房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控策略

現(xiàn)階段，土地增值稅清算稅務(wù)模式是房地產(chǎn)企業(yè)常用的核稅方式。因?yàn)檫@一模式可以豐富物業(yè)管理類型，在成本分?jǐn)傎M(fèi)用、合理劃分等方面也起著重要的作用。還能夠合理制定出清算稅務(wù)籌劃方案，降低增值稅繳納金額，從而提高地方開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益水平。本文分析了房地產(chǎn)土地增值稅管理的核心要點(diǎn)，從建設(shè)前、建設(shè)中、完工后等多階段展開分析，深入探討房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃中的涉稅問題，提出房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃的涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控策略，以供相關(guān)領(lǐng)域的工作人員參考。

隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域建設(shè)規(guī)模的迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)壓力也相應(yīng)增大，尤其是在土地增值稅清算稅務(wù)籌劃方面要求更加嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，收益與利潤(rùn)水平也大幅度降低。為此，優(yōu)化選擇房建成本分?jǐn)偰Ｊ剑梢詾榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。

一、房地產(chǎn)土地增值稅管理全過程的核心要點(diǎn)分析

（一）房地產(chǎn)土地增值稅管理工作開展前的核心要點(diǎn)

在房產(chǎn)開發(fā)前期階段，需要征稅的范圍非常之廣，但其中沒有涉及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的征稅范圍。為此，在前期開發(fā)準(zhǔn)備階段，需要落實(shí)好立項(xiàng)工作，同時(shí)為房地產(chǎn)開發(fā)部門科學(xué)地設(shè)計(jì)房建方案。首先，需要清晰劃分限制費(fèi)用成本內(nèi)容，并從多層次與多角度展開分析，以此保障稅務(wù)評(píng)估的科學(xué)合理性；其次，在籌建過程中，需要做到節(jié)省開發(fā)費(fèi)用，清晰、明確開發(fā)要點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)土地增值稅管理工作開展中的核心要點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過程中需要嚴(yán)格落實(shí)土地增值稅核算要求。相關(guān)工作人員需要采取科學(xué)的土地增值稅核算方法，這樣可以避免過多的稅務(wù)開支。在操作方面，在銷售流程中需要合理定價(jià)，這樣可以發(fā)揮良好的節(jié)稅效能，以此避免出現(xiàn)后期稅費(fèi)增多的問題，例如必須在會(huì)計(jì)處理時(shí)對(duì)稅金進(jìn)行精準(zhǔn)化計(jì)算。同時(shí)需要以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，依據(jù)憑證對(duì)需要繳納的稅額進(jìn)行扣除，這樣才能為發(fā)票管理工作提供有價(jià)值的參考。

（三）房地產(chǎn)土地增值稅管理工作開展后的核心要點(diǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)之后，利息費(fèi)用金額的多少產(chǎn)生的影響較大，需要配合核算工作展開分析，明確項(xiàng)目建設(shè)后的核心要點(diǎn)。在建設(shè)后最重要的核算階段，相關(guān)工作人員需要在房建項(xiàng)目建設(shè)完成后，采用科學(xué)合理的計(jì)算方法，嚴(yán)格落實(shí)土地增值稅清算籌劃工作，并以利息核算作為重點(diǎn)核心內(nèi)容。這與整體的房建項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益水平有著直接的關(guān)系。不僅如此，在正式竣工之后，需要積極落實(shí)利息處理方案，依據(jù)不同項(xiàng)目類型提出針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施，以此提高房產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際稅務(wù)金額的準(zhǔn)確計(jì)算水平。對(duì)此，相關(guān)工作人員還需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要，科學(xué)制定戰(zhàn)略規(guī)劃，保障土地增值稅各項(xiàng)納稅事項(xiàng)能夠得到合理處理。對(duì)于出現(xiàn)稅額增高的情況要選擇清算方法優(yōu)化升級(jí)，這樣能夠?qū)?shí)際繳納金額實(shí)施科學(xué)控制。

二、房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃中的涉稅問題

（一）增值稅清算稅務(wù)籌劃的計(jì)算方式復(fù)雜多變

由于房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有所不同，尤其是在土地增值稅清算稅務(wù)籌劃方面涉及的內(nèi)容過于復(fù)雜。一般情況下，對(duì)復(fù)雜的涉稅項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)，如總額收入以及應(yīng)繳款項(xiàng)等，涉及的科目繁多，需要消耗大量的人力資源。

首先，在清算時(shí)點(diǎn)方面，需要相關(guān)工作人員依據(jù)稅務(wù)總局的要求，嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)清算規(guī)定。但是，想要獲取準(zhǔn)確的清算時(shí)點(diǎn)，還需要工作人員具備較強(qiáng)的專項(xiàng)業(yè)務(wù)能力，綜合各部門的資源有效落實(shí)稅收政策，并發(fā)揮出良好的征管效用，對(duì)各項(xiàng)復(fù)雜的核稅內(nèi)容進(jìn)行清算處理。對(duì)此，工作人員在實(shí)際操作過程中需要依據(jù)實(shí)際情況，對(duì)沒有進(jìn)行土地使用的房產(chǎn)面積進(jìn)行篩選和排除；另外，需要結(jié)合當(dāng)?shù)卣?guī)定，量身定制操作方案。同時(shí)，在分?jǐn)傎M(fèi)用方面，需要結(jié)合科學(xué)的清算方法，保障各項(xiàng)成本費(fèi)用分?jǐn)偟暮侠硇裕瑥亩岣咄恋卦鲋刀愖罱K繳費(fèi)金額的準(zhǔn)確性。

其次，在國(guó)家法律規(guī)定方面需要結(jié)合相關(guān)規(guī)定，避免對(duì)實(shí)際稅務(wù)清算結(jié)果造成不利影響。這需要房建企業(yè)開展動(dòng)態(tài)的監(jiān)督管理模式，防止出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤問題，以此獲得房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃的準(zhǔn)確金額。對(duì)此，需要相關(guān)工作人員嚴(yán)格落實(shí)各種審核流程和資料。在前期就要調(diào)查大量資料，并對(duì)資料進(jìn)行嚴(yán)格審核。

最后，相關(guān)工作人員需要對(duì)于不符合國(guó)家合規(guī)要求的資料進(jìn)行清算，并需要與相關(guān)部門積極協(xié)調(diào)，以此獲取真實(shí)有效的清算結(jié)果。但是，在實(shí)際操作過程中會(huì)存在各種問題，例如清算工作所涉及的部門眾多，操作流程比較繁瑣，所以必須保障資料核實(shí)的準(zhǔn)確性。如果在交易價(jià)格方面出現(xiàn)核實(shí)分歧，則需要充分結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性重新計(jì)算核實(shí)。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)因素過多

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目存在一定的特殊性，與其他銷售行業(yè)產(chǎn)品不同，普遍存在合作開發(fā)項(xiàng)目的情況，造成產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)問題的因素較多。尤其是部分企業(yè)會(huì)采用“空殼”建設(shè)方式，在房建項(xiàng)目竣工之后直接注銷，這會(huì)出現(xiàn)許多錯(cuò)綜賬目。對(duì)此，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要嚴(yán)格落實(shí)土地增值稅清算籌劃工作，這樣才能有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是對(duì)于未經(jīng)清算的項(xiàng)目，發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率相對(duì)偏高。這會(huì)對(duì)整體房產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益造成不利影響。同時(shí)對(duì)于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不清晰的問題，也需要在規(guī)定期限內(nèi)合理完成清算工作，避免出現(xiàn)后期被罰款的問題。這樣會(huì)給企業(yè)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失；另外，也存在稅款漏繳等相關(guān)問題。這是嚴(yán)重違反國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的，容易導(dǎo)致巨大的稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，給企業(yè)造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。需要注意的是，房產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化的問題是客觀存在的，也會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生虧損。

（三）資料與鑒證報(bào)告缺乏操作規(guī)范性

對(duì)于存在資料與鑒證報(bào)告缺乏規(guī)范性的問題，主要是由于相關(guān)稅收部門的要求較高，需要房地產(chǎn)企業(yè)提供規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的憑證資料，并且合同設(shè)計(jì)要科學(xué)合理。但是在實(shí)際鑒證過程中，需要在清算籌劃階段多次復(fù)核，這就增加了實(shí)際工作量，同時(shí)也影響了工作效率，導(dǎo)致土地增值稅清算籌劃各項(xiàng)工序計(jì)算操作無法有效落實(shí)。

（四）土地增值稅納稅存在拖延問題

除上述問題之外，還存在土地增值稅納稅拖延的問題。這是因?yàn)椴糠制髽I(yè)想提高企業(yè)的實(shí)際收益水平，采用非法手段分期開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目。例如要求企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)人員做假賬降低應(yīng)繳稅率，以此完成稅務(wù)清算工作。不僅如此，部分房地產(chǎn)企業(yè)還存在收入違法行為，導(dǎo)致收入確認(rèn)無法滿足合規(guī)需要，經(jīng)常出現(xiàn)款項(xiàng)故意拖欠發(fā)放問題，實(shí)際房款無法及時(shí)轉(zhuǎn)入。這種操作增加了土地增值稅繳納額度，給房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)日后的健康發(fā)展帶來不利影響。

結(jié)合上述各方面的內(nèi)容可以了解到，我國(guó)房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃工作存在諸多涉稅風(fēng)險(xiǎn)，必須提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管控策略。

三、房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控策略

（一）完善、優(yōu)化涉稅風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系建設(shè)

相關(guān)工作人員需要加大源頭風(fēng)險(xiǎn)管理力度，完善建設(shè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系。目前，國(guó)家稅務(wù)部門已經(jīng)在相關(guān)稅收方面給予了改革支持，同時(shí)對(duì)于存在的核算方式不統(tǒng)一問題，必須經(jīng)過多方協(xié)調(diào)，依據(jù)相關(guān)制度，對(duì)土地增值稅清算籌劃方式進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，切實(shí)有效地規(guī)避存在的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)問題。不僅如此，還需要強(qiáng)化對(duì)風(fēng)險(xiǎn)申報(bào)的管理力度。相關(guān)工作人員需要依據(jù)土地增值稅申報(bào)相關(guān)規(guī)定，在清算以及籌劃過程中實(shí)施稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，尤其是在銷售階段經(jīng)常涉及到變量問題。對(duì)此，需要科學(xué)制定精細(xì)化的風(fēng)險(xiǎn)申報(bào)管理方案，以此提高監(jiān)控管理水平，保障各繳稅項(xiàng)目能夠在完成清算后及時(shí)登記。還要積極落實(shí)好底冊(cè)管理工作，明確各個(gè)項(xiàng)目的清算金額，以此順利地完成實(shí)時(shí)監(jiān)督工作。所以，為了做到科學(xué)規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)工作人員還需要落實(shí)好以下工作。

1.明確責(zé)任范圍

明確責(zé)任范圍非常重要。這與順利完成內(nèi)控涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理工作有著直接聯(lián)系，同時(shí)還需要確定主要責(zé)任人，并依據(jù)實(shí)際情況詳細(xì)劃分各部門的職責(zé)，以此完善內(nèi)控責(zé)任管理機(jī)制。主要涉及稅政、風(fēng)險(xiǎn)管理等監(jiān)督職責(zé)，為此需專門設(shè)立專項(xiàng)組。這樣可以保障各部門的職責(zé)劃分到位，滿足內(nèi)控監(jiān)督工作的合理布局要求。

2.建立風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)規(guī)避清單

建立風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)規(guī)避清單，這需要相關(guān)工作人員加大風(fēng)險(xiǎn)排查力度，并結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)類型進(jìn)行涉稅風(fēng)險(xiǎn)的統(tǒng)計(jì)及梳理，明確清單目錄，嚴(yán)格地落實(shí)到各項(xiàng)目管理工作中。要依據(jù)目錄嚴(yán)密排查，以此提高實(shí)際涉稅風(fēng)險(xiǎn)的防控水平。

3.建設(shè)信息運(yùn)用平臺(tái)

建設(shè)信息化運(yùn)用平臺(tái)，這樣可以深化涉稅風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督控制管理操作，提高管理水平；另外，要合理配置人員，合理運(yùn)用電子底賬系統(tǒng)，對(duì)各項(xiàng)涉稅數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)分析。一旦發(fā)現(xiàn)問題可以及時(shí)整改，有效提高涉稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防能力。

4.促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展

目前，我國(guó)在稅務(wù)政策方面的優(yōu)化調(diào)整力度較大，但是在實(shí)際實(shí)施過程中，部分地方的稅收政策與房地產(chǎn)增值稅清算方式產(chǎn)生了矛盾。對(duì)此，需要相關(guān)部門加大合作力度，建立良好的溝通協(xié)調(diào)關(guān)系，保障房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃工作滿足國(guó)家的最新政策要求，從而合法地規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（二）強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員教育培訓(xùn)平臺(tái)建設(shè)

1.強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的教育培訓(xùn)力度

房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的教育培訓(xùn)力度，同時(shí)相關(guān)財(cái)務(wù)工作人員也需要提高專業(yè)水平，及時(shí)了解新財(cái)稅政策，避免對(duì)土地增值稅清算籌劃工作造成不利影響。對(duì)此，需要提高自身的專項(xiàng)業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，同時(shí)還需要與相關(guān)部門建立良好的溝通關(guān)系，一旦出現(xiàn)疑難問題可以及時(shí)解決。需要注意的是，這一過程要嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，避免出現(xiàn)違規(guī)行為。還要不斷學(xué)習(xí)新的管理知識(shí)，以此提高土地增值稅清算籌劃業(yè)務(wù)能力。

2.科學(xué)制定考核制度

房地產(chǎn)企業(yè)要從自身發(fā)展的角度出發(fā)，科學(xué)制定考核制度，積極落實(shí)相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，以此充分激發(fā)員工的工作熱情，打通員工晉升渠道。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極與相關(guān)稅務(wù)部門建立良好的溝通渠道，并采用對(duì)標(biāo)的方式及時(shí)解決稅務(wù)清算籌劃中的風(fēng)險(xiǎn)問題。一旦發(fā)現(xiàn)問題，需要積極探索解決途徑，結(jié)合合規(guī)的處理方法有效降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還需要相關(guān)工作人員積極配合，結(jié)合國(guó)家政策合理實(shí)施各項(xiàng)工作舉措，以此保障房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃工作順利開展。

3.落實(shí)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)調(diào)查工作

房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)施的稅務(wù)政策，積極落實(shí)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)調(diào)查工作。要與相關(guān)單位的工作流程保持一致，避免出現(xiàn)不必要的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問題，杜絕違規(guī)行為。如此，才能推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅清算稅務(wù)籌劃工作順利邁向規(guī)范化發(fā)展的進(jìn)程，為更好地提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

（三）創(chuàng)新清算稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控手段

對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控工作而言，還需要工作人員創(chuàng)新清算稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控手段。這一過程必須依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，加大對(duì)相關(guān)稅務(wù)管理的重視力度，并采用科學(xué)的審計(jì)方法，以此保障納稅管理工作的科學(xué)合理性，最終實(shí)現(xiàn)降低納稅金額的目的。

1.主動(dòng)與第三方開展合作

相關(guān)工作人員需要結(jié)合土地增值稅的專用特性，主動(dòng)與第三方合作。這樣能夠進(jìn)一步提高納稅清算籌劃水平，有效降低納稅金額，從而合理地提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益水平。所謂土地增值稅的專用特性問題，主要是結(jié)合納稅清算籌劃?rùn)C(jī)制加以優(yōu)化，保證增值稅專用特性內(nèi)容與房地產(chǎn)企業(yè)建立良好的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，保證科學(xué)的審計(jì)方法發(fā)揮重要作用，確保納稅管理工作全面鋪開，為科學(xué)降低納稅金額創(chuàng)造理想的操作條件。

2.采取“代理會(huì)計(jì)”的制度模式

房地產(chǎn)企業(yè)需要與時(shí)俱進(jìn)，采取“代理會(huì)計(jì)”的制度模式。這樣可以有效提高實(shí)際稅額的清算籌劃水平，并能與第三方機(jī)構(gòu)建立良好的溝通，從而可以獲取準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息。通過這種方式，不僅可以保障土地增值稅清算籌劃制定方案的合理性，還能為順利開展風(fēng)險(xiǎn)申報(bào)工作奠定基礎(chǔ)，有效降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)概率。

3.做好資質(zhì)認(rèn)證與費(fèi)用透明工作

在選擇“代理會(huì)計(jì)”時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該做好以下幾點(diǎn)工作：第一，資質(zhì)認(rèn)證。選擇具有合法資質(zhì)的“代理會(huì)計(jì)”機(jī)構(gòu)，確保其具備提供專業(yè)服務(wù)的資格和能力。第二，服務(wù)范圍。明確“代理會(huì)計(jì)”的服務(wù)范圍，確保能夠提供企業(yè)所需的具體服務(wù)，如增值稅清算、稅務(wù)籌劃等。第三，溝通協(xié)作。選擇能夠與企業(yè)良好溝通的“代理會(huì)計(jì)”機(jī)構(gòu)，確保雙方順暢合作，及時(shí)解決問題。第四，費(fèi)用透明。明確“代理會(huì)計(jì)”服務(wù)的費(fèi)用和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確保費(fèi)用透明合理，避免后期產(chǎn)生不必要的糾紛。

4.采用稅務(wù)清算籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)采用稅務(wù)清算籌劃方法，這需要嚴(yán)格地落實(shí)以下工作。例如，在涉稅風(fēng)險(xiǎn)合理轉(zhuǎn)移過程中需要保障與外部機(jī)構(gòu)簽訂合規(guī)的稅務(wù)合同，并明確各項(xiàng)免除責(zé)任，以此提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避水平。尤其是在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面，需要相關(guān)工作人員落實(shí)好風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控任務(wù)，避免出現(xiàn)違法操作的行為。這樣可以為房地產(chǎn)企業(yè)今后的健康運(yùn)營(yíng)提供法律支持；另外，在實(shí)際的稅務(wù)清算籌劃過程中需要合理歸納審閱事項(xiàng)，并保障土地增值稅清算籌劃各事項(xiàng)的合規(guī)性。可以及時(shí)排查涉稅風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)相應(yīng)的審計(jì)模式進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，明確指出各項(xiàng)稅務(wù)內(nèi)容的管理要素，以此保障各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)問題被順利解決，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

結(jié)語：

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控工作，相關(guān)工作人員要結(jié)合核心稅務(wù)清算籌劃要點(diǎn)，積極落實(shí)各個(gè)項(xiàng)目的涉稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防審核等工作要點(diǎn)。這樣可以保障土地增值稅務(wù)清算與籌劃內(nèi)容更加科學(xué)合理，繼而準(zhǔn)確控制房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅繳納金額，提高項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益。