房地產開發企業經營預算管理問題研究

摘 要：隨著房地產市場的不斷發展和競爭的加劇，房地產開發企業需要通過經營預算管理來優化資源配置，從而降低成本，提高效益，以增強市場競爭力。本文首先闡述了房地產開發企業經營管理的特點，明確了房地產開發企業經營預算管理的意義，然后分析了房地產開發企業經營預算管理存在的問題，如預算編制不合理、預算執行與監控不力等，最后提出了相應的優化策略。

關鍵詞：房地產開發企業；經營預算管理；預算績效考核

當前，房地產開發企業競爭日益激烈。為了在市場中立足并獲得更大的份額，房地產開發企業需要更加精細化的管理手段來優化資源配置、提高運營效率。房地產開發企業加強經營預算管理，有利于提高資金利用效率、優化資源配置、加強成本控制，促進企業高質量發展。因此，房地產開發企業在實際操作過程中，要注重經營預算管理，制定一系列的策略和方法，從而提高決策科學性，樹立良好的企業形象和品牌價值。

一、房地產開發企業經營管理的特點

房地產開發企業把握其自身的經營管理特點在復雜的市場環境中非常重要，這不僅會影響到企業的日常運營，還會直接關系到企業的長遠發展和市場競爭力。房地產開發企業經營管理的特點主要體現在以下幾個方面：第一，資本密集。房地產開發需要巨額資金投入，包括土地購置、設計、建設、市場營銷等多個環節，每個環節都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。第二，經營業務復雜。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程，同時涉及面廣，經濟往來對象多。不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發生經濟往來，而且因工程的發包和招標與勘察設計單位、施工單位發生經濟往來，還會因受托代建開發產品、出租開發產品等與委托單位和承租單位發生經濟往來。第三，周期長。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。第四，風險大。開發產品單位價值高、建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，市場波動、政策調整、成本控制不當等因素均可能帶來風險，一旦決策失誤，就可能使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。

二、房地產開發企業經營預算管理的意義

（一）戰略落地與資源優化配置

通過預算管理，企業可以將長期戰略目標轉化為短期可執行的經營計劃，并據此合理分配資金、人力、物力等資源，確保各業務部門活動與公司總體戰略方向一致，優化資源配置效率。尤其重要的是，房地產開發企業的經營需要大量的資金支持，預算管理可以幫助企業明確資金使用的方向和規劃，合理分配資金，最大限度地減少企業的財務風險，提高企業的盈利能力。

（二）成本控制與盈利提升

房地產項目成本金額高、類型多、涉及面廣、影響因素多、時間跨度長，具有很大的不確定性，企業通過多類型的預算進行控制，如項目概算、項目預算、動態成本等，能夠幫助企業預先設定成本標準和控制線，通過對項目開發各階段成本的詳細規劃、監控和評估，有效控制成本超支，提升項目盈利水平。

（三）風險防控與應對

預算管理要求企業對市場、政策、競爭態勢等因素進行分析預測，從而幫助企業提前識別潛在風險，制定相應預案，增強企業應對不確定性的能力[1]。尤其重要的是，房地產項目的建設周期長，資金回籠慢，預算管理能夠減少盲目投資，降低財務風險，為企業穩定發展保駕護航。

三、房地產開發企業經營預算管理存在的問題

（一）預算編制不科學

第一，缺乏市場敏銳度。部分房地產開發企業在預算編制時未充分考慮市場趨勢、政策變動、消費者需求變化等因素，導致預算過于樂觀或悲觀，無法準確反映未來的經營環境，從而影響了決策質量。第二，成本估算不精確。房地產項目涉及眾多成本項，如土地成本、建設成本、營銷費用、管理費用等，部分房地產開發企業對這些成本項估算不準確，如忽略通脹因素、材料價格波動、人工成本上漲等，導致預算偏差大，影響項目利潤[2]。第三，銷售預測過于樂觀。部分房地產開發企業在編制預算時，對銷售的預測過于樂觀，忽略了市場競爭加劇、消費者購買力下降等風險，導致資金回流計劃落空，資金鏈緊張。第四，缺乏靈活性。部分房地產開發企業預算編制過于剛性，缺乏應對突發事件的靈活性，當自然災害、政策調整等不可抗力因素發生時，難以迅速調整預算，影響了企業經營活動的連續性和穩定性。

（二）預算執行與監控不力

第一，經營預算管理體系不完善。部分房地產開發企業未能結合自身實際現狀，制定完善的預算管理制度，不能確定相關責任人，無法確保各項活動規范化、標準化開展，制約了房地產開發企業良性發展。第二，預算執行偏離嚴重。部分房地產開發企業在經營過程中，不能有效控制成本，如材料價格上漲、施工變更頻繁、人工成本增加等，導致實際支出大幅度超出預算；項目推進速度過慢或過快，未按照預算計劃的時間節點執行，造成資金占用時間延長或提前支出，影響整體財務規劃。第三，監督機制不健全。部分房地產開發企業沒有建立系統的預算執行監督體系，或者監督標準模糊不清，導致監督工作難以有效開展。即使有監督制度，但因執行力度不夠，對預算執行的偏差未能及時發現和糾正，形同虛設；對于預算執行過程中發現的問題不及時上報，或管理層對反饋信息反應遲鈍，從而錯失了調整策略的最佳時機。

（三）預算調整失序

第一，缺乏明確的調整依據和標準。部分房地產開發企業在調整預算時沒有以市場、政策或項目實際進展為依據，僅憑主觀判斷或個別領導的意見進行調整，導致預算調整缺乏合理性和說服力。第二，調整程序不透明。部分房地產開發企業預算調整的過程不公開透明，未經過充分的內部討論、評估和審批流程，導致信息不對稱，容易出現權力尋租、利益輸送等問題[3]。第三，調整頻率過高或過低。部分房地產開發企業頻繁調整預算，降低了預算的嚴肅性和約束力，導致資源配置混亂，另有一些房地產開發企業長時間不調整預算，致使企業無法及時響應市場變化，從而錯失發展機遇，或增加了項目風險。第四，調整幅度過大，未充分考慮風險承受能力。部分房地產開發企業在進行預算調整時，未充分考慮企業的風險承受能力和財務狀況，導致調整幅度過大，超出了企業的實際承受能力。

（四）預算績效考核不到位

第一，績效考核體系不完善。部分房地產開發企業考核指標單一，缺乏科學性和系統性；考核標準不明確，主觀性強；缺乏與戰略目標緊密關聯的考核體系。第二，溝通反饋不足。部分房地產開發企業在績效考核過程中，缺乏與員工的有效溝通，員工可能不清楚自己的表現，也無法進行針對性的糾錯，從而影響了考核結果的行為指引作用。第三，考核結果應用不充分。績效考核結果僅作為獎金發放的依據，未與員工的職業發展、培訓機會等掛鉤，導致員工對考核的重視程度不高。第四，獎懲機制不合理。獎懲機制與考核結果不匹配，或者獎懲力度不足，難以激發員工的積極性和創造力。

四、房地產開發企業經營預算管理的優化策略

（一）優化預算編制方法

第一，明確預算編制目標與原則。預算編制應緊密圍繞企業的戰略目標，確保預算的每一部分都能為戰略目標的實現提供支持；預算編制方法應靈活適應市場變化，同時保持可控性，確保預算的執行效果。第二，選擇合適的預算編制方法。對于周期長、資金需求大的項目，采用零基預算法較為合適，該方法要求對每個預算項目進行嚴格審核和評估，避免浪費和不合理的支出；對于不確定性強的房地產項目，滾動預算法可以提供更為及時的預算調整，企業可以根據項目進展情況，定期對后續預算進行滾動編制，以應對市場變化；對于薄利項目，可以采用項目預算法進行詳細規劃，這種方法有助于對項目成本進行全面控制，確保項目盈利目標的實現。第三，完善預算編制程序。采用“自上而下、自下而上、上下結合、分級編制、逐級匯總”的編制方式，確保預算目標的明確性和各部門的協調性。明確各部門在預算編制中的職責和分工，確保預算編制工作的順利進行。同時，建立問責機制，對預算編制和執行過程中的問題進行追責[4]。第四，加強預算編制的數據支持。預算編制應結合預算管理工作方案，收集有用的財務數據作為編制依據，這些數據應包括歷史數據、市場數據以及企業內部數據等。在此基礎上，利用現代信息技術手段，如ERP系統、大數據分析等，提高預算編制的準確性和效率。

（二）加大預算執行與監控力度

第一，建立健全預算管理體系。根據企業整體戰略規劃和市場趨勢，設定清晰、可量化的年度及中長期經營預算目標，包括銷售收入、成本控制、利潤目標等。分解總預算至各業務部門、項目和時間段，確保每個層級都有明確的預算責任和執行計劃，明確預算編制、審批、執行、調整、考核等流程，確保預算管理的規范性和嚴肅性。第二，強化預算執行力度。將預算指標層層分解至具體崗位和個人，明確預算執行的責任主體，增強員工的預算意識和責任感；建立預算執行跟蹤機制，定期（如月度、季度）對比分析實際完成情況與預算目標的差異，及時發現執行偏差；針對市場環境變化或內部運營調整，適時對預算進行合理調整，保持預算的靈活性和適應性。第三，加強監控與分析。設置預算執行的預警指標和閾值，一旦實際執行偏離預算超過設定范圍，立即觸發預警機制，及時采取應對措施；運用財務分析工具和方法（如差異分析、比率分析、趨勢分析等），對預算執行結果進行深度剖析，查找原因，提出改進建議。

（三）確保預算調整規范化

第一，明確預算調整的原則與目的。預算調整應遵循客觀性、合理性、必要性、透明度和審批嚴格性的原則。同時，明確調整是為了應對市場變化、政策調整、項目變更等不可預見因素，確保預算與實際經營情況相符，支持企業戰略目標的實現。第二，設立預算調整審批機制。明確預算管理委員會（或類似機構）的職責，包括預算調整申請的受理、審核、批準及監督執行；制定詳細的預算調整審批流程，包括申請部門提交、初步審核、專業部門復審、預算管理委員會審批及最終決策等環節；根據調整金額大小、影響范圍等因素，設定不同層級的審批權限，確保審批流程的合理性與高效性[5]。第三，規范預算調整申請。明確要求申請部門詳細說明調整的原因、依據、具體調整項目、金額變動、預期影響及解決方案等；要求提供充分的市場調研、財務分析、項目評估等數據支持，確保調整理由充分、合理。

（四）加大預算績效考核力度

第一，完善績效考核體系。建立與企業戰略目標緊密相關的KPI（關鍵績效指標）體系，確保考核指標既全面又具體。明確考核標準和權重，減少主觀判斷的影響，引入平衡計分卡等工具，從財務、客戶、內部流程、學習與成長四個維度進行綜合考核。第二，完善溝通反饋機制。企業需要建立完善的溝通反饋機制，定期與員工進行績效面談，了解員工的工作進展和困難，及時給予指導和幫助。同時，要鼓勵員工提出意見和建議，不斷完善績效考核體系。第三，充分應用考核結果。將考核結果與員工的薪酬、晉升、培訓等方面緊密結合，形成正向激勵機制。同時，公開透明的考核結果有助于提升員工的認同感和歸屬感。第四，確保獎懲機制合理。優化獎懲機制，確保獎懲與考核結果緊密掛鉤，既體現公平性又具有激勵性。對于表現優異的員工給予適當獎勵（如獎金、晉升機會等），對于表現不佳的員工則進行必要的輔導和幫助，必要時采取相應的懲罰措施。

參考文獻：

[1]李建重.全面預算管理在房地產企業經營管理中的實施研究[J].中國民商，2023（06）：90-92.

[2]梁蕾.房地產企業預算管理在項目經營中的重要作用及關鍵控制點分析[J].消費導刊，2016（12）：140.

[3]吳小林.房地產企業全面預算管理存在的問題與優化策略[J].中國市場，2024（19）：102-105.

[4]林曉娟.房地產企業加強預算管理與成本控制的策略研究[J].天津經濟，2024（06）：94-96.

[5]竇志軍.財務控制在房地產企業資金預算管理中的應用探究[J].當代會計，2024（09）：43-45.