房地產稅務風險管控研究

［摘 要］本文以房地產企業的納稅過程為研究對象，探討房地產稅務風險管控的程序。首先，介紹風險識別、風險評估、風險管控和風險監控四個步驟，詳細闡述每個步驟的具體內容和方法。其次，通過實際案例分析房地產企業納稅過程中可能存在的風險和應對方法。最后，總結房地產稅務風險管控的重要性和必要性，對房地產企業如何有效進行稅務風險管控提出建議和思考。

［關鍵詞］房地產稅務風險；風險管控；風險識別

［中圖分類號］F81 文獻標志碼：A

隨著我國經濟的快速發展與城市化進程的加速，房地產業已成為我國經濟的支柱產業之一。然而，在房地產企業經營過程中，納稅環節一直存在許多問題。隨著稅法法規的不斷調整和變化，房地產企業在納稅過程中面臨著越來越多的稅務風險。為了保障企業的合法權益和穩定發展，必須采取有效的稅務風險管控措施。

1 房地產稅務風險管控的程序

1.1 風險識別

在房地產稅務風險管控的程序中，風險識別是非常關鍵的一步。房地產企業應該根據自身業務特點和相關稅法法規，對納稅過程中可能存在的風險進行識別。在房地產企業的納稅過程中，主要涉及增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、契稅、土地使用稅、印花稅、土地增值稅、企業所得稅等，但可能存在的風險主要涉及土地增值稅、企業所得稅等稅種。以土地增值稅為例，房地產開發企業在計算土地增值稅時，需要關注政府收儲土地、轉讓土地和土地投資等情況可能導致的稅務風險。首先，政府收儲土地可能導致的稅務風險。政府為了統籌城市規劃和經濟社會發展需要，有時會對已經出讓的土地進行收儲，收儲土地如果存在增值，房地產企業就需要承擔土地增值稅的繳納責任。因此，房地產企業在納稅過程中應該關注政府收儲土地的情況，及時評估可能的稅務風險。其次，土地使用權轉讓和投資可能導致的稅務風險。房地產企業在土地增值稅的計算中，需要注意土地的初始計稅價格，而土地的初始計稅價格通常是指政府出讓土地時的出讓價格。如果土地在后續的轉讓或投資過程中，土地發生了增值，房地產企業就需要承擔土地增值稅的繳納責任。因此，房地產企業在納稅過程中需要認真評估土地使用權轉讓和投資可能帶來的稅務風險。

1.2 風險評估

風險評估是指對已經識別出的潛在稅務風險進行評估，以確定其可能性、影響程度、時效性等方面的情況，從而為風險管控提供支撐。對于可能存在的稅務風險，企業需要進行評估，以確定其影響的程度和可能性的大小，同時考慮到時間和資源等因素，制定出可行的風險管控措施。

一是評估風險可能性。這包括評估潛在風險發生的概率，也就是風險事件發生的可能性。評估的依據可以基于企業歷史數據、相關統計數據、市場分析等。例如，針對房地產企業涉及的土地增值稅計算，需要考慮政府的土地管理政策、土地使用權轉讓行情等因素，以及歷史數據中是否存在過相關納稅風險等。二是評估風險影響程度。這包括評估風險事件的影響程度，如涉及的稅款數額、法律風險、品牌聲譽風險等。評估的依據可以基于企業歷史數據、統計數據、專業人士意見等。例如，對于房地產企業而言，土地增值稅稅款數額巨大，若因為稅務風險導致未納稅款而被罰款，可能會對企業財務狀況產生較大的影響。三是評估風險時效性。這包括評估風險事件發生可能的時間，以及風險控制措施的實施時間等。評估的方法可以基于法律法規、政策文件、市場趨勢、行業動態等進行。例如，政府在稅務管理上的政策變化可能會導致稅務風險出現，因此房地產企業需要隨時關注政策變化，及時調整風險管控措施［1］。

1.3 風險管控

在風險評估的基礎上，房地產企業需要采取相應的風險管控措施來減少或避免稅務風險的發生。一是加強內部管理。房地產企業應該加強內部管理，確保所有的納稅活動符合稅收法規和公司內部制度要求。例如，加強對員工的納稅培訓，提高員工對稅務規定的認識，降低因員工操作不規范導致的稅務風險。此外，建立健全的納稅檔案管理制度，確保納稅記錄的準確性和完整性。二是建立完善的納稅風險管理制度，規范納稅行為。房地產企業應該建立完善的納稅風險管理制度，明確風險識別、評估和管控等方面的責任和流程，制定納稅風險管理手冊，規范納稅行為，并建立納稅風險評估和監控機制，及時發現和處理稅務風險。三是采取風險防范措施。房地產企業還應該采取風險防范措施，防止稅務風險的發生。例如制訂合理的稅務籌劃方案，避免因經營模式變更等因素帶來的稅務風險；加強稅務審計工作，及時發現和處理稅務風險問題。

1.4 風險監控

風險監控是房地產企業納稅風險管控的重要環節。通過建立風險預警機制，企業可以對可能存在的稅務風險進行實時監測和預警，及時采取糾正措施，避免風險進一步發展。風險監控應該從以下幾個方面展開：一是建立風險監測系統。房地產企業應該建立專門的稅務風險監測系統，對企業納稅過程中可能存在的風險進行監測和分析，發現問題并及時糾正。二是建立風險預警機制。企業可以采用多種方法建立風險預警機制，比如建立預警指標體系、設立風險預警小組、建立風險預警管理平臺等，通過這些措施，可以及時發現風險，并采取相應的糾正措施。三是加強風險診斷和分析。企業應該建立完善的風險診斷和分析體系，對納稅過程中存在的風險進行深入分析和診斷，及時找出問題根源，制訂科學的風險管控方案［2］。

2 房地產稅務風險管控存在的問題

2.1 稅法法規變化快

房地產稅務風險管控存在的問題之一是稅法法規變化快。國家稅制改革和稅法法規的調整頻率較高，使得房地產企業需要及時了解稅法法規的最新變化，了解法規變化對企業納稅的影響，及時調整和采取措施，以避免不必要的稅務風險。同時，稅法法規的解釋也存在一定的復雜性和不確定性，需要房地產企業進行深入的研究和理解，才能做到合規納稅。

此外，稅法法規的實施也存在一定的滯后性。例如，稅務部門可能需要一段時間來了解房地產企業的具體情況，審查企業的納稅申報，以及對企業的稅務風險進行評估和監控。這也導致企業在納稅過程中存在一定的不確定性和風險。因此，房地產企業需要建立完善的稅務風險管理制度，及時掌握和跟進稅法法規的最新變化，以及對于稅法法規實施滯后的情況，要提前預判和規避可能存在的風險。由于房地產企業的稅務管理涉及多個環節，可能存在信息不暢通和流程不規范的問題。例如，企業內部不同部門之間的協作和溝通不暢，可能導致一些納稅信息得不到及時的反饋和處理。此外，由于納稅流程煩瑣，可能存在一些環節的疏漏或者不夠規范，導致企業存在一定的稅務風險。

2.2 財務人員素質參差不齊

房地產稅務風險管控中存在的問題之一是財務人員素質參差不齊。財務人員的專業知識和能力是企業納稅合規的重要保障，但目前財務人員的素質水平參差不齊。一些財務人員只具備基本的財務知識，對稅法法規理解不深，缺乏對企業納稅風險的全面認識。這些人員難以為企業提供有效的納稅風險管理建議，也難以識別和評估納稅過程中可能存在的風險。一些財務人員缺乏專業精神和職業道德，不愿意履行企業納稅風險管理職責，甚至存在利用漏洞謀取私利的情況。這些情況會導致企業納稅過程中的風險得不到有效的管控，進而導致企業納稅合規性降低，甚至帶來不必要的罰款和損失。

2.3 企業納稅合規性意識不強

在當前稅務環境下，房地產企業需要重視納稅合規性，遵守稅收法律法規，開展規范合規的納稅行為。然而，部分房地產企業的納稅合規性意識不強，存在以下問題：一是納稅風險意識淡漠。部分企業對稅務風險的認識不足，缺乏對可能產生的稅務風險進行全面識別和評估的意識。對于可能發生的納稅風險，缺乏積極的防范措施，從而導致企業的納稅風險得不到有效的控制。二是納稅行為不規范。部分企業在納稅過程中存在行為不規范的問題，如虛開發票、漏報稅款、逃避稅款等。這些行為將導致企業違反稅收法規，增加企業的納稅風險，甚至會被稅務機關追繳稅款、處罰等。三是稅務管理制度不健全。部分企業缺乏健全的稅務管理制度，對于納稅風險的管理控制不夠完善。因此，企業應該建立完善的稅務管理制度，加強對財務人員的納稅風險培訓，提高財務人員的納稅合規性意識，從而規范納稅行為，降低企業納稅風險［3］。四是稅務管理機制不完善。當前，一些房地產企業缺乏有效的稅務管理機制，導致納稅過程中的風險得不到及時的監控和預警，增加了稅務風險的發生概率。

2.4 稅務管理信息化水平低

隨著信息技術的飛速發展，信息化手段在企業納稅過程中發揮越來越重要的作用。然而，目前一些房地產企業的稅務管理信息化水平較低，這給納稅風險管控帶來了挑戰。

一是信息化手段的缺失使得企業難以對納稅過程進行全面的監控和管理。對于一些大規模的房地產企業來說，每年的納稅額很高，稅務數據量也非常大，但如果缺乏信息化手段，企業很難做到對每一個環節都進行準確的監控和管理。這就會使企業難以及時發現存在的問題，從而增加納稅風險。二是信息化手段的不足導致企業在納稅風險管控過程中存在很多不便。例如，傳統的納稅管理方式需要大量的人工處理和數據錄入，這不僅費時費力，而且容易出現錄入錯誤等問題。此外，由于信息化手段缺乏，企業也無法充分利用信息化技術對納稅過程進行預警和分析，無法及時識別和處理納稅風險。三是稅務管理信息化水平低也可能導致企業難以適應稅務管理的變化。稅法法規的變化較為頻繁，信息化手段可以幫助企業及時掌握稅務管理政策和法規的變化。如果企業缺乏信息化手段，就可能無法適應稅務管理政策的變化，增加納稅風險。

3 房地產稅務風險管控的具體策略分析

3.1 加強對稅法法規的學習和研究

一是建立定期更新的稅務法規知識庫。企業可以通過建立稅務法規知識庫的方式，整理和收集相關稅法法規的信息，包括稅法、行政法規、地方規章等，并進行分類和整理，方便財務人員進行查閱和學習。二是加強對稅法法規的培訓和學習。企業可以組織相關的稅務法規培訓和學習，為財務人員提供更為系統和全面的稅法法規知識。培訓內容可以包括稅務基礎知識、稅收政策和法規、稅務操作規程等，以幫助財務人員更好地理解和應用稅法法規。三是建立稅務法規咨詢渠道。企業可以建立稅務法規咨詢渠道，為財務人員提供及時的稅務法規咨詢和解答。咨詢渠道可以包括內部咨詢平臺、第三方咨詢機構等，幫助企業及時解決納稅過程中可能存在的問題。

3.2 強化企業納稅合規性意識

一是建立納稅合規意識教育培訓制度。通過定期組織納稅合規意識的教育培訓，加強員工對納稅合規性的認識和重視，提高納稅合規性意識。二是建立完善的內部管理制度。房地產企業應該建立完善的內部管理制度，包括會計制度、稅務管理制度等，制訂詳細的納稅計劃，規范納稅行為，確保企業的納稅過程合規、規范。三是加強內部審計。企業應該建立內部審計制度，對納稅過程中的各項工作進行全面監督和審計，及時發現和糾正不合規的納稅行為，確保企業納稅合規性。四是定期進行風險評估。企業應該定期進行納稅風險評估，分析和評估納稅過程中可能存在的風險，采取相應的措施進行風險防范和控制。五是強化納稅過程監督和管理。通過建立有效的納稅過程監督和管理機制，及時發現和解決納稅過程中的問題和風險，減少納稅風險的發生。

3.3 提升稅務管理信息化水平

在建立信息化稅務管理系統的過程中，房地產企業需要加強數據管理和安全保障，制定完善的安全措施，防范信息泄露和黑客攻擊等風險。同時，該系統還應該具備數據分析和處理的能力，以幫助企業快速識別和解決納稅風險。為了保障系統運行的穩定性和可靠性，房地產企業還需要通過培訓等方式提高員工的技術水平，同時獲取相關技術支持和咨詢服務。建立信息化稅務管理系統將有助于房地產企業提高納稅風險管控能力，避免因稅務風險導致的經濟損失［4］。

4 結語

房地產稅務風險管控是保障企業納稅合規、規范經營的重要手段。在稅收政策和稅法法規不斷調整的背景下，房地產企業需要不斷加強對稅務風險的識別、評估、管控和監控，采取有效的風險管理措施，提高納稅過程的合規性和規范性。同時，建立信息化稅務管理系統、加強數據管理和安全保障、建立數據分析和處理機制、加強培訓和技術支持，也是提高稅務風險管控能力的關鍵步驟。房地產企業需要以高度的責任心和專業能力，不斷完善稅務風險管理制度和技術手段，保障企業的穩健發展。

參考文獻

［1］吳健. LH房地產開發公司的稅務風險管控研究［D］. 廣州：廣東工業大學，2022.

［2］羅文艷. 房地產企業運營過程中的稅務風險管控策略研究［J］. 質量與市場，2021（20）：31-33.

［3］趙娟霞. 房地產企業運營過程中的稅務風險管控探討［J］. 財經界，2021（26）：169-170.

［4］王海成. 房地產開發企業稅務風險管控研究［J］. 投資與創業，2020，31（22）：154-156.

［作者簡介］范青松，男，四川廣元人，四川佳虹實業有限公司，中級會計師，本科，研究方向：稅務管理。