房地產開發企業如何做好成本管理工作

摘要：近年來，房地產開發企業面臨的經營壓力逐漸增加，企業為了更好地適應市場經濟的發展要求，將精細化成本管理理念貫穿到成本管理工作中，針對各個環節進行科學、嚴格的管理與控制，才可以促使成本管理目標的實現。房地產開發企業應當充分考慮房地產建設項目的周期與規模特點等情況，結合企業的實際情況合理確定目標成本，將各個環節中產生的各種耗費都納入成本管理范疇，嚴格對各個項目流程進行審核與把關，尤其是需要對各個項目資金的收支情況進行全過程監控，并對資金支出流程進行嚴格審核，確保各項經營活動的規范性。

關鍵詞：房地產開發企業；成本管理；成本核算；精細化管理

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）36-0177-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.36.045

1引言

房地產開發企業搭建起完善的成本管理體系，明確責任分工，可以促使精細化管理理念的貫徹落實，在規范企業成本管理行為、提升整體的經濟效益等方面發揮著重要作用。房地產開發企業應當完善成本管理體系，建立一套適合自身發展的精益經營管理系統，為企業創造價值、實現成本最優化管理目標奠定堅實基礎。文章以成本管理為抓手，針對房地產開發項目成本管理中存在的主要問題，通過成本管理體系的完善、成本精細化管理理念的踐行與實施、成本核算準確性的提升、信息化技術的應用以及內部審計監督的健全，對房地產開發企業如何以房地產項目成本管控為主線，強化成本管理與控制的路徑加以分析，提高企業風險控制能力與全局管控水平。

2成本管理在房地產開發企業中的作用

成本管理是房地產開發企業項目管理中的重點內容，也是其穩定運行與發展的重要推動力。現階段，房地產企業面臨著較大的經營壓力，而且由于受我國宏觀政策調控影響，其融資渠道受限，嚴重影響了房地產開發企業正常運行與發展。由此可見，房地產開發企業要想實現可持續發展，降低成本，提升利潤空間，就應當全力推進成本管理機制落實執行，借助全過程的成本管理工作實現企業經營管理目標。房地產開發企業通過成本管理，可以對項目建設與運行中的各項成本支出進行控制，對各項資金支出進行追蹤與監管，有效提高資金使用率，提升企業利潤空間[1]。

3房地產開發企業成本管理存在的問題

3.1成本管理體系不完善

房地產開發企業成本管理體系不完善是影響成本管理成效的主要因素。部分企業致力于事后核算分析，建立了相關的核算管理體系，卻忽視了過程控制管理，也未完善全過程的成本管理流程，成本管理目標與具體的方向未加以明確。同時各部門崗位人員的工作職責也沒有進行明確的規定，各部門人員不能明確自身成本管理活動中具體的工作權限與責任，不利于提高全體人員成本管理的積極性。房地產開發企業只關注了重大項目建設與實施情況的追蹤和管理，將較多的精力都放在項目支出成本的管理方面，通常都是依照自身的工作經驗開展成本管理工作，缺乏科學的管理制度約束與規范，有些企業也只是關注成本核算環節，并沒有關注成本分析與結果的反饋等環節的相關流程完善問題，難以對各部門人員進行嚴格的約束，無法提升成本管理工作的質量與效率[2]。當前，部分企業缺乏完善的成本績效考核制度，不能及時對各部門目標成本的落實與實施情況加以考核與評估，無法利用激勵機制促使員工全身心地投入到成本管理環節中，不利于成本管理目標的實現。

3.2成本管理涉及面較窄

房地產開發企業只關注了一些重點環節的成本管理工作，例如設計階段、采購與施工階段等環節，忽視了投資決策前期與招投標環節中的成本管控，一直沿用傳統的成本管理思想與管理方式，并未實行精細化管理，難以針對房地產開發項目各個領域與環節進行管控，這會影響成本管理的整體效果。例如，在規劃階段，企業并沒有對各個房地產項目的成本投入與產生的具體收益、項目運行中產生的各種風險因素進行研究與分析，也沒有做好項目可行性分析工作，并未考慮到自身資金運轉與項目回籠的具體情況，在項目后期可能會出現資金短缺的情況，額外增加了企業資本成本支出，甚至還會影響項目的正常運行。另外，房地產開發企業在施工階段管理不善，并沒有做好該階段成本的分析與預測工作，材料采購與工程施工中由于一些違規操作導致該項目整體質量不過關，出現返工或者驗收不通過等問題，嚴重影響房地產開發企業的品牌形象，并對企業的經濟效益產生不利的影響。

3.3成本核算準確性不足

成本核算是企業高效開展成本管理工作的核心內容與環節，企業應當做好成本核算工作，為成本管理工作提供準確的數據支持，幫助企業更好地了解成本結構，找準成本管理的關鍵點，更好地控制成本。部分企業成本核算缺乏規范性與準確性，嚴重影響會計數據質量。房地產開發企業所承建的項目類型較多，建設周期較長，需要分期分批進行，會計準則中并沒有明確以何種方法來確定開發成本具體的核算對象，而針對配套費用與拆遷補償等間接成本的分配與歸集方法也沒有明確的規定，無法采取科學的方法準確核算各個環節的成本費用[3]。

此外，房地產開發項目周期較長，一般為一兩年，甚至兩三年，企業只有按照建設周期開發成本進行核算，但有些房地產項目因為各種因素導致無法及時竣工驗收，開發項目結算的周期也會延長，企業無法明確成本核算的周期，勢必會影響成本核算的準確性。房地產項目開發的種類較多，包括商業公寓與商業地產等，企業需要結合各個項目產品種類確定核算對象，但是會計準則中并未明確規定不同房地產項目產品種類核算對象確定的方法，加之房地產開發企業無法運用科學的分配方法將配套費用及拆遷補償費進行歸集與分配，無法保證核算結果的準確性。

3.4信息化應用效率低

信息化的高效運用可以幫助企業做好成本數據的收集、分析等工作，提升成本管理的效率。很多房地產開發企業都引進了信息化系統，只是將其應用在各種數據的記錄與簡單的項目核算中，部分企業仍舊采取傳統的人工核算方式，大大降低了企業的工作質量與效率。而且，房地產開發企業并沒有將業務與財務管理信息化系統進行有效的集成，業務與財務部門無法實時共享信息，財務不能對各個項目的實施情況加以了解，只能通過業務部門提交的各種數據開展成本核算工作，無法確保成本數據的準確性。企業無法運用信息技術對成本管理目標實現的具體路徑與進度進行監督與控制，也不能利用信息技術完成成本數據的收集、分析等工作，各個部門之間缺乏有效的聯系，而且企業不能應用財務管理信息化系統開展成本核算工作，導致財務人員的工作量增加，甚至會影響會計信息質量。更重要的是，企業不能對項目估算、項目預算、合同支付、竣工結算等進行項目全成本生命周期信息化管控，也無法及時掌握每一筆資金支出的具體情況，無法實現成本的精準預算和高效動態管控。

3.5成本管理監管機制缺失

房地產開發企業未完善相應的監管機制，成本管理監督的目標、方式以及具體的內容不能明確，審計監督人員缺乏科學的指導依據，不能對自身的審計監管行為進行約束與規范。同時，審計人員由于受部門領導的制約與限制，其獨立性與權威性不足，不能依據科學的監督管理程序與流程對各部門崗位人員的工作進行監管，也無法及時發現成本管理中存在的問題，難以有效避免貪污與資金浪費的現象，甚至可能造成資金短缺，給后期項目運營帶來巨大壓力。房地產開發企業成本控制監管力度不足，無法及時追蹤與分析各個部門成本管理的全過程與實際結果，并不能對各個部門成本控制制度的落實情況進行有效的監督與分析，缺乏對房地產開發活動各個環節影響成本因素的綜合分析，無法明確各個環節中成本控制的重點內容，導致各環節中成本浪費現象嚴重，嚴重影響成本管理的成效。

4房地產開發企業成本管理的對策

4.1完善成本管理體系

企業需要對自身的戰略目標進行研究與分析，制定成本計劃，構建一套較為完整的成本管理體系，包括事先成本策劃、事中成本控制與事后成本反饋體系，涵蓋從成本預算到最終的核算與分析過程，不僅應當關注成本核算等管理體系的構建與完善，還應當重點關注預算管理體系、成本反饋體系的完善，只有建立全過程的成本管理體系，對成本管理各個環節的工作行為與流程加以嚴格的規范，才可以更好地開展成本管理工作[4]。

同時，房地產開發企業還應當在成本管理體系中，對成本管理的總體目標與方向進行明確規定，需要對各部門工作人員的工作權限與職責進行明確，確保權責清晰，層層落實成本目標，穩步推進成本管理工作。除此之外，房地產開發企業還應當重點關注成本管理體系的貫徹落實，這需要企業建立完善的績效管理體系，將成本管理工作與績效考核管理相結合，運用績效考核指標對各部門成本管理的成效與實際成果進行考核與評價，明確了解成本管理中存在的各項問題，并通過獎勵機制促使成本管理工作細化與執行，層層推進目標成本，更好地規范成本管理工作。

4.2實行精細化成本管理

房地產開發企業應當將精細化管理貫穿到成本管理工作全過程中，只有針對企業全價值鏈各個領域與環節中的成本費用支出進行管控，才可以全面降低成本支出。企業需要站在整體發展的角度，對企業成本目標進行明確，并且對成本管理工作加以統籌規劃與設計，合理安排好每個環節的成本管理步驟與流程，實行成本核算、分析、控制與評價閉環管理，確保成本管理成效的提升。

企業需要實行全面預算管理，針對企業全體人員進行培訓，科學編制預算，借助預算管理對企業各項費用支出進行嚴格的控制。企業需要重視預算執行環節的管控，構建科學的資金支出審批管理體系，嚴格監控資金的流向與流量，并對各項資產資源進行合理的配置，盤活資產，促使企業現金流增加，從而提高企業的抗風險能力。

企業要想深入貫徹落實精細化成本管理，不僅應當關注各部門人員的參與度與積極性，做好動員工作，使得銷售人員、業務人員等部門的員工都可以認識到成本管理的重要作用，并將成本管理成效與自身的工作業績、薪酬福利掛鉤，致力于實現目標成本；還應當將成本管理的重心從一些重點環節轉移到其他領域，實行全過程的管控。

房地產開發企業要樹立全價值鏈成本管控的意識，以項目建設為核心，全面加強項目開發建設各個環節中的成本管控，從多角度、多方面開展成本管理，從而全面降低成本費用，提高企業利潤空間。例如，企業應當重視規劃設計環節的成本管理，選擇綜合實力較強的設計單位，綜合考慮其設計水平、專業水平與服務水平等，并加強對施工設計圖紙的評審，有效協調設計單位、施工單位，避免因返工產生各種費用。

4.3做好成本核算工作

第一，房地產開發企業需要對成本核算相關國家政策進行研討，并結合自身的實際情況，制定并完善成本核算制度，合理設置會計機構，對成本核算的目標、基本流程、程序以及各個部門工作人員的崗位職責等內容進行明確的規定，并且還需要重視成本核算管理體系的貫徹與落實，確保成本會計的真實、可靠。財務人員也應當深入到業務活動中，全面掌握各個項目開展的具體情況，了解各個項目的資金運轉狀況，及時記錄并全面收集各個項目真實的業務數據信息，并采取科學的核算方法，按照規定的核算程序與流程，促進成本核算工作的科學化。

第二，房地產開發企業應當明確成本核算的對象，根據計算期內已完工程實際消耗和實際價格進行核算，財務人員需要深入到具體的項目，對項目的管理要求、經濟用途以及交付期等內容進行了解并明確。例如，對于同一開發地點且結構較為相同或者類似的項目，如果由同一施工隊組織開展施工，則將其作為一個統一的核算對象[5]。企業還需要合理確定成本核算項目，根據企業自身管理需要，確定成本項目，對各項成本費用進行歸集與分配，確保成本核算結果的準確性。

第三，房地產開發企業要成立專門的核算小組，認真研究與分析房地產開發行業特點與房地產項目建設的實際情況，引進先進的管理會計工具，對各個環節成本支出情況進行合理的預測，做好各項準備工作，建立健全成本預測、分析、控制等全方位的管理制度，強化內部監督，對房地產開發項目各個環節實行審計監督，做好工程項目預算與決算工作，確保會計核算數據的真實性與準確性。

4.4重視信息化應用

新形勢下，房地產開發企業應當重點關注信息化的應用，利用信息技術，對各個項目各個環節的活動進行全方位的管控，定期追蹤資金的使用情況，讓每一筆支出可算、可省、可查，將成本失控的風險降到最低。企業需要引進先進的信息化系統，統一數據標準，開展多維度成本精準分析，實現數據的沉淀和應用。企業需要健全房地產項目全生命周期的信息化管理系統，對項目估算、預算管理、合同制度以及竣工結算等各個環節的管理活動進行追蹤，企業可以運用信息技術開展成本核算工作，有效溝通與聯系了業務與財務部門[6]。

同時，企業還可以對動態成本進行智能監測與分析，準確把握房地產行業的發展方向與動態，洞察成本動向，把握成本管理的關鍵點，有效控制成本變動，掌握資金流向與流量，為企業決策提供有效的數據支持。房地產開發企業應當合理設置財務科目，包括成本預測、核算、預算管理以及合同執行、項目應收賬款管理等模塊，支持付款、發票和入庫等業務的憑證生成，企業需要將業務流程與數據也納入數據后臺，開展多端靈活應用與操作，提升業務處理效率，減少人為管理的風險。

4.5強化內部監督控制

房地產開發企業要強化內部監督控制，深入貫徹落實成本目標，才可以實現成本的有效控制。企業需要建立健全內部監督控制，將成本管理監管機制納入內部控制體系中，對成本管理監管體系進行完善，包括成本管理監督目標、監督形式與手段以及具體的流程等內容。更重要的是，企業需要明確各個部門的工作職責，積極配合內審機構完成相應的監督審核工作。內審人員需要及時將內部監督審計的結果反饋給各部門崗位人員，根據各部門成本管理的成效與實際情況，總結并分析成本管理中的問題并給予相應的改進意見與建議，使其可以轉變財務管理的思維與管理方式，更好地履行自身的職責。

為了確保審計人員的獨立性與權威性，房地產開發企業還應當針對審計人員進行培訓，使其樹立審計意識，提出客觀、公正的審計意見，主要關注操作風險、法律合規風險和合同風險，全方位地對企業各類風險進行把控，嚴格踐行內部審計的相關理念與管理制度uwJyo+qBaTL3SalD8pTRkDcU0WSm62ux8JFOrbqI/4M=，樹立內審權威，為更好地開展審計工作創造有利的內部環境。

提高項目盈利能力是企業高質量發展的必然要求，房地產開發企業要將項目成本管理監督工作列入本年度監督計劃的重點內容，作為強化項目監督工作的重要抓手。房地產開發企業應當定期組織召開成本分析會議，就各部門的目標成本實現進度進行分析，深入督導項目成本管理，以點帶面推動降本增效。同時，審計人員應當重點分析項目部階段性成本核算與管控結果，對人工、材料、設備、分包等各項費用節超分析，進一步強化項目成本管控。

房地產企業要厘清成本管控的關鍵點，通過成本分析找準成本控制中的不足，并針對成本管理漏點制定相應的解決措施，嚴格落實各個部門的工作職責。同時，審計人員要對照成本管控責任清單，充分發揮審計監督職能，強化業務監督，對責任落實不到位進行問責，確保成本管理目標得以實現。

5結語

綜上所述，房地產開發企業應當準確把控成本管理工作的重點內容與關鍵節點，圍繞成本最優化，做好全面雙向有效持續的成本管控，將成本管理目標進行有效細化與落實，責任到人，實現成本管理閉環。另外，企業要想全面貫徹落實目標成本，實現降本增效的目的，就應當強化績效管理，將績效管理理念與成本管理體系相結合，提高工作人員的工作熱情。

參考文獻：

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[6]張瑞坤.房地產開發企業成本管理問題及對策[J].財會學習，2020（8）：179，181.

［作者簡介］俞杰（1985—），男，漢族，浙江寧波人，本科，中級會計師，研究方向：成本管理。