代。發展旅游+商業、文創、工業、生態等多元融合的旅游產業集群。結合旅游資源和景點的打造，聯系道士洑古鎮，神州非遺等文化節點，形成四條城市文化游線。主要包括鏈接卓爾生態旅游區-磁湖-黃荊山-江灘公園-西塞山的生態觀光游線、鏈接黃石客廳-文化創意園-礦坑公園-華新水泥廠改造項目-特色商業街的城市休閑游線、鏈接華新水泥廠改造項目-濱江游輪碼頭-漢冶萍鋼廠-蘇式建筑群的工業體驗游線以及串聯黃石站-八泉老街-道士洑古鎮-神州非遺的歷史文化游線。通過以點帶線，整體覆蓋，多維發力的方式，打造西塞山文旅新區，拓展文化生活新空間。

2.3.1.3 促進工業遺產的保護和利用，活化歷史文化街區

工業遺產的保護和利用經常在經濟利益的驅動下完成，而實現工業遺產經濟價值的主要手段是利用原有的工業建筑物及設施發展文化創意產業。該模式主要是將集聚的創意產業群與工業遺產區的物質載體相結合，形成獨特的城市空間［8］。規劃將工業文化元素與生產、旅游、休閑、商業等功能進行融合，多維度推動工業功能轉換、升級、改造，轉型1個創新園區，即磁湖南岸的產業用地向山水文創休旅轉型；保留2個工業遺跡，對華新水泥廠進行功能激活，保留部分主體發展成為以體育運動為主的創娛中心、對蘇式建筑群這類歷史文化街區的活化遵循修舊如舊、建新如故的原則，進行功能更新，重點發展工業體驗式旅游。

2.3.2 優化產業結構，促進產業轉型升級

推動城市開發建設方式從粗放型外延式發展轉向集約型內涵式發展。將建設重點逐步轉向以提升城市品質為主的存量提質改造，促進資本、土地等要素根據市場規律和國家發展需求進行優化再配置，從源頭上促進經濟發展方式轉變。西塞山區以大冶特鋼為產業龍頭，全力打造特鋼產業、電子信息、醫藥化工、臨港總部經濟的“1+3+N”產業體系。著力打造西塞山區沿江工業發展帶。

2.3.3 重塑城市空間形態，梳理山水格局

2.3.3.1 實施針灸式微改造，點線面結合，實現有機更新

對于城市空間進行微空間、小尺度、針炙介入式的改造，在保持原有大的空間結構的基礎上，以一系列的小場景改造來持續提升城市空間的品質。基于現狀問題出發，一病一策，解決核心問題即找準穴位。以點狀項目試點實施示范帶動，通過城市巷道、街道等線狀空間的提升作為串聯，同時在面狀上注入功能和活力，實現城市整體空間的有機更新。

2.3.3.2 梳理城市空間結構，鏈山系水，打造山水宜居城市樣板

依托黃荊山打造“城市綠廊”，通過城市內部慢行體系的打通與串聯將黃荊山生態資源引入到城市之中。構建社區生態綠網融入黃荊山與磁湖、長江的山水格局之中。彰顯藍綠雙網、山水互動的生態特征：打通黃荊山與磁湖、長江之間的山水聯系，通過綠廊的打通，實現廊道的預留，結合城市公園體系形成背山面水的大山大水生態格局（圖3）。

2.3.3.3 分區分策，突出特點，實現差異化更新改造

結合各片區的歷史人文底蘊、現狀更新條件、城市戰略平臺以及功能結構等內容，分區分策進行城市更新改造。

2.4 產業更新片區實施方案

2.4.1 山水文創休旅區

以老舊廠區改造為核心，聯合山水生態，注入文創活力，打造武漢城市圈山水文創休旅目的地，山水文創休旅區。①城中村征收改造，城中村征拆出讓，高質量發展；②文旅功能空間建設，聯合山水生態，注入文創活力；③老舊小區微改造，包括實施立面整治、交通優化、空間活化、產業提升等;④舊廠房全面改造，包括低效用地儲備，產業自主改造升級等;⑤濱湖沿山慢性系統微改造品質提升，包括慢行步道建設，慢行空間與路徑打通等；與黃荊山形成一體的景觀系統，打造“山湖一體”空間格局。

2.4.2 核心商貿服務區

塑造“老城區，新活力”，形成活力煥發的核心商貿服務區，打造城市活力生活大秀場。①傳統商業街區空間更新，包括大上海、上窯等區域步行街區更新規劃實施等；②老舊小區微改造，包括實施立面整治、交通優化、空間活化、產業提升等；③城中村實施全面改造，包括城中村拆遷異地安置，騰退低效用地復綠活化；④步行公共環境更新，包括實施步行街改造、慢行空間與路徑打通等。

2.5 產業升級示范區

通過綠色工廠改造、新興產業注入、工業旅游激活，打造老工業區升級轉型樣板，塑造產業升級示范區。①活化工業遺產，包括大冶鋼廠歷史建筑群，通過修繕修復和微改造進行活化；②舊廠房全面改造，包括低效用地儲備，產業自主改造升級等；③產業功能置換，對低產能進行清退，包括電廠、煤倉等，引入高附加值產業；④配套產業建設，配套辦公室設施，智能生產、加工等。

2.6 制定城市產業更新項目庫

針對每一個更新片區的區域特色和資源稟賦，梳理一系列更新項目，建立項目庫，指導城市更新工作的落地實施（表1～表3）。

3 結束語

本文基于西塞山傳統工業型老城區亟需轉型升級這一基本情況，探索產業創新引領城市更新方法。在片區面臨高質量城市更新的大背景下、在厘清現狀城市更新資源的前提下，以產業業態迭代、產業轉型升級以及城市空間重塑為導向。尋求產業創新引領的城市更新規劃方法，努力整合并高效利用現有空間資源以滿足產業創新主體的發展需求，為其他區域城市更新提供思路。

參考文獻

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［3］ 朱駿，賴冰青. 復雜存量地區綜合提升路徑及深圳龍崗河沿線實踐［J］.規劃師， 2020（9）：95-101.

［4］ 陳群弟. 國土空間規劃體系下城市更新規劃編制探討［J］. 中國國土資源經濟， 2022，35（3） ： 55-62.

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［6］ 黃石市人民政府. 黃石市城市更新管理辦法（試行）［S］.黃石：黃石市人民政府，2021.

［7］ 王晶，李浩，王輝.城市工業遺產保護更新：一種構建創意城市的重要途徑［J］.國際城市規劃，2012，27（3） ： 60-64.

［8］ 賴陽，韓凝春.城市更新中商業空間融合和優化［J］.城鄉建設，2022（14）：62-63.