房地產開發項目全過程成本控制策略研究

［摘 要］隨著城市化進程的加快，房地產開發項目的數量迅速增長，房地產企業如何在此背景下加強成本控制已成為重點改革任務。由于房地產行業在國民經濟中占據非常重要的地位，因此通過全過程成本控制來提高項目質量是企業不可忽視的問題。鑒于此，本文從房地產開發項目的成本構成和相關概念出發，分析不同階段對成本控制的影響，剖析房地產企業推進全過程成本控制的現實問題，并分別從決策階段、設計階段、招投標階段、施工以及竣工階段探討對應的優化策略，以期提供有益參考。

［關鍵詞］房地產企業；房地產開發項目；全過程成本控制

［中圖分類號］F29 文獻標志碼：A

當前，房地產行業迎來了新的發展機遇。但由于缺少科學的管理經驗和改革經驗，在面對各類風險和挑戰時比較被動。比如，房地產企業的內部管理體系不夠完善、缺乏財務戰略管理體系、未充分掌握行業規則以及對政策變動不夠敏感等，在一定程度上制約了房地產企業的健康發展。目前，全過程成本控制作為一種相對科學的管理模式，深受房地產企業的青睞，該模式可以跟進房地產開發項目的每一個環節，形成動態性的監督和控制，及時發現成本管理漏洞并采取有效措施，降低企業的經營風險。

1 相關概念

1.1 房地產開發項目的成本構成

從廣義來看，房地產開發項目的成本是指房地產企業為了開發一定數量的商品房而產生的全部費用，是生產過程中所有成本內容的綜合，包括土地費用、建筑安裝、基礎設施、營銷及財務稅費等［1］。從狹義來看，房地產開發項目的成本是指項目本身的直接成本，包括土地費用、建安費用、運營費用等。由項目所經歷的決策階段、設計、招投標、施工及竣工階段的細節所決定。

1.2 全過程成本控制的概念、原則及方法

全過程成本控制，指對產品整個生命周期的控制，除了對產品的制造過程加以監督外，還將成本控制向前延伸到設計環節，向后延伸到使用環節，將前期的成本預測和后期的成本反饋形成一個整體，目的在于提高產品質量，降本增效。

房地產開發項目與普通的產品不同，具有高風險、高投資收益和項目周期長的特點，成本控制難度大，且成本控制方法不能照搬其他企業的成熟模式。因此，房地產企業加強全過程成本控制需遵循全過程原則、成本責任制原則、節約性原則、有效性原則以及簡便易行原則。

房地產企業的全過程成本控制方法主要分為以下幾個重要環節：一是事前控制，主動校對并分析項目的設計方案，預測項目風險，并考慮各種可執行的風險應對策略；二是事中控制，對資金、資源和人才技術等的投入嚴格把控，在各項投入轉化為產品的過程中嚴格遵循既定的成本控制計劃，避免超支和浪費。三是事后控制，由于任何主動控制的成本管理措施都未必能保證結果與計劃的完全一致，所以需要在項目完成后對前期所有成本費用展開核算與分析，結合實際施工情況總結歸納經驗，為后續的項目提供寶貴的數據參考［2］。

2 房地產開發項目各階段對成本控制的影響

2.1 決策階段

決策階段是項目的起點，項目建設地點、生產工藝方案、投資方案、項目決策的廣度和深度等因素都會影響到房地產開發項目的質量。項目建設地點是否靠近原料供應和具備材料運輸的交通條件、生產工藝方案能否兼備技術性和經濟性、投資方案是否科學合理、項目決策是否基于可行性研究報告、決策前期的投資估算的精確度等，這些問題都會對項目的工程造價、效益目標和資金周轉率形成不同程度的影響。

2.2 設計階段

設計階段影響成本控制的因素包括建筑用地的系數、容積率和建筑密度，以及建筑的平面布置、住宅層數等。由于房地產開發項目與國家政策的關聯度極高，所以項目設計方案必須符合國家總體層面和地區層面的規劃布局，合理布置樓群，基于精準的指標控制工程造價。與此同時，建筑的平面布置也需仔細斟酌。比如：正方形不利于采光，會增加采光成本；圓形建筑的施工工藝復雜，會增加施工成本。這些問題都需在設計階段合理規避。除此之外，房地產開發項目一般以六層為分界，分為高層住宅和多層住宅，不同的層數背后代表著不同的造價方案和未來收益。

2.3 招投標階段

房地產開發項目的招投標一般包含如下流程：招標、投標、開標、評標、定標以及簽訂合同，這一流程是符合國際慣例的固定流程。而該階段對企業的成本控制也會產生一定影響，比如招標文件的質量，若招標文件不適應目標工期的要求，標底所選材料不符合招標方的質量要求或國家驗收規范，價格沒有考慮到簡述材料市場的變化等，這些問題都會導致工程項目后續成本控制困難。同時，標底編制的正確性和保密性會直接影響到企業能否中標，加之其他自然條件和客觀因素的影響，招投標也是房地產企業加強全過程成本控制時必須重視的環節。

2.4 施工階段

施工階段影響成本控制的因素主要包括工程變更（工程量的變更、工程項目、進度計劃以及施工條件的變更等）、現場管理等。房地產開發項目現場管理的不確定性較強，或多或少存在浪費問題，容易出現成本失控，嚴重情況下還會造成工程返工，拖延交付時間，誘發一定的經濟損失。

2.5 竣工階段

房地產開發項目的竣工階段是全過程成本控制的最后一個環節，是對整個項目投資合理性的考核。該階段對成本控制的影響力相對較小，建設單位與施工單位之間的利益關系主要體現在竣工結算中，能夠呈現出企業對該項目的成本控制效果，可以為下一個項目的全過程成本控制策略積累寶貴的經驗教訓，從而形成良性的管理閉環。

3 房地產開發項目各階段成本控制存在的問題

首先，部分房地產企業忽略了決策階段的成本控制，這一階段的資金消耗相對較小，所以企業領導層未給予全過程成本控制相應的重視，項目可行性研究的監督力度不足，投資估算不準確等問題較為常見，沒有為后續工作打下良好基礎。其次，設計階段的成本控制問題主要體現在設計方案和設計單位的選擇上。若設計方案不合理，在施工過程中就會存在增大成本的風險。若設計單位的資質和水平不足，就會影響項目的整體質量。招投標階段也是全過程成本控制的重點環節，部分房地產企業沒有在該階段加強招投標信息的溝通，招標文件的質量不符合預期、招標流程的規范性不足等問題會給項目成本控制帶來麻煩。施工階段是成本控制最為關鍵的環節，由于成本變動的可能性較大，部分企業沒有對項目做好現場監督，導致各部門之間推卸成本管理責任，協調性不足，現場出現項目變更導致成本增加等現象層出不窮。最后，項目的竣工驗收是檢驗全過程成本控制效果的環節，部分企業忽略了該環節的成本控制任務，沒有對項目實際完工后的情況和竣工圖紙做好比對，使得最終的結算金額存在不同程度的誤差，未做好全過程成本控制的收尾工作［3］。

4 房地產開發項目實現全過程成本控制的優化策略

4.1 決策階段

4.1.1 項目可行性研究

項目的可行性研究是項目決策前期的關鍵環節，能夠有效降低項目決策的失誤率，減少浪費。因此，房地產企業應提前對與項目有關的社會、經濟和技術等各方面條件展開細致的調查、分析和總結，對所有的建設方案和技術方案開展充分的論證和對比，并對項目建成后的經濟效益、社會以及環境效益進行科學預測。經過一系列的可行性分析后，判斷項目在建設上的可能性和適用性，為企業管理者的投資決策提供參考，提高投資回報率［4］。

4.1.2 投資估算

投資估算是可行性研究之后更為細分的內容，該環節涉及項目的造價。企業應對建設投資金額、利息、企業流動資金等展開全面的估算，要求行政部門、財務部門以及工程部門等全員配合，必要時可引入第三方咨詢機構協作工程造價，借助一切可用的數據資料作為參考，提升項目投資估算的準確性，為后續的成本控制奠定良好基礎。

4.2 設計階段

4.2.1 選擇合適的設計單位

房地產企業選擇設計單位時可采用競爭機制，篩選配合度較高、設計理念新穎、項目業績優秀且市場口碑良好的設計單位。邀請多家有實力的單位，在進行初步了解后制訂不同方案，企業需對其方案和方案所需的投資進行考察和估算，計算出投資回報率和投資成本，立足于方案選擇最佳的設計單位。同時，還要對其資質、設計師的經驗、職業素養和道德水平等進行考察。

4.2.2 選擇合適的設計方案

首先，設計方案的選擇應同時兼顧技術的先進性和經濟的合理性，避免造成工程浪費，協調好設計創新和成本控制之間的關系。其次，項目設計需具備戰略價值。由于項目建成后具有幾十年的壽命，若過度強調節約成本，則會對工程質量造成不利影響，因此為了避免工程改造或重新建設帶來更大的損害，應從項目的長遠角度考慮，合理分配資金和資源，制定合理的成本控制策略。最后，設計方案的變更應遵循以下幾點：一是基于標準化前提更改方案，尊重歷史工程的研究成果和實踐經驗，有效降低工程成本；二是提前給設計單位制定限額，從投資估算的結果出發，要求設計單位在已批準的概算范圍內設計施工圖，使技術性和經濟性達到統一；三是加強施工圖紙的審核，盡量減少設計變更，從而降低成本。

4.3 招投標階段

4.3.1 公開招標與邀請招標相結合

房地產企業應擴大自身對項目承包人和材料供應商的選擇，避免將注意力放在已合作過的單位。將公開招標和邀請招標相結合，在競爭環境下達到優勝劣汰的效果，過濾掉信譽較差和工程質量不佳的單位，吸引更多創新型團隊的加入，給房地產開發項目增加活力和動力。

4.3.2 嚴格執行招標程序

在此環節，為了保證投標報價的質量，要為圖紙設計預留足夠的時間，避免部分建設單位為了趕進度節點而縮短設計時間，有效規避因圖紙設計錯誤而導致的造價問題。制訂合理的招標計劃和施工進度計劃，發現圖紙或造價不明確的地方應及時加強溝通，減少信息差，以免給后期的施工埋下成本控制的風險和隱患。

4.3.3 避免低價中標和不均衡報價

低價中標的最大風險就是低質量工程。因此，房地產企業要想保證項目質量，就要嚴格約束招投標行為，結合材料市場的變動，評標時仔細研究各項報價是否合理，對明顯高于或低于市場價格的內容提出疑問。另外，招標人需具備扎實的招標經驗，充分掌握現場情況，預估風險，避免不平衡報價導致的經濟損失。

4.4 施工階段

4.4.1 樹立成本控制意識

施工階段是房地產開發項目中成本控制難度最高的環節，成本控制并非財務部門的職責，各部門都應參與其中，特別是在施工階段。因此，房地產企業應全面降低建設成本，以項目為中心，建立全面的成本控制體系。當施工時遇到設計變更，設計部門應提供不同的方案供成本管理人員展開核算，選擇效益較高的方案，工程部門應及時提供技術支持，當施工單位的造價過高時，工程部門也要提出合適的調整意見。各部門均應主動承擔自身成本控制責任，規范自身行為，形成管理合力，貫徹落實全過程成本管理理念。

4.4.2 嚴格控制現場的成本變更

房地產開發項目在施工過程中存在不確定性，所以企業應嚴格控制現場的成本變更，盡量減少成本損耗。企業應堅持以下原則：一是施工單位未經建設單位同意，不能擅自更改圖紙；二是對于隱蔽工程或金額較大的工程，需嚴格審查后才可驗收；三是必須遵循工程變更的流程，若不遵循流程而擅自變更，應自行承擔損失；四是對于圖紙中不合理的地方應盡快召開會議并修改，不可拖延施工進度；對于項目合同中已經包含或約定好的內容，杜絕現場簽證，減少重復計費帶來的成本損失。堅持以上原則，有利于房地產企業結合項目實際作出調整和優化，從而規避施工現場的成本風險。

4.5 竣工階段

4.5.1 檢查竣工圖紙與現場施工結果的一致性

竣工圖紙是竣工驗收的主要依據，雖然建設單位、施工單位和監理單位均會跟進現場核實，但對于某些隱蔽工程仍需借助竣工圖紙。因此，企業應以現場施工結果為準，與圖紙進行對比，明確最終的結算金額，避免成本核算的誤差。

4.5.2 嚴格審核施工單位的結算文件

房地產企業應嚴格審核竣工材料是否完整，核對各項資料是否按照規定的模板進行編制；核查結算材料中是否存在數據誤差，是否存在多報或漏報的款項；等等。杜絕故意索要造價的行為，警惕成本控制風險。

5 結語

房地產企業加強項目的全過程成本控制對于風險管控和經營效益等方面均有著重要影響，若不能將成本控制深入項目中，就無法實現資源的合理配置與資金的科學分配。因此，房地產企業應全面優化成本管理體系，在項目的決策階段開展可行性研究和投資估算，在設計階段選擇合適的設計方案和設計單位，招投標階段嚴格執行招標程序，施工階段樹立成本控制意識，嚴格控制成本變更，竣工階段做好項目驗收。根據房地產開發項目的所有流程，制定科學的全過程成本管理策略，使企業更好地遵循成本效益原則，在新時期背景下實現可持續健康發展。

參考文獻

［1］劉桂林. 房地產開發項目全過程成本控制淺析［J］. 居業，2023（2）：127-129.

［2］徐小莉. 房地產開發項目的全過程成本控制分析［J］. 建設科技，2022（22）：78-80.

［3］吳倩. 房地產開發項目全過程成本控制淺析［J］. 房地產世界，2022（10）：77-79.

［4］羅超. 房地產開發項目的全過程成本控制分析［J］. 住宅與房地產，2021（6）：27-28.

［作者簡介］陳波，男，陜西西安人，陜西泰華置業發展有限公司，中級會計師，大專，研究方向：成本控制。