公募REITs開門紅

2025年伊始，A股市場持續震蕩，公募REITs則迎來了“開門紅”。二級市場價格領漲各類資產，新發REITs市場更是前所未有的火爆。

1月9日，國泰君安濟南能源供熱REIT公告，公眾投資者認購倍數達到813倍，創下新高。匯總戰略配售、網下配售、公眾配售情況，此次募集合計吸引資金規模近1300億元。

REITs從試點正式進入常態化發行的新階段后，發行節奏大幅提速，市值創歷史新高。Wind（萬得）數據顯示，截至2025年1月22日，上市公募REITs已經增長至58只，總市值則達到1626.78億元，比2023年底增長了近1倍。

近期中國證監會召開的2025年系統工作會議中亦提及，公募REITs市值創歷史新高，并在部署2025年五大重點工作時再次提到，要“提高產業債融資比重，加快REITs市場建設”。

REITs的基礎資產類型亦在不斷豐富。除了前述提及的國泰君安濟南能源供熱REIT系首單供熱項目，首單農貿市場REIT易方達華威市場REIT已公告將于1月24日上市，醫藥行業首單公募REIT匯添富九州通醫藥REIT將于2月10日正式募集。

火爆的市場下，值得注意的是，隨著REITs二級市場價格的上漲，分紅收益也相應下降。2024年底以來，多只REITs發布風險提示公告，提醒投資者關注交易價格波動風險，在理性判斷的基礎上進行投資決策。

“REITs主要投資者還是機構客戶。除了溢價率，還要考慮相對估值的概念，類似于股票。未來資產的升值潛力也會影響當前資產的價格，但升值潛力很難衡量。”滬上一位REITs分析師告訴《財經》。

“二級市場價格越高，REITs的分紅收益就越低。”一位REITs項目操盤人士受訪表示，“大家炒REITs就像炒國債一樣，但其實REITs的炒作風險比較高，投資REITs并不保本。”

表：公募REITs整體統計

火爆的REITs：領漲與超募

將中證REITs指數與A股市場40只核心指數對比，可以看到REITs在2024年跟隨A股上漲的基礎上，又在2025年開局以少見的正收益領漲。

截至2025年1月21日收盤，中證REITs全收益指數2025年以來上漲3.21%，同期滬深300下跌2.6%，上證指數下跌3.26%，創業板指數下跌1.36%，中證紅利指數下跌5.12%。

從具體REITs產品來看，華泰南京建鄴REIT、華夏大悅城商業REIT今年以來上漲超14%，華夏南京交通高速公路REIT、嘉實物美消費REIT、華夏首創奧美REIT等漲幅均超10%。

REITs市場的火爆不僅體現在二級市場的表現上，新發REITs也受到市場的熱烈追捧。

《財經》根據Wind數據統計，僅僅2024年這一年就發行了29只REITs，接近此前三年發行的總量（30只），有14只實現一日結募。發行規模也超越過往，2024年共募集資金645.67億元，2023年為201.4億元，2022年為419.5億元。

進入2025年，新發REITs市場更是前所未有的火爆，刷新多項紀錄。1月6日，易方達華威市場REIT和國泰君安濟南能源供熱REIT面向公眾發售，雙雙實現一日結募。

1月9日，國泰君安濟南能源供熱REIT公布比例配售結果，比例低至0.123%，配售倍數達到813倍，刷新了華夏特變電工新能源REIT創下的448倍的最高紀錄。

更早之前，該REIT發布的基金份額發售公告顯示，基金網下發售有效報價投資者數量達80家，管理的配售對象數量為234個，有效認購數量總和約為49.34億份，為初始網下發售份額（0.35億份）的140.96倍，為近兩年公募REITs項目網下詢價倍數新高。

國泰君安表示，供熱行業作為城市公共服務的重要組成部分，具有需求較為剛性、運營較為穩定的特點。國泰君安濟南能源供熱REIT的發行為投資者提供更為多元化的資產選擇，也為公募REITs市場拓展了新的資產類型。

據了解，國泰君安濟南能源供熱REIT系首單供熱項目，易方達華威農貿市場REIT則是首單農貿市場REIT。隨著C-REITs從試點正式進入常態化發行的新階段，基礎資產類型正不斷豐富。

“作為一類國際通行的配置資產，C-REITs從2020年4月的40號文拉開試點大幕，2021年6月首批9只上市，到2024年7月的1014號文邁向常態化發行，經過四年多的發展，市場從無到有、從少到多。”華西證券劉郁團隊總結，資產類型涉及園區、消費、交通、能源、生態環保、水利、倉儲物流和租賃住房八大類。供熱管網、醫藥倉儲、農貿市場等更豐富的資產類型也在不斷涌現。此外，光伏發電、保租房、產業園等多個類型的項目發布了擬擴募公告，預計募集規模約100億元。

銀河證券分析師劉雅坤、周欣洋認為，“資管新規以來，居民端面臨高收益資產的缺失，債市收益率的趨勢性下行使得可配置的安全資產收縮，因此REITs市場的拓展升級也能夠優化居民端資產配置結構，投資者對REITs的關注度不斷增加。”

正視REITs風險：波動與分化

1月10日，據華夏北京保障房REIT公告，由于基金在二級市場的收盤價與基準價相比累計漲幅達到50%，為了保護基金份額持有人的利益，停牌一小時。

事實上，近期已有多只REIT為了提示風險而停牌。2024年12月27日，嘉實中國電建清潔能源REIT收盤價相較基準價累計漲幅超50%，亦發布停牌公告；12月30日，華安外高橋REIT當日盤中成交價格上漲幅度觸發10%的漲跌幅限制，次日停牌一小時。

據多家基金公司公告，基金二級市場交易價格的漲跌會導致買入成本的漲跌，并影響投資者實際的凈現金流分配率。

圖：不同底層資產類型REITs發行情況

據華夏北京保障房REIT公告中的分析，如果投資人在首次發行時買入基金，買入價格2.510元/份，該投資者的2024年度凈現金流分派率預測值為4.29%。但如果投資人在2025年1月9日通過二級市場交易買入，假設買入價格為當天收盤價3.765元/份，那么凈現金流分派率預測值將降低至2.86%。

嘉實中國電建清潔能源REIT也在公告中做了類似分析，凈現金流分派率預測值將從初始的7.61%降至5.06%。

與此同時，REITs產品走勢也產生了顯著分化。具體而言，上市以來生態環保、保障房和能源基礎設施類REITs漲幅較大，高速公路、產業園和倉儲物流類表現相對較差。2024年以來，大多數類型均實現上漲，僅有倉儲物流類出現較大跌幅。

在上海證券基金研究中心2024年12月30日發布的研報中，分析師孫桂平統計道，全部產權類REITs最新估值（P/可供分配金額）為22.96，低于中證500，明顯高于滬深300和中證紅利。其中倉儲物流REITs和消費基礎設施REITs整體估值較低，而保障房REITs整體估值較高。特許經營權REITs在相同收益增速情況下，清潔能源REITs的內部收益率最高，其次為生態環保REITs，最低的為收費公路REITs。

銀河證券認為，消費、地產類REITs、基建經營權類REITs、基建產權類REITs都具備政策支持，特別是2025年政策將繼續加大力度促進房地產止跌回穩以及提振消費擴內需，因此隨著房地產市場趨穩、消費結構的升級與消費需求的多樣化，地產和消費類REITs的規模擴張、估值提升前景可期。

“我們觀察到，REITs產品的風險較為明確地介于股債之間，而收益情況從絕對值水平上略偏向股市。”劉雅坤、周欣洋在研報中回顧REITs二級市場表現，經歷了初期上漲、波動回調、觸底回升三個階段。

“REITs是一種短期波動較大、長期風險較小的投資品種。”華西證券分析，短期看，一年至三年的時間段內REITs價格可能會有大幅波動，振幅接近權益市場水平，價格的跌幅可能遠大于分紅的收入。

長期看，2021年6月REITs開閘以來整體行情接近走完一波漲跌，只要項目能正常出租、運營，價格漲跌并不影響分紅，還能從漲跌的過程中擇機獲取資本利得。