物業公司管理成本控制現狀及其對策

摘 要：低成本是衡量行業發展情況的一個重要指標，面對當前復雜的競爭環境和不斷加大的競爭壓力，各行業的發展都需要將降本增效和轉型升級緊密結合，促進其競爭力提升、利潤空間增加和可持續健康發展。物業公司作為勞動密集型的服務行業，其經營發展也深受成本上漲、存量物業提價難、收入水平低的困擾，甚至處于虧損狀態，對成本控制的要求更高。本文簡要分析物業公司管理成本控制的現狀和問題，就如何加強物業公司管理成本控制提出對策和建議，希望對物業公司降本增效和競爭力提升、可持續健康發展有所參考。

關鍵詞：物業公司；管理成本控制；降本增效

現階段，物業公司的發展也面臨諸多挑戰，不同程度地出現了成本增加、收入下降的情況，且物業公司間的競爭更激烈，促進物業公司健康發展，要提高運營效率、優化服務質量、有效控制成本。由于物業公司的成本構成復雜，在傳統管理模式下存在組織成本過高、成本管理理念和方法滯后、成本管理體系不健全等問題，影響成本管理效果。新形勢下，物業公司需要對自身存在的問題準確把握，結合自身需要，不斷改進和優化管理成本控制。

一、物業公司管理成本控制的現狀和問題分析

（一）現狀分析

物業公司的成本構成復雜，包括員工薪酬、設備采購、物業維修和保養等產生的直接成本，這部分成本投入是必要的，直接影響物業公司的業務開展和服務質量，這部分成本也容易計算和控制；也包括行政管理費用、營銷費用、技術研發費用等間接成本，這部分成本控制、分配相對比較復雜。近年來，物業行業在快速發展，物業公司間的競爭更激烈，為促進競爭力提升，物業公司要優化服務，增加物業維修和保養、營銷費用、技術研發費用等方面的費用支出，面對當前復雜多變的競爭環境，物業公司在不斷調整和優化組織結構、流程，促進競爭力提升，這一過程也使公司組織成本增加。再加上物業公司作為勞動密集型的服務行業，隨著工資上漲，其成本投入也在增加，且在物業公司持續發展過程中，隨著其規模擴大、業務需求多樣化、服務需求多元化，業務開展需要更多的管理人員、部門，用于保障物業公司的規范運營和健康發展，這一過程中物業公司的人力資源成本、行政管理成本在增加。當今是信息化和數字化的時代，大部分物業公司也基于數智化技術的應用，協助業務活動、管理活動高效開展，促進服務水平和質量提升，這一過程中信息系統和平臺的構建也組織成本增加。現階段，物業公司的經營發展深受成本上漲影響，組織成本過高已經成為阻礙物業公司發展的一個重要因素，很多公司收入水平低，甚至因為利潤空間的縮減，出現了虧損情況[1]。也就是說，當前形勢下物業公司發展面臨極大挑戰，對成本控制提出了更高要求。

管理成本指的是企業用于內部經營管理產生的各種成本，如責任成本、邊際成本、質量成本、機會成本、固定成本等。當前，物業公司的管理成本在增加。各大物業公司逐漸加大了成本管理和控制的力度，包括做好成本分析、成本優化、成本核算、成本控制、全面預算管理等工作，加強公司各種直接、間接成本的管控；對成本驅動因素有效識別、追蹤和控制，指導公司科學決策、優化資源配置和成本結構、費用支出結構，盡可能降低公司經營發展中的成本費用支出與消耗；優化人力資源管理、績效考核管理等，加強對人力成本的管控；優化采購、固定資產管理等，考慮如何在縮減成本的同時，在成本目標范圍內，實現物業公司服務優化和競爭力提升[2]。現階段，物業公司成本控制工作開展取得了一定成效，但是管理成本控制方面力度不夠，仍存在問題和不足，需要改進和優化。

（二）問題分析

通過對物業公司管理成本控制情況和實施效果的分析，了解到部分物業公司這方面工作存在不足，管理成本控制水平不高，沒有達到預期的效果。例如：一是成本管理體系有待完善。部分物業公司成本管理只關注成本數字，缺乏戰略思維，在決策制定、業務開展、提供服務的時候，通常都考慮直接成本的控制，促進人力、物力、財力等優化配置，但缺乏對自身定位和戰略發展的考慮，以及間接成本（如維修費、勞動保護費、取暖費等）、管理成本（如責任成本、邊際成本、質量成本、固定成本等）的控制不足。在成本控制工作中缺乏全生命周期的管控和全員參與，在成本核算、成本分析、成本決策、成本監督控制等方面工作簡單，存在不到位、不規范的情況，如成本分析考慮和分析問題不全、缺乏對成本計劃和預算執行情況的定期分析、成本計算和預算制定中缺乏統一標準和流程等，這些都將影響物業公司成本管理的效率和成本控制的精度[3]。二是成本管理的方法和模式有待創新優化。部分物業公司采用的成本管理和控制模式滯后、方法單一，達不到預期的管理效果。具體而言，成本管理和控制缺乏對未來企業業務調整、業務模式和服務方式變化、市場環境變化、技術進步等的系統考慮，導致成本預測、分析和控制的精確度不夠，在出現新情況的時候不能及時調整和應對；未能針對可控成本和不可控成本、固定成本和變動成本、直接成本和間接成本采取不同的管控方法，存在直接成本、間接成本區分粗劣，預算基于歷史數據簡單編制的情況；大多數情況下，物業公司只針對某一業務活動開展、某一環節工作實施進行成本控制，缺乏對長遠利益和戰略目標的考慮，導致這一環節成本降低了，但總體成本不增反降，甚至服務質量下降，不利于物業公司的長遠發展，如盲目縮減人力資源培訓資金和員工福利、縮減物業維修和保養費用、盲目縮減設備更新、系統軟件更新費用等[4]。

二、物業公司管理成本控制的對策和建議

（一）加強精益成本管理

物業公司要高度重視成本控制工作實施，既要加強各種直接成本的控制，也要加強各種間接成本的控制，加大成本控制力度，推動成本控制模式和方法的創新。具體而言，物業公司要加強精益成本管理，在擴大業務規模和提高服務質量的同時，盡可能地消除不增值業務，提高自身價值創造、提高客戶滿意度，從而降低成本支出和增加效益。在制定決策的時候，要做好成本分析、成本計劃工作，既要考慮直接成本，也要考慮物業公司業務調整、業務模式和服務方式變化、市場環境變化、技術進步和服務質量提升、客戶需求等，在此基礎上對業務類型、產品服務優化，更精準地控制成本投入，減少消耗和浪費；在物資設備采購的時候，要結合自身實際需要，制定科學可行的采購計劃、流程，既滿足業務開展所需，也減少浪費。物業公司要實施事前、事中、事后的動態化成本控制，這一過程中要重視成本計劃的制定、管理責任制的分配及制定可行的成本控制方法。即物業公司要對成本驅動因素有效識別、追蹤和控制，每一項業務開展前都制定成本計劃，細化成本控制目標，為后續工作的開展提供指導；物業管理公司各個部門要對自身的職責準確把握，將成本控制目標落實到具體的部門和人員上，引導全員參與成本控制。例如：在物業公司的經營發展中嚴格管控各種材料和設備的消耗，設定專人負責材料的領用，并詳細記錄相關數據信息，有效控制成本支出；在材料設備購置的時候，選擇適合的供應商，以及精準確定材料購置數量、購置時間等；在物業公司的經營發展中加強人力資源管理，對人工成本支出科學控制，如適度增加基礎物業外包力度，在提升服務質量的同時，科學控制人工成本；創新和優化技術，在數智化技術的支撐下，提高物業公司自動化、信息化和智能化管理水平（如智能門禁系統、無人化停車管理系統、智能監控系統等），協助基礎服務及管理工作的開展，既有助于提高物業公司的管理效率和質量，也有助于降低人力資源占用和人工成本；嚴格控制能耗費的支出，如用低能耗的 LED燈替代高能耗的采光設備、使用節水的滴灌替代傳統水管等[5]。

（二）構建完善的成本控制體系

促進物業公司降本增效，提高物業公司成本管理和控制水平，不能只局限于直接成本、固定成本、可控成本、短期收益的管控，還需要加強間接成本、變動成本、不可控成本、長期發展目標和戰略目標的管控，構建完善的成本管理體系。具體而言，實施動態化的成本控制，在數智化技術的支撐下，構建完善的信息化系統和平臺，引導全員參與和配合成本控制工作的實施，對物業公司的各種資源消耗、資金配置利用、設備設施利用等科學規劃，在管理控制工作中對財務成本、時間成本、機會成本、環境成本等嚴格控制；實施動態化的成本控制，還需要公司各環節、部門之間保持良好溝通交流，對發現的問題及時反饋，以便做出及時調整；還要對物業公司一段時間內成本控制采取的措施和取得的效果、預算落實情況和預算管理效果等進行評價分析，對實際與成本計劃、預算差異大的情況，要分析原因，并監督及時整改；對物業公司的收益進行分析，查看采取的各種措施是否達到了目標，從中吸取教訓，為下一階段的科學決策和成本控制提供參考。同時，實施全面成本控制，構建全過程成本管理控制體系。物業公司要強化成本控制意識，促使成本控制在每一項工作中滲透和落實，從而提高成本控制效率和效果。例如，在物業公司維護和保養工作中，要對涉及的材料、設備使用進行管控，在滿足小區內運動器材、綠化等的維護保養需求的同時，降低成本費用支出，如根據季節的變化對綠色工程合理養護，降低綠化建設成本，對運動器材和電梯等設備定期維護和保養，降低大修和設備重置費用。對物業公司的作業成本嚴格控制，通過定期的員工培訓，促使其專業技能和綜合能力提升，從而提高服務質量、工作效率和降低成本。對人員科學安排，合理分工，促使工作效率和服務質量提升等。

（三）促進財務管理工作創新和水平提升

為確保物業公司成本控制工作的良好效果，還需要促進財務管理創新，落實好財務內控、預算管理、固定資產管理等工作。例如：一是實施全面預算管理。物業公司在各項業務活動、管理活動開展前，需要進行科學的預算，對一段時間內公司生產經營的各種成本及影響因素細致預測、分析，對具體成本支出進行細致的核算分析，編制合理的預算計劃，為后續管理工作提供指導，包括固定支出預算、人員費用預算等。后續也需要監督預算良好執行，并結合物業公司實際情況，對預算做出合理調整，確保預算管理的良好效果，促使預算管理在降本增效、優化資源配置和成本管控等方面的作用良好體現。二是加強財務內控。物業企業在經營發展中還需要優化內控管理流程，在數智化技術的支撐下，加強業財融合，保持財務部門和業務部門的良好溝通和信息共享，實施科學財務分析、財務預測、風險評估分析和調整改進，發揮好財務預測、分析和管理的作用，協助成本控制工作進行。物業企業還需要完善組織結構，明確公司的職位層級劃分、完善內部溝通渠道，在其支撐下促使財務內控精細化管理工作良好落實，以及人員的合理安排、業務的高效完成、服務質量提升和成本降低。三是加強固定資產管理。物業公司還需要加強固定資產管理，落實好各種設備設計驗收、運維檢修、退役報廢全生命周期管理工作；對固定資產仔細核對和檢查，對運行正常的老舊設備采取合理的保壽延壽方案和措施延長設備使用壽命，對閑置資產要及時科學處理，包括對外租賃、在內部工程替換使用，對低效、無效資產及時進行報廢處理，降低物業公司固定資產管理成本；加強庫存管理，嚴格管控物料、設備進出和使用等。

結束語

現階段物業公司間的競爭更激烈，且出現了成本上漲和利潤空間下降的情況，組織成本過高已經成為阻礙物業公司發展的一個重要因素。促進物業公司競爭力提升和可持續健康發展，要推進物業公司降本增效和優化服務，對物業公司的直接成本、管理成本等間接成本嚴格管控。這一過程中要求在公司內部實施精益成本管理，對人力資源成本、設備材料成本、業務成本等嚴格控制；要構建完善的成本控制體系，構建動態化、全過程、全員參與的成本控制體系，使成本控制在各個環節滲透和落實；還要促進財務管理工作水平提升，發揮好財務預測、財務預算、財務內控在成本控制方面的作用。

參考文獻：

[1]李炳璇.物業公司管理成本控制現狀及其對策探討[J].企業改革與管理，2024（04）：150-152.

[2]孫楊，劉夏青.信息時代發展趨勢下的物業公司管理成本控制探析[J].管理學家，2020（10）：122-125.

[3]王玉靜.物業公司成本管理與控制的策略分析[J].財經界，2024（06）：66-68.

[4]曾健.物業公司成本管理與控制的策略[J].中國市場，2024（20）：114-117.

[5]何瓊蘭.加強物業公司成本管理與控制的策略分析[J].市場調查信息，2024（14）：61-63.

作者簡介：畢麗娜（1989.04—），女，漢族，吉林長春人，本科，會計師，研究方向：風險管理、內控管理。