新形勢下房地產財務管理策略

房地產業在財務核算、稅收、融資、預算、財務信息化等方面都有其獨特之處。但是，伴隨著國家的宏觀調控政策、三條紅線和三年來的疫情，房地產業已經由高速增長向高質量發展轉變。本文的重點是在目前的經濟形勢、國家政策背景下，討論房地產企業的財務管理現狀，提出了在目前的情況下，怎樣才能做到勤練內功，有效地防范和解決目前的財務風險，從而促進房地產業平穩發展。

房地產市場的健康與否，直接關系著整個國家的經濟和社會的健康發展。房地產市場的穩健運行，也直接影響一個國家的穩定。近年來，隨著城鎮地價的不斷上漲，房地產企業的運營和管理越來越困難。需要其從內部治理著手，實行財務控制，持續提升資本運作的能力，降低財務管理的風險，促進各方面協調發展。從現實的角度來看，大多數房地產企業存在不少問題。這就需要積極探討如何有效實施內部控制，從而使企業的管理水平得到全面提升。

一、淺析國有資產經營風險管理的重要性

房地產行業的持續高速發展，在某種程度上也促進了當地經濟的快速發展。在實際運營中，伴隨著房地產項目的增多，國有房地產企業也面臨著各種金融風險。因此，為了保證國有房地產企業運營中的穩定，必須建立一套與企業財務發展相適應的風險管理與控制系統，有效防范各種不同形式的資金風險和資產管理風險，避免風險帶來的不利影響。近年來，國家出臺了極為嚴格的“限購”“限貸”等政策，國有房地產企業應該通過持續提高自己的經營管理水平，降低開發所需的成本，在激烈的市場競爭中取得優勢，擴大利潤，盡快收回資金，確保資金鏈不會斷裂。目前，房地產行業的投資規模比較大，開發的流程也比較繁瑣，其間還會牽扯到各種稅收。因此，加強對房地產項目施工中財務風險的管理與控制，可以促使國有房地產企業在經營中高效平穩地運營發展。

二、房地產財務管理工作的特征

（一）金融經營

對于大型房地產開發企業而言，其項目布局較為零散，往往是以項目所在地為基地，組建一個獨立的工程公司。集團的財務實施三級或四級管控，從集團到區域，再到城市公司或項目公司，其管理層次多、覆蓋范圍廣、地域跨度大，對集團的財務控制缺乏足夠的力量，不同地區、不同項目公司對集團統一的財務政策的執行情況也各不相同。

（二）稅務行政

由于房地產企業生產經營的時間普遍較長，所以在增值稅、企業所得稅和土地增值稅等方面都有相應的規定。在預售階段，要按照預售款的收款支付增值稅；在交付房屋后，要按照已確認的收入支付增值稅。在預售階段，企業所得稅是按照各區域、各產品的開發毛利額計算的。交付房屋后按實際毛利計算。在預售階段，土地增值稅是要按照預售款的收款情況預繳的。不同地區、不同的產品，預增比例可能會有一些差別，要按照地方的規定來確定，符合條件后才能辦理。因此，企業在繳納企業所得稅的過程中，不僅要熟悉當地的相關法律，而且還要熟悉有關行業的相關法律法規。這就給企業的稅收管理帶來了困難。由于房地產業的特殊性和行業的特殊性，使其在納稅過程中面臨著較大的困難。

三、新形勢下房地產財務管理運作機制存在的問題

（一）房地產公司融資渠道受限

房地產項目的發展離不開巨額的資金支持，而大部分的融資渠道是通過銀行貸款。中小房地產企業因其規模較小、信用等級不高，難以得到銀行的大額融資。再加上銀行的貸款程序繁瑣，審批的時間也比較長，如果遇到急用錢的情況，可能會耽誤項目的投資和發展。總而言之，中小型房地產企業融資方式單一，以銀行為主要的資金來源，這很可能會導致資金流動出現問題。以銀行貸款為主，缺少多樣化的融資結構，具有很高的信用風險，很有可能會引起資金鏈斷裂。因此，融資問題始終困擾著一些房地產企業。

（二）財會人員的整體素質有待提高

近年來，我國房地產開發企業迅速發展，但是其會計隊伍建設卻沒有跟上前進的步伐，財會人員的職業素養有待提高。一些房地產企業的財務人員沒有很專業的財務知識或者是行業核算的經驗。他們對財務信息的理解不夠全面和深入，缺乏科學的專業判斷，可能會作出一些不正確的會計處理。也有一些財務人員，在掌握了有關的專業知識和技術之后，滿足于現狀，不能與時俱進積極了解最新的法律法規、稅收政策、準則的變化。他們甚至會利用職務便利收受賄賂，或者為了平衡賬目或掩蓋問題編造虛假賬目、虛開發票、進行虛假交易，造成會計資料的嚴重失真，使公司的財產和名譽受到很大的損失，甚至會被追究刑事責任。

（三）合營企業的財務管理存在較高的風險

在經歷了一定的發展階段之后，各個房地產企業為了分散風險，集中精力于自身的核心競爭力，就會通過合資、合作等方式，與具有優勢的企業一起開展項目開發。這成為近年來許多房地產企業采用的一種開發模式。然而，近年來我國經濟環境發生了深刻變化，這一發展模式也暴露出了一定的風險。但是，在合資企業的經營中，財務與獨資企業的經營有著很大的區別，具有其自身的特點。由于合作伙伴之間的財務制度是有差異的，如果在合資合作協議中沒有明確規定，那么在合作過程中雙方就會產生分歧，從而影響到項目的發展，也會影響到合作各方的利益。所以，為了保護股東利益，防止把項目資金單方面轉移出去，或者防止由于合作方的財務風險，導致合作項目的信用受到損害，這都是所有房地產企業財務管理人員在合資合作項目管理過程中要格外注意的。

（四）未實行全面預算管理

從當前房地產業的發展情況來看，除了少數幾家大型地產企業有健全的全面預算管理制度外，大部分房地產企業還沒有實現全面預算管理的目標。首先，預算制定的方式缺乏科學性，通常都套用一個集團的固定模板。各個項目都會因為地區、政策、產品等方面的不同，而導致制定的預算目標和現實之間存在很大的差距。其次，將預算管理限制在特定的人員規模之內，導致制定預算的人員對工程的實際運作狀況一無所知。實施預算的人也沒有參加過工程的預算編制，這就導致了信息的不對稱。最后，預算管理注重的是預算目標的制定和匯總，但是在之后的項目運營管理中，卻沒有嚴格地貫徹預算執行和預算績效考核，導致預算管理流于形式，不能實現公司制定的預算目標。

四、新形勢下改進房地產企業財務管理的措施

（一）強化成本和費用管理

企業的發展程度取決于經營狀況，經營水平的高低直接影響著企業的產品利潤率以及市場競爭力。因而，提高企業的發展水平和市場競爭力是十分必要的。因此，如何科學管理成本等費用，是房地產企業有待解決的問題。首先，要在每個工程的開發中貫徹成本費用的觀念，其中既有銷售支出的合理運用，也有計劃支出的合理運用。其次，也要整頓現有的各種資源，防止各種資源的浪費，為企業節約成本。最后，在房地產企業進行項目決策之前，必須由財務部門做出項目預算，以保證項目決策的合理性，從而將不合理的項目決策可能給企業帶來的損失降到最低。

（二）推進企業財務管理信息化

隨著我國經濟社會的快速發展，企業的財務管理也在不斷地向縱深發展。信息化時代，運用信息技術來提高企業的財務管理水平十分必要。首先，由于房地產業的毛利率逐步恢復到正常水平，同業間的競爭日趨激烈，傳統的會計制度已不能適應企業的發展需求。所以，在建設財務管理信息化體系的時候，必須對企業各個部門的業務流程進行統一的梳理，并且要建立一個與之相匹配的信息化體系。比如整合ERP運作系統和財務資訊系統，打通企業經營資訊和財務資訊的傳輸通路，實現“政”與“財”的整合。其次，在推行財務管理信息化的進程中，應該加強對會計信息系統的檢測，以保障其正常運作。同時，隨著企業的發展，還要不斷地升級與改進該系統，以適應各個發展階段的需求。

（三）拓寬融資渠道

房地產企業一定要注重拓寬融資渠道。只有拓寬了融資渠道，才能為項目的開發籌集到更多資金，同時，房地產企業還應該提升商業信用。一是除銀行貸款外，還有其他的金融業務，如信用憑證，商業發票等。二是以債券的形式籌集資金。三是私人和商業組織共同向政府和私人部門提供定期的財政借款。四是房地產公司可以利用私募股權改進其財務管理制度，進而提高其經濟發展能力，提高市場占有比例。

（四）加強融資活動的風險控制

要從企業財務活動的視角出發，有效控制財務風險。對企業財務活動進行風險管理，可以分為兩個方面：一是對企業財務風險的控制；二是財務策略的優化。在融資風險管理中，要注意融資的數量、融資渠道、融資結構以及融資模式，做好融資決策、審批和評估工作。同時要結合企業的具體資金需要，制訂一套合理的融資計劃，引導融資活動。在融資方案設計過程中，必須保證策劃的精度與科學性。同時要強化監控，提高策劃人員的判斷與分析水平。只有這樣才能推動項目的高質量發展。在財務審計工作中，應制定嚴格的審計規范，明確審計職責，及時處理出現的問題和異常情況。在財務管理中，要注重財務管理的整個流程，實施監控方案，合理控制財務管理中的不穩定因素，確保財務管理正常運行。在籌資評估中，應不斷完善評估機制，保證評估結果的準確性，并依據評估結果修正和完善現有的籌資工作。

（五）加強資產管理

房地產企業資產的內部控制，涉及采購、使用和處置等各個方面，因而需加強管理。首先，在資產購置過程中，企業必須建立相關的資產購置審批系統。根據公司的實際需要向財務部提交申請，經審核后提交給采購部，根據需要采購。其次，通過市場詢價，對供應商進行資格審查，選擇價格合理、品質優良的供應商，并與其簽訂供貨合同。在規定的期限內，對供貨商提供的物資進行入庫前的質量檢驗，并將相關單據交由財務部審核。在此基礎上，企業應加強對采購費用的控制，防止資源浪費。再次，在資產的使用過程中，要建立一套報銷手續。工作人員在領取一定數額的資產之前，要由各個部門的專業人員審核簽字。如果各單位之間出現了任意調配、浪費資源的情況，要對有關人員問責。最后，在日常的經營工作中，要由資產管理部對各項資產進行登記，對資產的數量和價值損失進行定期的清點并記錄到系統中，以保證賬實一致。在資產處理過程中，應注重資產的折舊限額和剩余價值的回收。在需要的情況下，還可以引進第三方機構對其剩余價值進行科學估價，以防止企業遭受經濟損失。

（六）全面提高財會隊伍的整體素質

首先，一個房地產項目從開發到施工，再到銷售，每個階段都需要投入大量資金，因此不能只把財務部門當成一個后勤保障部門。企業財務部門的工作涉及資金管理、資源分配、監督管理等方面，因此要在全國范圍內招聘具有豐富工作經驗和專業能力的財務人員，持續給公司的財務管理隊伍注入新鮮血液。其次，要完善企業內部員工的崗位輪換、職稱晉升、崗位晉升等相關培訓與發展制度，構建一套系統的財務人員管理制度，以此留住人才，降低財務管理部門的員工流失率。還要制定相應的激勵制度、獎懲措施，將財務文化建設融入企業文化之中，創造一個好的工作環境，注重對財務人員的人文關懷。還要定期開展專業技能培訓，發掘員工的潛能，強化財務管理人員的專業素養，提升他們的財務管理能力，強化財務管理的規范化和透明化。還要成立一個獨立的財務管理監督部門，強化對房地產企業的財務管理。

（七）控制負債風險

在我國房地產業迅速發展的今天，多數大型房地產企業采用了高財務杠桿、高周轉的發展方式，資產負債率比其他行業高。一方面，從2021年1月1日開始，“三條紅線”開始全面執行，整個房地產業的融資規模大幅下降。“三條紅線”是：剔除預收款之后，資產負債率高于70%；凈負債比率大于100%；現金短債比小于1。如果三條紅線都被觸及，房地產企業的有息債務將無法增長；觸及兩項指標，增幅不得超過5%；觸及一項指標，增長不得超過10%。另一方面，從2021年開始，一些房地產企業開始拖欠債務，之后房地產銷量大幅下滑，使得債務違約風險進一步增加。在當前的經濟形勢和政策大環境下，房地產業的財務人員首先要做好預售款的管理，縮短回款時間。然后，對到期債務制定延期或分期償付計劃，主動貫徹地方政府的減稅降費政策。

結語：

房地產企業要想擺脫當前的困境，就要建立健全財務內控制度。如今，許多房地產企業已經從過去的粗放式管理模式逐漸向精細化管理轉變。許多房地產企業強化財務監管，持續優化企業內部控制環境，重視資本運作和管理，實現了降低生產成本的目標，提升了企業核心競爭力。