房地產企業土地增值稅清算的問題與對策探討

房地產企業土地增值稅清算首先要確定清算的主體。其次由企業整理和準備相關資料，資料和數據是進場清算的基礎，為后續的數據分析提供書面支持。為了更好地完成清算工作，企業可以考慮與專業稅務機構合作，利用其專業知識和經驗，共同制定合規的稅務策略，并準備充分、準確的申報材料。最后通過綜合施策，企業才能夠在競爭激烈的土地增值稅清算市場中保持領先地位，實現可持續發展。

一、全面配合項目清算

土地增值稅清算駐場審核確實是一項涉及多部門、需要高度配合的工作。財務部門在這一過程中起到了核心作用，但同時也需要其他部門的支持和配合。為了確保清算工作的順利進行，管理層應該給予全力支持，并采取一系列措施來調動工作人員的積極性和配合度。

（一）收入核算

銷售收入的核查涉及多個方面和細節，需要財務、開發、法務、銷售部門緊密合作，確保銷售收入的真實性和合規性。重點關注產權處備案的銷售面積與銷售記錄是否一致；備案的銷售單價與市場價格，確認是否存在異常；核對銷售發票與銷售合同上的金額、面積等信息是否一致；驗證銷售合同是否在房管局進行了網上備案登記。獲取預測和實測面積的報告，差額部分是否已入賬，是否已按照合同約定辦理補款或退款。確認所有銷售收入是否都已開具發票并報稅。

（二）成本核查

財務人員回顧該清算主體收入成本和費用，尤其是土地增值稅扣除項目成本和費用是否取得合法憑證；是否是實際發生的；是否準確在各個項目中分別歸集，分期開發項目或者同時開發多個項目，或是不同類型的房地產建設在同一項目中，按照受益對象合理采用成本分配方法進行共同成本的分攤。在這個過程中，需要企業財務工作人員對清算中的風險點重點關注復核，核算好每一種類型產品項目的增值額，找出與之對應的稅率，最終核算出應繳納（補繳）稅款，算出整個清算主體的稅負率。

二、土地增值稅清算中存在的問題

（一）管理層重視程度不高

在實際工作中，部分管理人員認為土地增值稅清算僅僅是財務部門的工作，部門之間溝通不暢，不能就涉稅問題進行及時的溝通和交流。管理人員未能充分認識到清算工作在企業發展中的重要性，過度聚焦于銷售和盈利，忽視了潛在的清算工作可能帶來的稅務風險。尤其是營改增、國地稅合并之后，其相關財稅工作應及時調整，如果房地產企業的工作人員未能及時更新和了解相關稅務政策，可能會錯失相關稅收優惠政策，從而增加企業的稅收負擔，間接減少企業的收入。

（二） 工作人員專業度有限

部分房地產企業土地增值稅清算工作通常由基層的財務人員完成，他們不僅要完成日常的財務工作，還需要投入大量精力與之配合完成土地增值稅清算工作，負擔和壓力大大增加，清算工作的質量和效率大幅度降低。一些房地產企業的稅務人員對國家稅收政策、法律政策及其變化的理解和掌握程度較低，表現出較大的隨意性，這也導致土地增值稅清算工作成果的質量下降。

（三）銷售收入界定不完備

在土地增值稅清算過程中，要求對收入進行全面自查，以便準確地核算出企業實際應納稅額，減小企業在報稅過程中面臨的風險。但仍有部分企業未能做好企業銷售收入自查工作。例如，未明確售后返租的收入，未準確界定轉讓房地產所收取的違約金、賠償金、延期付款利息，以及其他性質的經濟收益，尤其是包括關鍵經濟利益的準確界定。

（四）成本扣除項目不準確

合同方面，由于營改增之后，房地產的合同價格是否含稅，直接關系到是否可以抵扣成本和是否可以抵扣進項稅。通常該項工作財務部門不參與，無法判斷合同金額是否包含增值稅。發票方面，合法、合規、金額準確的發票是土地增值稅清算的重要支撐依據之一，實操中有些房地產企業沒有原始資料，出現發票缺失情況，或者取得了發票但虛增勞務工程金額，又或者發票管理混亂、交接缺乏監督等情況。另外，在營改增政策實施后，若納稅人提供建筑服務并自行開具發票，則必須在發票的備注欄里清晰地注明建筑服務是在哪個具體的縣（市、區）進行的，以及該服務的項目名稱，這一點容易被工作人員核查發票時忽略。 分攤方法方面，分攤方法的選擇直接影響企業應納土地增值稅稅額大小，選擇不同類型的成本核算方法會導致土地增值稅清算結果產生一定差異。通常分攤成本方法有建筑面積法、占地面積法、直接成本法、價格系數法。

三、應對土地增值稅清算問題的策略

（一）提高納稅人員專業素養

為確保土地增值稅清算駐場審核工作的順利進行，房地產企業可以通過設立獎勵制度，對在清算工作中表現突出的員工進行表彰和獎勵，激發其工作熱情；組織相關清算工作中涉及的專業知識和技能的培訓；倡導團隊合作精神，鼓勵各部門之間互相協作、互相支持，共同應對較大的工作量。

首先，在項目開發前期組織相關人員對土地增值稅清算進行籌劃，預估風險并建立合理的清算機制，有效監督和管理土地增值稅清算。其次，提升企業財務人員的財稅專業能力和自學能力，保持對最新稅收政策的敏銳度，精確理解相關的稅收法律政策并積極反饋給企業管理人員，熟練掌握數據分析的工具和方法，提高數據處理準確性和高效性。

（二）加強銷售收入籌劃

現今房地產銷售均為精裝修房屋，相關政策規定，凡是移動后不會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物屬于“動產”，不屬于土地增值稅的征稅范圍。那么房地產企業可以成立獨立的裝飾公司，房地產企業與客戶簽訂毛坯房合同，裝飾公司與客戶簽訂裝潢裝飾合同。此后，房地產企業僅需按照第一份合同所注明的金額來繳納土地增值稅，而對于第二份合同中所注明的金額則無須進行土地增值稅的繳納。

（三）提升成本扣除管理

1.加強資料管理

準確核算房地產企業成本的前提是保證成本資料的準確性和完整性。因此，企業相關人員應該做好涉稅資料、合同、發票的管理工作，并建立完善的涉稅資料數據庫、合同管理臺賬、發票管理數據庫，以保證稅務人員能夠準確調取相關信息。

2.歸納稅務信息

為確保土地增值稅清算工作的準確性和全面性，必須對清算項目中涉及的稅務信息進行系統性的整理和歸納，以提供完整可靠的數據支持。同時，還可以借助現代信息技術對信息進行有效收集和統計，借助現代數字信息化技術提高工作效率和質量，降低稅務風險。定期將企業的數據與稅務系統的數據、房管局銷售備案數據等核對勾稽，保證準確性。相關人員在分析和歸納財務信息時，也應提高自身工作技能。

3.優化分攤方法

在選擇分攤方法時，企業需要根據各自項目的開發基本情況及相關數據進行測算，并選擇適合本企業的分攤方法。同時，還需要與當地稅務局積極溝通以確定是否有相關文件對分攤方法做出了規定。例如，產品形態既有住宅又有底層商鋪的情況，由于商鋪的售價高且與之相關的建筑安裝成本也較大，如果僅采用建筑面積進行分攤，可能會導致底層商鋪的分攤成本較小、售價高，使增值額過高，企業需要繳納更多的稅款。因此可采用層高系數法，通過確定各類產品的層高系數來實現更為客觀的分攤。底層商鋪的層高一般在4.2—6米之間，而住宅的層高則通常在3米左右，通過將建筑面積轉換為層高系數建筑面積進行分攤，從而更客觀地反映各類產品的實際成本情況。

四、結 語

房地產企業在土地增值稅清算過程中面臨諸如管理層對土地增值稅的認知不足、員工專業能力的欠缺、銷售收入和成本的界定不清以及稅務管理制度的不完善等問題，不僅導致清算工作的不準確和低效率，還會增加企業的稅務風險。為解決這些問題，企業需要采取一系列綜合措施。一方面，提高對土地增值稅清算工作的重視程度，將其提升至企業戰略規劃的核心地位。管理層需要充分認識到清算工作的重要性，并投入必要的資源和支持。另一方面，加大對相關工作人員的培訓力度，提升他們的專業素養和技能水平。通過這些措施的實施，企業可以更好地管理土地增值稅清算工作，降低稅務風險并提高經濟效益。總之，房地產企業應加大對土地增值稅清算工作的重視和投入力度，采取科學、合理的應對策略來降低稅務風險、提高效益。

作者單位：江蘇建筑職業技術學院