建發房產拿下北京單價地王“廈門三劍客”攪動房企陣營

2025年開局，閩系國資房企建發房產呈現狂奔態勢，公司在1月北京首場土拍中斥資約90億元斬獲單價“地王”。區別于此前“搖號時代”習慣身披“馬甲”拍地，此次建發房產直接派出了旗下全資子公司上陣拿地，積極布局北京市場。

近年來，發家于廈門的建發房產重倉杭州、北京等熱門城市，公司銷售與土儲規模排名逆勢上行。2021年至2024年，建發房產的全口徑銷售額排名從行業TOP20升至TOP7。

整體來看，有著“廈門三劍客”之稱的建發房產、國貿地產與象嶼地產近年規模排名不降反增，在區域拓展及融資支持等方面呈現出國企優勢。

拿下北京單價地王建發房產成北京土拍大玩家

2025年北京土拍迎來“開門紅”，閩系國資房企建發房產突圍斬獲單價“地王”。1月2日，建發房產旗下濟南兆瑞房地產開發有限公司歷經244輪競價，最終競得北京海淀朱房四街0030地塊，成交價90.4億元，溢價25%，折合樓面價95062元/平方米，刷新了北京近期土地單價紀錄。

在這次直接派出旗下全資子公司上陣前，建發房產在北京更擅長“曲線”拿地。2021年前后，自然資源部出臺住宅用地“兩集中”供應新規，疊加“限地價、限房價”等土地出讓政策，房企競爭熱門地塊大多需要實力兼“運氣”加持，一旦競拍土地達到溢價上限，各房企轉為“競配建、競自持、競高標準商品住宅建設方案”，再次觸頂則轉入“搖號”。在競爭激勵的土拍市場，通過多個渠道增加參與頻次成為彼時提高勝算的一種手段。

比如，2023年福建雄旺房地產開發有限公司（簡稱“福建雄旺”）從45家競拍企業中脫穎而出，拿下北京順義新城第19街區地塊。彼時福建雄旺成立僅半年，公司大股東為施琳，查閱施琳任職情況并進行股權穿透，施琳任職董事或監事的多家企業最終股東可追溯至建發國際。不出意料的，該項目最終引入建發集團聯合開發，項目案名為“建發觀云”。

類似案例還有一個月前建發斥資23億元摘下北京豐臺槐房舊宮板塊的一幅宅地。彼時建發房產的拿地主體是福州裕誠房地產有限公司（簡稱“福州裕誠”）。這家成立于2022年的公司，一直以來與建發保持密切合作，多次作為建發的“陪跑”參與土拍，一旦摘得地塊即引入建發房產，并由建發操盤開發。

此次建發房產直接拍地背后，北京土地出讓正步入無需搖號的“價高者得”時代。2024年12月以來，部分北京地塊開始回歸市場定價機制，建發房產此次拍得的海淀區朱房村地塊便是不限地價，不設銷售指導價，無多余配建要求。

項目不設置銷售指導價也無疑給了建發房產更多操盤空間。對標2024年北京成交樓面價最高的是功德寺項目，項目001地塊、002地塊的樓面價分別為7.11萬元/平方米、7.16萬元/平方米，且兩宗地塊明確設置的10.5萬元/平方米的銷售指導價。如今建發房產競得建筑面積近10萬平方米北京海淀單價“地王”，幾乎將無懸念成為北京又一個單價“10萬+”的巨無霸項目。

進擊京杭建發房產年度銷售額升至TOP7

作為華北市場的唯一高地，北京成為重點房企布局全國的重要一站。發家于廈門的建發房產近年在北京市場大有擴張趨勢。

自2021年建發地產在北京以28億元拿下朝陽崔各莊黑橋村地塊并開始獨立操盤以來，建發房產在北京已先后布局至少9個項目，土地成交總金額超過300億元。

從銷售情況看，建發房產在北京的操盤項目較為成功。比如，2021年讓建發在北京打出名聲的“養云”項目開盤即去化接近七成，不到一年時間完成清盤；2024年入市的“觀堂府”，以982套的網簽量成績登頂北京商品住宅項目成交量第一。

作為建發房產的控股子公司與主要上市平臺，建發國際中期業績公告顯示，按城市歸屬于股東的合同銷售金額來看，2024年上半年，建發國際在北京區域的銷售額為41.77億元，在公司內部區域排名第二。

值得一提的是，近年建發房產發力最明顯的區域還包括杭州。據建發國際中期業績公告，2024年上半年，建發國際在杭州、北京、蘇州實現的歸屬于股東的合同銷售金額在公司內部區域排名前三，分別為101.29億元、41.77億元、26.76億元。對比之下，建發國際在大本營廈門的合同銷售額僅為18.35億元，在公司內部區域排名第八。

土儲貨值也呈現出建發國際對杭州的重視。2024年上半年，建發國際在杭州、上海、廈門的可供銷售總建筑面積排名公司內部前三，分別為137.91萬平方米、92.03萬平方米、84.61萬平方米。對比之下，其間公司在北京的可供銷售總建筑面積僅為29.82萬平方米，在公司內部區域排名第十九。近日建發房產斥資約90億元拍下建筑面積近10萬平方米的海淀朱房四街巨無霸項目，對公司而言無疑是在北京的一次重要補倉。

整體來看，曾被視為行業“黑馬”的建發房產近年開始“風生水起”，銷售與拓儲規模步入行業十強榜單。據中指院榜單，2021年至2023年，建發房產的全口徑銷售額分別為1697億元、1700.2億元、1890.6億元，在行業排名TOP20、TOP10、TOP8；權益拿地金額分別為601億元、544億元、738億元，在行業排名TOP10、TOP4、TOP4（見附表）。

即便在行業和市場經歷深度回調的2024年，建發房產也以1335.1億元的全口徑銷售額升至行業TOP7，并以406億元的權益拿地金額排名行業TOP5。

國貿、象嶼進擊上海廈門“三劍客”成行業“新勢力”

在房企陣營新舊勢力交替的當下，曾經的閩系房企代表如陽光城、泰禾、融信等聚焦于風險出清，廈門國資房企“三劍客”——建發房產、國貿地產和象嶼地產補位成為新的攪局者。

近年除了“老大哥”建發房產躋身行業新貴、銷售與拓儲規模穩居行業TOP10，象嶼地產、國貿地產的行業排名也在逆勢上升。據中指院數據，2024年，象嶼地產實現全口徑銷售額305億元，行業排名由上年的TOP42上升至該年的T0P36；國貿地產實現全口徑銷售額356.5億元，排名由上年的TOP33升至該年的T0P28。

區別于建發房產的全國性布局，近兩年象嶼地產、國貿地產將大部分籌碼押注至上海。以象嶼地產為例，從投資脈絡來看，象嶼在滬突飛猛進始于2021年，公司以112億元總成交價拿下上海3宗地塊；2022年，象嶼地產更是斥資168億元拿下上海6宗宅地。僅這兩年，象嶼地產在上海補倉金額占到其總拿地額的七成。

前期貨值儲備也助增了象嶼地產的區域銷售業績。在群雄逐鹿的上海，象嶼地產于2023年憑借205.71億元的區域銷售額排名當地房企銷售榜單TOP6；2024年，公司以119.1億元的區域銷售額排名當地房企銷售榜TOP14。

目前象嶼地產、國貿地產仍在上海保持較高參與度。2024年，兩家房企在上海的拿地金額均超過60億元，入圍區域房企拿地榜單TOP10。其間聯合拿地、合作開發仍是兩家房企的重要參與方式，譬如，2024年3月，國貿地產amp;中鐵房地產聯合體便以49.75億元觸頂價競得浦東新區北蔡楔形綠地地塊，項目成交樓面地價5.57萬元/平方米，房地聯動價9.2萬元/平方米；2024年4月，象嶼amp;聯發聯合體以23.63億元競得浦東新區曹路科教園區地塊，成交樓面價為3.3萬元/平方米，房地聯動價6.3萬元/平方米。

事實上，在民間資本發達、政府全方位扶持實業發展的福建區域，建發房產、國貿地產、象嶼地產不僅具備本地國資房企身份，公司同時背靠實力雄厚的大宗供應鏈三巨頭——建發股份、廈門象嶼、廈門國貿，均為年營收逾5000億元的世界500強企業。當前環境下，這類具備信用背書的房企更易獲得各類資源與資金支持。

譬如，背靠大樹的建發房產的融資渠道便較為通暢。據Wind數據，2024年以來，建發房產共發行7只境內信用債券，發行總額52.55億元，債券期限多為6至8年，平均票面利率低至2.78%，募集資金主要用于償還到期債務或項目建設。從最新拓儲表現看，2025年開年斬獲北京單價“地王”的建發房產旨在更進一步。

（文中個股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）

附表 建發房產2021年至2024年銷售規模及土儲情況