爆雷事件對房地產審計的啟示

［摘 要］文章以房地產爆雷事件為背景，對房地產公司的審計風險控制進行研究。文章首先概述房地產行業的風險，主要包括合規業務風險、宏觀環境風險和項目開發風險；然后分析房地產爆雷事件的審計風險，主要包括償債風險、資產跌價風險、內控風險和外檢風險；最后總結爆雷事件對房地產審計的啟示，以期幫助降低房地產市場的風險，促進房地產行業可持續發展。

［關鍵詞］爆雷事件；房地產行業；審計風險

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2024.08.013

［中圖分類號］F299.23；F239.6 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1673-0194（2024）08-00-03

0" " "引 言

房地產審計爆雷事件通常指的是在房地產行業審計過程中發生的嚴重違規或欺詐行為，導致公司財務數據失真，甚至是企業破產的事件。隨著社會經濟的發展和金融市場的不斷壯大，房地產業作為我國重要的經濟支柱產業，在經濟發展中居于舉足輕重的地位。同時，房地產作為資本密集型行業，其財務狀況的穩健性對于金融機構、投資者和政府監管機構來說至關重要。然而，近年來房地產市場出現了一系列爆雷事件，引發了廣泛的社會關注和監管機構的介入。審計作為重要的財務監管工具，旨在通過對企業的財務狀況和經營活動進行全面審查，發現其中潛在的風險和違規行為，為提高信息披露的透明度和可靠性提供保障。因此，本文深入研究爆雷事件給房地產審計帶來的啟示，以指導審計專業人員更好地應對房地產市場的不確定性。

1" " "房地產行業風險

1.1" "合規業務風險

合規業務風險在房地產行業中是最突出的風險，涉及法規遵守、土地使用權、建筑規范和產權確權等方面的內容。首先，法規遵守方面，房地產開發必須遵守多種法律法規，包括土地使用法、建筑法、環保法等。違反這些法律法規可能導致項目停工、被罰款以及聲譽損害。其次，土地使用權的問題可能涉及土地權屬糾紛，這會使項目面臨拆遷風險和土地轉讓不確定性。再次，建筑規范的合規性對于確保建筑物的質量和安全至關重要，違規建設會導致工程質量問題出現，并承擔法律責任［1］。最后，產權確權問題在我國房地產市場尤為突出，不明晰的產權關系可能引發產權爭議和不動產市場不穩定。

1.2" "宏觀環境風險

宏觀環境風險對房地產行業有著深刻的影響，包括經濟周期波動、政策風險和利率風險。經濟周期波動會對房地產市場產生重大影響，如繁榮期可能導致過度投資，而經濟衰退期則可能導致市場需求下降和融資緊縮，對項目銷售和融資構成風險。政府政策風險尤為重要，政府可能出臺新政策來控制房價、限制購房和調整土地供應，這些政策的變化可能使開發商面臨項目停滯、庫存積壓和價格下跌等風險。此外，利率風險涉及融資成本，如果利率上升，開發商的融資成本可能上升，對項目盈利能力產生負面影響。

1.3" "項目開發風險

項目開發風險涵蓋了項目選址、資金籌集、市場風險和施工風險等方面。項目選址的合理性至關重要，不當的選址可能導致項目銷售困難。資金籌集涉及融資渠道和融資成本問題，不當的融資策略可能導致資金不足或者高杠桿。市場風險包括市場需求波動和競爭加劇，市場環境的不確定性可能使項目銷售不盡如人意。施工風險涉及工程質量、工期延誤和成本超支等問題，這些風險都會對項目盈利能力產生負面影響。

2" " "房地產爆雷事件審計風險分析

2.1" "償債風險

房地產爆雷事件審計風險主要涉及償債風險。首先，房地產開發公司廣泛采用杠桿融資模式，其資產負債率居高不下，一些公司為了滿足高比例的債務融資需求，承擔了沉重的利息負擔，然而當前市場環境下，房地產項目銷售不佳，收入不如預期、回款緩慢等問題導致資金鏈斷裂，使得債務到期時難以償還。其次，房地產開發項目通常涉及多個子項目，已經發生的成本支出可能被低估，從而產生未被充分披露的負債風險。還有一些企業存在未計提的或有負債，如訴訟賠償等潛在負債，這也增加了審計風險的不確定性［2］。此外，房地產爆雷事件還涉及因一房二賣或多賣等違規操作而造成的違約和欺詐等債務風險，以及在資金短缺或不足的情況下挪用或未入賬售房款的情況，從而損害購房人權益，引發債務糾紛。

2.2" "資產跌價風險

資產跌價風險源自當前房地產銷售疲軟，進而導致房價下跌，使得開發項目面臨虧損。在銷售不景氣的情況下，開發項目可能難以以預期價格售出，導致在售項目的估值下調，這將直接影響到公司的收入和利潤狀況，導致相應項目的凈資產價值減少，甚至可能使項目陷入虧損狀態。已建未售項目由于市場需求不旺，可能需要延長銷售周期，以降價的方式出售，導致項目的實際收入低于最初預期，進而影響其價值評估，對資產價值產生負面影響［3］。另外，未開發土地作為開發項目的重要資產之一，其價值直接受市場供需和土地政策等因素影響，如果市場不景氣導致土地價值下降，將直接影響到未開發土地的賬面價值，導致公司資產負債表中未開發土地的價值調整。

2.3" "內控風險

內控風險主要包括企業內部控制風險和企業與第三方合謀的審計風險。企業內部控制風險主要涉及財務報告過程和資金管理，如財務報告的準確性、賬務記錄的完整性，以及內部控制環境的有效性等。財務報告的準確性風險涉及收入和成本的計量、會計估計和披露，以及內部控制和審計程序的執行。賬務記錄的完整性風險涉及收入和支出的記錄是否真實和完整，以及是否存在財務操縱等行為。內部控制環境的有效性風險涉及管理層的監督、整體控制環境的建立，以及內部控制政策和程序的執行情況［4］。

2.4" "外檢風險

外檢風險主要包括會計師事務所獨立性風險、注冊會計師專業勝任能力風險和審計程序設計與執行風險。會計師事務所必須保持獨立性，以便能夠獨立地評估客戶的財務報表。然而，當前部分會計師事務所存在與客戶有商業關系、經濟利益親密關聯的情況，影響了會計師事務所的獨立性，這種情況下，會計師可能會面臨潛在的誘惑或壓力，不充分履行其獨立性職責，從而增加審計風險。同時，如果審計人員缺乏必要的專業勝任能力，無法識別潛在的風險和問題，就會增加發生房地產爆雷事件的風險。此外，審計程序的設計和執行是確保審計準確性的關鍵因素，審計程序的不當設計或執行會導致對風險的忽視。

3" " "爆雷事件對房地產審計的啟示

3.1" "償債風險應對

通過獲取管理當局和法律顧問的聲明、對應付債務進行函證、查明項目開發情況、檢查銷售項目的相關記錄等，可以確保審計工作及時發現并評估償債風險，提高審計質量。第一，會計師事務所應獲取管理當局對債務充分披露和訴訟事項的管理當局聲明，幫助審計人員了解被審計單位是否在債務披露方面面臨訴訟風險，這樣的聲明可以提供重要的背景信息，以便審計人員更好地評估償債風險。第二，獲取被審計單位法律顧問對公司訴訟事項的說明，可以使審計人員了解公司是否面臨重大訴訟風險以及可能的償債困難情況，并根據法律顧問的說明對公司的應對措施進行評估，評估其對償債風險的影響［5］。第三，對應付債務進行函證時，審計人員不僅要詢證期末有余額的客戶，還應對沒有余額但本期有大額或異常往來的客戶進行函證，函證的內容應包括是否設定抵押擔保、保證、留置及優先付款承諾等，以幫助審計人員評估償債風險的存在和程度。第四，審計人員應檢查銷售項目的銷售統計臺賬、銷售日報表、銷售傭金結算單、財務收款明細，以及項目已售房款的預售登記和預告登記情況，通過對這些信息的核實，減少一房二賣或多賣等問題，避免銷售款項被挪用或未入銷售監管賬戶，從而防止償債風險發生。

3.2" "資產跌價風險應對

通過客戶項目價值分析、遵守相關規定、專業估價師的參與以及減值準備計提和合理性的審查，審計人員可以更好地應對房地產市場波動，確保財務報表的準確性和透明度，從而降低潛在的審計風險。首先，在審計過程中，審計人員需要深入了解客戶項目的市場狀況、銷售情況、未來預期現金流等因素，以更好地理解項目的價值，特別是在市場不景氣時，要對項目的風險和回報進行全面評估。其次，審計人員必須確保被審計單位依照《企業會計準則第8號——資產減值》的相關規定計提跌價減值準備。這一規定要求公司在每個報告期末評估其資產是否存在減值風險，以確保資產賬面價值不高于其可收回金額。再次，雇用專業房地產估價師對項目的資產進行估值［6］。會計師事務所可以通過房地產專業協會、行業組織尋找具有相關資質和經驗的專業估價師，對市場價值和風險進行評估，以確定資產的實際價值。最后，審計人員應審查被審計單位已經計提的跌價減值準備，以確保其合理性，這需要比對實際估值結果和被審計單位的會計政策，確保減值準備數額與資產實際價值的差距相符。

3.3" "內控風險應對

內部控制是指組織內部建立的一系列程序、政策和機制，旨在確保財務報告的可靠性、合規性和真實性。爆雷事件提醒審計人員應重視內部控制的有效性，通過深入了解房地產企業的內部控制體系，并與風險評估相結合，確定潛在的財務錯報風險，了解企業內部控制是否能夠有效減少這些風險，識別內部控制缺陷或弱點，特別是那些與重要的財務報告項目相關的。通過設計和實施相應的內部控制程序，評估內部控制的有效性，如測試內部控制的設計和操作，以確保其符合預期的財務報告目標［7］。同時，爆雷事件的教訓還強調了風險導向下審計方法的重要性，審計人員應該根據風險評估的結果，重點關注那些與高風險相關聯的內部控制方面，進而優化審計資源的分配，提高審計的效率和效益。

3.4" "檢查風險應對

3.4.1" "加強會計師事務所質量控制

加強會計師事務所質量控制是應對房地產爆雷事件的重要一環。房地產市場的特殊性質使得其審計風險相對較高，因此，會計師事務所必須加強質量控制機制的建設，以確保審計工作的嚴密性和準確性。會計師事務所應該強調對內部控制體系的審計，特別是關注房地產企業的財務報告過程，如評估企業的內部控制、審計人員的獨立性，以及審計團隊的專業素質。此外，會計師事務所還應積極采用最新的審計技術和方法，以提高審計程序的有效性和效率。

3.4.2" "合理設計審計程序并有效執行

合理設計審計程序并有效執行，可以確保審計工作準確、全面、及時地揭示房地產企業真實的財務狀況和經營情況。需要注意的是，審計程序必須根據房地產企業的特點進行制定，包括對其資產負債表和利潤表的詳細審計，特別是關注房地產項目的估值和未來現金流量預測。審計程序的設計必須充分考慮潛在的風險和不確定性，以確保審計能夠揭示潛在的問題。此外，審計程序必須在實際執行中得到充分執行，審計人員需要進行詳細的文件記錄，以便審計工作的合規性得以驗證。

3.4.3" "培養行業專長或聘請外部專家

房地產市場具有高度復雜性，需要審計人員具備特定的行業知識和專長，如房地產行業專業知識，尤其是企業經營模式、風險特征和財務狀況，以更好地理解房地產企業的運作和財務報告。會計師事務所應該積極培養自身團隊的專業素質，通過開設培訓課程、開展專業交流和經驗分享，更好地理解和把握房地產企業的運營情況，提高審計工作的準確性和針對性。或者在需要時聘請外部專家，以獨立、客觀的視角和豐富的實踐經驗，為審計機構提供專業咨詢和意見，提高審計工作的質量和效益，特別是在面臨復雜的估值問題或涉及復雜交易結構的審計項目時，外部專家可以提供獨立的審計觀點和額外的專業知識，有助于確保審計的全面性和準確性。

4" " "結束語

爆雷事件給房地產審計帶來了重要啟示，對于償債風險，審計人員應該加強對公司債務結構和償債能力的審計分析，確保財務報表的真實性和可靠性。對于資產跌價風險，應加強與專業估價師的合作，利用先進的估值技術和模型，對房地產項目的價值進行更為準確的評估。同時，加強內控風險審計程序檢查和會計師事務所質量控制，合理設計審計程序并有效執行，培養行業專長或聘請外部專家。未來，數字化技術和大數據分析對審計的影響將逐漸增大，可以關注這些技術在房地產審計中的應用及其效益。同時，監管政策的不斷變化也會對審計要求產生重大影響，因此，教育和培訓機構可以重點關注如何培養具備房地產審計專業知識的審計人員。

主要參考文獻

［1］盧國金.大數據背景下房地產企業數字化審計模式探索［J］.技術與市場，2023（9）：184-186.

［2］陳超.房地產新周期下房地產開發貸款風險審計研究［J］.市場周刊，2023（9）：120-124.

［3］陳錦霖.新形勢下房地產企業審計發現的主要問題及對策探索策略［J］.環渤海經濟瞭望，2023（7）：54-56.

［4］謝靜芬.房地產開發企業的內部審計與風險管理措施［J］.現代審計與會計，2023（6）：10-12.

［5］沙鋒.房地產企業集團內部審計工作的優化措施［J］.市場瞭望，2023（2）：28-30.

［6］耿慧霞.風險導向下房地產企業內部審計優化研究［J］.中小企業管理與科技，2022（22）：89-91.

［7］葉敏.房地產企業內部控制審計的難點及優化措施探討［J］.企業改革與管理，2022（19）：137-139.