新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的挑戰(zhàn)及對策

摘要：在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理可以提高企業(yè)資金使用效率，讓企業(yè)經(jīng)營行為變得更加規(guī)范與科學(xué)，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題發(fā)生，為企業(yè)創(chuàng)造更多效益。結(jié)合目前情況，房地產(chǎn)企業(yè)所處的競爭由之前資源競爭逐漸演變?yōu)楣芾砀偁帯；诖耍恼乱苑康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理為探究重點(diǎn)，進(jìn)一步分析新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中面臨的挑戰(zhàn)，根據(jù)發(fā)現(xiàn)的財(cái)務(wù)管理問題，提出具體的管理對策，再對A房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理案例進(jìn)行分析，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)提高財(cái)務(wù)管理水平，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展實(shí)力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；成本控制與核算；資本運(yùn)作

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號：1005-6432（2024）36-0133-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.36.034

1引言

在城市化發(fā)展水平不斷提高的背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)成功邁入新的發(fā)展階段。近幾年，我國相關(guān)部門發(fā)布了諸多關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控的政策，在某種程度上讓房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式變得更加規(guī)范，企業(yè)所處的盈利環(huán)境也不斷改變，使得房地產(chǎn)企業(yè)開始對財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行調(diào)整。在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型上面臨各種阻礙，如財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型管控不嚴(yán)、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理不到位、財(cái)務(wù)統(tǒng)籌管理體系不完善等，這些問題制約了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的問題，采取相關(guān)管理措施，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特征

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，也就是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目從政府拿地，到整個(gè)工程竣工，對整個(gè)過程投入的資源進(jìn)行整合、分析和管理，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營預(yù)算管控，其中房地產(chǎn)企業(yè)所有和財(cái)務(wù)相關(guān)的業(yè)務(wù)是企業(yè)內(nèi)部管理的重點(diǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身比較特殊，在財(cái)務(wù)管理方面和其他行業(yè)有所不同，具體體現(xiàn)在以下兩方面：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)范疇大，如項(xiàng)目施工、小區(qū)綠化、裝修等，同時(shí)也包括金融行業(yè)及家具行業(yè)，其生產(chǎn)環(huán)節(jié)多，產(chǎn)業(yè)鏈長。因此在工程建設(shè)中，投入的資金量大，運(yùn)行周期長。受這些因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理難度增高，流程更加復(fù)雜[1]。

第二，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中，容易受政策因素影響，敏感性強(qiáng)，因此在經(jīng)營發(fā)展中，應(yīng)對企業(yè)所處的內(nèi)外環(huán)境深入分析，做好外部環(huán)境動(dòng)態(tài)管理工作。對于財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)充分掌握專業(yè)知識(shí)，具備較強(qiáng)的專業(yè)水平和綜合能力，及時(shí)獲取和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相關(guān)的各種信息，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)制定發(fā)展決策提供數(shù)據(jù)參考。

3新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的挑戰(zhàn)

從目前情況來說，國家在土地供給方面的調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難。行情遇冷，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施跨區(qū)經(jīng)營，使得行業(yè)內(nèi)競爭壓力明顯增大。隨著房地產(chǎn)金融政策更加完善，提高對房地產(chǎn)企業(yè)自身資金實(shí)力的要求顯著，無法像以前那樣杠桿融資。住宅市場受國家宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素增加，對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作提出新的挑戰(zhàn)，要求企業(yè)不斷調(diào)整和創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理模式，找到以往財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的問題，積極改進(jìn)，以更好迎接各種挑戰(zhàn)。

4房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的主要問題

4.1財(cái)務(wù)管理體系不完善

現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面依然采用比較落后的管理模式，也就是根據(jù)財(cái)務(wù)核算結(jié)果展現(xiàn)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展情況，對于企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)實(shí)施前的預(yù)測和運(yùn)營階段成本控制效能比較低。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理體系建設(shè)主要是按照財(cái)務(wù)管理模式框架來實(shí)施，如果財(cái)務(wù)管理模式比較固化，則無法保證財(cái)務(wù)管理體系內(nèi)容的完善性，無法為企業(yè)經(jīng)營管理提供指導(dǎo)，造成財(cái)務(wù)管理失控。例如，資金運(yùn)作比較盲目、成本控制不全面，增加企業(yè)經(jīng)營成本；財(cái)務(wù)管理體系及內(nèi)部控制制度的缺失，財(cái)務(wù)審核不到位，容易引發(fā)資金流失風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)面臨巨大的財(cái)務(wù)壓力[2]。

4.2財(cái)務(wù)運(yùn)行機(jī)制不暢，內(nèi)部配合不利

要想讓房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中穩(wěn)定發(fā)展，協(xié)調(diào)好各部門關(guān)系是非常重要的。財(cái)務(wù)管理不僅僅是企業(yè)內(nèi)部管理的重點(diǎn)內(nèi)容，更是推動(dòng)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，不僅可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)管理水平提高，也能為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)制定各種決策提供數(shù)據(jù)參考。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來說，財(cái)務(wù)管理屬于一項(xiàng)比較系統(tǒng)的工作，但是我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面未體現(xiàn)出系統(tǒng)性，各部門之間協(xié)作不深入，預(yù)算管理體系缺失，核算標(biāo)準(zhǔn)不明確，導(dǎo)致信息質(zhì)量下降，給財(cái)務(wù)管理效果產(chǎn)生直接影響，不利于房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展。

4.3財(cái)務(wù)人員能力有待提升

房地產(chǎn)企業(yè)自身比較特殊，要求房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員掌握充足的專業(yè)知識(shí)，具備較強(qiáng)職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)能力。然而由于部分房地產(chǎn)企業(yè)對于財(cái)務(wù)管理工作不夠重視，對財(cái)務(wù)人員的應(yīng)聘標(biāo)準(zhǔn)相對偏低，使得部分企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員綜合水平和能力參差不齊，無法對企業(yè)開展的各種經(jīng)營活動(dòng)提供合理財(cái)務(wù)支持，不能從事前、事中和事后多方面進(jìn)行管控，使得企業(yè)資金逐漸緊張，資金周轉(zhuǎn)效率下降，資金鏈斷裂，制約房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。部分財(cái)務(wù)人員自身能力與崗位要求不符，受經(jīng)濟(jì)利益影響，徇私舞弊，嚴(yán)重?fù)p害房地產(chǎn)企業(yè)利益。

4.4缺乏全過程資產(chǎn)管理

在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，通常會(huì)采用以獲取最大效益為重點(diǎn)的方式，部分企業(yè)財(cái)務(wù)管理主要停留在事后會(huì)計(jì)審核上，對于財(cái)務(wù)管理全過程缺少深入了解，沒有重視事前與事中管理，超預(yù)算現(xiàn)象比較嚴(yán)重。隨著時(shí)代發(fā)展，國家宏觀調(diào)控力度明顯升高，經(jīng)營成本增加，銷售壓力變大，使得房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)管理工作有了新的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也強(qiáng)化了對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)各環(huán)節(jié)成本控制與核算，形成了一套比較完善的管理體系。但是在資產(chǎn)管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)未從全過程角度出發(fā)，制定全過程資產(chǎn)管理方案，資產(chǎn)管理效果不理想，造成資產(chǎn)浪費(fèi)[3]。

4.5融資和資本運(yùn)作能力有待提高

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，展現(xiàn)出資金密集型特點(diǎn)，在企業(yè)融資和資本運(yùn)營方面有著嚴(yán)格要求。但是從當(dāng)前情況來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資方式比較單一，投資項(xiàng)目管理不到位，盲目追求經(jīng)濟(jì)效益高的產(chǎn)品。因?yàn)槠髽I(yè)融資渠道單一，增加企業(yè)融資難度，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺少對自有資金與借入資金比例的分析，對企業(yè)融資成本計(jì)算不準(zhǔn)確，盲目融資，使得融資成本不斷增加，損害企業(yè)利益，讓房地產(chǎn)企業(yè)承受更大的經(jīng)濟(jì)壓力。

5新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的優(yōu)化對策

5.1完善財(cái)務(wù)管理體系

在國民經(jīng)濟(jì)體系改革發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)在其中發(fā)揮著重要作用，是與國民生計(jì)發(fā)展息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，國家制定了一系列的調(diào)控政策。企業(yè)需要構(gòu)建一套完善的財(cái)務(wù)管理體系，包含預(yù)算管理、資金管理、資產(chǎn)管理、成本管理等相關(guān)內(nèi)容。其中，預(yù)算管理能夠?qū)ζ髽I(yè)現(xiàn)有資源科學(xué)分配，提高資源使用率；資金管理則能夠?qū)崿F(xiàn)資金集中統(tǒng)籌與管理，提高資金流動(dòng)性；資產(chǎn)管理則能夠?qū)ζ髽I(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)高效利用，避免資產(chǎn)閑置或者浪費(fèi)；成本管理則可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少成本支出，提高企業(yè)盈利能力。政府部門應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，發(fā)布相關(guān)的扶持政策和法律法規(guī)，讓房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及財(cái)務(wù)管理體系內(nèi)容更加完善，從法律層面上保證企業(yè)財(cái)務(wù)工作的合理性與合法性，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展。為了提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，企業(yè)還要從國際角度出發(fā)，吸取其他企業(yè)成功經(jīng)驗(yàn)和管理方式，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，明確財(cái)務(wù)管理職責(zé)，建立高水平的財(cái)務(wù)管理信息化平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)之間經(jīng)驗(yàn)共享和信息交流，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展。

5.2優(yōu)化財(cái)務(wù)管理制度，促進(jìn)內(nèi)部各部門協(xié)作

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受成本控制效果影響，其成本控制水平將會(huì)對產(chǎn)品利潤率和市場競爭實(shí)力產(chǎn)生一定影響。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從實(shí)際入手，結(jié)合經(jīng)營發(fā)展要求，采取有效的管理措施。一方面，在每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)初期，將成本控制理念滲透到各個(gè)部門，如銷售部門、合約部門中，實(shí)現(xiàn)銷售費(fèi)用和合約成本的合理應(yīng)用。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)定期對企業(yè)各項(xiàng)成本支出情況進(jìn)行核查，做好費(fèi)用清點(diǎn)工作，在清點(diǎn)環(huán)節(jié)中，如果發(fā)現(xiàn)部分人員工作效率比較低，應(yīng)及時(shí)反饋，便于領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步了解各部門工作情況，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理制度，引導(dǎo)部門之間相互合作和配合，減少成本支出，保證自身利益。

5.3形成全過程資產(chǎn)管理機(jī)制

在資產(chǎn)采購階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，建立一套專業(yè)性的資產(chǎn)采購審核系統(tǒng)。各業(yè)務(wù)部門應(yīng)結(jié)合資產(chǎn)采購數(shù)量，提前向財(cái)務(wù)部門提交采購申請，在財(cái)務(wù)部門審核通過以后，把所需的物資提交到采購部門。房地產(chǎn)企業(yè)可以采用網(wǎng)絡(luò)招標(biāo)方式，對供應(yīng)商綜合情況進(jìn)行調(diào)查，認(rèn)真審核供應(yīng)商資質(zhì)，從中選擇價(jià)格合理、質(zhì)量過關(guān)的供應(yīng)商，與其建立長久合作關(guān)系，簽署供貨協(xié)議。在約定時(shí)間內(nèi)，對供應(yīng)商提供的物資進(jìn)行質(zhì)量檢查，將相關(guān)憑證反饋給財(cái)務(wù)部門一一核實(shí)。具體工作中，房地產(chǎn)企業(yè)除了要保證采購流程規(guī)范之外，還要注重采購成本控制，避免采購浪費(fèi)。在資產(chǎn)使用階段，完善對應(yīng)的申請領(lǐng)用管理機(jī)制，各部門應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)審核與簽字確認(rèn)，獲取所需的資產(chǎn)[4]。如果部門之間存在資產(chǎn)隨意調(diào)度、使用不規(guī)范等狀況，應(yīng)及時(shí)問責(zé)處理。在日常管理中，由資產(chǎn)管理部門建立資產(chǎn)臺(tái)賬，定期對資產(chǎn)數(shù)量和價(jià)值進(jìn)行核查，把核查結(jié)果記錄到對應(yīng)系統(tǒng)中，真正做到賬實(shí)相符。在資產(chǎn)處理方面，注重資產(chǎn)折舊限額與資產(chǎn)殘值回收，必要的情況下，可以安排外部第三方機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對物資剩余價(jià)值進(jìn)行專業(yè)評估，采用合理的方式來回收物資，從而降低損失。

5.4構(gòu)建基于全面預(yù)算管理的企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制

在當(dāng)前發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式將無法滿足現(xiàn)代化發(fā)展要求，因此應(yīng)對現(xiàn)有管理模式改革創(chuàng)新，從而保證管理工作的科學(xué)性和有效性。在編制預(yù)算管理方案之前，做好協(xié)調(diào)調(diào)查工作，整理相關(guān)數(shù)據(jù)，對預(yù)算編制目標(biāo)、資金使用途徑等深入調(diào)查，對預(yù)算方案進(jìn)行審核，對預(yù)算變更和追加組織開展經(jīng)濟(jì)分析會(huì)議，對預(yù)算使用過程中的影響有一定認(rèn)知。在事中，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)采集與整理，對預(yù)算執(zhí)行過程追蹤調(diào)查，實(shí)施全過程監(jiān)督，進(jìn)一步了解財(cái)務(wù)管理執(zhí)行情況，對預(yù)算執(zhí)行偏差進(jìn)行調(diào)整，完善內(nèi)部控制機(jī)制，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

5.5加強(qiáng)培訓(xùn)，提升財(cái)務(wù)人員綜合能力

在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)管理者要逐漸認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理對企業(yè)發(fā)展的影響，并重視提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平和綜合能力。第一，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員綜合情況，制定具體的培訓(xùn)計(jì)劃，組織安排財(cái)務(wù)人員接受專業(yè)培訓(xùn)和教育，邀請專業(yè)人員進(jìn)入企業(yè)內(nèi)部授課，讓財(cái)務(wù)人員從中學(xué)習(xí)最新的財(cái)務(wù)管理方法和技術(shù)，相關(guān)國家稅務(wù)政策，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員自主參與各種課外培訓(xùn)活動(dòng)中，如注冊會(huì)計(jì)師（CPA）、稅務(wù)師（CTA）等，從而提高其綜合素養(yǎng)。第二，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員績效評價(jià)體系建設(shè)，把財(cái)務(wù)管理人員工作績效和薪酬、晉升等結(jié)合，從而挖掘其工作潛力，調(diào)動(dòng)其工作積極性。房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)置獎(jiǎng)罰制度，對于工作表現(xiàn)好的財(cái)務(wù)人員提供相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，對于工作表現(xiàn)差的財(cái)務(wù)人員予以相應(yīng)的處罰，從而強(qiáng)化其責(zé)任意識(shí)。第三，要引導(dǎo)各部門之間相互交流，一同參與到財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型活動(dòng)中，財(cái)務(wù)部門、成本控制部門、營銷部門等之間做到信息共享，保證財(cái)務(wù)信息的完整性和準(zhǔn)確性。企業(yè)通過設(shè)有跨部門工作小組，一同處理財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的問題。第四，要為新入職員工提供培訓(xùn)，安排資深財(cái)務(wù)人員進(jìn)行指導(dǎo)，通過一對一輔導(dǎo)，讓新入職員工對企業(yè)工作環(huán)境和內(nèi)容有深入了解，推動(dòng)其快速成長。第五，要在內(nèi)部創(chuàng)建良好的工作氛圍，鼓勵(lì)員工之間相互學(xué)習(xí)，成立學(xué)習(xí)小組，定期組織安排研討會(huì)議，讓員工分享工作中的經(jīng)驗(yàn)和感悟，一同進(jìn)步。通過提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平和綜合能力，能夠給房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供保障，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注員工個(gè)人發(fā)展，給員工提供良好的發(fā)展機(jī)會(huì)，激發(fā)員工創(chuàng)造能力，為企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展做出一定貢獻(xiàn)[5]。

5.6拓展企業(yè)融資渠道

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，具有資金投放規(guī)模大、資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長、融資渠道單一等特點(diǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)開展增添難度，制約企業(yè)更好發(fā)展。為了有效處理房地產(chǎn)企業(yè)融資問題，需要適當(dāng)拓展企業(yè)融資渠道，具體措施有以下三點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合市場發(fā)展要求，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，可以與當(dāng)?shù)刎?cái)團(tuán)建立明股實(shí)債等融資方式。第二，近幾年，國家有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)貸款要求不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，為了實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用多元化融資方式，不斷擴(kuò)展融資渠道，按照國家政策要求開展信托業(yè)務(wù)，合作成立房地產(chǎn)項(xiàng)目并購基金。第三，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況，可向政府申請紓困資金支持，降低融資成本，保證項(xiàng)目正常經(jīng)營，改善房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的現(xiàn)狀，有效控制融資成本，讓企業(yè)資金結(jié)構(gòu)變得更加合理。

6A房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理案例分析

6.1企業(yè)簡介

A房地產(chǎn)企業(yè)由三方出資組建，注冊資本91000萬元人民幣，于2020年6月變更取得F市場監(jiān)督管理局核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、自有商業(yè)房屋租賃服務(wù)等。

6.2A房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題

全國房地產(chǎn)下行，市場行情整體變差，企業(yè)面臨去化慢，回款難，市場各種暴雷，消費(fèi)信心受到極大影響，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不敢再投資拿地，導(dǎo)致政府土地財(cái)政收入無法實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅收減少，財(cái)政資金緊張，相關(guān)支付無法保障，企業(yè)的回購房回購款無法及時(shí)支付等問題，A房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，無疑加重了企業(yè)的資金壓力，施工單位無法及時(shí)取得工程款，經(jīng)營建設(shè)受到嚴(yán)重影響，形成惡性循環(huán)，無疑給房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營及財(cái)務(wù)管理帶來重大挑戰(zhàn)。

6.3A房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理優(yōu)化對策

第一，倒排項(xiàng)目周期，按計(jì)劃保時(shí)保量完成。房地產(chǎn)企業(yè)從房地產(chǎn)招拍掛拿地后，建立全景計(jì)劃，倒排工期，動(dòng)態(tài)監(jiān)督項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營情況，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略，根據(jù)相關(guān)重要節(jié)點(diǎn)制定具體獎(jiǎng)懲機(jī)制細(xì)則，提升員工積極性，保證相關(guān)節(jié)點(diǎn)順利完成。

第二，積極盤活手上現(xiàn)有資產(chǎn)。對項(xiàng)目進(jìn)行一盤一策，梳理項(xiàng)目的資產(chǎn)和負(fù)債情況，根據(jù)盤點(diǎn)情況，進(jìn)行合理的統(tǒng)籌安排。一方面根據(jù)國家放寬相關(guān)調(diào)控政策，拓展客戶渠道，同時(shí)給予一定折價(jià)讓利，積極銷售，完成去化獲得回款。另一方面工抵化債，當(dāng)前市場低迷，企業(yè)資金緊張，存在大量工程款未能及時(shí)處理，可以和施工單位溝通，利用手上剩余資產(chǎn)進(jìn)行工抵化債。

第三，控制相關(guān)成本費(fèi)用支出。根據(jù)項(xiàng)目具體情況及所處開發(fā)節(jié)點(diǎn)，定期對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營分析，對經(jīng)營指標(biāo)、成本預(yù)算、兩費(fèi)費(fèi)率等各指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控跟蹤，為企業(yè)經(jīng)營決策提供財(cái)務(wù)分析和建議，在保證企業(yè)價(jià)值最大化的情況下，對相關(guān)成本和費(fèi)用進(jìn)行事前、事中、事后調(diào)節(jié)和控制，并根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營情況進(jìn)行結(jié)算鋪排，控制項(xiàng)目支出速度，緩解項(xiàng)目資金壓力。

第四，加強(qiáng)培訓(xùn)，合理利用稅收政策進(jìn)行稅務(wù)稅籌。對于新員工安排老帶新，傳幫帶等精神，定期安排培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)業(yè)務(wù)能力，關(guān)注和研究當(dāng)前國家相關(guān)稅收政策，對國家稅收政策進(jìn)行積極響應(yīng)籌劃，例如增值稅方面可以根據(jù)不同的情形申請?jiān)隽苛舻淄恕⒋媪苛舻淄艘约傲舻浊返认嚓P(guān)政策；土地增值稅方面根據(jù)國家土地增值稅相關(guān)政策及閩稅財(cái)行便函等相關(guān)規(guī)定，對于低增值項(xiàng)目及明顯無增值項(xiàng)目申請降低預(yù)增率，對于普通住宅增值率小于20%應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算退稅。企業(yè)所得稅方面可根據(jù)經(jīng)營情況籌劃是否提前或者延后，竣備把控項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，合理籌劃所得稅支出，其他的一些小稅種，例如土地使用稅、房產(chǎn)稅根據(jù)當(dāng)?shù)卣呱暾埗愂諆?yōu)惠。

第五，拓展資金融資渠道，利用當(dāng)前國家保交付背景，積極與政府協(xié)商獲得回購款。盤點(diǎn)項(xiàng)目資金情況及項(xiàng)目未來支出，當(dāng)項(xiàng)目可使用資源無法滿足建設(shè)需要，可根據(jù)具體情況向政府爭取紓困資金，如果項(xiàng)目只是資金緊張，但是有回購款未收回的企業(yè)可以與政府協(xié)商獲得回購款，保證項(xiàng)目建設(shè)及日常開支，促進(jìn)交付。

第六，與政府共同設(shè)立共管戶保證項(xiàng)目資金安全。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陸續(xù)暴雷，地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部債務(wù)交叉，某些正常項(xiàng)目可能受到連帶影響無法正常經(jīng)營，同時(shí)施工單位經(jīng)濟(jì)糾紛頻發(fā)，項(xiàng)目資金容易受到凍結(jié)而無法使用，不利于開發(fā)商統(tǒng)籌安排建設(shè)，項(xiàng)目應(yīng)以保交付為第一要位，溝通政府額外設(shè)立共管賬戶，可監(jiān)控項(xiàng)目建設(shè)支出，保證項(xiàng)目交付。

第七，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。市場行情不好，企業(yè)困難的情況下，定期開展團(tuán)建活動(dòng)提升凝聚力，拒絕躺平，保持專注，梳理項(xiàng)目目前的優(yōu)勢和劣勢，提高企業(yè)防控風(fēng)險(xiǎn)的能力，完善項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對相關(guān)不好情形做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案和解決措施，保證項(xiàng)目不受到重挫，影響正常經(jīng)營。

7結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平會(huì)給國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生直接影響，而房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平又決定了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向。新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，找到財(cái)務(wù)管理中存在的問題，通過采取一系列管理措施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提高，將財(cái)務(wù)管理工作落實(shí)到位，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

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